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Hauskauf – die 10 wichtigsten Punkte

Hauskauf_Tipps

Der Hauskauf ist Traum vieler Mieter und bei den niedrigen aktuellen Bauzinsen auch für die meisten umsetzbar - vorausgesetzt, der Kaufprozess wird durchdacht und gut vorbereitet, gibt es doch zahlreiche Aspekte zu beachten. Ein zentraler Punkt: Die Baufinanzierung. Dabei gilt es, solide zu kalkulieren.

Aber auch Themen wie zum Beispiel die Bauqualität, die Lage der Immobilie und die individuellen Bedürfnisse sind wichtig. Ebenso Fragen rund um den Ablauf des Hauskaufes: Ist ein Vorvertrag beim Hauskauf sinnvoll? Was unterscheidet den Kauf von privat von einem Hauskauf über einen Immobilienmakler. Wir nennen die 10 wichtigsten Punkte, die Sie beim Hauskauf beachten sollten.

1. Hauskauf - Welches Haus sollte es sein?

Wie wollen wir wohnen? Ein charmanter Altbau oder doch lieber ein Neubau? Welche Haustypen kommen infrage: Klassisches Massivhaus, Holzhaus oder Fertighaus? Wäre auch ein Haus aus dem Bestand geeignet, das saniert werden muss, um den Bedürfnissen zu entsprechen? Nicht überall können Immobilienkäufer in spe sich diese Fragen stellen.

Die Auswahlmöglichkeiten gibt es vor allem dort, wo der Immobilienmarkt ein breites Angebot bereithält. Gerade an sehr gefragten Standorten müssen Interessenten sich jedoch darauf einstellen, möglicherweise Abstriche bei ihren individuellen Vorstellungen zu machen – und könnten beispielsweise statt des schicken Neubaus ein Haus aus den 70er Jahren in die engere Wahl nehmen. Dies muss jedoch nicht heißen, dass der Wohnkomfort schlechter wäre. Denn je nach Zustand können auch zunächst nicht ganz passende Häuser über eine Sanierung an die Bedürfnisse angepasst werden – etwa über einen veränderten Grundriss. Auch der energetische Standard lässt sich verbessern. Auf diesen sollte beim Hauskauf ohnehin besonders geachtet werden. Hier liefert der Energieausweis, den der Verkäufer unaufgefordert vorlegen muss, wichtige Anhaltspunkte.

immoverkauf24 Tipp:

Auch zunächst nicht attraktiv erscheinende Häuser lassen sich meist entsprechend der individuellen Bedürfnisse umbauen. Nicht verändern können Sie hingegen die Lage. Hier sollten Sie keineswegs Abstriche machen. Im Zweifelsfall sollten Sie stattdessen überlegen, die Anforderungen an die Immobilie hinsichtlich Art und Größe zu überdenken. So kann beispielsweise auch der Wohnungskauf eine Option sein – oder ein Haus mit kleinerem Grundstück.

2. Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Hauskauf_Nebenkosten

Der Traum vom eigenen Haus lässt sich nur dann entspannt realisieren, wenn die Hausfinanzierung richtig auf die persönliche Einkommenssituation abgestimmt wird. Dies setzt voraus, dass Sie die Darlehenssumme so wählen, dass auch für die Lebenshaltungskosten noch etwas Spielraum vorhanden ist - und auch vorübergehende Einkommenseinbußen kein großes Problem darstellen. Schließlich will das neue Haus auch eingerichtet und der Garten angelegt werden. Wer dafür gar kein Geld mehr hat, wird das Haus eher als Belastung empfinden. Die finanzierenden Banken berücksichtigen diese Aspekte und finanzieren in der Regel nicht "über Budget". Trotzdem lohnt es sich, einen guten Überblick über die eigenen Finanzen zu haben.

Für eine solide Baufinanzierung ist es zunächst wichtig, dass Sie Ihren finanziellen Spielraum und das verfügbare Eigenkapital ermitteln. Wie viel Sie monatlich für die Darlehensraten zur Verfügung haben, finden Sie mit unserem Haushaltsrechner heraus. Mit dem Budgetrechner lässt sich im nächsten Schritt die mögliche Darlehenssumme ermitteln. Dieser Betrag plus Eigenkapital ergibt den maximal möglichen Spielraum für den Hauskauf. Gibt es in Ihrer Region nur wenige Häuser zum Kauf, so lohnt es sich, bereits vor der Besichtigung eine theoretische Finanzierungssumme festzulegen. Wer weiß, bis zu welchem Kaufpreis er gute Chancen auf eine Finanzierungszusage hat, ist anderen Interessenten meist einen Schritt voraus.

immoverkauf24 Tipp:

Der finanzielle Spielraum muss für sämtliche mit dem Hauskauf anfallende Kosten reichen – also auch für die nicht unerheblichen Kaufnebenkosten, Sanierungsmaßnahmen und Ausgaben für zusätzlich erforderliche Möbel, Gartenpflanzen sowie andere Anschaffungen.

3. Hauskauf - Welches Finanzierungskonzept passt zu Ihnen?

Immobilienfinanzierung

Mit der Finanzierung steht und fällt das Projekt „Hauskauf“. Entsprechend sorgfältig sollten Sie den Immobilienkredit planen. Hierfür ist nicht nur die zu den finanziellen Bedürfnissen passende monatliche Belastung zu beachten, sondern Sie sollten sich auch weitere Fragen stellen.

So müssen Sie sich im Regelfall für eine bestimmte Sollzinsbindung entscheiden, wenn Sie einen Darlehensvertrag abschließen wollen. Zwar gibt es auch Baukredite mit variabler Verzinsung, üblich ist aber eine Zinsfestschreibung von zumeist zehn Jahren. Möglich sind auch Zinsbindungen über fünf Jahre oder einen deutlich längeren Zeitraum. Auch Volltilgerdarlehen können eine Option sein. Sie zeichnen sich dadurch aus, dass der Sollzins für die gesamte Darlehenslaufzeit feststeht.

Wenn Sie beispielsweise eine Lebensversicherung besitzen, kann auch ein endfälliges Darlehen in Betracht gezogen werden, bei dem die Tilgung nicht monatlich, sondern auf einen Schlag erfolgt. Ebenso sollten Sie prüfen, inwieweit ein vorhandener Bausparvertrag für die Finanzierung sinnvoll sein könnte und ob der Einsatz des Guthabens aus einem Riester-Vertrag im Rahmen der Wohn-Riester-Förderung als Eigenkapital für Sie infrage käme.

immoverkauf24 Tipp:

Die Baufinanzierung ist eine komplexe Angelegenheit. Holen Sie sich Unterstützung über unsere kostenlose und unverbindliche Finanzierungsberatung.

4. Finanzierungsrechner für den Hauskauf nutzen

Nachdem Sie den finanziellen Rahmen abgesteckt haben (siehe Punkt 2: Wie viel Haus kann ich mir leisten?) und wissen, wie Sie die Finanzierung auf die Beine stellen wollen, gilt es, die konkrete Finanzierung festzuzurren. Da der Sollzins für die benötigte Darlehenssumme von Ihrer persönlichen Bonität und auch vom Haus abhängt, das Sie kaufen möchten, sollten Sie zunächst mindestens ein Finanzierungsangebot einholen. Aufgrund der hohen Darlehenssumme von zumeist weit über 100.000 Euro lohnt es auf jeden Fall, mehrere Angebote einzuholen und mit unserem Angebotsvergleichsrechner zu ermitteln, wie viel Sie sparen können, wenn Sie sich für das Angebot mit dem niedrigen Zinssatz entscheiden.

Jetzt Finanzierung berechnen und Finanzierungsangebot kostenlos anfordern:


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Grunderwerbsteuer

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Kosten Umbau / Modernisierung


- Einsetzbares Eigenkapital

= Benötigtes Darlehen

Sollzinssatz

Gewünschter Tilgungssatz

Gewünschte Sollzinsbindung

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immoverkauf24 Tipp:

Achten Sie beim Angebotsvergleich nicht nur auf den Sollzins, sondern auch auf weitere Bedingungen wie zum Beispiel mögliche Sondertilgungen und Tilgungssatzwechsel.

5. Hauskauf - Nebenkosten berechnen

Hauskauf_Nebenkosten

Beim Hauskauf müssen Sie sich je nach Kaufobjekt und Standort auf Nebenkosten in Höhe von bis zu 13 Prozent des Kaufpreises einstellen. Generell müssen Sie Grunderwerbsteuer zahlen, die je nach Bundesland variiert und bis zu 6,5 Prozent des Kaufpreises betragen kann. Weitere 1,5 Prozent müssen Sie für die Notarkosten und die Grundbuchkosten veranschlagen.

Beim Kauf über einen Makler gibt es regionale erhebliche Unterschiede für die Maklervergütung: In Berlin zahlen Sie die Käufercourtage von 7,14 Prozent einschließlich Mehrwertsteuer allein, in Niedersachsen teilen Sie sich die Maklerprovision mit dem Verkäufer, so dass die Belastung mit 3,57 Prozent spürbar geringer ausfällt. Wie hoch die Nebenkosten für Ihren Hauskauf werden, ermitteln Sie schnell und einfach mit unserem Kaufnebenkostenrechner.

Wichtig:

Viele Banken verlangen, dass Sie die Kaufnebenkosten aus Eigenmitteln bezahlen. Berücksichtigen Sie dies bei Ihrer Kalkulation für die Immobilienfinanzierung.

6. Notarkosten beim Hauskauf berechnen

Der Hauskauf ist eine Transaktion mit weitreichenden Folgen. Daher ist ein Notar erforderlich, der den Kaufvertrag aufsetzt und beurkundet. Er begleitet zudem den Eigentumsübergang mit dem Grundbuchamt, indem er die Eintragung der Grundschuld für das Immobiliendarlehen sowie den Eigentümerwechsel veranlasst. Je nachdem, was im Kaufvertrag geregelt ist, wickelt er auch die Zahlung des Kaufpreises über ein Notaranderkonto ab oder veranlasst die Löschung eingetragener Lasten wie zum Beispiel einem Wohnrecht oder Nießbrauchsrecht, nachdem er den Eingang der dafür vereinbarten Ausgleichszahlung kontrolliert hat.

Die Höhe der Notarkosten hängt davon ab, welche Vereinbarungen getroffen werden. So ist etwa die Kaufpreiszahlung über ein Notaranderkonto teurer als die Abwicklung ohne diesen Zahlungsweg. Im Schnitt betragen die Notarkosten rund 1 Prozent des Kaufpreises, die Grundbuchkosten liegen bei rund 0,5 Prozent.

Tipp immoverkauf24

Welche Kosten für die Tätigkeit des Notars auf Sie zukommen, können Sie einfach und unkompliziert mit unserem Notarkostenrechner ermitteln.

7. Hauskauf ohne Eigenkapital möglich?

Hauskauf_ohne_Eigenkapital

Sie planen einen Hauskauf und haben kein Eigenkapital angespart? Dann kommt eine so genannte Vollfinanzierung für Sie in Betracht, die jedoch nicht von allem Banken angeboten wird. Bei der Baufinanzierung ohne Eigenkapital gehen die Kreditinstitute aufgrund der höheren Darlehenssumme ein höheres Risiko ein, das sie sich mit einem Sollzins vergüten lassen, der höher ist als bei einer klassischen Baufinanzierung mit rund 25 bis 30 Prozent Eigenkapital. Die Banken stellen bei dieser Form der Immobilienfinanzierung daher höhere Anforderungen an die Qualität von Lage und Immobilie sowie die Bonität der Darlehensnehmer. So ist der Hauskauf ohne Eigenkapital für Beamte leichter zu bewerkstelligen als für Angestellte, da sie ein verlässlicheres Einkommen haben. Auch wer sehr gut verdient, dürfte gute Chancen haben, eine Finanzierungszusage zu erhalten. Übrigens: Der Begriff „Hauskauf ohne Eigenkapital“ wird nicht einheitlich verwendet und schließt nicht automatisch die Finanzierung der Kaufnebenkosten mit ein. Ist von einer 100-Prozent-Finanzierung die Rede, müssen diese Kosten aus anderen Mitteln gezahlt werden. Eine 110-Prozent-Finanzierung hingegen schließt auch die Finanzierung der Kaufnebenkosten ein.

immoverkauf24 Tipp:

Detaillierte Informationen zum Thema sowie fünf Tipps, wie Sie Ihre Chancen auf ein Immobiliendarlehen ohne Eigenkapital erhöhen können, finden Sie in unserem umfangreichen Beitrag zur Baufinanzierung ohne Eigenkapital.

8. Checkliste für den Hauskauf - Kostenlos PDF downloaden!

Beim Hauskauf müssen zahlreiche Aspekte im Blick behalten werden. Damit keine wichtigen Fragen unter den Tisch fallen, sind Checklisten hilfreich, die alle wesentlichen Punkte zu verschiedenen Themen enthalten.

So hilft Ihnen unsere "Checkliste Hauskauf" dabei, die wichtigsten Punkte rund um das Haus und seinen Zustand zu beachten.

Mit der "Checkliste Hauskauf Lage" können Sie die wichtigsten Parameter rund um den Standort des Hauses abfragen. Den Überblick über die für die Finanzierung erforderlichen Unterlagen behalten Sie mit unserer Checkliste Unterlagen Finanzierung.

9. Vorvertrag beim Hauskauf

Vorvertrag_Immobilienkauf

Gerade in begehrten Lagen ist es nicht leicht, ein Haus zu guten Konditionen zu finden. Wer sichergehen will, dass die Immobilie nicht an einen anderen Interessenten verkauft wird, kann einen Vorvertrag beim Hauskauf in Erwägung ziehen, der ebenso wie der Kaufvertrag an sich eine notarielle Beurkundung erfordert. Er beinhaltet, dass sich Käufer und Verkäufer verpflichten, den eigentlichen Kaufvertrag später abzuschließen. Der Verkäufer hat somit die Sicherheit, dass der Käufer es sich nicht noch einmal anders überlegt, der Käufer muss nicht mehr befürchten, dass die Immobilie an einen anderen Interessenten verkauft wird. Dieser so genannte Kontrahierungszwang bietet für beide Vertragspartner die Sicherheit, dass der Kaufvertrag auch wirklich abgeschlossen wird.

Im Vorvertrag werden die wichtigsten Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer geregelt, darunter auch der Zeitpunkt, bis zu dem der Hauptvertrag abgeschlossen werden soll. Wird er innerhalb dieser Frist von einer Vertragspartei nicht unterzeichnet, kann die andere den Abschluss des Vertrags durch eine Klage verlangen. Einzige Ausnahme: Ändert sich die Geschäftsgrundlage wesentlich, kann der Abschluss nicht mehr über den Klageweg eingefordert werden. Das ist beispielsweise der Fall, wenn das Haus durch einen Sturm schwer beschädigt wird oder der Käufer wegen eines Unfalls die Finanzierung nicht mehr sicherstellen kann.

Wichtig:

Der Vorvertrag ist übrigens nicht mit einer Reservierungsvereinbarung zu verwechseln. Diese wird nicht zwischen Käufer und Verkäufer getroffen, sondern zwischen Käufer und Makler. Sie beinhaltet lediglich die Vereinbarung, dass der Makler die Immobilie keinem anderen Interessenten anbietet. Hierfür muss der Käufer üblicherweise eine Reservierungsgebühr an den Makler zahlen, die beim späteren Kauf mit der Maklerprovision verrechnet wird. Andernfalls behält der Makler die Gebühr ein.

immoverkauf24 Tipp:

Ein Vorvertrag beim Hauskauf kann sinnvoll sein, wenn Sie vor Abschluss des Kaufvertrags beispielsweise noch rechtliche Aspekte klären müssen, aber sichergehen wollen, dass Sie den Zuschlag für das Haus bekommen. In den meisten Fällen bedeutet er jedoch nur notarielle Zusatzkosten.

10. Hauskauf von privat

Je nach Region kann die Maklerprovision bis zu 7,14 Prozent des Kaufpreises betragen. Darum würden viele Interessenten gern den Hauskauf von privat abwickeln, um die Kaufnebenkosten zu senken. Vielen Verkäufern ist dieser Aspekt allerdings bewusst. Daher ist es beim Hauskauf von privat nicht auszuschließen, dass der Kaufpreis höher angesetzt wird. Wer von privat kaufen will, sollte daher besonders intensiv auf die Hauspreise vor Ort achten, um sich einen guten Überblick zu verschaffen. Andernfalls zahlt er möglicherweise unterm Strich ebenso viel wie beim Kauf über einen Makler.

Damit fiele auch die Unterstützung des Maklers weg, der beispielsweise bei der Suche nach einem Notar für die Beurkundung des Kaufvertrags berät, alle notwendigen Unterlagen für den Hausverkauf vom Eigentümer anfordert und auch besser einschätzen kann, ob der geforderte Kaufpreis stimmig ist.

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