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Modernisierungskosten: Was darf auf Mieter umgelegt werden?
Vermieter dürfen jährlich 8 Prozent der Modernisierungskosten auf die Miete umlegen, nicht die gesamte Summe. Vorher sind der Erhaltungsanteil und alle Fördermittel abzuziehen, und die Miete darf dadurch innerhalb von sechs Jahren um höchstens 3 Euro je Quadratmeter steigen, bei Mieten unter 7 Euro je Quadratmeter um höchstens 2 Euro. Für den Einbau einer neuen Heizung gelten seit Juli 2026 eigene Regeln mit 10 Prozent, einem pauschalen Abzug und einer deutlich schärferen Grenze von 0,50 Euro je Quadratmeter.
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Auf dieser Seite lesen Sie, welche Maßnahmen überhaupt als Modernisierung zählen, welche Kosten umlagefähig sind und welche nicht, wie die Umlage Schritt für Schritt berechnet wird, welche Fristen und Formvorgaben gelten und wann sich eine Modernisierung vor dem Verkauf rechnet.
- 8 Prozent pro Jahr, aber nicht von der Gesamtsumme: Umlagefähig sind nur die reinen Modernisierungskosten. Der Anteil, der ohnehin als Reparatur angefallen wäre, und jede Förderung werden vorher abgezogen.
- Zwei Deckel begrenzen die Erhöhung: Innerhalb von sechs Jahren sind höchstens 3 Euro je Quadratmeter möglich, bei einer Ausgangsmiete unter 7 Euro je Quadratmeter höchstens 2 Euro.
- Die Heizung hat seit Juli 2026 eine eigene Rechtsgrundlage: Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz gelten für den Heizungstausch 10 Prozent statt 8 Prozent, dafür aber eine Kappungsgrenze von nur 0,50 Euro je Quadratmeter.
- Modernisierungskosten kurz erklärt
- Welche Maßnahmen gelten als Modernisierung?
- Welche Modernisierungskosten sind umlagefähig?
- Modernisierung oder Instandhaltung: der Erhaltungsanteil
- Modernisierungskosten auf Mieter umlegen
- Sonderfall Heizung und Wärmepumpe
- Modernisierungsumlage berechnen
- Das vereinfachte Verfahren bis 10.000 Euro
- Modernisierung ankündigen und Mieterhöhung erklären
- Härtefall und was Mieter prüfen dürfen
- Modernisieren vor dem Verkauf: wann es sich rechnet
1. Modernisierungskosten kurz erklärt
Modernisierungskosten sind die Aufwendungen für bauliche Maßnahmen, die den Gebrauchswert einer Wohnung dauerhaft erhöhen, Energie oder Wasser einsparen, die Wohnverhältnisse verbessern oder neuen Wohnraum schaffen. Sie sind der einzige Kostenblock, den Vermieter über eine dauerhafte Mieterhöhung an die Mieter weitergeben dürfen.
Entscheidend ist die Abgrenzung zu drei Begriffen, die im Alltag oft durcheinandergehen.
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Begriff |
Was gemeint ist |
Auf Mieter umlegbar? |
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Modernisierung |
Verbesserung gegenüber dem bisherigen Zustand, etwa Dämmung, neue Fenster, Aufzug, Balkon |
Ja, über eine dauerhafte Mieterhöhung |
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Instandhaltung und Instandsetzung |
Erhalt oder Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustands, etwa Reparatur eines Rohrbruchs |
Nein |
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Renovierung |
Optische Auffrischung ohne Verbesserung, etwa Streichen der Wände |
Nein |
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Sanierung |
Alltagsbegriff, umfasst je nach Maßnahme beides |
Nur der Modernisierungsanteil |
Die Unterscheidung ist kein Formalismus, sondern der Hebel, an dem die meisten Mieterhöhungen scheitern. Wird eine 40 Jahre alte Heizung ersetzt, steckt darin immer auch ein Reparaturanteil, und genau dieser Anteil ist nicht umlagefähig.
2. Welche Maßnahmen gelten als Modernisierung?
Der Katalog steht in § 555b BGB. Seit dem Gebäudemodernisierungsgesetz, das am 29. Juli 2026 in Kraft getreten ist, enthält er eine eigene Nummer für Heizungsanlagen.
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Nummer |
Maßnahme |
Typische Beispiele |
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Nr. 1 |
Nachhaltige Einsparung von Endenergie, die energetische Modernisierung |
Dämmung der Fassade, der obersten Geschossdecke oder des Dachs, neue Fenster |
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Nr. 1a |
Einbau einer Heizungsanlage nach § 42 Gebäudemodernisierungsgesetz |
Wärmepumpe, Anschluss an ein Wärmenetz, Hybridheizung |
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Nr. 2 |
Nachhaltige Einsparung nicht erneuerbarer Primärenergie |
Solarthermie, Umstellung auf erneuerbare Wärmequellen |
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Nr. 3 |
Nachhaltige Verringerung des Wasserverbrauchs |
Wassersparende Armaturen, Regenwassernutzung |
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Nr. 4 |
Nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswerts |
Aufzug, Balkon, zusätzliches Bad, Einbruchschutz |
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Nr. 4a |
Erstmaliger Glasfaseranschluss an ein Netz mit sehr hoher Kapazität |
Hausanschluss und Verteilung im Gebäude |
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Nr. 5 |
Dauerhafte Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse |
Barrierefreier Zugang, Fahrradabstellraum, Grünanlage |
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Nr. 6 |
Maßnahmen aufgrund von Umständen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat |
Gesetzlich vorgeschriebene Nachrüstungen |
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Nr. 7 |
Schaffung neuen Wohnraums |
Dachgeschossausbau, Anbau |
Für die Mieterhöhung nach § 559 BGB zählen nur die Nummern 1, 3, 4, 5 und 6. Die Nummer 2 und die Nummer 7 begründen keine Umlage, und für die Nummer 1a gilt seit Juli 2026 die eigene Regelung des § 559e BGB.
3. Welche Modernisierungskosten sind umlagefähig?
Umlagefähig sind die Kosten, die für die Modernisierung selbst aufgewendet wurden. Das umfasst mehr als die Handwerkerrechnung, aber deutlich weniger, als viele Vermieter ansetzen.
- Material und Bauteile
- Handwerker und Montage
- Planung, Architekt, Statik und Baugenehmigung
- Gerüst, Baustelleneinrichtung und Entsorgung
- Eigenleistung in Höhe der ersparten Handwerkerkosten
- Umsatzsteuer auf die umlagefähigen Positionen
- Erhaltungsanteil, also der ersparte Reparaturaufwand
- Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten und andere Drittmittel
- Zinsvorteil aus zinsverbilligten öffentlichen Darlehen
- Eigene Finanzierungskosten und Bauzinsen
- Mietausfall während der Bauzeit
- Eigene Verwaltungs- und Arbeitszeit des Vermieters
Zwei Punkte werden dabei besonders häufig falsch gemacht. Fördermittel müssen nach § 559a BGB vollständig abgezogen werden, und zwar bevor die 8 Prozent gerechnet werden. Und die eigene Finanzierung gehört nicht dazu: Wer die Modernisierung über ein Bankdarlehen bezahlt, darf die Zinsen nicht zusätzlich umlegen.
Arbeitet der Vermieter selbst, darf er den Betrag ansetzen, den ein Fachbetrieb für dieselbe Leistung berechnet hätte. Die eigene Arbeitszeit wird also nicht nach Stunden vergütet, sondern über den fiktiven Handwerkerpreis bewertet. Diese Position sollte durch ein Vergleichsangebot belegt werden können.
4. Modernisierung oder Instandhaltung: der Erhaltungsanteil
§ 559 Absatz 2 BGB verlangt, dass die Kosten für Erhaltungsmaßnahmen, die ohnehin erforderlich gewesen wären, herausgerechnet werden. Dieser Erhaltungsanteil ist zu schätzen, und zwar unter Berücksichtigung des Abnutzungsgrads der betroffenen Bauteile.
Praktisch heißt das: Je älter das ersetzte Bauteil, desto größer der Anteil, der nicht umgelegt werden darf. Werden 45 Jahre alte Fenster durch Dreifachverglasung ersetzt, ist ein erheblicher Teil der Kosten schlicht der fällige Austausch. Nur der Mehrwert gegenüber einem einfachen Ersatz ist Modernisierung.
Eine belastbare Schätzung setzt die bisherige Nutzungsdauer ins Verhältnis zur Gesamtnutzungsdauer des Bauteils. Bei einem Fenster mit angenommenen 40 Jahren Gesamtnutzungsdauer und 36 Jahren Alter wären rechnerisch 90 Prozent der Kosten eines gleichwertigen Ersatzes Erhaltungsaufwand. Entscheidend ist, dass die Herleitung in der Mieterhöhungserklärung steht. Eine reine Behauptung reicht nicht.
Der Bundesgerichtshof hat die Abgrenzung in mehreren Entscheidungen konkretisiert. Für Eigentümer lohnt sich der Blick in die Rechtsprechung, weil die Gerichte die Darlegungslast klar beim Vermieter sehen.
5. Modernisierungskosten auf Mieter umlegen
Die Modernisierungsumlage ist in § 559 BGB geregelt. Der Satz liegt bei 8 Prozent der umlagefähigen Kosten pro Jahr. Bis Ende 2018 waren es 11 Prozent, diese Zahl steht aber in vielen älteren Ratgebern noch und ist seit der Mietrechtsreform 2019 überholt.
Über dem Prozentsatz liegen zwei weitere Grenzen.
- Kappungsgrenze nach § 559 Absatz 3a BGB: Die monatliche Miete darf sich innerhalb von sechs Jahren um höchstens 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Liegt die Ausgangsmiete unter 7 Euro je Quadratmeter, sind es höchstens 2 Euro. Erhöhungen zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB und Betriebskostenanpassungen nach § 560 BGB zählen dabei nicht mit.
- Eigener Deckel für die Heizung: Für Maßnahmen nach § 555b Nummer 1a gilt die schärfere Grenze von 0,50 Euro je Quadratmeter aus § 559e BGB. Sie steht neben der allgemeinen Kappungsgrenze, nicht darin.
Die Umlage ist dauerhaft. Sie läuft nicht aus, wenn die Modernisierung bezahlt ist, sondern bleibt Teil der Nettokaltmiete. Das ist für Mieter oft die unangenehmste Eigenschaft der Regelung und für Vermieter der eigentliche wirtschaftliche Hebel.
Wird nach einer Modernisierung neu vermietet, gilt die Begrenzung der Mietpreisbremse nicht uneingeschränkt. Lag eine Modernisierung in den letzten drei Jahren vor Vertragsbeginn, darf der Betrag aufgeschlagen werden, der bei einer Umlage auf den bisherigen Mieter zulässig gewesen wäre. Umfassend modernisierte Wohnungen können sogar ganz aus der Mietpreisbremse herausfallen. Beides sollte im Einzelfall geprüft werden.
6. Sonderfall Heizung und Wärmepumpe
Das Gebäudemodernisierungsgesetz hat zum 29. Juli 2026 das Gebäudeenergiegesetz abgelöst und dabei auch das Mietrecht geändert. Die Austauschpflicht für alte Öl- und Gasheizungen nach 30 Betriebsjahren ist entfallen, ebenso die Pflicht, dass neue Heizungen zu 65 Prozent mit erneuerbarer Energie betrieben werden. Für die Umlage gelten seitdem zwei eigene Paragraphen.
§ 559e BGB: 10 Prozent, aber nur mit Förderung
Wer eine Heizungsanlage einbaut, die förderfähig ist, und die Förderung auch tatsächlich in Anspruch nimmt, darf 10 Prozent der Kosten jährlich umlegen statt 8 Prozent. Dafür gelten drei Besonderheiten.
- Die in Anspruch genommenen Drittmittel werden vollständig abgezogen.
- Der Erhaltungsanteil wird pauschal mit 15 Prozent angesetzt. Eine Einzelschätzung entfällt damit.
- Die Miete darf durch den Heizungstausch innerhalb von sechs Jahren um höchstens 0,50 Euro je Quadratmeter steigen.
Wird keine Förderung beantragt, obwohl die Voraussetzungen vorlagen, greift § 559e BGB nicht. Dann bleibt es bei 8 Prozent nach § 559 BGB und bei der individuellen Schätzung des Erhaltungsanteils.
§ 559f BGB: Nachweis der Jahresarbeitszahl bei Wärmepumpen
Beim Einbau einer Wärmepumpe darf die Mieterhöhung nur dann in voller Höhe verlangt werden, wenn ein Fachunternehmen nachweist, dass die Anlage eine Jahresarbeitszahl von mindestens 2,5 erreicht. Der Nachweis entfällt unter anderem bei Gebäuden, die nach 1996 errichtet wurden, und bei Gebäuden, die sich mit einer Vorlauftemperatur von höchstens 55 Grad beheizen lassen. Fehlt der erforderliche Nachweis, dürfen nur 50 Prozent der aufgewendeten Kosten angesetzt werden.
Eine Wärmepumpe kostet 30.000 Euro, die Förderung beträgt 12.000 Euro. Abzuziehen sind zunächst die 12.000 Euro Förderung, danach 15 Prozent pauschaler Erhaltungsanteil von 18.000 Euro, also 2.700 Euro. Es verbleiben 15.300 Euro. Davon 10 Prozent ergeben 1.530 Euro im Jahr oder 127,50 Euro im Monat. Bei einer Wohnfläche von 70 Quadratmetern wären das 1,82 Euro je Quadratmeter. Die Kappungsgrenze liegt aber bei 0,50 Euro, also bei 35 Euro im Monat. Die Umlage deckt damit nur einen kleinen Teil der Investition.
Dieses Ergebnis ist kein Rechenfehler, sondern politisch gewollt. Für Eigentümer bedeutet es: Ein Heizungstausch trägt sich über die Mieterhöhung allein nicht. Er rechnet sich über die Förderung, über geringere Betriebskosten und über die Marktfähigkeit des Objekts.
7. Modernisierungsumlage berechnen
Die Rechnung läuft immer in derselben Reihenfolge ab. Wer eine Stufe überspringt, landet bei einem zu hohen Betrag und riskiert, dass die gesamte Erhöhungserklärung unwirksam ist. Wie hoch die Investition selbst ausfällt, ist eine davon getrennte Frage: Dafür gibt es den Sanierungsrechner, der die Kosten einzelner Maßnahmen schätzt, aber keine mietrechtliche Prüfung ersetzt.
- Gesamtkosten der Maßnahme ermitteln.
- Erhaltungsanteil abziehen, also den ersparten Reparaturaufwand.
- Fördermittel und sonstige Drittmittel abziehen.
- Von dem verbleibenden Betrag 8 Prozent nehmen, das ist der Jahresbetrag für das gesamte Gebäude.
- Den Jahresbetrag angemessen auf die Wohnungen verteilen, üblicherweise nach Wohnfläche.
- Durch zwölf teilen und gegen die Kappungsgrenze prüfen.
Ein Mehrfamilienhaus mit 2.000 Quadratmetern Wohnfläche wird für 100.000 Euro modernisiert. Der Erhaltungsanteil wird mit 30 Prozent geschätzt, die Förderung beträgt 10.000 Euro. Betrachtet wird eine Wohnung mit 70 Quadratmetern.
100.000,00 Euro
100.000 € - 30.000 € = 70.000,00 €
70.000 € -10.000 € = 60.000,00 €
60.000 € x 0,08 = 4.800,00 €
70 / 2.000 = 3,5 %
4.800 € x 0,035 = 168,00 €
168 € / 12 = 14,00 €
14,00 € / 70 = 0,20 €
Die Erhöhung liegt mit 0,20 Euro je Quadratmeter weit unter der Kappungsgrenze von 3 Euro. In diesem Fall ist sie also vollständig durchsetzbar.
Wann die Kappungsgrenze greift
Anders sieht es aus, wenn die Maßnahme nur wenige Wohnungen betrifft. Entfallen auf dieselbe 70-Quadratmeter-Wohnung umlagefähige Kosten von 40.000 Euro, ergeben 8 Prozent einen Jahresbetrag von 3.200 Euro und damit 266,67 Euro im Monat. Das sind 3,81 Euro je Quadratmeter. Zulässig sind aber nur 3 Euro, also 210 Euro im Monat. Der Rest ist nicht durchsetzbar, auch nicht in späteren Jahren innerhalb des Sechsjahreszeitraums.
Was kostet die Maßnahme überhaupt?
Wenn Sie noch vor der Entscheidung stehen, schätzt der Sanierungsrechner die Investitionskosten für einzelne Maßnahmen. Er ersetzt keine mietrechtliche Prüfung.
8. Das vereinfachte Verfahren bis 10.000 Euro
Für kleinere Maßnahmen gibt es seit 2019 eine Abkürzung. Nach § 559c BGB kann der Vermieter auf die Einzelschätzung des Erhaltungsanteils verzichten, wenn die für die Wohnung geltend gemachten Kosten vor Abzug der Pauschale 10.000 Euro nicht übersteigen. Stattdessen werden pauschal 30 Prozent als Erhaltungsaufwand abgezogen.
Ein Beispiel: Kosten von 9.000 Euro, abzüglich 30 Prozent Pauschale sind 2.700 Euro, bleiben 6.300 Euro. Davon 8 Prozent ergeben 504 Euro im Jahr und damit 42 Euro im Monat.
Nach einer Mieterhöhung im vereinfachten Verfahren kann der Vermieter fünf Jahre lang keine weitere Erhöhung nach § 559 oder § 559e BGB geltend machen. Wer also in absehbarer Zeit eine größere Maßnahme plant, sollte das vereinfachte Verfahren nicht für eine Kleinigkeit verbrauchen.
9. Modernisierung ankündigen und Mieterhöhung erklären
Die Umlage scheitert in der Praxis selten am Prozentsatz und häufig an der Form. Es sind zwei getrennte Schritte mit jeweils eigenen Anforderungen.
Schritt 1: die Ankündigung nach § 555c BGB
Spätestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten muss der Vermieter die Maßnahme in Textform ankündigen. Die Ankündigung muss Art und voraussichtlichen Umfang der Maßnahme in wesentlichen Zügen, den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer sowie den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung und, soweit relevant, die künftigen Betriebskosten nennen. Bei Maßnahmen mit nur unerheblicher Einwirkung und unerheblicher Mieterhöhung entfällt die Ankündigungspflicht.
Schritt 2: die Erhöhungserklärung nach § 559b BGB
Nach Abschluss der Arbeiten erklärt der Vermieter die Erhöhung in Textform. Die Erhöhungserklärung muss die Berechnung anhand der entstandenen Kosten nachvollziehbar darlegen. Der Mieter schuldet die erhöhte Miete ab Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erklärung.
Diese Frist verlängert sich um sechs Monate, wenn der Vermieter die zu erwartende Mieterhöhung nicht ordnungsgemäß angekündigt hat oder wenn die tatsächliche Erhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt. Eine nachlässige Ankündigung kostet also ein halbes Jahr Mieteinnahmen.
10. Härtefall und was Mieter prüfen dürfen
Die Erhöhung ist nach § 559 Absatz 4 BGB ausgeschlossen, soweit sie für den Mieter eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde. Maßgeblich sind die persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse des Mieters, die Wohnungsgröße im Verhältnis zum Bedarf und der bauliche Zustand. Der Härteeinwand muss rechtzeitig mitgeteilt werden, grundsätzlich bis zum Ablauf des Monats nach Zugang der Erklärung.
Unabhängig davon dürfen Mieter die Abrechnung prüfen. Dazu gehört die Einsicht in die Rechnungen und Belege. Typische Angriffspunkte sind ein zu niedrig angesetzter Erhaltungsanteil, nicht abgezogene Fördermittel, eingerechnete Finanzierungskosten und ein Verteilerschlüssel, der nicht zur tatsächlichen Wohnfläche passt.
§ 559d BGB enthält außerdem eine Missbrauchsvorschrift. Sie greift unter anderem, wenn angekündigte Arbeiten nicht innerhalb von zwölf Monaten begonnen werden oder wenn die angekündigte Erhöhung mehr als das Doppelte der tatsächlich zu erwartenden beträgt. In diesen Fällen wird eine Pflichtverletzung vermutet.
11. Modernisieren vor dem Verkauf: wann es sich rechnet
Ob sich eine Modernisierung vor dem Verkauf lohnt, lässt sich nicht pauschal beantworten. Es gibt aber ein paar belastbare Faustlinien.
- Energetischer Zustand wirkt am stärksten. Seit die Betriebskosten im Kaufentscheid eine große Rolle spielen, ist der Energieausweis eines der ersten Dokumente, nach denen gefragt wird. Eine schlechte Effizienzklasse führt regelmäßig zu Preisabschlägen oder zu einem längeren Verkaufsprozess.
- Teilmodernisierungen rechnen sich selten vollständig. Eine einzelne neue Küche oder ein frisch gefliestes Bad wird im Kaufpreis nur selten zu hundert Prozent honoriert. Als Mittel, um überhaupt Interessenten zu gewinnen, kann sich die Maßnahme trotzdem lohnen.
- Bei vermieteten Objekten zählt der Ertrag. Hier ist nicht der optische Eindruck entscheidend, sondern die nachhaltig erzielbare Miete. Eine durchgeführte Modernisierungsumlage erhöht die Jahresmiete dauerhaft und wirkt damit direkt auf den Ertragswert.
- Der Zeitpunkt ist eine eigene Frage. Eine Maßnahme, die kurz vor dem Verkauf begonnen und nicht abgeschlossen wird, mindert den Wert eher, als dass sie ihn steigert.
Vor einer größeren Investition ist deshalb die nüchterne Reihenfolge sinnvoll: erst den aktuellen Wert einordnen, dann entscheiden. Eine kostenlose Immobilienbewertung liefert den Ausgangspunkt, und wer anschließend verkaufen möchte, kann die Immobilie mit Makler verkaufen und die Maßnahmen vorher gemeinsam priorisieren. Ein Blick auf die Immobilienpreise in der eigenen Region zeigt zusätzlich, wie viel Spielraum der Markt überhaupt hergibt.
Sie beträgt 8 Prozent der umlagefähigen Modernisierungskosten pro Jahr. Umlagefähig sind die Gesamtkosten abzüglich des Erhaltungsanteils und abzüglich aller Fördermittel. Bis Ende 2018 lag der Satz bei 11 Prozent, diese Angabe ist überholt. Für den Einbau einer geförderten Heizungsanlage gelten nach § 559e BGB 10 Prozent.
Nicht umlagefähig sind der Erhaltungsanteil, also der ohnehin fällige Reparaturaufwand, sämtliche Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten, der Zinsvorteil aus zinsverbilligten öffentlichen Darlehen, die eigenen Finanzierungskosten des Vermieters, der Mietausfall während der Bauzeit sowie die eigene Verwaltungs- und Arbeitszeit.
In sechs Schritten: Gesamtkosten ermitteln, Erhaltungsanteil abziehen, Fördermittel abziehen, von dem Rest 8 Prozent als Jahresbetrag nehmen, diesen angemessen auf die Wohnungen verteilen, meist nach Wohnfläche, und schließlich durch zwölf teilen. Das Ergebnis ist mit der Kappungsgrenze abzugleichen.
Nach § 559 Absatz 3a BGB darf die monatliche Miete innerhalb von sechs Jahren um höchstens 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche steigen. Liegt die Ausgangsmiete unter 7 Euro je Quadratmeter, sind es höchstens 2 Euro. Für Heizungsanlagen gilt nach § 559e BGB eine eigene Grenze von 0,50 Euro je Quadratmeter.
Seit dem Inkrafttreten des Gebäudemodernisierungsgesetzes am 29. Juli 2026 gilt für den Einbau einer Heizungsanlage § 559e BGB. Wird eine förderfähige Anlage eingebaut und die Förderung in Anspruch genommen, sind 10 Prozent jährlich umlagefähig. Die Förderung wird abgezogen, der Erhaltungsanteil pauschal mit 15 Prozent angesetzt, und die Erhöhung ist auf 0,50 Euro je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren begrenzt.
Nach § 559f BGB darf die Mieterhöhung nur in voller Höhe verlangt werden, wenn ein Fachunternehmen eine Jahresarbeitszahl von mindestens 2,5 nachweist. Der Nachweis entfällt unter anderem bei Gebäuden, die nach 1996 errichtet wurden, oder wenn sich das Gebäude mit höchstens 55 Grad Vorlauftemperatur beheizen lässt. Fehlt er, dürfen nur 50 Prozent der Kosten angesetzt werden.
Dauerhaft. Die Umlage ist keine befristete Zahlung, sondern erhöht die Nettokaltmiete auf Dauer. Sie endet nicht, wenn die Modernisierungskosten rechnerisch abbezahlt sind. Begrenzt ist nicht die Dauer, sondern die Höhe über die Kappungsgrenze.
Spätestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten und in Textform. Die Ankündigung muss Art und Umfang der Maßnahme, den voraussichtlichen Beginn und die Dauer sowie die zu erwartende Mieterhöhung und die künftigen Betriebskosten enthalten. Fehlt die Angabe zur Mieterhöhung, verschiebt sich die Wirkung der späteren Erhöhung um sechs Monate.
Ab Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erhöhungserklärung. Hat der Vermieter die Maßnahme nicht ordnungsgemäß angekündigt oder übersteigt die tatsächliche Erhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent, verlängert sich diese Frist um weitere sechs Monate.
Bei Kosten bis 10.000 Euro je Wohnung kann der Vermieter statt einer Einzelschätzung pauschal 30 Prozent als Erhaltungsaufwand abziehen und von dem Rest 8 Prozent umlegen. Der Nachteil: Danach ist fünf Jahre lang keine weitere Mieterhöhung nach § 559 oder § 559e BGB möglich.
Ja, über den Härteeinwand nach § 559 Absatz 4 BGB und über die inhaltliche Prüfung der Erklärung. Der Härteeinwand muss grundsätzlich bis zum Ablauf des Monats nach Zugang der Erklärung mitgeteilt werden. Unabhängig davon kann der Mieter Einsicht in die Belege verlangen und die Berechnung auf Fehler prüfen.
Mittelbar ja, aber nicht in Höhe der Investition. Bei vermieteten Objekten wirkt vor allem die nachhaltig erzielbare Miete auf den Ertragswert. Eine wirksam durchgeführte Modernisierungsumlage erhöht die Jahresmiete dauerhaft. Hinzu kommt der energetische Zustand, der über den Energieausweis sichtbar wird und die Verkäuflichkeit direkt beeinflusst.