Übergabeprotokoll fürs Haus: 8 wichtige Punkte für Verkäufer

Bei der Übergabe einer Immobilie nach dem Verkauf ist auf einiges zu achten. Damit es zwischen Verkäufer und neuem Eigentümer später nicht zu Streitigkeiten kommt, sollten Sie unbedingt auf ein Übergabeprotokoll bestehen. Erfahren Sie hier, wie Sie typische Fallstricke bei der Übergabe vermeiden und was alles im Übergabeprotokoll fürs Haus stehen sollte.

Jeder erfolgreiche Hausverkauf endet mit der Übergabe des Objekts an den Käufer. Dafür legen der vorherige Eigentümer und der neue Besitzer im Kaufvertrag meist einen Termin vor Ort fest. Im Immobilienkaufvertrag sind zumeist schon viele Punkte zur Hausübergabe geregelt, z. B. welche Einrichtungsgegenstände der Käufer übernimmt und welche Mängel noch durch den Verkäufer zu beseitigen sind. Den Kaufvertrag schließen die Vertragsparteien allerdings bereits einige Wochen vor der Übergabe ab. Daher sind in diesem Vertrag noch keine Details zur Übergabe des Kaufobjekts enthalten. Das Hausübergabeprotokoll dient daher dem Zweck, die Übergabe genau zu dokumentieren und damit Klarheit für alle Beteiligten zu schaffen. Durch ein detailliertes Übergabeprotokoll können Sie späteren Streitigkeiten vorbeugen.

Das Übergabeprotokoll für ein verkauftes Haus erstellen Sie direkt vor Ort bei der Schlüsselübergabe. Die Übergabe findet üblicherweise erst statt, nachdem der Kaufvertrag unterschrieben und der Kaufbetrag überwiesen wurde. Erst mit der Übergabe der Immobilie ist der Kaufprozess vollständig abgeschlossen.

Im Normallfall ist der Verkäufer für die Erstellung des Protokolls zuständig. Dazu nehmen alle anwesenden Personen in der Regel noch einmal eine Begehung aller Räumlichkeiten und Außenbereiche vor. Wenn Sie Ihre Immobilie durch einen Immobilienmakler verkaufen, hilft Ihnen der Experte bei der Hausübergabe und dokumentiert für Sie das Treffen im Übergabeprotokoll.

Bei einem Hausverkauf sollte das Übergabeprotokoll idealerweise in dreifacher Ausführung ausgedruckt und unterzeichnet werden. Eine Ausführung verbleibt beim Verkäufer, ein Exemplar erhält der neue Besitzer des Hauses. Eine dritte Ausführung geht als Informationsschreiben an die Versorgungsbetriebe.

Beim Erstellen des Übergabeprotokolls hilft Ihnen das Musterdokument, welches Sie hier bei uns kostenlos herunterladen können. In dem übersichtlichen Vordruck können Sie folgende Punkte ganz einfach aufnehmen:

• Namen, Anschrift und Geburtsdatum des Käufers sowie des Verkäufers
• Anschrift der verkauften Immobilie
• Bestandsaufnahme aller Räume (inklusive Inventar und möglicher Mängel / Schäden)
• Bestandaufnahme der Außenanlagen und des Gartens
• Auflistung des Inventars, falls der Käufer bestimmte Gegenstände wie z. B. eine Einbauküche übernimmt
• Zählerstände für Strom, Wasser und Gas
• Anzahl der vorhandenen Haustürschlüssel, Kellerschlüssel, Schlüssel für Zimmer, Garage und ggf. Schuppen 
• Bei Haus mit Ölheizung: Angabe dazu, wie viel Heizöl noch vorhanden ist und wie dieses abzurechnen ist
• Individuelle Vereinbarungen, z. B. ob der Verkäufer noch Hausrat und Müll auf seine Kosten zu entsorgen hat
• Auflistung aller Dokumente zum Haus, die der Käufer erhält

Kaputte Fensterscheiben, ein defekter Wasserhahn, Flecken im Teppich, Schimmelbefall oder Probleme mit den Elektrogeräten – nicht selten finden sich bei der Hausübergabe noch Mängel, mit denen der Käufer nicht ganz glücklich ist. Nehmen Sie alle augenfälligen Schäden und Unstimmigkeiten in das Übergabeprotokoll auf. Außerdem ist es empfehlenswert, Fotos von den Mängeln zu machen. Dokumentieren Sie die Beanstandungen möglichst detailliert und klären Sie, was damit geschehen soll.

Wenn nach dem Hauskauf noch Mängel entdeckt werden, ist dies für den Käufer erst mal ärgerlich. Im Kaufvertrag ist meist ein Haftungsausschluss enthalten, d. h. der Verkäufer trägt keine Haftung für Sachmängel. Haben Sie im Kaufvertrag vereinbart, dass Sie als Verkäufer z. B. noch ein angebrochenes Fenster zu ersetzen haben, so muss dies vor der Übergabe erledigt sein. Andernfalls sollte sich der mangelhafte Zustand des Objekts auch im Kaufpreis der Immobilie niederschlagen.

Doch was passiert, wenn dem Käufer während des Übergabetermins neue Mängel am Kaufobjekt auffallen, die bei der Immobilienbesichtigung noch nicht vorhanden waren? Bei gravierenden Mängeln ist hier der Verkäufer in der Pflicht – er muss dafür Sorge tragen, dass offenkundige Makel fachgerecht beseitigt werden. Bei eklatanten Schäden – etwa einem Komplettausfall der Heizungsanlage – haben Immobilienkäufer sogar die Möglichkeit, Schadensersatz geltend zu machen oder vom Kaufvertrag zurückzutreten. Bei Bagatellschäden können Käufer ebenfalls Nachbesserungen verlangen. Erst ab Schlüsselübergabe geht die Verantwortung auf den neuen Besitzer der Immobilie über. Die Ausnahme bilden arglistig verschwiegene oder versteckte Mängel: Für diese haftet der Verkäufer des Hauses bis zu fünf Jahre nach Übergabe. Deshalb sollten Hausverkäufer immer mit „offenen Karten“ spielen und dem Käufer alle bekannten Schwachstellen am Gebäude vollständig darstellen.

Die folgende Schritt-für-Schritt-Anleitung zeigt Ihnen, wie die Hausübergabe abläuft und was Sie dabei berücksichtigen sollten.

Tipps für die Hausübergabe:

Bestätigen Sie mit dem Käufer und dem Immobilienmakler den Termin zur Übergabe. Sollte eine der Vertragsparteien nicht anwesend sein können, ist es sinnvoll, einen Vertreter zu bestellen.

1. Sollten Sie einen Immobilienmakler für den Verkauf des Hauses beauftragt haben, nehmen Sie diesen als Zeugen für die Übergabe mit.
2. Fertigen Sie das Übergabeprotokoll fürs Haus an und dokumentieren Sie den Zustand der Immobilie bis ins kleinste Detail.
3. Machen Sie Fotos von möglichen Mängeln.
4. Klären Sie, wie mit den Mängeln umgegangen wird – wer beseitigt diese und bis wann.
5. Lesen Sie die Zählerstände ab und haben Sie nach Möglichkeit einen Zeugen dabei.
6. Übergeben Sie alle wichtigen Unterlagen wie z. B. die Bedienungsanleitung für die Heizungsanlage an den Käufer.
7. Lassen Sie sich gegenzeichnen, welche Schlüssel Sie an den neuen Eigentümer übergeben. 
8. Erklären Sie dem Käufer, wo der Anschluss für die Waschmaschine zu finden ist, wie Herd und Heizung funktionieren etc.
9. Lassen Sie sich das Übergabeprotokoll von allen anwesenden Personen unterschreiben.

Eine Übergabe der Immobilie sollte erst dann stattfinden, wenn der Verkäufer den Kaufpreis erhalten hat. Lassen Sie sich bei der Übergabe am besten von einem Makler helfen. Der Verkaufsprofi gibt Ihnen Sicherheit, sodass Sie häufig auftretende Stolpersteine vermeiden. Viele Probleme entstehen zudem erst gar nicht, wenn im Kaufvertrag klare Regelungen zur Beschaffenheit und zur Übergabe der Immobilie getroffen wurden. Der Kaufvertrag ist vom Notar zu beglaubigen. Verkäufer und Käufer können sich beim Immobilienverkauf von einem Notar zudem zu Rechtsfragen beraten lassen.

Mitunter macht es Sinn, dass der neue Eigentümer z. B. den Vertrag mit den Energieversorgern übernimmt. Wenn Sie dies mit dem Käufer vereinbaren, sollten Sie hierzu einen Vermerk in das Übergabeprotokoll aufnehmen. Dies gilt auch für Versicherungen, falls der Käufer Policen vom Verkäufer übernimmt – beispielsweise für eine Wohngebäudeversicherung.

In einigen Fällen kann es vorkommen, dass der Käufer die Schlüssel für die Immobilie bereits vor Zahlung des vollständigen Kaufpreises erhält. Sollten Sie eine vorzeitige Übergabe vor dem eigentlichen Termin vereinbaren, müssen Sie auf einige zwei Punkte achten:

1. Nehmen Sie dazu unbedingt eine Klausel in den Kaufvertrag auf, mit der Sie die vorzeitige Hausübergabe regeln.
2. Lassen Sie sich vom Käufer eine Anzahlung in Höhe von 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises zahlen.

Wenn der Käufer wider Erwarten den Kaufpreis nach der Übergabe nicht überweist, gehen Sie als Verkäufer trotzdem kein volles Risiko ein. Der Kaufvertrag wird dadurch rückabgewickelt und das Haus geht wieder in Ihren Besitz über.

Die folgenden Dokumente erhält der Käufer beim Übergabetermin:

• Bedienungsanleitungen für Anlagen und Elektrogeräte
• Handwerkerrechnungen von vorherigen Reparaturen und Arbeiten
• Bescheide über die Grundsteuer
• Versicherungspolicen
• Prüfbescheinigungen des Schornsteinfegers sowie vorhandene Wartungsverträge
• Baupläne vom Haus, Grundrisszeichnungen und statische Berechnungen
• Bei vermieteten Immobilien: Mietverträge und komplette Mieterakte inklusive Nebenkostenabrechnung etc.

Ein Makler bietet professionellen „Rundum-Service“ – von der Immobilienbewertung über den Verkaufsprozess bis hin zur Hausübergabe mit Übergabeprotokoll. Kontaktieren Sie uns gerne für eine kostenlose und unverbindliche Empfehlung eines Maklers aus Ihrer Region!