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Was passiert mit Immobilien im Scheidungsfall?

Recht 22.11.2017 Jenna Eatough
Scheidung Hausverkauf

Der Bund der Ehe hält in vielen Fällen kein Leben lang - im Jahre 2014 bezifferte, so das Statistische Bundesamt, die Scheidungsquote kaum vorstellbare 43,1 Prozent. Neigt sich die eigene Ehe dem Ende zu, so sehen sich die Betroffenen oft mit einer emotionalen Belastung konfrontiert. Ihr tritt ein höchst bürokratischer Prozess hinzu, der vielerlei Fragestellungen aufwirft. Besonders diffizil wird es, wenn während der Ehe eine gemeinsame Immobilie errichtet oder erworben wurde.

Geht es im Scheidungsfall um das geteilte Eigenheim oder um das gemeinschaftlich bewohnte Domizil, so sind vielerlei Facetten miteinzubeziehen. Ist die Immobilie noch von einer Kreditbelastung betroffen? Ist ein Hausverkauf bei Scheidung die bessere Lösung? Hat eine Auszahlung desjenigen Partners, welcher im Zuge der Trennung das Heim räumt, stattzufinden? Der Gesetzgeber bietet an dieser Stelle eine Reihe verschiedener Lösungsmöglichkeiten an.

Ist ein Weiterverkauf des Eigenheims rentabel?

Nicht selten kann der Verkauf des Hauses im Trennungsfall durchaus sinnvoll sein – etwa dann, wenn hierdurch scheinbar endlose Diskussionen und Auseinandersetzungen umgangen werden können, da andernfalls kein gemeinsamer Nenner gefunden wird. Sind beide Ehepartner gleichermaßen Eigentümer der Immobilie, kann eine Aufteilung des entsprechenden Erlöses zu gleichen Teilen auf beide erfolgen. Der Immobilienverkauf kann indes auch während der Trennungsphase vonstattengehen. Ein Warten bis zur Rechtskräftigkeit der Scheidung ist nicht erforderlich.

Wichtig: Dennoch müssen beide Parteien diese Transaktion bewilligen. Da die Auflösung des Ehebundes nahezu immer mit Gefühlsaufwallungen einhergeht, ist es empfehlenswert, sich den Rat eines Juristen einzuholen. Dieser kann eine mögliche prekäre Atmosphäre zwischen den Parteien abschwächen und zur Deeskalation der Situation beitragen – am Ende steht letztlich die zielführende Klärung.

Vorteilhaft an einem Weiterverkauf des Eigenheims ist zudem die synchrone Absonderung geteilter Verbindlichkeiten am jeweiligen Grundeigentum. Wurde ein Immobilienkredit im Rahmen des Ankaufs aufgenommen und greift diese Finanzierung zum Zeitpunkt der Trennung weiterhin, kann eine Ablösung dieser Schuldnerverbindlichkeiten mit der Veräußerung des Objekts stattfinden. Damit lässt sich eine Simplifikation des Vorgangs der Absonderung von der Lebensgemeinschaft erzielen. Schließlich kann auf diesem Wege die geteilte Schuldenlast abgetragen werden.

Übertragung des Eigenheimanteils an den Ehepartner?

Kann hinsichtlich des Verkaufs der Immobilie und der Aufspaltung des Erlöses kein Konsens gefunden werden, ist es möglich, einen Anteil von einem Ehepartner an den anderen zu überschreiben. Im Regelfall geht dies aber mit der Leistung eines Ersatzes oder einer Entschädigung einher. Schwierigkeiten ergeben sich darüber hinaus nicht selten bei der Festsetzung des fiktiven Verkaufswerts. Dabei ist grundsätzlich die Aufsetzung eines entsprechenden Gutachtens über den derzeitigen Marktwert vonnöten, wobei die Gefahr besteht, dass dieser mit den jeweiligen Schätzungen der Ehepartner nicht übereinstimmt.

Beim Verzicht eines Ehepartners auf dessen Anteil wird nicht nur eine Entschädigungsleistung fällig; ferner sollte darauf geachtet werden, dass die Listung des Ausgezahlten im Grundbuch (ggf. auch aus dem Vertrag für den Hauskredit) entfernt wird. Kontrakte mit Stromanbietern oder Gaszulieferanten sollten hierbei auch berücksichtigt werden. Demjenigen Partner, auf welchen das Eigentumsanteil des anderen übertragen wird, ist dazu geraten, auf eine detaillierte Aufstellung sämtlicher Verbindlichkeiten, Belastungen und noch etwaiger offener Reparaturleistungen zu bestehen. Die gesamte Abtretung des Objektanteils hat auf vertraglicher Basis stattzufinden, wobei eine fachmännische Unterstützung durch einen Rechtsanwalt angebracht ist. Der beidseitigen Signatur des Kontraktes schließt sich die Beglaubigung durch den Notar an. Retrospektive Abänderungen sind dann ausgeschlossen.

Wichtig: Bedenken Sie, dass der Partner, auf welchen übertragen wird, über die notwendigen finanziellen Mittel zur Deckung sämtlicher laufender Kosten nach erfolgter Scheidung verfügen können muss!

Liegt es einem Ehepartner daran, sich das geteilte Eigenheim übertragen zu lassen, obwohl er aber nicht eigenständig für den Unterhalt der Immobilie aufkommen kann, so kann er von seinem Partner nicht automatisch Unterhaltsleistungen herausverlangen. Für den Fall, dass sich ein Gatte der jeweiligen Verbindlichkeiten aus dem Kredit sowie weiterer Zahlungen annehmen möchte, besteht ggf. die Möglichkeit, diese Kosten auf den aufzubringenden Ehegattenunterhalt aufzurechnen. Auf diesem Wege lassen sich u.U. übrige Zahlungen ausschließen. Insgesamt zieht der Geringverdiener hierbei aber den Kürzeren und müsste mit diversen Einbußen leben.

Gemeinsames Wohnrecht?

Im Einzelfall lassen sich auch Bestimmungen über eine Aufteilung der Immobile festlegen, sofern beide Ehepartner gleichermaßen als Eigentümer zu bezeichnen sind. Handelt es sich um ein mehrstöckiges Haus, kann etwa ein Stockwerk einem der beiden, das darüberliegende im Gegenzug dem anderen überlassen werden. Das Fundament dazu bildet die gegenseitige Zuerkennung eines entsprechenden Wohnrechts, beispielsweise durch Aufsetzung eines Kontrakts. Demgegenüber ist aber auch der geteilte Gebrauch des Eigenheims nicht ausgeschlossen – was allerdings keinesfalls empfehlenswert ist, wird tatsächlich eine Scheidung anvisiert. Der Ehescheidung hat nämlich eine Trennungsphase vorwegzugehen. Letztlich müssen beide Partner die Führung getrennter Haushälter vorweisen, um die Evidenz für das vollzogene Trennungsjahr belegen zu können. Sollte es dennoch so weit kommen, müssen sich die „Noch-Ehegatten“ bezüglich der konkreten Aufspaltung der laufenden (Betriebs-)Kosten verständigen (mehr erfahren Sie unter "Trennung und Haus – Was ist im Trennungsjahr zu beachten?").

Wichtig: Das gemeinsame Wohnrecht beider Ehegatten stellt in der Praxis wohl eher eine Seltenheit dar – zu viele Komplikationen können aufkommen, da bezüglich vielerlei Punkte ein gemeinsamer Konsens gefunden werden muss. Gerade im Trennungsfall ist Letztgenanntes oftmals nicht die Norm.

Was geschieht mit dem Alleineigentum?

Die Weisungsbefugnis liegt bei demjenigen Gatten, welcher gemäß dem Grundbucheintrag Eigentümer der Immobilie ist. Ihm steht es zu, den Ex-Partner nach der Separation aus dem zuvor geteilten Objekt hinauszuwerfen. Allerdings muss dabei eine gewisse Karenzphase eingehalten werden, sodass dem anderen eine Räumung in zumutbarer Weise ermöglicht wird. Doch auch ein begrenztes oder unbegrenztes Wohnrecht kann diesem gegenüber erteilt werden. Hierbei kann eine Miete gefordert werden.

Teilversteigerung nach der Ehescheidung?

Kann keine Übereinkunft hinsichtlich des Eigenheims erzielt werden, kommt die Beantragung einer Teilungsversteigerung bei Gericht in Betracht. Nur Personen, die auch im Grundbuch als Eigentümer benannt sind, sind hierzu berechtigt. Kommt es sodann zur offenen Auktion über die Immobilie, steht es beiden ehemaligen Partnern frei, mitzubieten. Erwirbt eine dritte Person das Objekt, so wird der sich hieraus ergebende Umsatz auf beide Parteien zu jeweils 50 Prozent aufgeteilt. Dennoch sollte man sich bewusst machen, dass eine solche Teilungsversteigerung nicht immer den gewünschten Erlös verspricht – oftmals liegt dieser nicht unerheblich unter dem tatsächlichen Marktwert. Weitere Informationen zum Thema „Hauseigentum bei der Scheidung“ finden sie unter https://www.scheidung.org/haus/.

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