Trendwende am Zinsmarkt? Was Immobilienkäufer jetzt wissen müssen

Jahr um Jahr gab es nur das eine Bild: Die Bauzinsen waren niedrig, so dass Immobilienkäufe trotz gestiegener Preise für viele Menschen möglich waren. Aufgrund der höheren Inflation deutet sich nun eine Wende an: Die Zinsen erreichten kürzlich wieder die Ein-Prozent-Marke, manche Experten rechnen mittel- bis langfristig sogar mit Steigerungen auf bis zu vier Prozent. Was genau hinter dieser Entwicklung steckt und was das für Immobilienkäufer beziehungsweise Darlehensnehmer bedeutet, erfahren Sie hier.

„Es gibt verschiedene Faktoren, die dafür sprechen, dass die Zinsen ihren Boden erreicht haben", sagt Prof. Dr. Timo Wollmershäuser, Leiter der Konjunkturforschung und -prognose am Ifo-Institut München. So wies die Interhyp AG darauf hin, dass die Zinsen für zehnjährige Darlehen Anfang September im Durchschnitt bei rund 0,8 Prozent lagen, während sie jetzt ein Prozent erreichen.

Deflationsgefahren sind in Inflationssorgen umgeschlagen

Der Hintergrund: Mit ihrer Politik der niedrigen Zinsen habe die Europäische Zentralbank (EZB) versucht, die Konjunktur am Laufen zu halten, so Wollmershäuser. Begründet hat die EZB ihren Kurs mit dem nachlassenden Konsum, zurückgehenden Investitionen und sinkenden Preisen. Mittlerweile sind die Deflationsgefahren unter anderem aufgrund des steigenden Ölpreises jedoch verschwunden und an ihre Stelle sind zunehmend Inflationssorgen getreten. „Andere Notenbanken haben bereits eine geldpolitische Kehrtwende eingeleitet“, erklärt Wollmershäuser. Die EZB werde diesem Kurs früher oder später folgen. „Bis wir allerdings wieder mit einer weitgehend normalen Geldpolitik rechnen können, dürften noch einige Jahre ins Land ziehen.“

In Wollmershäusers Augen ist die Sache eindeutig: Je höher die Inflation steigt und je mehr sie sich verfestigt, desto größer wird die Wahrscheinlichkeit, dass die EZB dem Preisanstieg entgegenwirkt und früher als erwartet aus der ultraexpansiven Geldpolitik aussteigt. Langfristig gesehen hält er Zinsen von knapp unter drei Prozent für möglich, während andere Experten von der Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung (OECD) sogar von bis zu vier Prozent ausgehen.

Was die höheren Zinsen für Immobilienkäufer bedeuten

Die Interhyp AG hat berechnet, dass die durchschnittliche Höhe eines Darlehens für den Immobilienkauf aktuell bei rund 350.000 Euro liegt. Bei einer anfänglichen Tilgung von drei Prozent und einem aktuellen Zinssatz von einem Prozent beträgt die monatliche Kreditrate 1.167 Euro. Steigen die Zinsen um 0,2 Prozentpunkte auf 1,2 Prozent, würde die monatliche Kreditrate auf 1.225 Euro klettern. Innerhalb einer Zinsbindung von zehn Jahren wären die Zinskosten damit um 5.681 Euro gestiegen. Bei einem Zinsanstieg um 0,5 Prozentpunkte auf 1,5 Prozent wären die Auswirkungen noch deutlicher:  Über zehn Jahre würden Mehrkosten in Höhe von 14.474 Euro auf den Kreditnehmer zukommen, bei einem Anstieg auf zwei Prozent sogar 29.052 Euro.

Dass die Teuerungsrate damit aber noch nicht ihr Ende erreicht hat und den Käufern von Immobilien noch höhere Kosten drohen, wird mit einem Blick auf die Immobilienpreise klar. Laut Statistischem Bundesamt mussten Käufer von Eigentumswohnungen und Häusern im zweiten Quartal 2021 bundesweit im Schnitt 10,9 Prozent mehr aufbringen als in 2019. Dadurch mussten Käufer immer höhere Immobiliendarlehen aufnehmen. Die Stiftung Warentest hat ermittelt, dass die Darlehen im August 2021 im Durchschnitt bei 312.000 Euro lagen, während es ein Jahr zuvor rund 50.000 Euro weniger waren.

Was also können Immobilienkäufer tun?

Um die Kosten im Blick zu behalten, können Darlehen zur Volltilgung eine Lösung sein. Das sind Kredite, bei denen der Zins bis zum Ende feststeht. Das kann vor allem für diejenigen eine Option sein, bei denen die Finanzierung knapp kalkuliert und für die die Sicherheit einer langen Zinsbindung wichtig ist. Erkauft wird diese Sicherheit allerdings mit einem Zinsaufschlag und oftmals weniger Flexibilität. Sondertilgungen oder kurzzeitige Senkungen des Zinses sind in vielen Fällen nicht möglich, wie die Stiftung Warentest betont. Deshalb kann auch eine kürzere Zinsbindung eine Option sein. Diese Darlehen könne man beispielsweise mit einem flexiblen Tilgungsrecht kombinieren. Wenn absehbar ist, dass der Kunde mit Sondertilgungen früher schuldenfrei wird, braucht er die Sicherheit der langen Zinsbindung nicht, urteilen die Experten.

In jedem Fall ist es laut Stiftung Warentest wichtig, die Konditionen der einzelnen Banken sorgfältig zu prüfen, da sie sich häufig verändern. Interessenten sollten deshalb mehrere Angebote von Kreditvermittlern, Banken und Sparkassen miteinander vergleichen.