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Baulandmobilisierungsgesetz: Bundestag stimmt für Umwandlungsverbot

Recht 12.05.2021 Christiane Tauer
Moderne Eigentumswohnungen

Mit der Verabschiedung des Baulandmobilisierungsgesetzes hat der Bundestag jetzt auch das umstrittene Umwandlungsverbot von Miet- in Eigentumswohnungen beschlossen. Nach monatelangem Hin und Her konnten sich CDU/CSU und SPD in der vergangenen Woche auf einen Kompromiss einigen. Er besagt im Wesentlichen: Eigentümer benötigen für eine Umwandlung von einer Miet- in eine Eigentumswohnung nun eine Genehmigung. Die Regelung ist allerdings zunächst bis 2025 befristet und beinhaltet einige Ausnahmen

Was genau besagt das Umwandlungsverbot?

Genaugenommen werden Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen und der anschließende Verkauf nicht grundsätzlich verboten, sondern erschwert. Diese Regelung gilt für alle Gebiete, in denen der Wohnungsmarkt angespannt ist und Mieter Schwierigkeiten haben, überhaupt noch bezahlbaren Wohnraum zu finden. Dort müssen die Städte und Gemeinden einer geplanten Wohnungsumwandlung zustimmen. Was genau als „Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt“ gilt, sollen die Bundesländer selbstständig bestimmen und entsprechend begründen. 

In folgenden Fällen ist eine Genehmigung nicht notwendig

  • In einem Haus befinden sich nicht mehr als fünf Wohnungen bzw. „drei bis 15 Wohnungen“, wie von den Ländern festgelegt werden kann.
  • Die neu geschaffenen Eigentumswohnungen werden zu mindestens zwei Dritteln an die Mieter verkauft.
  • Die Wohnungen sind Teil einer Erbschaft und die Erben wollen sie selbst nutzen.
  • Es wird Eigenbedarf angemeldet, darunter fallen auch die Familienangehörigen des Eigentümers.
  • Es liegt eine „besondere wirtschaftliche Notlage“ vor.

Hintergrund der erschwerten Wohnungsumwandlung ist, dass sich Eigentümer von Mehrfamilienhäusern in begehrten Lagen in der Vergangenheit oftmals dazu entschieden haben, ihr Haus in separate Wohneinheiten aufzuteilen, um die einzelnen Wohnungen getrennt voneinander gewinnbringend zu veräußern. Für den Mieter ändert sich dadurch zunächst zwar noch nichts und er hat unter Umständen sogar die Möglichkeit, ein Vorkaufsrecht auszuüben. Möchte er dies nicht, dann gilt für den neuen Eigentümer eine Kündigungssperre von mehreren Jahren – je nachdem, welche Regelung in der betreffenden Stadt oder Gemeinde gilt. Auch Eigenbedarfskündigungen sind davon nicht ausgenommen. 

Erst nach Ablauf der Frist beginnt aus Mietersicht die „kritische Phase“ einer drohenden Kündigung, sofern vorab nicht schon Modernisierungen und damit einhergehende Mieterhöhungen oder Abfindungszahlungen dafür gesorgt haben, dass Mieter von sich aus das Mietverhältnis beenden. Mieterschutzvereine haben beobachtet, dass in einem „Umwandlungshaus“ erfahrungsgemäß nach fünf bis sechs Jahren kaum noch die ursprüngliche Mieterschaft wohnt. Mit der Umwandlungsbremse soll die Verdrängung dieser Mieter verhindert werden.

Was ist im Baulandmobilisierungsgesetz außerdem geregelt?

Das neue Gesetz sieht neben der Umwandlungsbremse unter anderem vor, dass Kommunen ein Vorkaufsrecht für brachliegende Grundstücke erhalten, um sie selbst bebauen zu können. Darüber hinaus soll es in Bebauungsplänen möglich sein, Flächen explizit für den sozialen Wohnungsbau festzulegen. Zudem können Kommunen im vereinfachten Verfahren und mit weniger Umweltvorgaben Bauland am Ortsrand ausweisen, um neuen Wohnraum zu schaffen. 

Das sind die Reaktionen auf die Neuregelung

Bereits im Vorfeld gab es unterschiedliche Standpunkte zum Baulandmobilisierungsgesetz. Mehr dazu in unseren News Baulandmobilisierungsgesetz – Umwandlungsverbot wurde angepasst und Gesetzesentwurf zur erschwerten Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen liegt vor. Auch jetzt sind die Wogen nicht abschließend geglättet. Die CSU-Fraktion im Bayerischen Landtag fordert sogar den Gesetzesstopp im Bundesrat, der sich abschließend mit der Neuregelung befassen wird. Justizministerin Christine Lambrecht (SPD) hingegen sprach - bezogen auf die Umwandlungsbremse - von einem guten Tag für Mieterinnen und Mieter, während die FDP das Gesetz als „massiven Eingriff ins Eigentumsrecht“ wertete. Kritik kommt auch vom Eigentümerverband Haus & Grund: Eine Verdrängung von Mietern durch Umwandlung sei nicht zu belegen und Mietern würde durch das Verbot eine Möglichkeit genommen werden, Eigentum zu bilden, so Präsident Kai Warnecke. Aus Sicht von Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft sei dies vor allem auch deshalb problematisch, weil in vielen Fällen Menschen im Wohneigentum aufgrund niedriger Zinsen günstiger leben könnten als Mieter. 

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