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Berliner Mietendeckel gekippt – was Mieter und Vermieter jetzt wissen müssen

Recht 20.04.2021 Christiane Tauer
Immobilienpreise Berlin

Das Bundesverfassungsgericht hat den seit Februar 2020 geltenden Berliner Mietendeckel für verfassungswidrig erklärt. Das Land habe damit seine Kompetenzen überschritten, erklärten die Karlsruher Richter in der vergangenen Woche. Zuständig sei vielmehr der Bund, da er bereits im Jahre 2015 die Mietpreisbremse beschlossen habe – und somit bereits ein Instrument zur Begrenzung der Mieten in Kraft sei.

Mit dem Mietendeckel waren für 1,5 Millionen Berliner Wohnungen die Mieten auf dem Stand vom 18.06.2019 eingefroren worden. Bei Neuvermietungen durften Vermieter nur die Miete verlangen, die auch der Vormieter gezahlt hatte oder es galten weitere Obergrenzen. Diese Regelungen sind nun sowohl für Vermieter als auch Mieter hinfällig. Wir erklären, wie es jetzt weitergeht.

Das gilt nun für Mieter

Auf viele Mieter könnten schwere Zeiten zukommen, denn sie müssen mit teilweise erheblichen finanziellen Belastungen rechnen. Zwar hat das Bundesverfassungsgericht nicht erklärt, wie das Gesetz rückgängig gemacht werden soll. Der Berliner Mieterverein meint jedoch: Mieter, die einen Teil der Miete einbehalten haben oder solche mit sogenannten Schattenmieten im Vertrag, müssten die durch den Mietendeckel entstandene Mietreduzierung an den Vermieter nachzahlen. Viele Vermieter hatten in Mietverträgen einen zweiten Mietpreis genannt, jene Schattenmiete, die bei Ungültigkeit des Deckels greift.

Die Rückzahlung sei mit Kenntnis des Beschlusses des Bundesverfassungsgerichts fällig. Das heißt: Mieter müssen die Differenz unverzüglich zahlen und die nachfolgenden Mieten anpassen, um keine Kündigung zu riskieren. Jedoch ist eine Kündigung von säumigen Mietern erst nach einem Rückstand von zwei Monatsmieten möglich.

Für die Mietnachzahlungen bedarf es nicht einmal eines expliziten Anschreibens durch den Vermieter. „Eine Zahlungsaufforderung des Vermieters ist zwar wünschenswert, aber unter Umständen nicht erforderlich“, so der Mieterverein. Jedem, der die offenstehenden Beträge nicht unmittelbar leisten kann, wird empfohlen, mit dem Vermieter in Kontakt zu treten, um eventuell Teilzahlungen oder Stundungen zu vereinbaren.

Zwar hatten Mietervereine den Mietern seit Inkrafttreten des Mietendeckels immer wieder geraten, das eingesparte Geld zurückzulegen, da das Gesetz bereits von Beginn an rechtlich umstritten war. Doch nicht alle Mieter dürften diese Empfehlung beherzigt haben oder waren dazu überhaupt in der Lage. Laut Medienberichten geht der Senat für Stadtentwicklung und Wohnen von 40.000 Berlinern aus, die aufgrund der anstehenden Rückzahlungen nun finanzielle Unterstützung benötigen könnten. Diesen stellte der zuständige Senator Sebastian Scheel bereits Staatshilfen in Aussicht.

Und was gilt für Vermieter?

Vermietern wird grundsätzlich empfohlen, Mieter anzuschreiben und sie zur Nachzahlung der einbehaltenen Miete bis zu einer bestimmten Frist aufzufordern. Sind Mieter finanziell nicht in der Lage, die Zahlungen zu leisten, sollten Vermieter aus Fairnessgründen das Gespräch mit den Mietern suchen und beispielsweise Ratenzahlungen vereinbaren. Dass zumindest die Angst vor Kündigungen unbegründet ist, betonte der Eigentümerverband Haus & Grund. „Das Berliner Mietenchaos hat der Senat verschuldet, nicht die Mieter und Vermieter“, so Verbandspräsident Kai Warnecke.

Unklar ist, ob die Nachzahlungen überhaupt im großen Stil eingefordert werden. Vermieterverbände hatten sich hierzu nicht abschließend geäußert, auch wenn ein großer Wohnungskonzern bereits erklärt hat, auf Rückforderungen zu verzichten. Wie sich die Privatvermieter verhalten, denen in Berlin rund 40 Prozent der Mietwohnungen gehören, wird sich zeigen.

Sicher ist, dass Vermieter ab sofort bei Neuvermietungen den Mietendeckel nicht mehr beachten müssen, sondern nur noch die Mietpreisbremse.

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