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Mängelbeseitigung nach Immobilienkauf: BGH urteilt käuferfreundlich

Recht 16.03.2021 Charlotte Salow
Urteil zu Mängeln nach Immobilienkauf

Wer muss in welcher Form die Kosten tragen, wenn frisch gebackene Eigentümer nach dem Immobilienkauf einen Mangel am Objekt feststellen? Müssen die Käufer in Vorleistung gehen oder müssen die Verkäufer die veranschlagte Summe an den Käufer vorab überweisen? Der Bundesgerichtshof (BGH) fällte dazu nun ein grundsätzliches Urteil.

Der Fall: Schimmel im Schlafzimmer

Nach dem Wohnungskauf stellte ein frischgebackener Eigentümer Feuchtigkeit in seinem Schlafzimmer fest und forderte den Verkäufer auf, für die Schadensbegleichung aufzukommen. Der Verkäufer kam dem jedoch nicht in der gewünschten Form nach – der Immobilienkäufer klagte.

immoverkauf24 Info: Mängel und Gewährleistungsansprüche

Laut § 438 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) ist für einen Mangel entscheidend, dass “die Kaufsache nicht die Beschaffenheit aufweist, die sie nach dem Willen der Parteien haben soll“. Bei einem versteckten Mangel, der sich dem Käufer erst nach dem Kauf offenbart, ist die für Gewährleistungsansprüche entscheidende Frage: Hat der Verkäufer vom Mangel Kenntnis gehabt oder haben können und diesen verschwiegen? Nur in diesem Fall liegt ein "arglistige verschwiegener Mangel" vor, der ein Verschulden des Verkäufers darstellt und der Gewährleistungsansprüche des Käufers begründet.

Die Streitfrage: Wer zahlt wie für die Mängelbeseitigung?

Der Käufer verlangte vom Verkäufer, den auf Basis eines Kostenvorschlags ermittelten Betrag zur Schadensbehebung vorab zu überweisen. Der Verkäufer dagegen meinte, der Neu-Eigentümer müsse zunächst selbst für die Mängelbeseitigung aufkommen. Anschließend könne er die tatsächlich bezahlte Summe begleichen. Schließlich könne der Käufer sonst den Betrag einstreichen, ohne den Schaden tatsächlich zu beheben.

Diesen Einwand ließ das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf jedoch nicht gelten und gab den Klägern im Wesentlichen recht. Dennoch wanderte der Fall weiter zum BGH, denn in einem anderen Fall der Schadensbegleichung bei Immobilienmängeln hatte der BGH zugunsten der Verkäufer entschieden.

Die BGH-Entscheidung: Vorleistung der Käufer nicht notwendig

Der Bundesgerichtshof entschied: Der Käufer kann den Verkäufer auf Basis eines Kostenvorschlags direkt zur Kasse bitten. Ob er den Betrag anschließend tatsächlich zur Schadensregulierung verwendet, sei gar nicht wesentlich (Az.: V ZR 3319). Im konkreten Fall musste der Verkäufer an den Wohnungskäufer knapp 8.000 Euro zahlen. Damit bestätigte der BGH das Urteil der Düsseldorfer OLG.

Bei Schadensersatz unterscheidet der BGH zwischen Kaufvertrag und Werkvertrag

Die für das Immobilienkaufrecht zuständigen Richter blieben damit ihrer bisherigen Linie treu, obwohl ein anderer BGH-Senat beim Werkvertragsrecht seit 2018 anders urteilt: Wenn etwa Bauherren und Architekten streiten, weil die verlegten Fliesen nicht die vereinbarte Farbe aufweisen, muss der Bauherr bei einem Austausch in Vorleistung gehen. Mit dieser Entscheidung will der VII. Zivilsenat unterbinden, dass Bauherren aus Fehlern von Architekten oder Handwerkern Profit schlagen, ohne die nur ästhetischen Mängel tatsächlich zu beseitigen.

Bei Kaufverträgen gilt diese Leitlinie jedoch nicht, betonte die zuständige Richterin: Hier geht es in der Regel um gravierende Beeinträchtigungen, die verhindern, dass Immobilien wie vereinbart genutzt werden können. Die Käufer müssen deshalb nicht zur Mängelbeseitigung in Vorleistung gehen, sondern der Verkäufer muss die veranschlagte Summe direkt an den Käufer zahlen.

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