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  4. BGH-Urteil: Grundsteuer ist verfassungswidrig

Urteil des Bundesverfassungsgericht: Bisherige Grundsteuer ist verfassungswidrig und eine Neuregelung notwendig

Recht 10.04.2018 Charlotte Salow
BGH-Urteil zur Grundsteuer

Was ist das Problem bei der bisherigen Berechnung der Grundsteuer?

Das Grundsteuergesetz ist die gesetzliche Grundlage für die Besteuerung von Wohneigentum, Grundstücken und Erbbaurechten – und bereits seit Jahren stark in der Kritik. Kein Wunder, denn die Bemessungsgrundlage, also der Wert, der maßgeblich für die Höhe der Steuer ist, ist ein Einheitswert und wurde in Westdeutschland zuletzt im Jahr 1964 und in Ostdeutschland gar im Jahr 1935 angepasst. Der Einheitswert wird anhand von Bebauung, Nutzung und Lage berechnet – Dimensionen also, die sich in den vergangenen 50 bzw. 80 Jahren erheblich verändert und damit auch den Wert stark beeinflusst haben. Diese Veränderungen spiegelten sich in der Berechnung für die Grundsteuer bisher jedoch nicht wieder: Denn egal ob ein Gebäude in den vergangenen Jahrzehnten verfallen ist oder ein Viertel sich zu einer boomenden Wohngegend entwickelt hat – die Finanzämter legten für die Besteuerung von Objekten und Grundstücken die immer gleichen Werte zugrunde. Das muss sich nun ändern, entschieden die Richter in Karlsruhe.

Die Begründung des Bundesverfassungsgerichts für eine Reform der Grundsteuer

Eben weil der Einheitswert seit Jahrzehnten nicht mehr angepasst worden ist, ist das bisherige Verfahren zur Besteuerung für die Bürger nicht mehr nachvollziehbar und gleiche einem „geheimen Verfahren“ der Finanzbehörden. Spätestens seit 2002 seien die Einheitswerte laut den Verfassungsrichtern verfassungswidrig, da sie seit der letzten Hauptfeststellung 1964 immer mehr ins Ungleichgewicht gerieten. "Grundstücke in Citylagen oder in bevorzugten Wohnlagen besitzen heute angesichts rasant steigender Immobilienpreise viel höhere Verkehrswerte als Grundstücke in Randlagen", sagte der Vorsitzende des Ersten Senats, Ferdinand Kirchhof. Eigentlich sei der Einheitswert eine Größe, die gemäß § 21 Abs. 1 BewG (Bewertungsgesetz) alle sechs Jahre neu bestimmt werden solle, um dem Verkehrswert der Grundstücke und Immobilien zumindest nahezukommen. Dies sei über Jahrzehnte unterblieben und Grundstücke, dessen Wert sich während dieses Zeitraums z.T. sehr unterschiedlich entwickelt hätte, seien weiterhin auf Basis des gleichen Einheitswerten besteuerten worden. Diese "gravierende und umfassende Ungleichbehandlungen bei der Bewertung von Grundvermögen" verletze den Gleichheitssatz des Grundgesetzes (GG).

Was sind die Folgen des Urteils?

Der Gesetzgeber muss die Grundsteuer bzw. deren Berechnungsgrundlage nun so überarbeiten, dass ein nachvollziehbares Verfahren und eine den heutigen Werten von Immobilien angemessene Bemessungsgrundlage entstehen. Eine entsprechende Veränderung des Grundsteuergesetzes muss in den Fachausschüssen nun erarbeitet werden und dann von Bundestag und Bundesrat angenommen werden. Dafür haben die Karlsruher Richter dem Gesetzgeber eine Übergangsfrist bis Ende 2019 eingeräumt. Während dieser Zeit gilt die Grundsteuer in ihrer bisherigen Form weiter. Da eine Neufestsetzung sehr aufwendig ist, können die alten Werte nach einer Neuregelung noch bis zu fünf Jahre weiter genutzt werden.

Und das ist besonders für die Gemeinden wichtig: Sie erreichen den Großteil ihrer Einnahmen durch die Grundsteuer, im Jahr 2016 waren es insgesamt mehr als 13 Milliarden Euro. Und sie benötigen Zeit, um evtl. rund 35 Millionen Grundstücke neu zu bewerten.

Um schnell auf eine gesetzliche Änderung reagieren zu können, haben die Bundesländer schon zwei mögliche Verfahren entwickelt. Jedoch konnten sie sich bisher auf kein Modell einigen.

  • Beim Kostenwertmodell müssten für 35 Millionen Grundstücke tatsächlich eine neue Grundstücksbewertung durchgeführt werden. Abgesehen vom bürokratischen Aufwand befürchten Kritiker damit einhergehend eine starke Steuererhöhung. Diese würde sowohl Eigentümer als auch Mieter treffen, da die Grundsteuer auf die Mieten umgelegt wird.
  • Beim Südländermodell, erarbeitet von Bayern, Baden-Württemberg und Hessen, würden Größe und Nutzfläche eines Grundstücks Berechnungsgrundlage für die Grundsteuer sein – eine Neubewertung sämtlicher Grundstücke der Republik wäre nicht nötig. Die Kommunen müssten aber wohl mit geringeren Einnahmen als bisher rechnen.

Ein gemeinsames Ziel aller Vorschläge zur neuen Grundsteuer ist, Mieter in Ballungsräumen nicht noch weiter zu belasten. Denn hier sind die Mieten ohnehin sehr hoch, eine höhere Grundsteuer, die auf die Mieten umgelegt wird, würde sie zusätzlich verteuern.

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