BGH-Urteil: Falsche Exposé-Angaben können zur Rückabwicklung des Kaufs führen

Sucht man im Internet nach Tipps zur Gestaltung eines optimalen Exposés, wird man schnell fündig. Bei führenden Immobilienportalen etwa heißt es: „Wandeln Sie Schwächen in Stärken um“ oder „Nicht kleckern, sondern klotzen: Das gilt zumindest für die Vorzüge der Immobilie“. Schließlich möchte man einen möglichst hohen Verkaufspreis erzielen und die Objektbeschreibung ist eine Art Marketinginstrument, um dieses Ziel zu erreichen. Bei der Wahrheit bleiben muss man aber dennoch. Spätestend bei der Immobilienbesichtigung vor Ort kann einen das schnell wieder einholen.

Das Problem: Unterschiedliche Angaben in Exposé und Kaufvertrag

Das unterstrichen auch die Richter des Bundesgerichtshof (BGH) im Urteil zu einem jüngst verhandelte Fall (Az.: V ZR 38/18). Dabei hatte die Käuferin eines Grundstücks mit Wohnhaus auf Rückabwicklung des Kaufvertrages geklagt. Im Verkaufsexposé des Immobilienmaklers war angegeben, dass auf einem Teil des Grundstücks zwei bis drei Pferdeboxen errichtet werden könnten. Nach der Übergabe stellte die neue Eigentümerin jedoch fest, dass für Pferdeboxen auf dem Grundstück keine baurechtliche Genehmigung vorlag und dies auch zukünftig nicht möglich sein würde. Die Verkäuferin wusste von diesem Umstand. Die Käuferin klagte auf Rückzahlung des Kaufpreises, das damit befasste Landgericht gab ihr im Wesentlichen Recht. Die Verkäuferin ging jedoch in Revision. Ihr Argument: Der Kaufvertrag enthalte eine Klausel, wonach die Zulässigkeit einer weiteren Bebauung oder bestimmten Verwendung nicht zur vereinbarten Beschaffenheit gehöre. Zudem sei ein Haftungsausschluss vereinbart worden.

Auf die Beschreibungen im Exposé können sich Käufer rechtlich berufen

Schlagen also die Angaben im Kaufvertrag die Angaben im Exposé? Nein, sagten die BHG-Richter. Die im Kaufvertrag enthaltene Klausel könne die falsche Aussage im Exposé nicht korrigieren. Diese Klausel besage lediglich, dass die Bebaubarkeit nicht zur vereinbarten Beschaffenheit im Sinne von § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB gehört. Da keine gesonderte Vereinbarung vorliege, sei die übliche Beschaffenheit maßgeblich – und diese sei eben auch durch die Angaben im Exposé definiert, in konkreten Fall die Möglichkeit der Errichtung von Pferdeboxen (§ 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB). Aus der Urteilsbegründung:

"Öffentliche Äußerungen vor Vertragsschluss bestimmen die Eigenschaft einer Sache, die der Käufer erwarten kann." Dem ist nicht so, "wenn und soweit die Vertragsparteien eine abweichende Beschaffenheit des Kaufobjekts vereinbart haben."

Ergebnis: Das Grundstück weist deshalb einen Mangel auf, der vereinbarte Haftungsausschluss ist gemäß § 444 BGB unwirksam, weil die Beklagte arglistig gehandelt hat – sie wusste von dem Mangel. Entsprechend fand eine Rückabwicklung des Kaufvertrages statt.

Lehre für Immobilienkäufer: Steht zur Debatte, ob ein gekauftes Grundstück mangelhaft ist, sollten die Neu-Eigentümer nicht nur den Kaufvertrag prüfen. Auch die vor dem Vertragsschluss erfolgten Angaben in Verkaufsexposés, Zeitungsanzeigen und Co. müssen wahrheitsgemäße Angaben enthalten.