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Neues Urteil zu Nebenkosten - genaue Definition ist Pflicht!

Recht 27.06.2019 Claudia Lindenberg
Urteil Nebenkostenabrechnung

Wer eine Wohnung mietet, ist sich in der Regel darüber im Klaren, dass Nebenkosten anfallen. Welche Posten neben Strom und Wasser jedoch zusätzlich als Nebenkosten gelten, ist vielen nicht klar. Ein Gerichtsurteil hat nun deutlich gemacht: Um diese in Rechnung stellen zu können, muss der Vermieter alle Nebenkosten detailliert aufschlüsseln.

Mieter müssen wissen, wofür sie zahlen

Nebenkosten fallen von Jahr zu Jahr unterschiedlich aus, häufig machen sie jedoch einen beachtlichen Anteil der Wohnkosten aus. Ein Mieter, dessen Streit mit seiner Vermieterin vor dem Landgericht Saarbrücken verhandelt wurde, fand sie zu beachtlich: Neben den Mietkosten von 235 Euro sollte er Nebenkosten von 110 Euro zahlen. Da die Vermieterin die Zusammensetzung der Nebenkosten im Mietvertrag jedoch nicht vollständig aufgeschlüsselt hatte, errechnete der Mieter einen geringeren Betrag auf Basis der aufgelisteten Posten. Eine von der Vermieterin verlangte Nachzahlung lehnte er ab und beanspruchte sogar ein Guthaben aufgrund der Überzahlung vergangener Monate. Seine Nebenkosten senkte er auf 70 Euro monatlich. Die Vermieterin kündigte ihm daraufhin wegen ausstehender Mietzahlungen und der Streit landete vor Gericht.

Das Ergebnis des Rechtsstreits: Die Richter erklärten die Kündigung für unwirksam. Die Begründung: In dem Mietvertrag sei nicht genau geregelt gewesen, welche Nebenkosten abgerechnet werden. Statt pauschaler Angaben hätte dem Mietvertrag ein detaillierter Kostenkatalog beigefügt werden müssen, in dem die einzelnen Posten genau benannt werden. Somit stand dem Mieter tatsächlich ein Guthaben aus den Nebenkosten zu, das er habe verrechnen dürfen (Az.: 10 S 53/18).

Jede zweite Nebenkostenabrechnung ist falsch

Falsche Nebenkostenabrechnungen sind keine Ausnahmen, sondern eher die Regel: Jede zweite Abrechnung ist im Ergebnis falsch, unplausibel, unvollständig und müsste in der jeweils verlangten Höhe nicht gezahlt werden – das bestätigt Ulrich Ropertz, Geschäftsführer des deutschen Mieterbundes, gegenüber Deutschlandfunk. Denn nur im Mietvertrag vereinbarte Kosten müssen auch vom Mieter übernommen werden. So rechnen etwa viele Vermieter die Grundsteuer und Gebäudeversicherung anteilig ab, ohne dies im Mietvertrag explizit zu erwähnen.

Auch die Müllentsorgung, Hausmeisterkosten oder Reinigungskosten werden häufig in Rechnung gestellt, ohne dass dies vertraglich fixiert ist. Ein Blick in den Mietvertrag kann sich deshalb für Mieter auszahlen. Und Kosten für Reparaturen und Instandhaltung des Hauses? Die muss der Vermieter generell selbst tragen und darf sie nicht auf seine Mieter umlegen. Auch anfallende Verwaltungskosten für externe Anbieter dürfen nicht an die Mieter weitergegeben werden.

Häufige Fehler: Unbekannte Posten, abgelaufene Fristen und falscher Verteilungsschlüssel

Sind alle Kosten ordnungsgemäß im Kostenkatalog zum Mietvertrag verzeichnet, sollten Mieter auch den Verteilungsschlüssel prüfen. So darf beispielsweise nicht nach Personen abgerechnet werden, wenn im Vertrag die Berechnung nach Wohnfläche vereinbart ist. Auch der Zeitpunkt der Zusendung der Nebenkostenabrechnung kann entscheidend sein. So entfällt der Anspruch auf etwaige Nachzahlungen, wenn dem Mieter die Forderung nicht spätestens 12 Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraums vorliegt. Aber was tun, wenn Sie eine dieser Unregelmäßigkeiten feststellen? Egal, ob unbekannte Kosten, abgelaufene Frist oder falscher Schlüssel - Mieter haben 12 Monate Zeit, um gegen die Rechnung Einspruch zu erheben.

Übrigens: Viele Vermieter stellen unabsichtlich fehlerhafte Nebenkostenabrechnung auf und sind deshalb auch bereit, die Rechnungen anstandslos zu korrigieren, wenn ihnen etwaige Fehler konstruktiv und plausibel erläutert werden. Der langatmige, juristische Weg kann also durch ein aufklärendes Gespräch im Voraus vermieden werden.

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