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Fünf Jahre keine Mieterhöhungen: Berliner Senat beschließt Mietendeckel

Vermietung 24.06.2019 Annkathrin Johannesberg
Mietendeckel Berlin

Für fünf Jahre dürfen die Mieten in Berlin nicht mehr angehoben werden, bei überhöhtem Mietpreis soll auf Antrag eine Mietsenkung durchsetzbar sein – darauf einigte sich die rot-rot-grüne Landesregierung der Hauptstadt. Sie reagierte damit auf die seit Jahren stark steigenden Mietpreise, die mit Maßnahmen wie der Mietpreisbremse nicht zu stoppen waren. Laut den Eckpunkten des noch zu erarbeitenden „Berliner Mietengesetzes“ soll der Mietendeckel, auch „Mietenmoratorium“ bezeichnet, im Januar 2020 in Kraft treten. Um eine kurzfristige Anhebung der Mieten noch vor dem Wirksamwerden des Mietendeckels zu vermeiden, gilt er rückwirkend zum 18. Juni (Tag des Beschlusses). Eigentümer, die dennoch die Mietpreise erhöhen, müssen mit einer Strafzahlung von bis zu 500.000 Euro rechnen.

Mieten von Neubauten und Sozialwohnungen sind nicht betroffen

Von der neuen Regelung sind etwa 1,5 Millionen nicht-preisgebundene Mietwohnungen in Berlin betroffen. Die Mieten von Sozialwohnungen und Neubauten sind ausgenommen. Bei Letzteren dürfen weiterhin Mieten verlangt werden, die der Markt hergibt. Die Landesregierung will damit den Rückgang von Investitionen in Neubau vermeiden.

Die Berliner Senatorin für Stadtentwicklung, Katrin Lompscher (Die Linke), wies laut des Berliner Nachrichtenportals rbb24 darauf hin, dass der Entwurf Ausnahmen für wirtschaftliche Härtefälle berücksichtige. Solche könnten etwa für private Vermieter gelten, die auf bestimmte Mieteinahmen zur Rückzahlung eines Kredites angewiesen sind. Entsprechende Anträge von Vermietern soll die Investitionsbank Berlin (IBB) prüfen und ggf. genehmigen. Für Immobilienkonzerne oder Großvermieter dürften Härtefälle eher nicht greifen. Die von Härtefällen betroffenen Mieter sollen einen finanziellen Ausgleich erhalten, falls sie Anspruch auf eine Sozialwohnung (WBS-Berechtigung) hätten.

Details zum Gesetzentwurf noch in Arbeit

Aktuell arbeiten die Politiker noch an einem detaillierten Gesetzentwurf zum zeitlich begrenzten Mietendeckel. Dieser soll am 17. Oktober vorliegen. Ein weiterer Eckpunkt soll eine Mietobergrenze sein. Wird diese überschritten, können die zuständigen Behörden dafür sorgen, dass die Mieten wieder gesenkt werden. Voraussetzung dafür ist, dass ein entsprechender Antrag bei der Behörde eingeht. Wie die Mietobergrenze definiert wird, hat die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen noch nicht festgelegt. Möglich ist, dass sie an das Baualter des Gebäudes gekoppelt wird.

Daneben soll das Gesetz Vermieter einer Immobilie dazu verpflichten, Modernisierungsmaßnahmen am oder im Gebäude bei der zuständigen Bauverwaltung anzumelden. Da die entstehenden Baukosten über eine Mieterhöhung prozentual auf die Mieter umgelegt werden können, sollen die Modernisierungsmaßnahmen ab einer gewissen Investitionshöhe von den Behörden genehmigungspflichtig sein.  

Mietendeckel verfassungswidrig oder nicht? Gutachten widersprechen sich

Immobilieneigentümer in Berlin laufen gegen den geplanten Mietendeckel Sturm. Dieser könnte sich zudem als verfassungswidrig herausstellen, wie ein Gutachten der Anwaltskanzlei „Greenberg Traurig“ feststellt, das vom Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW) beauftragt wurde. Das Argument der Kanzlei: Der Mietendeckel verstoße gegen geltendes Gesetz, weil die Stadt Berlin nicht die erforderlichen gesetzgeberischen Befugnisse besäße, eine solche Mietenbeschränkung festzulegen. Der Berliner Alleingang entspreche nicht der bundeseinheitlichen Regelung zu Mieterhöhungen, die im Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) festgeschrieben sei. Zudem beschränke das geplante Gesetz in unverhältnismäßiger Weise das Eigentumsrecht der Immobilieneigentümer. Dieses zählt in Deutschland zu den Grundrechten jedes Bürgers.

Zu einem völlig anderen Ergebnis kommen hingegen die Mietrecht- und Verfassungsexperten Prof. Dr. Franz Mayer und Prof. Dr. Markus Arzt von der Universität Bielefeld. Diese sehen in einem von der SPD-Fraktion in Auftrag gegebenem Gutachten keine juristischen Hindernisse für den Mietendeckel. Ihrer Analyse nach besitzt das Bundesland Berlin durchaus die Entscheidungskompetenz, um Mieterhöhungen ohne Rückendeckung des Bundes zu stoppen. Eine „ausschließliche Bundeszugehörigkeit“ läge in diesem Fall nicht vor. Zudem würde das Mietrecht nicht nur durch das Privatrecht geregelt, sondern auch durch das öffentliche Mietrecht.

Obwohl das Gesetz rückwirkend gelten soll, haben laut tagesschau.de zahlreiche Berliner Mieter in den vergangenen Wochen Mieterhöhungen erhalten.

Kommentar von immoverkauf24-Geschäftsführer Dr. Niels Jacobsen:

„Ein Mietendeckel, wie in Berlin geplant, hätte in mehrfacher Hinsicht negative Konsequenzen für den Immobilienmarkt, die auch auf Mieter zurückfallen würden:

  • Vermieter werden nach Auszug eines Mieters und / oder Ablauf der 10-Jahres-Spekulationsfrist künftig lieber verkaufen als neu zu vermieten. Denn eine Neuvermietung zur vorherigen Miete ohne Chance auf Mieterhöhungen ist häufig unrentabel, zumal bei Auszug die Wohnung oftmals renoviert werden muss. Dadurch werden dem Markt Mietwohnungen entzogen.
  • Außerdem werden weniger Wohnungen frei werden, weil es für Bestandsmieter mit aktuellen Mieten um 6 Euro nicht lohnt, eine neue Wohnung in einem immer knapper werdenden Markt zu suchen. Auch das führt dazu, dass weniger Mietwohnungen auf den Markt gelangen.
  • Wer neu vermietet, wird vielfach möbliert vermieten, um sich nicht an den Mietspiegel halten zu müssen (aktuell rechtlich sicheres Schlupfloch zur Aushebelung des Mietspiegels). Dabei ist noch klären, ob der Mietendeckel diese Variante noch zulässt.
  • Zudem ist absehbar, dass Modernisierungen deutlich zurückgefahren werden, wenn diese künftig genehmigungspflichtig sind. Nur noch die zwingenden Instandhaltungen werden noch von Vermietern durchgeführt werden. Bei einige Wohnungen könnte das zum Verfall der Wohnungen führen. 
  • Das Gesetz wird nicht für mehr Gerechtigkeit auf dem Wohnungsmarkt sorgen: Denn wer als Vermieter bisher nur eine niedrige Miete genommen hat, darf auch nicht erhöhen. Der Gesamtmarkt und die langfristigen Auswirkungen werden nicht betrachtet, sondern nur auf kurzfristige Effekte gesetzt.
  • Ein „Boom bei Neubauwohnungen“, wie von manchen erhofft, ist nicht zu erwarten: Die Stadt schafft es schon heute personell nicht, genug Grundstücke zum Bau freizugeben und die Bauauflagen zu senken. Wenn als zusätzlicher Arbeitsaufwand massenhaft Anfragen zum Mietendeckel eingehen, wird das die Behörden stark lähmen.
  • Es wird eine große Rechtsunsicherheit entstehen, die Investitionen hemmen wird. Es wird zu zahlreichen  Prozessen kommen, von denen keiner weiß, wie diese ausgehen, da nicht einmal die Verfassungsmäßigkeit des Mietendeckels sicher ist.“
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