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Baulandmobilisierungsgesetz - Umwandlungsverbot wurde angepasst

Recht 09.11.2020 Ilka Fronia
Umgewandelte Eigentumswohnung

Im Juni 2020 legte das Justizministerium einen Gesetzentwurf zur "Mobilisierung von Bauland" vor, welches auch die Beschränkung der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen enthielt. Das Bundeskabinett hat diesen nun nach einigen Unstimmigkeiten innerhalb der Großen Koalition beschlossen und an den Bundestag weitergereicht. Was bedeutet das genau?

Baulandmobilisierungsgesetz - was heißt das?

Ziel des von der Bundesregierung im Juni 2020 vorgestellten Entwurfs war vorrangig die "Mobilisierung von Bauland zur Schaffung von Wohnraum". Um dieses Ziel zu erreichen, sollten eine Vielzahl von Bestimmungen, die im Baugesetzbuch (BauGB) und in der Baunutzungsverordnung (BauNVO) verankert sind, geändert werden. Darunter eine Vereinfachung von Baugenehmigungsverfahren, ein erweitertes Vorkaufsrecht für Gemeinden sowie das umstrittene Umwandlungsverbot von Miet- in Eigentumswohnungen. Mehr Infos in der News vom 12.06.2020: "Gesetzesentwurf zur erschwerten Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen liegt vor"

§250 BauGB - das Umwandlungsverbot 

Der ursprüngliche Gesetzentwurf umfasste auch einen Paragraphen, der die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in sogenannten Milieuschutzgebieten erschweren sollte. Zweck dieser Umwandlungsbremse ist der Schutz der Mieter vor Eigenbedarfskündigungen: Wird eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus einzeln verkauft und so in eine Eigentumswohnung gewandelt, darf der neue Eigentümer erst nach einer gewissen Frist eine Eigenbedarfskündigung aussprechen und dem Mieter kündigen. Denn gerade in Gebieten mit knappem Wohnraum ist es schwierig bis unmöglich für Mieter eine neue und bezahlbare Mietwohnung zu finden. Ziel des Gesetzentwurfes war daher, ausreichend Mietwohnungen zu erschwinglichen Mieten zu erhalten.  

Umwandlungsverbot im neuen Gesetz zunächst ganz gestrichen

Doch dieser Passus war von Anfang an höchst umstritten. Die Kritik: Statt die Mieter zu schützen, würden Eigentumsrechte beschnitten werden und viele potenzielle Immobilieneigentümer von einem Wohnungskauf abgehalten. Denn eine Verknappung des Angebots von Eigentumswohnungen würde die Preise aufgrund der hohen Nachfrage in die Höhe treiben.  

Aufgrund der harschen Kritik wurde diese Passage aus dem aktualisierten Gesetzesentwurf des Baulandmobilisierungsgesetzes bei Weitergabe an die Ministerien zunächst vollständig entfernt. Dies sorgte jedoch erneut für Streit in der Koalition, die SPD verweigerte nun die Zustimmung. Das Innenministerium ergänzte den §250 wieder im Gesetzesentwurf zum Baulandmobilisierungsgesetz ein und passte ihn erneut an. 

Bundeskabinett beschloss nun den veränderten Entwurf

Das sogenannte Umwandlungsverbot soll als Paragraph 250 im Baugesetzbuch (BauGB) eingefügt werde und besagt Folgendes: Landesregierungen können für maximal fünf Jahre Gebiete bestimmen, in denen die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen durch die Behörden vor Ort genehmigt werden muss. Auch Verbote von Unwandlungen können also ausgesprochen werden, etwa, wenn in Gebieten ein angespannter Wohnungsmarkt herrscht.
Möchte ein Eigentümer also eines Mehrfamilienhauses nun eine oder mehrere Wohnungen aus diesem Objekt verkaufen, benötigt er zukünftig eine Genehmigung. Bisher war dies in den meisten Regionen ohne eine solche möglich. Um welche Gebiete es hier genau geht, können die Landesregierungen jeweils durch eigene Rechtsverordnungen bestimmen. Die Umwandlung kann nun in solchen Gebieten bis zum 31.12.2025 von den Behörden verboten werden. Neubauten sind von dieser Regelung ausgenommen. Eine weitere Ausnahme ist der Verkauf einer Wohnung an Angehörige, wenn diese die Wohnung selber bewohnen werden. Auch bei einer Erbschaft kann die Wohnungsumwandlung genehmigt werden. 

Der aktualisierte Entwurf liegt nun beim Bundestag vor. Eine Zustimmung steht noch aus. 

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