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Kappungsgrenze – Einschränkungen bei der Mieterhöhung

Die Kappungsgrenze ist ein im Bundesgesetzbuch (§ 558 Abs. 3) geregelter Begriff des Mietrechts. Die Kappungsgrenze besagt, dass sich die Miete binnen drei Jahren ab Mietbeginn um nicht mehr als 20 Prozent erhöhen darf und stellt somit für Vermieter, neben der ortsüblichen Vergleichsmiete, eine Regulierung der Mietengestaltung dar. Im Folgenden erfahren Sie, wie Vermieter die Miete erhöhen können und was es im Rahmen der Kappungsgrenze zu beachten gilt.

1. Mieterhöhung: Wie und wo gilt die Kappungsgrenze?

In Deutschland stellt die Kappungsgrenze folgende gesetzliche Begrenzung für Mietpreiserhöhungen dar:

Kappungsgrenze = Maximale Mieterhöhung von 20 Prozent innerhalb von drei Jahren nach Beginn des Mietverhältnisses (vgl. § 558 Abs. 3 BGB)

Dies gilt in der gesamten Bundesrepublik allerdings mit einer kleinen Einschränkung, denn:

In Gebieten in denen die Mietpreisbremse gilt, liegt die Kappungsgrenze seit der Reform im Jahr 2013 bei 15 Prozent.

Die Kappungsgrenze gilt auch, wenn trotz 20%iger Mieterhöhung innerhalb der letzten drei Jahre die ortsübliche Vergleichsmiete noch nicht erreicht wurde. Der Vermieter darf nur so weit erhöhen, bis entweder die Kappungsgrenze oder die ortsübliche Vergleichsmiete erreicht wurde. Eine Mieterhöhung wegen energetischer Sanierung, zum Beispiel nach EnEV Energieeinsparverordnung, bleibt hiervon unberührt.

Doch aufgepasst: Für eine Mieterhöhung auf Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete braucht es stets die Zustimmung des Mieters. Hierfür sieht der Gesetzgeber eine dreimonatige Überlegungsfrist vor. Nachdem der Vermieter den Mieter schriftlich über die Mieterhöhung informiert hat, hat der Vermieter seinem Mieter zudem eine Kündigungsfrist von zwei Monaten einzuräumen (vgl. § 561 BGB). Erhält er daraufhin keine schriftliche Reaktion und der Mieter erklärt sich auch stillschweigend nicht mit der Mieterhöhung einverstanden, so muss der Vermieter vor Gericht gehen. Dies entscheidet dann ob die Erhöhung rechtens ist.

Hinweis von immoverkauf24:

Wird der neue Mietpreis seitens des Mieters ohne vorherige Reaktion bezahlt, spricht man von einer stillschweigenden Zustimmung.

Mietrecht

Vermieter sollten Mietpreiserhöhungen stets in Absprache mit dem Mieter und im gesetzlichen Rahmen, also unter anderem innerhalb der Kappungsgrenze festlegen, da sie sich strafbar machen können, sollten die Mietpreisforderungen die gesetzlichen Vorgaben sprengen. Übersteigt das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 Prozent, liegt eine Ordnungswidrigkeit vor. Ist der Mietpreis über 50 Prozent höher als die ortsübliche Vergleichsmiete, handelt es sich um den Tatbestand des Mietwuchers.

Der Vermieter verstößt in diesem Fall nicht nur gegen das Mietrecht, sondern auch gegen das Zivilrecht, was mit einer Geld- und in besonders schwerwiegenden Fällen mit einer Freiheitsstrafe geahndet werden kann.

2. Kappungsgrenze: Welche Fristen gelten?

Bei Einhaltung der Kappungsgrenze gelten im Rahmen einer Mieterhöhung diverse Fristen. Vermieter dürfen ihre Miete nicht einfach willkürlich und zu jedem Zeitpunkt erhöhen. Zudem dürfen neue Mietpreise nur in gesetzlich bestimmten Abständen festgesetzt werden. Auch den Mietern steht laut Gesetz eine Frist zur Überlegung und der Klage zu, bevor der neue Mietpreis wirksam wird.

Hinweis von immoverkauf24:

Nur wer als Vermieter die Fristen einhält, kann seine Mieterhöhung rechtskonform durchsetzen.

3. Mietpreiserhöhung durch Modernisierung – seit 2019 gilt eine Kappungsgrenze

Mietpreiserhöhungen, welche im Zuge von Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden, nennt man Modernisierungsumlagen. Mit einer Verschärfung der Mietpreisbremse im Januar 2019 wurde auch eine Kappungsgrenze für Mieterhöhungen nach Modernisierungen eingeführt. Sollte diese zuerst nur für angespannte Wohnlagen gelten, wurde sie schließlich doch bundesweit eingeführt. Seitdem gilt  laut § 559 Abs. 3a BGB: 

  • Bei Mieten, die 7 Euro pro Quadratmeter übersteigen, gilt für die Umlage von Modernisierungskosten eine Kappungsgrenze von 3 Euro pro Quadratmeter innerhalb von 6 Jahren.
  • Mieten, die bis zu 7 Euro pro Qadratmeter betragen, dürfen Vermieter nur um 2 Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs erhöhen.

Diese Änderungen gelten für alle Modernisierungen, die ab dem 1. Januar 2019 angekündigt werden. Siehe auch: Musterfeststellungsklage zu Modernisierungskosten

immoverkauf24 Info: Kappung nach Ablauf gesetzlicher 6-Jahres-Frist?

Die Begrenzung der Kappung auf einen Zeitraum von sechs Jahren ab Zeitpunkt der Mieterhöhung lässt sich so auslegen, dass die Miete nach diesem Zeitraum ohne Kappung aufgrund der Modernisierung erhöht werden kann. Ob das rechtlich belastbar ist, müssen wahrscheinlich Gerichte noch klären. 

Vermieter, die solcherlei Pläne hegen, sollten dies dem Mieter schon in der Ankündigung der Modernisierungsmieterhöhung mitteilen: Und zwar die gekappte Umlage, die innerhalb der sechs Jahre möglich ist, und eine sich daran anschließende "vollständige Umlage". Ansonten besteht die Möglichkeit, dass sich Mieter nach Ablauf der der Frist auf eine Verwirkung berufen.

Modernisierungsumlagen lassen sich in zwei Arten von Modernisierungstypen einteilen:

1.) Energetische Sanierung:

Hier sind Mieterhöhungen selbst dann rechtens, wenn die Kosten der Sanierung die eingesparten Energiekosten übersteigen (der Mieter wird durch Maßnahmen wie eine gedämmte Fassade oder Isolierglasfenster schließlich auch Heizkosten sparen). Grund ist die Tatsache, dass energetische Sanierungen stets als Verbesserung der Immobilien und somit auch für die Wohnsituation des Mieters angesehen werden.

2.) Instandhaltung & Modernisierung:

Bei Instandhaltungen oder Modernisierungen ist die neue Wohnsituation des Mieters entscheidend dafür, ob eine Mieterhöhung rechtens ist. Wird die Wohnsituation des Mieters durch die Investition eindeutig verbessert, ist eine Mieterhöhung unter Beachtung der Kappungsgrenze möglich. Es gilt, dass der Vermieter den Mieter nur an den Kosten beteiligen kann, wenn:

  • Der Gebrauchswert der Immobilie gesteigert wird
  • Die Wohnverhältnisse dauerhaft verbessert werden
  • Es durch die Modernisierung zu Einsparungen bei den Nebenkosten kommt.

Beispiele für Modernisierungen sind:

  • Primärenergieeinsparungen (Einbau von Solaranlagen, Hofentsiegelungen, etc.)
  • Wassereinsparungen (Einbau von Wasserzählern, Spar-Tasten, etc.)
  • Gebrauchswerterhöhungen (Belichtung, Schallschutz, etc.)
  • Verbesserung der Wohnverhältnisse (Einbau von Aufzug, Ausbau des Grundstückes, etc.)

Sanierungen und Modernisierungen müssen drei Monate vor Beginn der anstehenden Arbeiten schriftlich durch den Vermieter angekündigt werden. Geht die Modernisierung mit einer Mieterhöhung einher, ist Folgendes zu beachten:

  • Es muss ein nachvollziehbarer Erhöhungsbetrag berechnet und genannt werden
  • Die Gesamtkosten der Modernisierung und der Baumaßnahmenmüssen müssen dargelegt sein
  • Sind mehrere Wohnungen von der Modernisierung betroffen, hat der Vermieter einen Verteilerschlüssel zu erstellen

Modernisierungsmieterhöhungen in vereinfachtem Verfahren

Seit 2019 ist es möglich, Modernisierungsmieterhöhungen, die unterhalb von 10.000 pro Wohnung liegen, in einem vereinfachten Verfahren durchzuführen. Dass er dieses nutzt, muss der Vermieter den Mietern schon in der Modernisierungsankündigung mitteilen. 

Bei dieser Art des Verfahrens sind Anforderungen an Vermieter geringer:

  • Vermieter müssen nicht für jede einzelne Modernisierungsmaßnahme Instandsetzungskosten angeben und abziehen.
  • Der Vermieter muss pauschal 30 Prozent von den Modernisierungskosten für Instandsetzungen abziehen, sofern diese anfallen, und kann pauschal 70 Prozent der aufgewendeten Kosten auf die Mieter umlegen.
  • Zu erwartende Betriebskosten muss er nicht angeben.

Vereinfachtes Verfahren: Fünf Jahre lang keine weiteren Modernisierungsmieterhöhungen

Nehmen Vermieter das vereinfachte Verfahren in Anspruch und schöpfen bei der Modernisierung die Kostengrenze von 10.000 Euro aus, können sie innerhalb der nächsten fünf Jahre keine weiteren Modernisierungsmieterhöhungen nach § 559 BGB geltend machen. Haben Sie den Kostenrahmen nicht ausgeschöpft, können sie weitere Modernisierungen nur ankündigen und durchführen, sofern diese innerhalb von fünf Jahren den Betrag von 10.000 Euro nicht überschreiten. Diese Klausel soll dafür sorgen, dass Vermieter umfangreiche Modernisierungen nicht einfach in kleinere Einheiten aufsplitten, um so die Kostengrenze zu umgehen. Geregelt ist das vereinfachte Verfahren in § 559c BGB.

Ausnahmen von der Fünfjahresfrist

Es gibt zwei Ausnahmen, durch die Vermieter vor dem Ablauf der Fünfjahresfrist weitere vereinfachte Modernisierungsmieterhöhungen geltend machen können:

  • Das ist bei Modernisierungen der Fall, zu denen der Vermieter gesetzlich verpflichtet wird, ggf. auch durch spätere Gesetze. Solchen verpflichtenden Modernisierungen kann er uneingeschränkt durchführen und auf die Miete umlegen.
  • Beschließen Eigentümergemeinschaften Modernisierungen ihrer Wohnungen, kann der Vermieter der einzelnen Eigentumswohnung auch bei Inanspruchnahme des vereinfachten Verfahrens eine weitere Modernisierung durchführen und auf die Mieter umlegen. Da ist allerdings nur möglich, wenn der Beschluss der Eigentümerversammlung frühestens zwei Jahre nach Zugang der vereinfachten Mieterhöhung beim Mieter gefasst wird.

4. Die Kappungsgrenze bei Index- und Staffelmiete

Verbraucherpreisindex

Ist eine Staffelmiete vereinbart, wird der Mietpreis jährlich oder auch in längeren Zeitabständen um einen im Vorwege festgelegten Betrag erhöht. Da jener Betrag im Mietvertrag durch Vermieter und Mieter bestimmt wird, ist auch ein Anstieg von mehr als 20 Prozent möglich und gültig. Die Zustimmung des Mieters ist hierfür einmal bei Vertragsabschluss nötig, braucht also nicht jährlich zu erfolgen. Die Kappungsgrenze gilt bei Staffelmietverträgen somit nicht. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird nur dann berücksichtigt, wenn eine Mietpreiserhöhung vorliegt.

Bei der Indexmiete orientiert sich der Mietpreis am jährlich neu erscheinenden Verbraucherpreisindex. Dieser Betrag wird, wie bei der Staffelmiete, seitens des Mieters und des Vermieters bei Vertragsabschluss abgesegnet. Grundlage der Indexmiete ist der Verbraucherpreisindex, es können also auch Erhöhungen über 20 Prozent zustande kommen. Die Kappungsgrenze ist somit auch für Indexmietverträge ungültig.

Für beide Vermietungen gilt ebenfalls, dass der Vermieter den Mieter kündigen kann, sollten die vereinbarten Zahlungen ausbleiben, auch wenn der Mietpreis binnen drei Jahre über 20 Prozent erhöht wird, die Kappungsgrenze also überstiegen wird. Der Mieter hat durch seine Vertragsunterschrift den Mieterhöhungen zugestimmt, der Vermieter ist somit auf der rechtlich sicheren Seite.

5. Fehlbelegungsabgabe und Teilinklusivmiete – Ausnahmen bei der Kappungsgrenze

Es gibt zwei zusätzliche Sonderfälle bei denen die Kappungsgrenze entfällt. Zum ersten die Teilinklusivmiete, bei der ein Teil der Nebenkosten bereits in der Miete enthalten ist. Die Kappungsgrenze wird hier nicht auf die rechnerische Nettokaltmiete geschlagen, sondern auf die Teilinklusivmiete. Dadurch sind größere Mieterhöhungen möglich.

Der zweite Fall kommt im Rahmen der Fehlbelegungsabgabe zum Tragen. Menschen, die ein geringes Einkommen haben, sind auf preisgünstige Wohnungen angewiesen, die unter Umständen öffentlich gefördert werden. Der Knackpunkt: Verbessert sich die finanzielle Situation der Bewohner jener Wohnungen, spricht man von einer Fehlförderung. Mieter die von dieser Fehlförderung betroffen sind, brauchen daraufhin nicht auszuziehen, sondern werden verpflichtet eine Abgabe zu bezahlen, die den ungerechtfertigten Mietvorteil ausgleicht und Fehlbelegungsabgabe genannt wird.

Die Kappungsgrenze gilt bei Mieterhöhungen die nach Wegfall der Preisbindung bei ehemaligen Sozialwohnungen in Kraft treten sollen. Sie gilt nicht, wenn der Mieter bis zum Wegfall jener Preisbindung zur Zahlung einer Fehlbelegungsabgabe verpflichtet war (vgl. § 558 Abs. 4 BGB). Die Miete kann in diesem Fall bis zu der Höhe der ehemaligen Fehlbelegungsabgabe erhöht werden.

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