Indexmiete 2025: Alle wichtigen Infos für Vermieter

Bei einer Indexmiete wird die Miethöhe an die Inflation gekoppelt. Grundlage ist der Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamts, der die Preisentwicklung privater Haushalte misst. Steigen die Lebenshaltungskosten, darf auch die Miete steigen – und zwar im gleichen Verhältnis. Im Indexmietvertrag wird vereinbart, dass reguläre Mieterhöhungen – etwa nach dem Mietspiegel – ausgeschlossen sind. Damit bietet die indexierte Miete Vermietern einen rechtssicheren Weg, die Miete regelmäßig an die reale Kaufkraftentwicklung anzupassen, ohne auf Vergleichsmieten oder Modernisierungen zurückgreifen zu müssen.

Bedeutung der Indexmiete an einem Beispiel

Ein Vermieter vereinbart eine monatliche Kaltmiete von 800 €. Ein Jahr später steigt der Verbraucherpreisindex um 4 %. Damit kann die Miete auf 832 € angepasst werden – vorausgesetzt, der Vermieter erklärt die Indexmieterhöhung schriftlich und mit Angabe der Berechnungsgrundlage. Die Mieterhöhung bei Indexmiete muss jedoch mindestens ein Jahr nach der letzten Anpassung erfolgen. Dieses Beispiel zeigt: Die Indexmiete bedeutet planbare Anpassung ohne Streit um Vergleichswerte – sowohl für Vermieter als auch Mieter.

• Wichtig ist: Nur der Index darf als Grundlage dienen – nicht etwa Lohnsteigerungen oder ortsübliche Mieten.

Wann darf eine Indexmiete vereinbart werden?

Eine Indexmiete darf bei unbefristeten Mietverhältnissen über Wohnraum vereinbart werden – dies muss ausdrücklich und schriftlich im Mietvertrag geregelt sein (§ 557b BGB). Der Mietvertrag muss dabei die genaue Form der Anpassung nennen und sich allein auf den Verbraucherpreisindex beziehen. Es darf keine zusätzliche Mieterhöhung nach Mietspiegel oder Modernisierung erfolgen. Eine Indexmiete kann bei der Erstvermietung oder auch bei einer Neuvereinbarung während eines laufenden Mietverhältnisses eingeführt werden – natürlich nur mit Zustimmung des Mieters. Einmal vereinbart, ist die indexierte Miete für beide Seiten verbindlich.

Wenn Sie als Vermieter eine indexierte Miete vereinbart haben, müssen Sie die Indexmiete berechnen, sobald der Verbraucherpreisindex steigt – frühestens jedoch ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung. Für die Berechnung der Indexmiete benötigen Sie zwei Werte: den Indexstand zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses (oder der letzten Anpassung) sowie den aktuellen Indexwert. Beide finden Sie in der amtlichen Indextabelle für Mieten beim Statistischen Bundesamt. Zusätzlich brauchen Sie die aktuelle Kaltmiete laut Indexmietvertrag.

Beispiel zur Berechnung der Indexmiete

Im Jahr 2020 betrug der Verbraucherpreisindex 106,5, die Kaltmiete war auf 1.000 € festgelegt. Bis zum Jahr 2024 stieg der Verbraucherpreisindex auf 118,4 an – hierfür muss nun die neue Miete berechnet werden.

• 1. Indexsteigerung berechnen: (118,4 / 106,5) × 100 - 100 = 11,19 %
• 2. Mieterhöhung berechnen: 1.000 € × (1 + 11,19 / 100) = 1.111,90 €

Die neue Kaltmiete wird durch die Regelungen der Indexmiete also um 11,19 % auf 1.119,90 € erhöht.

Indexmiete Rechner – sinnvoll oder ungenau?

Ein Indexmiete-Rechner kann bei der schnellen Orientierung helfen, etwa auf Vermietungsportalen oder Immobilienseiten. Grundlage sind offizielle Indexwerte und die Formel zur Indexmiete. Doch Vorsicht: Fehlerhafte Eingaben oder fehlende Vertragspassagen können zu falschen Ergebnissen führen. Für rechtssichere Ergebnisse sollten Sie die Indexmiete selbst berechnen oder fachliche Beratung einholen. Ein Vermietungsmakler kennt sich mit den Regeln und Fallstricken bei der Berechnung der Indexmiete aus und kann Sie sinnvoll unterstützen.

Bei einem Indexmietvertrag richtet sich die Mieterhöhung nach der Entwicklung des Verbraucherpreisindex. Indexmieterhöhungen sind grundsätzlich einmal jährlich zulässig, müssen jedoch nicht automatisch erfolgen. Grundlage ist die amtliche Indextabelle des Statistischen Bundesamts. Steigt der Indexwert, darf der Vermieter die Miete entsprechend anpassen – allerdings nur in dem Umfang, wie es die prozentuale Veränderung vorgibt. Die indexierte Miete kann also regelmäßig steigen, ohne dass eine zusätzliche Begründung nötig ist. In jedem Fall muss die Indexmieterhöhung schriftlich angekündigt werden und wird zum übernächsten Monat nach Zugang beim Mieter wirksam.

Kann man mit der Indexmiete die Mietpreisbremse umgehen?

Mit der Indexmiete kann man die Mietpreisbremse umgehen – zumindest teilweise. Bei einem Indexmietvertrag muss nur die ursprüngliche Ausgangsmiete die Vorgaben der Mietpreisbremse einhalten. Alle späteren Indexmieterhöhungen sind nicht an die Mietpreisbremse gebunden, sondern dürfen die gesetzlich zulässige Obergrenze übersteigen, wenn der Verbraucherpreisindex steigt. So können Vermieter durch eine indexierte Miete langfristig eine höhere Mietrendite erzielen.

Theoretisch ist es möglich, dass sich die Indexmiete im Verlauf reduziert, denn: Sinkt der Verbraucherpreisindex, muss laut Gesetz auch die indexierte Miete entsprechend gesenkt werden. In der Praxis kommt dies jedoch selten vor.

Mieter haben in diesem Fall das Recht auf eine Indexmietsenkung, sofern der Rückgang des Indexwertes eine entsprechende Änderung rechtfertigt. Der Vermieter ist gesetzlich verpflichtet, die Reduktion umzusetzen – ein Antrag des Mieters ist jedoch empfehlenswert. Entscheidend sind die amtliche Indextabelle Miete und eine korrekte Berechnung der Indexmiete, die den neuen Indexstand berücksichtigt.

Ein Indexmietvertrag ermöglicht es, die Miete gemäß der Entwicklung des Verbraucherpreisindex jährlich anzupassen. Mieterhöhungen bei Indexmiete sind somit planbarer, dürfen aber höchstens einmal im Jahr erfolgen. Dabei ist besonders wichtig: Die Indexklausel muss klar und eindeutig im Mietvertrag benannt werden – der Vermerk „sonstige Vereinbarungen“ reicht dafür nicht aus und führt zur Unwirksamkeit.

Anforderungen an einen Indexmietvertrag – darauf sollten Vermieter achten:

• Schriftform: Der Indexmietvertrag muss ausdrücklich und schriftlich vereinbart werden (§ 557b BGB).
• Indexklausel erforderlich: Die Miete muss an den Verbraucherpreisindex für Deutschland gebunden sein. Dies ist ausdrücklich im Indexmietvertrag zu nennen.
• Berechnungsgrundlage offenlegen: Neben dem Mietvertrag muss auch jede Mieterhöhung bei Indexmiete schriftlich erfolgen und die Berechnungsweise klar und nachvollziehbar enthalten.
• Nebenkostenanpassung bleibt erlaubt: Die Indexmiete bezieht sich nur auf die Kaltmiete – Betriebskosten dürfen weiterhin angepasst werden.

Die Indexmiete bietet Vermietern eine transparente Möglichkeit, die Miete regelmäßig an die Inflation anzupassen. Gesetzlich geregelt ist die Indexmiete in § 557b des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Dort wird festgelegt, unter welchen Voraussetzungen ein Indexmietvertrag zulässig ist und wie sich die Mieterhöhung bei Indexmiete rechtssicher umsetzen lässt. Grundlage für die Berechnung der Indexmiete ist der Verbraucherpreisindex für Deutschland, der vom Statistischen Bundesamt regelmäßig veröffentlicht wird. Gegenüber herkömmlichen Mietverträgen gelten bei der indexierten Miete besondere rechtliche Bedingungen, die Vermieter unbedingt beachten sollten:

• Indexbindung: Die Miete wird ausschließlich an den Verbraucherpreisindex gekoppelt.
• Keine weiteren Mieterhöhungen: Anpassungen nach § 558 (ortsübliche Vergleichsmiete) sind bei Indexmiete ausgeschlossen.
• Zeitraum der Indexmieterhöhung: Die Mieterhöhung bei Indexmiete ist nur zulässig, wenn seit der letzten Anpassung mindestens 12 Monate vergangen sind.
• Keine Kappungsgrenze: Mieterhöhungen richten sich rein nach der Inflation – nicht nach örtlicher Vergleichsmiete.
• Modernisierungskosten: Dürfen nur in Ausnahmefällen zusätzlich umgelegt werden (z. B. gesetzliche Pflichtmaßnahmen).
• Erhöhungen müssen begründet werden: Der Vermieter muss die Änderung des Verbraucherpreisindex nachvollziehbar darlegen.

Neben der Indexmiete ist auch die Staffelmiete eine besondere Form und hebt sich von der klassischen Mietvereinbarung ab. Während sich die Indexmiete nach dem Verbraucherpreisindex richtet und sich im Rahmen der Inflation verändert, basiert die Staffelmiete auf vertraglich vereinbarten, festen Erhöhungen – unabhängig von Inflation oder Marktverhältnissen.

Die Bedeutung der Indexmiete liegt in ihrer Anpassung an die reale Kaufkraft – sie eignet sich besonders in Regionen mit Mietpreisbremse, da nach der anfänglichen Festlegung nur noch der Index gilt. Die Staffelmiete hingegen ist besonders sinnvoll, wenn stabile und planbare Einnahmen gewünscht sind.

Aber welche Form der Miete ist denn nun besser? Das kommt auf Ihre Bedürfnisse und Anforderungen an: Die Indexmieterhöhung bietet langfristig Potenzial in wirtschaftlich dynamischen Lagen mit steigender Inflation. Die Staffelmiete bietet Planungssicherheit, ist aber weniger flexibel. Vermieter sollten daher stets prüfen, welche Variante besser zu ihrem Objekt, der Lage und der Marktsituation passt. In stark nachgefragten Regionen kann die Wahl des Modells auch davon abhängen, wie schwierig es ist, einen Mieter zu finden. Ein erfahrener Makler kann Ihnen bei der individuell besten Entscheidung helfen und das Maximum aus Ihrer Vermietung herausholen.

Ein Indexmietvertrag ist für viele Vermieter ein sinnvolles Modell – besonders dann, wenn sich die Immobilie in einer Region mit Mietpreisbremse befindet und gleichzeitig mit einer anhaltenden Inflation zu rechnen ist. Denn: Bei der Indexmiete darf die Miete regelmäßig angepasst werden, ohne dass die ortsübliche Vergleichsmiete beachtet werden muss. Die Indexmieterhöhung erfolgt dabei anhand des amtlichen Verbraucherpreisindex – transparent und rechtssicher.

Ideal ist die indexierte Miete für Vermieter, die langfristig Haus oder Wohnung vermieten möchten und keine umfassenden Modernisierungen planen. In energetisch bereits sanierten Objekten ist die Indexmiete besonders attraktiv, da keine Erhöhungen wegen Modernisierung nötig sind.