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Indexmiete – Alle wichtigen Infos für Vermieter
Immer mehr Vermieter nutzen die Indexmiete und koppeln damit etwaige Mieterhöhungen an die allgemeinen Lebenshaltungskosten nach Verbraucherpreisindex. Wie sinnvoll dies sein kann und was es hierbei zu beachten gilt, erfahren Sie hier.
Inhalt dieser Seite
- Was ist eine Indexmiete und welche Voraussetzungen müssen gegeben sein?
- Wie berechnet man die Indexmiete?
- Wann sollten Vermieter eine Indexmiete vereinbaren?
- Kann man mit der Indexmiete die Mietpreisbremse umgehen?
- Welche Vorteile hat der Vermieter durch eine Indexmiete?
- Welche Nachteile hat der Vermieter durch eine Indexmiete?
- In welchem Fall sollte man die Staffelmiete und wann die Indexmiete einsetzen?
1. Was ist eine Indexmiete und welche Voraussetzungen müssen gegeben sein?
Laut Bürgerlichem Gesetzbuch (§ 557b BGB) lässt sich die Miete in Form einer Indexmiete vereinbaren. Die Berechnung erfolgt anhand des Verbraucherpreisindex für Deutschland, welcher jährlich vom Statistischen Bundesamt veröffentlicht wird und die durchschnittlichen Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte in Deutschland ermittelt. Dieser bildet die Grundlage zur Anpassung der Miete. Steigen die Kosten für Verbraucher, steigt auch die Miete.
Folgende drei Punkte müssen erfüllt werden, wenn ein Indexmietvertrag vereinbart wird:
- Der Mietpreis muss nach jeder Erhöhung für ein Jahr unverändert bleiben, da er sich am jährlich erscheinenden Index orientiert. Ausnahmen gibt es bei Modernisierungen und Anpassung der Mietnebenkosten.
- Der Indexmietvertrag muss schriftlich vereinbart werden.
- Bei Mieterhöhungen ist die Berechnung der neuen Mietforderung offen zu legen und schriftlich geltend zu machen.
Hinweis von immoverkauf24:
Mieterhöhungen wegen Modernisierung sind lediglich auf den Fall beschränkt, in denen Vermieter durch behördliche Auflagen dazu verpflichtet werden. Dies kann beispielsweise durch die Einhaltung von Abgaswerten geschehen.
2. Wie berechnet man die Indexmiete?
Zur Berechnung der Indexmiete werden zwei Werte benötigt: Zunächst der Indexwert zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, beziehungsweise der der letzten Mieterhöhung. Weiterhin der neue, aktuelle Indexwert. Die Formel hierfür lautet dann wie folgt:
Neuer Indexstand : alter Indexstand x 100 – 100 = prozentuale Steigerung
Die prozentuale Veränderung müssen Sie nicht ausrechnen, Sie erfahren sie auch hier: www.destatis.de
Der Index am Tage des Vertragsabschlusses steht in der Indexklausel des Mietvertrages oder ist nachvollziehbar in der amtlichen Indextabelle.
Beispiel zur Mieterhöhung bei Indexmiete:
Die aktuelle Kaltmiete beträgt 600 €. Der Verbraucherpreisindex lag im Jahr 2014 bei 106,6. Aufgrund dieser Basis wurde die Miete für das Mietjahr 2015 kalkuliert. Zu Beginn 2016, ein Jahr nach der Mietfestsetzung soll die Miete nach Indexwert von 2015 angepasst werden. Der aktuelle Verbraucherpreisindexwert beträgt 106,9. Nun wird die prozentuale Veränderung berechnet:
106,9 : 106,6 × 100 – 100 = 0,28 % (gerundet auf 0,3 %)
Die Miete kann um 0,3 % angehoben werden, also von 600 € auf 601,80 €.
Die neue Mietforderung wird nach Abgabe einer Mieterhöhungserklärung mit Beginn des übernächsten Monats wirksam.
3. Wann sollten Vermieter eine Indexmiete vereinbaren?
Ein Indexmietvertrag kann für den Vermieter von Vorteil sein. Folgende Punkte stellen gute Bedingungen dar, um sich für die Indexmiete zu entscheiden:
- Es ist davon auszugehen, dass der Verbraucherpreisindex schneller steigt, als die ortsübliche Vergleichsmiete nach städtischem Mietenspiegel.
- Es stehen keine großen Modernisierungsmaßnahmen an, deren Kosten bei einer Indexmiete nur im Falle einer behördlichen Auflage auf den Mieter umgelegt werden können.
4. Kann man mit der Indexmiete die Mietpreisbremse umgehen?
Die Mietpreisbremse kann mit der Indexmiete umgangen werden. Innerhalb eines Indexmietvertrages hat lediglich die anfängliche Ausgangsmiete den Regelungen der Mietpreisbremse zu entsprechen. Konkret bedeutet dies, dass die Indexmiete im Laufe der Jahre auch über die Maximalmiete nach Mietpreisbremse steigen darf.
Hinweis von immoverkauf24:
Verschaffen Sie sich unbedingt einen Überblick darüber, ob die Mietpreisbremse in der Region Ihrer Immobilie bereits gültig ist oder ggf. in den kommenden Jahren eingesetzt wird. Mit einer Indexmiete beugen Sie der Mietpreisbremse eventuell wirksam vor. Ein Immobilienmakler für Vermietung kann Ihnen Auskunft über die Tendenzen in Ihrer Region geben und das beste Mietmodell empfehlen.
5. Welche Vorteile hat der Vermieter durch eine Indexmiete?
Ein Indexmietvertrag bietet Vermietern zwei sehr bedeutsame Vorteile:
1. Unkomplizierte und zeitnahe Mieterhöhungen:
Die mögliche Mieterhöhung durch den Vermieter erfolgt stets genehmigungsfrei und wird vom Mieter am übernächsten Monat nach Erhalt der Anpassungserklärung (keine Begründung erforderlich) gezahlt.
2. Keine Mietpreisbremse:
Nur die Ausgangsmiete muss im Rahmen der Mietpreisbremse kalkuliert werden, danach kann nach Verbraucherpreisindex angehoben werden.
Die Indexmiete ist im Vergleich zu anderen Mietformen nicht nur weniger streitanfällig, sie bietet dem Vermieter zudem mehr Spielraum bei jährlichen Mieterhöhungen. Statistiken belegen zudem: Die Erhöhung, welche sich am Verbraucherpreisindex orientiert, ist im Grunde eine sichere Sache. Der Index steigt seit Jahren und wird laut Experten auch in den nächsten Jahren weiterhin steigen.
6. Welche Nachteile hat der Vermieter durch die Indexmiete?
Für den Vermieter können sich bei der Indexmiete auch Nachteile ergeben: Sinkt der Verbraucherpreisindex, so sinkt auch die Miete. Zwar ist dieser Fall unwahrscheinlich, doch theoretisch kann er eintreten.
Des Weiteren kann der Vermieter Modernisierungskosten nicht auf den Mieter umlegen, stehen also Beispielsweise eine Dach- oder Fassadensanierung an, so ist keine Mieterhöhung nach Modernisierung möglich. Die Ausnahme: Es ist aufgrund behördlicher Auflagen erforderlich, die Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen.
Die Indexmiete ist für viele Vermieter in Regionen mit Mietpreisbremse ein Mittel, dem Renditeverlust bei der Vermietung zu entgehen bzw. ihn abzumildern. Besonders in Städten, deren Immobilienpreise nicht mehr im korrekten Verhältnis zu den erzielbaren Mieten stehen, muss auf die Rentabilität beim Wohnung vermieten geachtet werden
Für viele Vermieter lohnt es sich, über einen Immobilienverkauf nachzudenken, um das hieraus erlangte Kapital renditestärker einzusetzen. Besonders bei einem Mieterwechsel oder Tod des Mieters bietet sich der Wohnungsverkauf an, da ohne einen laufenden Mietvertrag ein bis zu 30% höherer Verkaufspreis erzielt werden kann.
7. In welchem Fall sollte man die Staffelmiete und wann die Indexmiete einsetzen?
Ob nun eine Staffel- oder Indexmiete sinnvoller ist, hängt vom jeweiligen Markt und den wirtschaftlichen Entwicklungen ab. Die Staffelmiete ist geeignet, um in Gebieten ohne Mietpreisbremse der Kappungsgrenze (maximal 20% Mieterhöhung in 3 Jahren) zu entgehen. Die Indexmiete ist sinnvoll, wenn zu erwarten ist, dass der Verbraucherpreisindex schneller steigt als die ortsübliche Vergleichsmiete und das Mietobjekt sich in einer Region mit Mietpreisbremse befindet. Zu beachten ist hierbei, dass bei unsanierten Mietimmobilien die Modernisierungskosten nicht auf den Mieter umgelegt werden können. Dies müssen Vermieter abwägen.
Hinweis von immoverkauf24:
Bedenken Sie bei Ihrem Vorhaben auch, dass der Mieter dem Staffel- oder Indexmietvertrag zustimmen muss. Da Mieter meist geringere Mietkosten zu erwarten haben, wenn Sie ohne Staffel- oder Indexmiete mieten, so sind diese Modelle eher für stark umkämpfte Wohnungsmärkte geeignet, bei denen die Mieter wenig Auswahl haben. Lässt sich leicht ein Mieter finden, wählen Sie das für Sie bessere Modell.
Unsere Immobilienexperten beraten Sie gern bezüglich der Vermietung Ihrer Immobilie und informieren hinsichtlich des optimalen Mietmodells. Wir freuen uns auf Ihre Anfrage!