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Immobilienfonds - wichtige Infos zur flexiblen Geldanlage

Ein Bürohaus fürs Portfolio? Oder gleich mehrere Gewerbeobjekte in verschiedenen Metropolen wie Madrid, Frankfurt und Paris? Das geht schon mit überschaubaren Beträgen, die auch Sie als Privatanleger stemmen können – und zwar über die Geldanlage in Immobilienfonds. immoverkauf24 erläutert, was Sie über die beiden Varianten wissen sollten und wie Sie geeignete Immobilienfonds vergleichen und auswählen können.

1. Was sind Immobilienfonds?

Ein Immobilienfonds zeichnet sich – stark vereinfacht formuliert – dadurch aus, dass Fondsanbieter das Geld mehrere Anleger bündeln und mit dem eingesammelten Kapital in Immobilien investieren. Die Erträge werden nach Abzug der Verwaltungskosten an die Investoren ausgeschüttet.

Investieren Sie in einen geschlossenen Immobilienfonds, dann erhalten Sie sog. "Anteilsscheine". Bei einer Investition in einen offenen Fonds erhalten Sie die Erträge direkt. Unsere Grafik zeigt die Funktionsweise, wenn Sie als Anleger in einen Immobilienfonds investieren: 

Grafik Immobilienfonds

Wie die Anbieter dabei vorgehen, hängt von der Art des Immobilienfonds ab, die mitunter auch als Grundstücksfonds bezeichnet werden: Bei offenen Immobilienfonds wissen Sie als Anleger vorab nicht, wie sich das Portfolio des Fonds während der Haltedauer entwickelt: So kann das Fondsmanagement weitere Immobilien erwerben oder Gebäude aus dem Portfolio veräußern. Anders bei geschlossenen Immobilienfonds, die seit 2013 auch als Alternative Investmentfonds (AIF) bezeichnet werden: Hier wissen Sie in der Regel von vornherein, an welchem Objekt Sie sich über den Fonds beteiligen. Es gibt allerdings auch so genannte Blind Pool-Konzepte, bei denen vorab lediglich Zielvorgaben für die Zusammensetzung des Portfolios (beispielsweise die Nutzungsart, die Anzahl der Objekte und die Zielregion) feststehen.

immoverkauf24 Hinweis:

Was offene und geschlossene Immobilienfonds sonst noch unterscheidet, erfahren Sie detailliert unter Punkt 2.

Die Vorteile von Immobilienfonds für Sie als Privatanleger: Sie können in der Regel bereits mit 50 Euro (offene Immobilienfonds) beziehungsweise 5.000 bis 10.000 Euro (geschlossene Immobilienfonds) investieren und müssen sich weder um den Immobilienkauf, Immobilienverkauf noch um die Vermietung der Immobilien kümmern. Zudem benötigen Sie kein Immobilien-Fachwissen, um geeignete Objekte auszuwählen. Um all dies kümmert sich das Fondsmanagement – natürlich gegen Zahlung von Verwaltungskosten. Sie haben somit über Immobilienfonds die Möglichkeit, von der Expertise der Fondsgesellschaft zu profitieren und auf Gewerbeimmobilien wie etwa Logistikgebäude, Büros oder auch Hotels im In- und je nach Fonds auch im Ausland zu setzen. Diese renditestarken Assetklassen sind als direkte Investition für kleine Anleger in der Regel nicht finanzierbar. 

immoverkauf24 Tipp:

Mit geschlossenen Immobilienfonds können Sie auch gezielt auf das Wachstumssegment Seniorenwohnen setzen. Mehr dazu erfahren Sie in unserem Beitrag „Pflegeimmobilien".

Bei offenen Immobilienfonds kommen zudem Diversifizierungsvorteile hinzu, da Sie sich an einem breit gestreuten Portfolio beteiligen. Sollte sich beispielsweise die Vermietung in einem der Fondsobjekte schwierig gestalten, wird dieser Ausfall über die Mieteinnahmen der anderen Objekte aufgefangen.

2. Offene und geschlossene Immobilienfonds: Unterschiede im Überblick

Sowohl offene als auch geschlossene Immobilienfonds zeichnen sich dadurch aus, dass sie das Kapital zahlreicher Anleger bündeln und damit Immobilien erwerben und bewirtschaften. Davon abgesehen, unterscheiden sich beide Formen des indirekten Immobilien Investments in vielerlei Hinsicht teils grundlegend. Die Unterschiede im Überblick:

 

Offene Immobilienfonds

Geschlossene Immobilienfonds

Mindestanlagesumme

Vielfach ab 50 Euro

In der Regel 5.000 bis 10.000 Euro

Sparplan möglich?

Ja Nein
Haltedauer

Unbegrenzt, empfohlen werden mindestens fünf Jahre

Abhängig von den Angaben im Emissionsprospekt, üblich sind Laufzeiten zwischen 3 und 20 Jahren, teilweise auch mehr.

Investitionssumme des Fonds

In der Regel unbegrenzt (in Einzelfällen sind vorübergehende Schließungen möglich).

Begrenzt auf die Zeichnungssumme

Verkaufsmöglichkeit/Liquidität

Anteilsrückgabe bei der Fondsgesellschaft: Frühestens nach 24 Monaten Haltedauer, Verkauf ist nach einer Kündigungsfrist von 12 Monaten möglich. Teils müssen dabei feste Rücknahmetermine beachtet werden.

Alternativ ist der Anteilsverkauf an der Börse jederzeit möglich.

Verkauf ist lediglich über den Zweitmarkt für geschlossene Immobilienfonds möglich, sofern sich dort ein Käufer findet.

Portfolio / Investitionsobjekt(e)

In der Regel ein Portfolio, das aus Immobilien an verschiedenen Standorten besteht (verschiedene Schwerpunkte sind möglich – beispielsweise Europa oder Deutschland). Das Portfolio kann sich während der Haltedauer durch Ver- oder Zukäufe ändern (Auskunft dazu geben die monatlichen Factsheets)

In der Regel ein Einzelobjekt oder in ein kleine Anzahl von Immobilien. Selten: Sukzessiver Ankauf mehrerer Objekte (Blind Pool).

Steuerliche Behandlung

Verkaufsgewinn und Ausschüttungen gelten steuerlich als Kapitaleinkünfte, 60 Prozent der Erträge von Fonds mit deutschen Immobilien bleiben steuerfrei, bei Auslandsimmobilien sind es 80 Prozent. Darüber hinausgehende Beträge unterliegen der  Abgeltungssteuer (25 Prozent plus Solidaritätszuschlag plus ggf. Kirchensteuer), falls der Sparerfreibetrag (801 Euro für Ledige, 1.602 Euro für Verheiratete) überschritten wird.

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die mit dem individuellen Steuersatz besteuert werden. Der Veräußerungserlös ist bei Einhaltung der Spekulationsfrist von zehn Jahren steuerfrei.

Rechtlicher Status des Investmentvermögens

Sondervermögen

Personengesellschaft, üblich: Kommanditgesellschaft (KG)

Rechtlicher Status des Anlegers

Anteilseigner (kein Haftungsrisiko), kein Mitspracherecht

Mitgesellschafter/Kommanditist (Haftung mit der Einlagesumme), eingeschränktes Mitspracherecht

Kosten/Gebühren

Üblich sind 5 Prozent Ausgabeaufschlag sowie 0,5 bis 2 Prozent jährliche Verwaltungskosten

Üblich ist ein Agio von 5 Prozent, hinzu kommen die so genannten Weichkosten, die bis zu 20 Prozent der Zeichnungssumme betragen können.

Rendite

Etwa 1,5 bis 2,5 Prozent jährlich

Etwa 3,5 bis 4 Prozent jährlich, je nach Objektart und Konzeption auch mehr

Risiken

Die Entwicklung der Anteilspreise ist nicht vorhersehbar – sie können also auch sinken, was bei einem Verkauf zu Verlusten führen kann. Aufgrund der Streuung über diverse Objekte fallen Bewertungs- und Leerstandsrisiken im Vergleich zu geschlossenen Immobilienfonds gering aus. Auch Wechelskursrisiken und Zinsänderungsrisiken können die Entwicklung der Anteilswerte beeinträchtigen.

Ein Totalverlust ist nicht auszuschließen, zudem handelt es sich um eine unternehmerische Beteiligung. Da in eines oder wenige Objekte investiert wird, können Mietausfälle kaum kompensiert werden.

3. Wie funktioniert ein Immobilienfonds? Wo kann ich vergleichen und Fondsanteile kaufen?

Sie stehen vor der Frage, wie Sie Ihr Geld mit Rendite anlegen und dabei von den Chancen auf dem Immobilienmarkt profitieren können? Dann ist es zunächst wichtig, dass Sie klären, wie viel Geld Sie für die Kapitalanlage in Immobilien einsetzen können/wollen und wie lange Sie investieren möchten. Haben Sie ein konkretes Ziel für die Geldanlage – beispielsweise den Aufbau einer zusätzlichen privaten Altersvorsorge? Oder benötigen Sie in einigen Jahren einen größeren Betrag, beispielsweise für Renovierungsarbeiten an Ihrem Haus?

Diese Fragen sollten Sie klären. Denn sie sind wichtig, um einschätzen zu können, ob eher offene oder geschlossene Immobilienfonds für Sie infrage kommen. Letztere sind eher dann eine Option, wenn Sie einen größeren Betrag ab mindestens 5.000 bis 10.000 Euro zur Verfügung haben und notfalls auch einen Totalausfall der Investition verkraften können. Haben Sie weniger Geld zur Verfügung und/oder wird der investierte Betrag hingegen später benötigt, eignet sich eher ein offener Immobilienfonds. In der Regel steht Ihnen diese Anlageform bereits ab 50 Euro offen. Aufgrund der kleinen Anlagesummen können Sie Ihr Geld auch auf mehrere Fonds verteilen. 

immoverkauf24 Tipp: Fondssparplan einrichten

Sie möchten regelmäßig einen kleinen Betrag in Immobilien investieren? Mit einem Sparplan auf einen offenen Immobilienfonds ist das problemlos bereits mit Beträgen ab 50 EUR monatlich möglich. Hierzu benötigen Sie ein Depot bei der Bank Ihrer Wahl. Meist per Dauerauftrag wird der von Ihnen genannte Betrag von Ihrem Girokonto abgebucht und in den von Ihnen gewählten Immobilienfonds investiert. 

So funktioniert der Kauf von Anteilen offener Immobilienfonds

Wollen Sie in einen offenen Immobilienfonds investieren, ist dies über den Kauf von Fondsanteilen zum jeweils aktuellen Kurs möglich. Sie können offene Immobilienfonds entweder direkt bei der Fondsgesellschaft kaufen oder sich an Ihren Finanzberater wenden. Eine weitere Möglichkeit bieten Online-Broker, die vielfach mit reduzierten Ausgabeaufschlägen werben oder diese sogar ganz erlassen (siehe hierzu auch Punkt 5). Für das Verwahren der Fondsanteile benötigen Sie ein Depot, das Sie auch direkt bei der Fondsgesellschaft eröffnen können. 

Hinweis von immoverkauf24: Anteile über die Börse erwerben

Sie können Anteile offener Immobilienfonds alternativ auch über die Börse erwerben. Dann entfällt der Ausgabeaufschlag und es fallen Orderspesen wie beim Aktienkauf an. Der Kurs offener Immobilienfonds, die an der Börse gehandelt werden, unterscheidet sich in der Regel vom Kurs der Fondsgesellschaft. Der Handel von Fondsanteilen über die Börse bietet einen Ausweg, falls Sie Anteile Ihres offenen Immobilienfonds vor Ablauf der Mindesthaltefrist von 24 Monaten verkaufen wollen oder die Kündigungsfrist von zwölf Monaten für den Verkauf umgehen wollen oder müssen. Allerdings müssen Sie hierfür eventuell einen Kursabschlag in Kauf nehmen.

Was Sie bei der Auswahl offener Fonds beachten sollten

Es gibt eine Vielzahl offener Immobilienfonds, die von Ratingagenturen wie zum Beispiel Scope oder Feri analysiert und bewertet werden. Diese Ratings basieren auf der Wertentwicklung und ermöglichen somit nur eine grobe Einschätzung der bisherigen Managementqualität. Eine Prognose für den künftigen Anlageerfolg können sie allerdings nicht bieten. Der deutsche Fondsverband BVI empfiehlt Anlegern, sich über die Anlagestrategie, die Liquidität, die Vermietungsquote und die Laufzeiten der Mietverträge zu informieren. Zu finden sind diese Angaben in den Jahresberichten der Fondsgesellschaften. Wichtig sind auch Kriterien wie zum Beispiel die Nachhaltigkeit der Immobilien, die Sie anhand von Zertifizierungen wie etwa dem DGNB-Gold-Standard oder dem LEED-Gütesiegel erkennen können.

So funktioniert die Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds

Wenn Sie sich an einem geschlossenen Immobilienfonds beteiligen wollen, sind Finanzberater Ihre Ansprechpartner. Vorab können Sie sich jedoch schon einmal einen Überblick über das Angebot verschaffen. Spezielle Online-Plattformen listen die aktuellen Platzierungsangebote auf und nennen die wichtigsten Stichpunkte zu den Projekten. So können Sie eine erste Vorauswahl treffen und schauen, ob es derzeit überhaupt Beteiligungsmöglichkeiten gibt, die zu Ihren Vorstellungen passen. Hierfür ist es hilfreich, dass Sie sich zunächst grob einen Überblick über die Marktsegmente verschaffen. So können Sie besser beurteilen, welche Art der Beteiligung für Sie infrage kommen könnte – beispielsweise ein Immobilienfonds mit Fokus auf Pflegeimmobilien oder ein Fonds, der in eine Büroimmobilie investiert. Geschlossene Immobilienfonds wurden oftmals als Kommanditgesellschaften (KG) gegründet. Investieren Sie in einen solchen Fonds, dann werden Sie entweder direkt Kommanditist oder sind indirekt über einen Treuhänder an der KG beteilitgt. Rechtlich bedeuten beide Möglichkeiten ein Stimmrecht auf der Gesellschafterversammlung. Sie können somit Einfluss auf die Entwicklung des Fonds nehmen und haben ein Kontrollrecht, was Einsicht in die Bücher und Papiere der Gesellschaft gewährleistet. 

Haben Sie einen geeigneten Immobilienfonds gefunden, sollten Sie sich auch über die steuerlichen Aspekte informieren und gegebenenfalls Ihren Steuerberater konsultieren. Am Ende der Laufzeit erfolgt der Immobilienverkauf und Sie erhalten Ihren Anteil am Verkaufserlös. Dieser kann über oder unter dem im Verkaufsprospekt prognostizierten Wert liegen.

immoverkauf24 Tipp: Der Zweitmarkt

Sie können Beteiligungen auch „gebraucht" über den Zweitmarkt für geschlossene Immobilienfonds erwerben. Diese Fondsbörsen listen Beteiligungsangebote von Anlegern, die vorzeitig aussteigen wollen oder müssen. Allerdings sollten Sie sorgfältig prüfen, warum diese Anleger verkaufen wollen, um den Einstieg in einen schlecht laufenden Fonds zu vermeiden.

Was Sie bei der Auswahl geschlossener Immobilienfonds beachten sollten

Leider gibt es unter den Anbietern geschlossener Immobilienfonds diverse schwarze Schafe, die den Ruf der Branche schädigen. Es ist daher empfehlenswert, dass Sie den Emissionsprospekt sorgfältig prüfen und auch die darin gemachten Prognosen zur Geschäftsentwicklung hinterfragen. Hilfreich ist auch die Warnliste der Stiftung Warentest, die Angaben zu unseriösen Anbietern enthält. Auch die Verbraucherzentralen können gegebenenfalls Auskunft geben.

Achtung! Seien Sie sich sicher!

Da Sie mit dem Zeichnen eines geschlossenen Immobilienfonds eine langfristige unternehmerische Beteiligung eingehen, sollten Sie ganz sicher sein, dass Sie das eingezahlte Kapital während der Laufzeit nicht benötigen. Ein Verkauf der Beteiligung ist zwar prinzipiell über den Zweitmarkt für geschlossene Immobilienfonds möglich, allerdings müssen Sie auch einen Käufer finden. Sie sollten außerdem beachten, dass theoretisch ein Totalverlust möglich ist. Würde dieser Ernstfall Sie in finanzielle Bedrängnis bringen, eignet sich diese Form des Immobilien Investments nicht für Sie und Sie sollten Alternativen in Erwägung ziehen.

4. Welche Rendite kann der Kapitalanleger erwarten?

Viele Anleger setzen bei der Kapitalanlage darauf, regelmäßige Ausschüttungen zu erzielen und somit ein passives Einkommen zu generieren. Dafür kommen auch Immobilienfonds infrage, die aus den Mieteinnahmen der Immobilien Erträge für die Anleger erwirtschaften. Eine weitere Renditequelle ergibt sich zudem aus der Wertsteigerung und dem späteren gewinnbringenden Verkauf der Kapitalanlage.

Die Renditeaussichten hängen dabei davon ab, um welche Art Fonds es sich handelt: So wird die durchschnittliche Rendite bei offenen Immobilien im Schnitt auf 1,5 bis 2,5 Prozent pro Jahr beziffert, bei geschlossenen Immobilienfonds sind etwa 3,5 bis 4 Prozent jährlich möglich. Je nach Anlagekonzept und –region kann die Rendite auch höher oder niedriger ausfallen.

immoverkauf24 Info:

Wie bei allen Kapitalanlage gilt auch bei Immobilienfonds, dass die Rendite in der Regel umso höher ausfällt, je höher auch das eingegangene Risiko ist.

5. Immobilienfonds kaufen – welche Kosten kommen auf den Anleger zu?

Bevor Sie in einen Immobilienfonds investieren, sollten Sie sich zunächst auch über Kosten dieser Form des Immobilien Investments informieren. Diese fallen für die beiden Varianten offene und geschlossene Immobilienfonds sehr unterschiedlich aus:

  • Kosten von offenen Immobilienfonds

Bei offenen Immobilienfonds müssen Sie in der Regel einen Ausgabeaufschlag von 5 Prozent einkalkulieren, gelegentlich ist der Kauf auch zu günstigeren Konditionen (meist über Direktbanken) möglich. Nach dem Kauf kommen in der Regel rund 0,5 bis 2 Prozent Verwaltungskosten pro Jahr auf Sie zu. Mitunter fallen auch Gebühren für das Fondsdepot an.

  • Kosten von geschlossenen Immobilienfonds

Bei der Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds wird in der Regel ein Agio in Höhe von 5 Prozent fällig. Hinzu kommen die so genannten Weichkosten, die Sie als Anleger oftmals nur schwer erkennen können. Diese versteckten Kosten werden oftmals nicht direkt ausgewiesen, sondern vom Investitionsbetrag abgezogen – und betragen mitunter bis zu 20 Prozent. Investieren Sie beispielsweise 20.000 Euro, sind Sie bei Weichkosten in Höhe von 20 Prozent nach Abzug der Kosten also nur mit 16.000 Euro an dem geschlossenen Fonds beteiligt.

6. Geldanlage in Immobilienfonds – für wen ist dies sinnvoll?

Die Geldanlage in Immobilienfonds kann je nach Anlageziel, -horizont und individueller Vermögenslage eine sinnvolle Form der Kapitalanlage darstellen. Konkret kommen Immobilienfonds dann für Sie infrage, wenn Sie über einen Zeitraum von mindestens fünf Jahren Geld anlegen möchten und nicht bereits ein größerer Teil Ihres Vermögens in Immobilien Investments wie zum Beispiel Immobilienaktien, Immobilienanleihen oder Immobilien Crowdinvestments steckt. Für das Engagement in Immobilienfonds spricht auf jeden Fall, dass Sie sich an Immobilien beteiligen können, zu denen Sie als Direktanleger keinen Zugang hätten. Hinzu kommen die Diversifizierungsvorteile bei offenen Immobilienfonds: Sie investieren in ein breit gestreutes Portfolio.

Generell kommt das Investment in einen Immobilienfonds für Sie jedoch nur infrage, wenn Sie auch bereit sind, Risiken einzugehen. So stellen Sie sicher, dass das Investment auch zu Ihrem Risikoprofil und Ihrem Anlageziel passt.

Achtung! Verlustrisiko!

Bedenken Sie, dass Immobilien Investments zwar gern auch mit dem Begriff „Betongold" bezeichnet werden, gleichwohl aber auch zu Verlusten führen können. Auch die oftmals als sicher vermarkteten offenen Immobilienfonds können sich durchaus als Verlustbringer erweisen.

Generell bergen offene Immobilienfonds für Sie als Anleger geringere Risiken als geschlossene Immobilienfonds. Dies liegt zum einen daran, dass Sie nicht mit ihrer Einzahlung haften - es besteht somit kein Haftungsrisiko für Sie. Ihr eingebrachtes Kapital wird als Sondervermögen im Immobilienfonds angelegt und ein Totalverlust ist ausgeschlossen. Zum anderen sind offene Fonds deutlich breiter aufgestellt als geschlossene Immobilienfonds mit oftmals nur einer Fondsimmobilie.

7. Immobilienfonds – welche rechtlichen Rahmenbedingungen gilt es zu beachten?

Es gibt verschiedene rechtliche Aspekte, die bei Immobilienfonds eine Rolle spielen. Die wichtigsten Fragestellungen im Überblick:

Was gilt hinsichtlich der Rückgabe von Fondsanteilen?

Für offene wie geschlossene Immobilienfonds enthält das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) diverse Vorgaben, um unter anderem eine ausreichende Transparenz für die Anleger sicherzustellen. Es enthält für Anteile offener Immobilienfonds folgende Fristen, die 2013 eingeführt wurden:

  • Mindesthaltefrist von 24 Monaten nach dem Erwerb – eher ist der Anteilsverkauf also nicht möglich
  • Rückgabefrist von 12 Monaten – erst 12 Monate nach der Kündigung können die Anteile zum dann gültigen Kurs verkauft werden.
  • Rücknahmetermine: Manche Fondsgesellschaften ermöglichen die Rückgabe nur zu bestimmten Terminen, bei anderen ist dies börsentäglich unter Berücksichtigung der Kündigungsfrist möglich.

Der Hintergrund: Im Jahr 2008 führte die Finanzkrise dazu, dass viele Investoren Fondsanteile zurückgeben wollten und dies die Fondsgesellschaften vor das Problem stellte, die Liquiditätsreserve zu unterschreiten. Viele Fonds mussten daraufhin vorübergehend geschlossen oder teilweise sogar abgewickelt werden.

immoverkauf24 Info: Fristen

Bei geschlossenen Fonds existieren keine Mindesthalte- und Kündigungsfristen, da die Laufzeit ohnehin festgelegt ist. Ein Ausstieg ist nur möglich, wenn Sie über den Zweitmarkt für geschlossene Immobilienfonds einen Käufer finden, der Ihre Verkaufskonditionen akzeptiert.

Was passiert im Erbfall?

Beteiligungen an einem offenen oder geschlossenen Fonds gehen im Erbfall auf die Erben über, sofern sie das Erbe annehmen. Dabei gilt für Anteile an offenen Immobilienfonds als Bewertungsstichtag für die Übertragung auf das Depot sowie für die Berechnung der Erbschaftssteuer der Kurs am Todestag. Hinsichtlich der Abgeltungssteuer gilt hingegen der Kurs am 1. Januar 2018, falls der Erblasser diese vor dem 31. Dezember 2017 erworben hatte. Ein Verkaufsgewinn ist dann nur steuerpflichtig, wenn Sie als Erbe den im Rahmen der Investmentsteuerreform eingeführten Freibetrag von 100.000  Euro überschreiten. Hat der Erblasser die Anteile danach erworben, können Sie diesen Freibetrag hingegen nicht nutzen.

Wichtig dabei: Die genannten Fristen für den Verkauf von Anteilen offener Immobilienfonds beginnen mit dem Erbfall erneut. Hat der Erbe die Fondsanteile beispielsweise erst vor einem Jahr gekauft, müssen Sie nach der Übertragung der Anteile auf Ihr Depot erneut die Mindesthaltefrist von 24 Monaten einhalten. Anders verhält es sich, wenn der Erblasser die Anteile vor dem 22. Juli 2013 erworben hatte: Dann dürfen Sie pro Kalenderhalbjahr Anteile im Wert von 30.000 Euro verkaufen, sofern das Depot noch nicht auf Sie überschrieben ist. Bei höheren Beträgen müssen Sie die Kündigungsfrist von 12 Monaten einhalten.

Bei geschlossenen Fonds treten die Erben die Rechtsnachfolge des Verstorbenen an und werden somit automatisch Mitgesellschafter/Kommanditist, falls der Gesellschaftsvertrag Sie nicht aus bestimmten Gründen wie beispielsweise Insolvenz ausschließt. In solchen Fällen erhalten Sie von der Gesellschaft eine Abfindung, die mitunter einen niedrigeren Wert als die Fondsbeteiligung haben kann. Erben Sie gemeinsam mit anderen die Beteiligung an einem geschlossenen Fonds, müssen Sie einen gemeinsamen Bevollmächtigten bestimmen.

immoverkauf24 Tipp: Vertrag prüfen

Sie sind Erbe in einer Erbengemeinschaft oder Alleinerbe und zur Erbschaft gehört die Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds?  Dann sollten Sie den Gesellschaftsvertrag zunächst prüfen und schauen, ob Sie die Rechtsnachfolge des Erblassers überhaupt antreten können.

Wie werden Erträge und Verkaufsgewinne versteuert?

  • Erträge aus offenen Immobilienfonds: Kapitaleinkünfte

Seit Inkrafttreten des Investmentsteuerreformgesetzes im Jahr 2018 gelten für offene Immobilienfonds neue steuerliche Vorschriften. Seitdem findet eine Besteuerung auf Fondsebene statt und es fallen 15 Prozent Körperschaftsteuer plus Solidaritätszuschlag an. Im Gegenzug wurde die Teilfreistellung der Erträge eingeführt. Bei offenen Immobilienfonds, die überwiegend in Deutschland investieren, bleiben 60 Prozent der Erträge steuerfrei, bei größtenteils im Ausland investierenden Fonds sind es 80 Prozent. Auf den verbleibenden Anteil zahlen Sie 25 Prozent Abgeltungssteuer plus Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer, sofern die Erträge über dem Sparerfreibetrag von 801 Euro (Ledige, Verheiratete: 1.602 Euro) liegen. Auch Erträge aus dem Verkauf von Fondsanteilen unterliegen der Abgeltungssteuer.

immoverkauf24 Tipp: Verluste verrechnen

Sie können die Erträge aus offenen Immobilienfonds mit Verlusten aus anderen Kapitalanlagen verrechnen.

  • Erträge aus geschlossenen Immobilienfonds:  Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung

Die Einnahmen, die Sie mit Ihrer Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds erzielen, gelten steuerlich als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Hierfür legt das Finanzamt Ihren persönlichen Steuersatz zugrunde. Erzielen Sie am Ende der Laufzeit aus dem Verkauf der Fondsimmobilie einen Veräußerungsgewinn, erhalten Sie diesen steuerfrei, sofern die Spekulationsfrist von zehn Jahren eingehalten wurde.

8. Gibt es renditestarke Alternativen zu Immobilienfonds?

Wenn Sie sich gegen einen Immobilienfonds entscheiden, aber dennoch ein ein direktes Immobilien Investment mit überschaubaren Beträgen bevorzugen, haben Sie zum einen die Möglichkeit, in Immobilienaktien zu investieren. Zum anderen können Sie das Crowdinvesting in Immobilien in Erwägung ziehen. Diese Form der Kapitalanlage in Immobilien ist bereits mit einer Einstiegssumme von üblicherweise 500 Euro möglich. Die Besonderheit: Sie erhalten vorab festgeschriebene Zinszahlungen und erhalten Ihre Investition plus Zinszahlungen nach der vorgegebenen Laufzeit von ein bis drei Jahren zurück.

immoverkauf24 Tipp:

Detaillierte Informationen zu dieser noch jungen Form des Immobilien Investments haben wir im Beitrag Crowdinvesting in Immobilien für Sie zusammengestellt.

9. Kurz & knapp für Sie zusammengefasst: Kriterien für Ihre Kaufentscheidung

Sie sind zu dem Ergebnis gekommen, dass ein Immobilienfonds für Sie als Geldanlage infrage kommt? Dann ist es ratsam, dass Sie folgende Punkte sicherheitshalber noch einmal durchgehen, bevor Sie Ihre endgültige Kaufentscheidung fällen:

  • Habe ich mich ausreichend über die Risiken der Kapitalanlage in einen Immobilienfonds informiert?
  • Habe ich mich umfassend mit den Haltefristen und Laufzeiten der Immobilienfonds beschäftigt und passen diese zu meinen Plänen?
  • Habe ich genau geprüft, welche Summe ich auf einmal oder über einen Sparplan  (bei offenen Immobilienfonds) anlegen kann und wie lange ich sie garantiert entbehren kann?
  • Habe ich die Anbieter und das Immobilienportfolio der infrage kommenden Fonds sorgfältig überprüft (beispielsweise auf Nachhaltigkeit hin)?
  • Habe ich abschließend geklärt, ob eher ein offener oder geschlossener Immobilienfonds zu meinen Vorstellungen bezüglich Risiko, Laufzeit und Rendite passt?
  • Habe ich mich ausreichend über die steuerlichen Aspekte der Geldanlage im Immobilienfonds informiert?
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