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Crowdinvesting in Immobilien - mit kleinen Beträgen starten

Beim Crowdinvesting in Immobilien handelt es sich um eine noch sehr junge Kapitalanlageform, die sich jedoch zunehmender Beliebtheit erfreut. immoverkauf24 erläutert alle wichtigen Fakten zu diesen digitalen Immobilien Investments.

1. Was bedeutet der Begriff „Crowdinvesting“?

Die Bezeichnung „Crowdinvesting“ steht – wie auch schon der Begriff Crowdfunding - für die Finanzierung bestimmter Projekte über eine Vielzahl von Anlegern, der sogenannten „Crowd“ (wörtlich übersetzt: Masse, Menge, Gruppe). Diese Finanzierungsform wird vielfach auch als Schwarmfinanzierung bezeichnet und wird beispielsweise von Start Ups oder auch Immobilienunternehmen genutzt, die auf diesem Weg Kapital bei Investoren einsammeln. Auf bestimmte Sparten spezialisierte Crowdinvesting-Plattformen (wie etwa auf Immobilien spezialisiert) listen entsprechende Projekte auf ihrer Webseite und fungieren somit als Vermittler zwischen Kapitalanlegern und Unternehmen.

immoverkauf24 Hinweis:

Für Crowdinvesting in Immobilien wird vielfach auch die Bezeichnung Crowdfunding in Immobilien als Synonym verwendet. Streng genommen handelt es sich beim Crowdfunding jedoch um eine Schwarmfinanzierung, die auf einer Art Spende basiert: Die Crowd erhält in diesem Fall also kein Kapital zurück, Zinsen werden ebenfalls nicht gezahlt. Mitunter erhalten Geldgeber jedoch eine Sachleistung, da „gegenleistungsbasiertes Crowdfunding“ häufig für Kunst – und Kreativprojekte genutzt wird.

2. Wie funktioniert Crowdinvesting in Immobilien?

Sie planen eine Geldanlage in Immobilien. Im Gegenzug suchen Projektentwickler Kapital für die Finanzierung von großen Immobilienprojekten. Crowdinvestment-Plattformen mit Fokus auf Immobilien bringen Sie mit den Unternehmen zusammen und listen Projekte auf ihrer Webseite, die anhand eines Due-Dilligence-Prozesses überprüft werden. Dabei gehen sie ähnlich wie Banken bei der Kreditvergabe vor und nehmen unter anderem das Finanzierungskonzept genau unter die Lupe.

immoverkauf24 Hinweis: Due Dilligence

Hiermit ist eine sehr sorgfältige Überprüfung der wirtschaftlichen, rechtlichen und finanziellen Verhältnisse eines Unternehmens oder Projektes gemeint.

Crowdinvesting in Immobilien

Verläuft die Risikoprüfung erfolgreich, wird das Projekt auf der Plattform gelistet. Die Angaben zu den Projekten umfassen beispielsweise Informationen zur Lage, zum Markt und zum konkreten Finanzierungsvorhaben sowie zu Konditionen wie Verzinsung und Laufzeit.

Nach Veröffentlichung des Angebots wird ein Zeitraum festgesetzt, in dem das Unternehmen das benötigte Kapital einsammelt. Während dieser Phase wird Ihr Geld von einem Zahlungsdienstleister treuhänderisch verwaltet. Sind alle Voraussetzungen erfüllt (u. a. Ablauf der gesetzlichen Widerrufsfrist), zahlt der Treuhänder das Kapital an das Unternehmen aus. Ist dies nicht der Fall, wird der Zeitraum für das Einsammeln des Kapitals entweder verlängert oder die Anleger erhalten ihr eingezahltes Kapital zurück. Bei einigen Plattformen ist auch vorgesehen, dass ein Partnerunternehmen einspringt und die Finanzierungslücke schließt.

Hat das Unternehmen das benötigte Kapital erhalten, wird das Immobilienprojekt realisiert und Sie erhalten am Ende der Laufzeit Ihr eingezahltes Kapital samt Zinsen vom Plattformbetreiber zurück.

Üblicherweise finanzieren Immobilienunternehmen über Crowdinvestments Neubauprojekte. Vielfach werden aber auch Revitalisierungsprojekte (Immobilien, bei der die historische Bausubstanz wieder so hergestellt wird, dass die Immobilien weiterhin nutzbar sind) auf diesem Weg finanziert, ebenso Bestandsobjekte. Auch die Nutzungsarten unterscheiden sich: So werden neben Büro- und Wohnhäusern beispielsweise auch Studentenapartments oder Logistikimmobilien über Crowdinvesting in Immobilien finanziert.

Auch die Art der Finanzierung kann sich von Projekt zu Projekt unterscheiden. Folgende Varianten sind möglich:

  • Nachrangdarlehen

Diese Finanzierungsform beinhaltet, dass im Fall einer Insolvenz zunächst die Banken bedient werden, die im ersten Rang im Grundbuch eingetragen sind. Ist dann noch Kapital vorhanden, werden auch die Nachrang-Gläubiger bedient. Da dies nicht gewährleistet ist, besteht somit ein Totalverlustrisiko. Bei der Mehrzahl der Crowdinvestments in Immobilien handelt es sich um Nachrangdarlehen. Anders als bei nachrangingen Immobilienanleihen erfolgt in der Regel keine Besicherung mit einem Grundpfandrecht.

  • Partiarisches Darlehen

In einzelnen Fällen erfolgt die Schwarmfinanzierung von Bauprojekten über partiarische Darlehen. Bei dieser Variante werden die Anleger am Gewinn beteiligt und erhalten in der Regel keine feste Verzinsung.

immoverkauf24 Tipp:

Wenn Sie vorzeitig Geld benötigen, haben Sie über Online-Handelsplätze der großen Plattformen unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit, Ihre Beteiligung an einem Immobilien-Crowdinvestment-Projekt vor dem Ende der Laufzeit zu verkaufen. Finden Sie einen Käufer, erhält dieser von Ihnen anteilig die Zinsen, die seit der letzten Zinszahlung aufgelaufen sind. Auch unser Partner Exporo.de bietet einen solchen Handelsplatz für Projekte aus dem Bereich „Bestand“ an. Auf der sicheren Seite sind Sie jedoch, wenn Sie so investieren, dass Sie das angelegte Kapital bis zur Rückzahlung definitiv nicht brauchen.

3. Wo finde ich gute Crowdinvesting-Plattformen?

Es gibt in Deutschland mittlerweile einige Crowdinvesting-Plattformen, die sich auf Immobilien fokussiert haben. Bekannt ist vor allem das Hamburger Unternehmen Exporo, das als Marktführer gilt. Für eine erste Einschätzung der Plattform ist es zunächst hilfreich, dass Sie auf folgende Punkte achten:

  • Hat die Crowdinvesting-Plattform ihren Sitz in Deutschland?
  • Wie steht es um die Bonität des Anbieters?
  • Welche Erfahrungen haben Anleger mit Crowdinvesting-Immobilien des Anbieters gemacht?
  • Ist das eingezahlte Kapital im Fall der Insolvenz des Plattformbetreibers gegen Veruntreuung geschützt?
  • Wie viele Projekte wurden bereits erfolgreich finanziert?
  • Gab es Projekte, die nicht umgesetzt wurden?
  • Hat der Entwickler bereits Erfahrungen in entsprechenden Marktsegmenten?
  • Hat der Entwickler in der Region bereits Projekte realisiert?
  • Wie lange ist der Entwickler bereits am Markt?
  • Wie transparent werden die Konditionen angegeben? Ist klar ersichtlich, welche Kosten bei einem Crowdinvestment anfallen?
  • Geht der Anbieter auch auf mögliche Risiken ein?

Darüber hinaus sollten Sie sich Angebote auch genau anschauen und folgende Punkte prüfen:

  • Wie detailliert werden die Projekte beschrieben?
  • Sind wichtige Angaben zur Immobilie und zur Lage enthalten?
  • Können Sie sich einen umfassenden Eindruck von den Projekten machen oder bleiben viele Fragen offen?
  • Sind die Konditionen zur Art der Beteiligung klar und deutlich ersichtlich (Nachrangdarlehen oder andere Beteiligungsform)?
  • Wann erfolgen die Zinszahlungen, jährlich oder endfällig – also am Ende der Laufzeit (siehe hierzu auch Punkt 7)?
  • Wie verfährt die Plattform mit dem Geld, wenn das eingesammelte Kapital nicht ausreicht?
  • Erhalten Sie das eingezahlte Kapital vollständig zurück oder wird ein Teil zur Kostendeckung einbehalten?

4. Kann ich schon mit Kleinbeträgen in das Crowdinvesting in Immobilien einsteigen?

Je nach Immobilien-Plattform ist das Crowdinvesting in Immobilien bereits mit kleinen Summen ab 100 bis 1.000 Euro möglich, im Schnitt liegt die Mindestsumme bei 500 Euro. Teils bieten die Plattformen auch an, bereits ab zehn Euro monatlich einen Sparplan einzurichten.

immoverkauf24 Hinweis: Kleinanlegerschutzgesetz

Das Kleinanlegerschutzgesetz vom 3. Juli 2015 greift auch für Crowdinvestments von Privatanlegern. Es sieht vor, dass Sie für Beteiligungen bis 1.000 Euro keine Vermögensangaben machen müssen. Bei Summen bis 10.000 Euro müssen Sie ein frei verfügbares Vermögen von mindestens 100.000 Euro nachweisen. Alternativ können Sie das Zweifache Ihres monatlichen Nettogehalts investieren, auch hier ist der Betrag auf 10.000 Euro begrenzt.

5. Wie hoch ist das Risiko für mich als Kapitalanleger?

Bei Crowdinvestments in Immobilien handelt es sich in der Regel um Nachrangdarlehen. Das bedeutet: Gerät das Unternehmen in Zahlungsschwierigkeiten, muss es zunächst die bestehenden Bankkredite bedienen, die im ersten Rang besichert sind. Ist dann noch Kapital vorhanden, werden auch die Ansprüche der weiteren Gläubiger bedient. Dies ist aber keineswegs immer gewährleistet. Somit ist es nicht auszuschließen, dass Sie mit einem solchen Immobilien Investment einen Totalverlust erleiden und das eingezahlte Kapital nicht zurückerhalten. Auch die Zinszahlungen sind nicht garantiert: Sie fließen nur dann in der vereinbarten Höhe, wenn das Projekt realisiert wird und die dafür erforderlichen Einnahmen erzielt werden.

Für das eingegangene Risiko beim Immobilien-Crowdinvesting werden Sie von den Unternehmen jedoch mit einer überdurchschnittlichen Verzinsung entschädigt. Sie sollten vor einem Investment daher abwägen, was Ihnen besonders wichtig ist – eine attraktive Rendite oder überschaubare Risiken und eine niedrige Verzinsung Ihres Kapitals.

immoverkauf24 Tipp: Kapital streuen

Um die Risiken zu reduzieren, können Sie Ihr Kapital auch auf mehrere Projekte verteilen. Haben Sie hierfür beispielsweise 3.000 Euro vorgesehen, können Sie sich je nach Plattform und Mindestsumme an drei oder mehr Projekten beteiligen. Zudem ist es ratsam, nicht ausschließlich auf ein Immobiliensegment zu setzen, sondern auf mehrere Nutzungsarten. Von Vorteil kann es zudem sein, auf Projekte mit jährlicher Zinszahlung zu setzen: Sie haben im Fall auftretender Zahlungsschwierigkeiten des Projektentwicklers dann bereits einen Teil der Zinsen erhalten.

6. Wie hoch ist die Rendite für meine Kapitalanlage?

Je nach Crowdinvesting-Projekt liegt die Verzinsung bei drei bis neun Prozent jährlich, die Laufzeit liegt in der Regel bei zwölf bis 36 Monaten. In Einzelfällen können es auch lediglich sechs oder bis zu 120 Monate sein. Es handelt sich bei Crowdinvestments also üblicherweise um eine Anlageform mit recht kurzem Anlagehorizont und einer Verzinsung, die deutlich höher als bei sicheren Papieren wie deutschen Staatsanleihen liegt.

7. Welche steuerlichen Aspekte muss ich als Kapitalanleger beachten?

Steuerlich werden die Zinserträge aus Crowdinvestments in Immobilien in Form von Nachrangdarlehen zu den Kapitalerträgen gerechnet. Sie müssen also 25 Prozent Abgeltungssteuer sowie den Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer auf die Zinserträge zahlen, sofern Sie den Sparerfreibetrag von 801 Euro (Ledige, Verheiratete: 1.602 Euro) überschritten haben.

Je nach Anlagebetrag sind Angebote, bei denen die Zinsen jährlich und nicht am Ende der Laufzeit in einer Summe ausgezahlt werden, in steuerlicher Hinsicht vorteilhafter. Ein Beispiel: Angenommen, Sie haben 5.000 Euro investiert mit einer Verzinsung von acht Prozent und einer Laufzeit von drei Jahren. Wird diese jährlich gezahlt, erhalten Sie 400 Euro. Erfolgt die Auszahlung der Zinsen am Ende der Laufzeit, würden Sie den Sparerfreibetrag überschreiten, falls Sie nicht verheiratet sind.

Achtung!

Anders als bei Banken ist es bei Crowdinvestment-Plattformen nicht möglich, einen Freistellungsauftrag zu erteilen. Sie müssen also zunächst die Abgeltungssteuer zahlen. Das Finanzamt zahlt Ihnen diese dann im Rahmen der Einkommensteuererklärung zurück, falls Sie den Sparerfreibetrag unterschreiten.

Komplizierter wird es in steuerlicher Hinsicht bei der Crowdfinanzierung von Immobilien im Ausland. Hierzu sollten Sie sich fachlich beraten lassen. Gleiches gilt für Beteiligungen, die nicht als Nachrangdarlehen konzipiert sind.

8. Warum finanzieren Banken diese Bauprojekte nicht komplett mit einem Bankdarlehen?

Warum suchen sich Immobilienunternehmen nicht einfach eine Bank für die Finanzierung eines geplanten Bauvorhabens und nehmen dort einen Immobilienkredit in entsprechender Höhe auf, sondern nehmen den Umweg über das Crowdinvesting bzw. -funding? Dies liegt daran, dass Banken - wie bei Privatpersonen, die ein Haus bauen und finanzieren wollen-  im Schnitt mindestens 20 Prozent Eigenkapital fordern. Der Hintergrund: Auch bei Unternehmen greifen die strikten Vorgaben der Wohnimmobilienkreditrichtlinie, die ihnen die Darlehensaufnahme erschwert.

Reicht das vorhandene Eigenkapital nicht aus, können die Unternehmen auf so genanntes Mezzanine Kapital zurückgreifen, das sie bei Anlegern einsammeln und das von Banken als Eigenkapital betrachtet wird. Dabei handelt es sich de facto um so genannte Nachrangdarlehen (siehe hierzu auch Punkt 5).

Der Vorteil für die Immobilienunternehmen besteht darin, dass sie auf diesem Weg attraktivere Konditionen für die Fremdfinanzierung über Immobiliendarlehen erhalten.

9. Wo sind die Unterschiede zwischen Crowdinvesting, Crowdfunding und der Geldanlage in Immobilienfonds?

Crowdinvesting und Crowdfunding in Immobilien besagen das Gleiche, auch wenn es sich beim Crowdfunding genau genommen um Spenden für bestimmte Projekte handelt, die weder verzinst noch zurückgezahlt werden. Somit gibt es keine Unterschiede zwischen den beiden Anlageformen in Immobilien. Anders verhält es sich mit Immobilienfonds. Worin sich Crowdinvesting in Immobilien von Immobilienfonds unterscheidet, zeigt folgende Übersicht:

Crowdinvesting in Immobilien und Immobilienfonds – die Unterschiede

  Crowdinvesting in Immobilien Offene Immobilienfonds Geschlossene Immobilienfonds

Mindestanlagesumme

100 bis 500 Euro

In der Regel 50 Euro

Üblich sind 5.000 bis 10.000 Euro

Sparpläne möglich?

Teilweise ja

Ja Nein
Laufzeit

Fest definiert, in der Regel 12 bis 36 Monate

Unbegrenzt

Fest definiert, üblich sind 3 bis 20 Jahre

Ausstieg jederzeit möglich?

In der Regel nein. Je nach Plattform können bestimmte Beteiligungen verkauft werden (es besteht jedoch ein Verlustrisiko)

Direkt nach Ablauf der Mindesthaltedauer von 24 Monaten. Indirekt bei Verkauf über die Börse: Jederzeit.

Nicht direkt. Beteiligungen können über den Zweitmarkt für geschlossene Immobilienfonds verkauft werden (es besteht jedoch ein Verlustrisiko)

Wann erhalten Anleger ihr Geld zurück?

Am Ende der Laufzeit

12 Monate nach der Kündigung

Am Ende der Laufzeit

Mitsprachrecht?

Nein (bei Nachrangdarlehen)

Nein Ja
Rendite

3 bis 8 Prozent (steht in der Regel vorab fest)

1,5 bis 2,5 Prozent jährlich (variabel, je nach Marktumfeld)

3,5 bis 4 Prozent jährlich

Kosten kostenfrei 

5 Prozent Ausgabeaufschlag, 0,5 bis 2 Prozent jährliche Verwaltungskosten

5 Prozent Agio, hinzu kommen so genannte Weichkosten, die bis zu 20 Prozent der Zeichnungssumme betragen können.

Investitionsobjekte

Ein Projekt, steht vorab fest

Portfolio mit mehreren Immobilien, welche Objekte während der Haltedauer ge- oder verkauft werden, steht vorab nicht fest

In der Regel ein  Projekt, steht vorab fest (Ausnahme: Blind Pool-Fonds mit mehreren Projekten)

Wie werden die Erträge steuerlich behandelt?

Kapitaleinkünfte (bei Nachrangdarlehen), keine Teilfreistellung

Kapitaleinkünfte, Abgeltungssteuer, Besteuerung auf Fondsebene mit 15 Prozent, im Gegenzug Teilfreistellung von 60 Prozent (Fokus auf Deutschland) bzw. 80 Prozent (Fokus auf Ausland) der Erträge  

Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung, es gilt der individuelle Steuersatz

Besteht ein Totalverlustrisiko?

Ja Nein Ja

immoverkauf24 Tipp:

Sie möchten sich intensiver über weitere Möglichkeiten der indirekten Kapitalanlage in Immobilien informieren? In unserem Beitrag „Immobilien als Kapitalanlage“ erhalten Sie einen umfassenden Überblick. Detaillierte Informationen zu den Alternativen finden Sie in unseren Beiträgen „Immobilienaktien“ „Immobilienanleihen“ und „Immobilienfonds“.

10. Zusammengefasst: Rahmenbedingungen für Crowdinvesting in Immobilien im Überblick

Crowdinvesting in Immobilien bietet sich für alle Anleger an, die über einen kürzeren Zeitraum in die Anlageklasse Immobilien investieren wollen und bereit sind, für eine attraktive Verzinsung Risiken einzugehen. Die wichtigsten Aspekte des digitalen Immobilien Investments noch einmal im Überblick:

Crowdinvesting in Immobilien – die wichtigsten Aspekte auf einen Blick

Mindestanlagebetrag

100 bis 1.000 Euro, im Schnitt 500 Euro. Teils sind auch Sparpläne ab 10 Euro monatlich möglich.

Laufzeit

In der Regel 12 bis 36 Monate.

Verzinsung

Im Schnitt 3 bis 9 Prozent.

Risiken

Ein Totalverlust ist theoretisch möglich, falls das Unternehmen zahlungsunfähig wird und die vorhandenen Mittel nicht ausreichen, um auch Nachrang-Gläubiger zu bedienen.

Vorteile
  • Über Crowdinvesting in Immobilien können Anleger bereits mit kleinen Summen in Betongold investieren.
  • Wer mehr anlegen will, kann dank der niedrigen Mindestbeträge in mehrere Projekte investieren oder zusätzlich in andere indirekte Immobilien Investments wie Immobilienfonds. So werden die Risiken breiter gestreut.
  • Überdurchschnittliche Verzinsung.
  • Überschaubare Laufzeit: Anleger müssen sich nicht auf Jahre hinaus festlegen.
  • Kein Blind Pool: Anleger wissen genau, in welche Projekte sie investieren.
  • Kein Verwaltungsaufwand.
  • Anleger müssen sich anders als bei Immobilienaktien oder offenen Immobilienfonds nicht mit der Frage des optimalen Verkaufszeitpunkts beschäftigen, da die Laufzeit von vornherein feststeht.
  • Sehr geringe Kosten.
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