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Pflegeimmobilien als Kapitalanlage - Chancen & Risiken

Sie haben diverse Möglichkeiten, in Immobilien als Kapitalanlage zu investieren. Dazu gehören auch Pflegeimmobilien, die zum Segment der Spezial- oder Betreiberimmobilien zählen. immoverkauf24 zeigt Ihnen die 10 wichtigsten Punkte auf. 

1. Was ist eine Pflegeimmobilie?

Als Pflegeimmobilien werden sowohl einzelne Wohneinheiten in Pflegeheimen als auch die Pflegeheime selbst bezeichnet. Diese Sozialimmobilien gehören wie Einkaufszentren oder auch Hotels zur Anlageklasse der Spezialimmobilien, werden aber auch zur Kategorie der Sozialimmobilien gerechnet. Was Pflegeheime genau ausmacht, ist in § 71 Elftes Sozialgesetzbuch (SGB XI) definiert: Demnach handelt es sich um stationäre Einrichtungen, in denen sich Pflegepersonal um hilfsbedürftige Menschen kümmert. Sie werden von privaten oder öffentlichen Trägern wie etwa dem Deutschen Roten Kreuz oder dem Caritas Verband betrieben.

immoverkauf24 Hinweis: Was zählt noch in diese Kategorie?

Auch Altersheime, Seniorenresidenzen und Seniorenwohnheime können zu dieser Kategorie gezählt werden, sofern diese Einrichtungen auch Pflegedienstleistungen anbieten.

Die Besonderheit besteht aus Sicht von Kapitalanlegern darin, dass es sich um Betreiberimmobilien handelt. Das bedeutet, dass sie mit dem Betreiber und nicht mit den Mietern ihrer Pflegeimmobilie einen Vertrag schließen. Üblich sind dabei langfristige Mietverträge über 20 Jahre, bei denen die Miete an die Lebenshaltungskosten gekoppelt ist (Indexmiete). Zudem ist es für den Anleger in der Regel unwichtig, ob die Pflegeimmobilie gerade vermietet ist, leer steht oder ob der Bewohner nicht zahlen kann. Er erhält ohnehin die vereinbarte Miete – sei es über eine Mietgarantie des Betreibers oder – bei förderfähigen Pflegeimmobilien – über die staatlichen Kostenträger (Pflegeversicherung oder Sozialhilfeträger) - siehe hierzu auch Punkt 7. Zu den weiteren Aufgaben des Betreibers gehört neben der Verwaltung auch die laufende Instandhaltung des Gebäudes sowie Renovierungsarbeiten – mit Ausnahme von „Dach und Fach“ (Dach und tragende Gebäudeteile).

immoverkauf24 Tipp: Wohnen im Alter

Sie wollen mehr über seniorengerechtes Wohnen erfahren? In unserem Themenbereich Wohnen im Alter können Sie sich umfassend über die verschiedenen Wohnformen und ihre Besonderheiten informieren.

2. Pflegeimmobilien als Kapitalanlage: Chancen und Risiken

Wenn Sie eine Pflegeimmobilie kaufen wollen, sollten Sie sich auch mit den Chancen und Risiken dieser Form des Immobilien Investments auseinandersetzen. Unser Schaubild zeigt Ihnen die Vor- und Nachteile im Überblick: 

Pflegeimmobilien - Vor-und Nachteile

3. Ich möchte in eine Pflegeimmobilie investieren – auf was muss ich achten?

Die Investition in eine Pflegeimmobilie läuft folgendermaßen ab: Zunächst schließt der Bauträger mit dem Betreiber einen Mietvertrag über die gesamte Immobilie. Dann wird das Gebäude gemäß den Vorgaben des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) in einzelne Wohneinheiten aufgeteilt und es entsteht eine Wohnungseigentümergemeinschaft.

Als Anleger werden Sie mit dem Kauf nicht nur automatisch Mitglied der Eigentümergemeinschaft, sondern treten gemäß § 566 BGB und der rechtlichen Vorgabe „Kauf bricht nicht Miete“ auch in den bestehenden Mietvertrag mit dem Betreiber ein. Die Miete erhalten Sie dann anteilig über die Hausverwaltung. Sie ist dafür zuständig, dass die Mietzahlungen des Betreibers entsprechend der Miteigentumsanteile an die Eigentümer ausgezahlt werden.

Generell ist es ratsam, dass Sie folgende Aspekte prüfen, bevor Sie sich zum Kauf einer Pflegeimmobilie entscheiden:

  • Wie tickt die Eigentümergemeinschaft? Es ist empfehlenswert, dass Sie wie beim Kauf einer Wohnung als Kapitalanlage, die letzten Protokolle der Eigentümerversammlungen anfordern und sich ein Bild vom Miteinander der Eigentümer machen: Welche Beschlüsse wurden gefasst, gibt es Querulanten, die Abstimmungen erschweren? Solche Informationen sind für Sie als künftiger Eigentümer wichtig.

  • Welchen Eindruck macht der Betreiber? Da der wirtschaftliche Erfolg Ihres Immobilien Investments entscheidend vom Betreiber abhängt, sollten Sie auch diesen auf Herz und Nieren prüfen. Welchen Eindruck machen Pflegeeinrichtungen dieses Betreibers auf Sie? Verfügt der Betreiber über langjährige Erfahrung mit Pflegeimmobilien, ist er schon lange am Markt erfolgreich?

  • Welchen Eindruck macht das Pflegeheim? Wie ist es ausgestattet? Falls Sie vorhaben, eine gebrauchte Pflegeimmobilie zu kaufen: Könnten Sie sich vorstellen, selbst in diesem Pflegeheim zu wohnen? Ein Besuch vor Ort hilft Ihnen dabei, sich einen Eindruck von der Einrichtung zu verschaffen.

  • Wie ist die Lage der Pflegeimmobilie? Auch bei Pflegeimmobilien ist die Lage ein elementarer Faktor für den Erfolg der Kapitalanlage. Daher ist es wichtig, dass Sie die Standortanalyse des Anbieters genau studieren und sich auch selbst über den Standort erkundigen. Laut einer Studie der Beratungsgesellschaft Wüest Partner verteilt sich der bundesweite Bedarf an Pflegeheimplätzen bis 2035 sehr unterschiedlich. So wird der Bedarf beispielsweise in Hamburg als besonders hoch und in einigen ostdeutschen Bundesländern wie etwa Thüringen als sehr gering eingeschätzt.

  • Verwaltung und Mietvertrag: Leistet der Betreiber bei Leerstand der Pflegeimmobilie Mietgarantien? Wie wird die Pflegeimmobilie verwaltet? Wer kümmert sich um die Mieter? Diese Fragen sollten Sie vorab klären, bevor Sie investieren!
Bedarf an Pflegeplaetzen Pflegeimmobilien

4. Wie hoch ist meine Rendite, wenn ich mein Geld in Pflegeimmobilien anlege?

Wenn Sie eine Pflegeimmobilie kaufen möchten, sollten Sie auch die Renditeerwartungen im Blick haben. Im Schnitt liegt die Rendite für Pflegeimmobilien bei vier bis sechs Prozent, doch an dieser Kennziffer allein sollten Sie die Entscheidung für oder gegen den Kauf einer Pflegeimmobilie nicht festmachen. Scheuen Sie das Risiko, so kann eine Pflegeimmobilie mit einer Renditeerwartung von vier Prozent und umfassenden Mietgarantien für Sie passender sein als ein Objekt mit sechs Prozent Renditeprognose und weniger umfassender Absicherung. Das wäre beispielsweise der Fall, wenn es sich bei der Immobilie mit vier Prozent Renditeprognose um ein förderfähiges Pflegeheim handelt, bei dem die Sozialhilfeträger notfalls die Refinanzierung übernehmen (siehe hierzu auch Punkt 7).

immoverkauf24 Tipp: Eigenkapital und Fremdkapital

Finanzieren Sie einen Teil des Kaufpreises der Pflegeimmobilie mit einem Wohnungskredit, kann die Eigenkapitalrendite aufgrund des Hebeleffekts von Fremdkapital deutlich höher ausfallen - je nach Höhe des Darlehens, Rendite und Sollzins. Zudem ist an geeigneten Standorten ein Wertzuwachs möglich, den Sie wenn Sie die Pflegeimmobilie verkaufen nach frühestens zehn Jahren steuerfrei erhalten.

5. Pflegeappartement versus Eigentumswohnung

Viele Privatanleger entscheiden sich für den Kauf einer Wohnung als Kapitalanlage, wenn sie in den Sachwert "Immobilie" investieren möchten. Ein Pflegeappartement kann eine sinnvolle Alternative zu diesem Klassiker der privaten Altersvorsorge darstellen. Die folgende Tabelle zeigt, was die beiden Anlageformen jeweils auszeichnet und unterscheidet:

Pflegeimmobilie Eigentumswohnung
Langfristiger Mietvertrag mit dem Betreiber (in der Regel mindestens 20 Jahre). Mietvertrag wird direkt mit dem Mieter geschlossen, in der Regel unbefristet. Mieter kann aber mit Kündigungsfrist jederzeit ausziehen.
Mietzahlungen sind in der Regel gesichert, auch bei Leerstand des Pflegeappartements oder wenn der Heimbewohner nicht mehr zahlen kann. Leerstands- und Mietausfallrisiko liegt beim Eigentümer.
Eigentümer sind ausschließlich für die Instandhaltung von Dach und Fach (Dach und tragende Gebäudeteile) zuständig, der Betreiber für alles andere. Eigentümer sind sowohl für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums als auch für das Sondereigentum verantwortlich.
Die Mietrendite liegt in der Regel bei 4 bis 6 Prozent. Die Mietrendite hängt stark von der Lage der Eigentumswohnung ab und ist umso niedriger, je besser/teurer die Lage ist.
Der Betreiber kümmert sich um die Verwaltung, die Eigentümer nehmen an Eigentümerversammlungen teil. Die Eigentümergemeinschaft ist für die Immobilie verantwortlich, die Verwaltung übernimmt ein Hausverwalter. Eigentümer nehmen an Eigentümerversammlungen teil.
Der Betreiber kümmert sich um die Instandhaltung und trägt die Kosten. Die Eigentümergemeinschaft kommt entsprechend ihrer Miteigentumsanteile für die gesamte Instandhaltung auf.
Der Betreiber kümmert sich um die Vermietung der Pflegeappartements. Für die Vermietung der Eigentumswohnung ist der Eigentümer zuständig, er kann diese Aufgabe jedoch auch an eine Hausverwaltung delegieren
Ein Verkauf der Pflegeimmobilie ist jederzeit möglich. Ein Verkauf der Eigentumswohnung ist jederzeit möglich.
Beim Kauf (in der Regel direkt vom Bauträger) fällt oftmals keine Maklercourtage an. In gesuchten Regionen ist ein Kauf ohne Makler kaum möglich.
Eigenbedarf für das Pflegeappartement kann nicht angemeldet werden, es gibt aber vielfach die Möglichkeit, bevorzugt einen Pflegeheimplatz beim Betreiber zu erhalten. Bei geplanter Selbstnutzung kann Eigenbedarf angemeldet werden.
Die Mieteinnahmen sind an die Entwicklung der Lebenshaltungskosten gekoppelt (Indexmietvertrag). Es besteht die Möglichkeit, einen Indexmietvertrag abzuschließen, um einen Inflationsschutz zu gewährleisten.
Inventar der Pflegeimmobilie kann über zehn Jahre abgeschrieben werden.  
Fazit: Bei Pflegeimmobilien übernimmt der Betreiber einen Großteil der Aufgaben, so dass der Eigentümer sich kaum mit seinem Investment beschäftigen muss. Zudem trägt er in der Regel kein Mietausfallrisiko und ist lediglich für die Instandhaltung der Außenhülle zuständig – damit ist das Risiko unvorhergesehener Kosten für Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen geringer. Fazit: Eigentumswohnungen erfordern ein hohes Maß an Engagement, dafür hat der Eigentümer freie Hand bei der Mieterauswahl oder Renovierungsarbeiten. Zudem kann er bei geplanter Selbstnutzung Eigenbedarf geltend machen. Allerdings trägt er auch das Mietausfallrisiko und muss einen höheren Puffer für unvorhergesehene Instandhaltungsmaßnahmen einplanen.

6. Pflegeimmobilie – wichtige Punkte bei der Baufinanzierung

Wenn Sie eine Pflegeimmobilie kaufen, läuft die Baufinanzierung nicht anders als beim Kauf einer Wohnung als Kapitalanlage ab. Sie sollten also idealerweise rund 20 Prozent Eigenkapital mitbringen, damit Sie einen Immobilienkredit mit attraktivem Sollzins erhalten. Da Pflegeimmobilien in der Regel direkt vom Bauträger erworben werden, fallen die Erwerbsnebenkosten geringer aus, die Sie mit Eigenkapital finanzieren müssen. Wie beim Kauf einer Eigentumswohnung werden Sie nach Abwicklung des Erwerbs als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.

immoverkauf24 Tipp: Nutzen Sie unseren Finanzierungsrechner

Sie wollen eine Pflegeimmobilie kaufen, müssen aber einen Teil des Kaufpreises finanzieren? Mit unserem kostenlosen Finanzierungsrechner können Sie bequem den Kreditbedarf für den Kauf einer Pflegeimmobilie ermitteln.

Wie bei jeder Baufinanzierung sollten Sie auch beim Kauf eines Pflegeappartements eher vorsichtig kalkulieren. So können Sie bei unerwarteten Ereignissen wie etwa Arbeitslosigkeit oder unerwarteten Kosten trotzdem problemlos Ihre Darlehensraten zahlen. Anders als beim Kauf einer reinen Wohnimmobilie als Kapitalanlage ist die Gefahr, dass hohe unvorhergesehene Instandhaltungskosten auf Sie zukommen, geringer, da die Eigentümergemeinschaft bei Pflegeimmobilien ausschließlich für „Dach und Fach“ zuständig ist. Alle weiteren Instandhaltungskosten sind Sache des Betreibers. Gleichwohl sollten Sie einen Puffer als Rücklage für unvorhergesehene Fälle einplanen.

Beachten Sie: Es ist üblich, dass die vereinbarten Mietzahlungen erst nach einer so genannten Pre-Opening-Phase von einigen Monaten starten. Sie müssen also einkalkulieren, dass Sie anfangs die komplette Darlehensrate aus eigener Tasche zahlen. Auch die Zinsen für ein Immobiliendarlehen könnten künftig steigen. Daher sollten Sie auch bei einer teureren Anschlussfinanzierung in der Lage sein die Darlehensraten zu leisten. Zudem sollten Sie bei der Finanzierungsplanung die steuerlichen Aspekte berücksichtigen (siehe Punkt 8).

7. Wann ist eine Pflegeimmobilie förderungswürdig?

Beim Kauf von Pflegeimmobilien ist es wichtig, dass Sie bei der Auswahl auf die Unterscheidung zwischen förderungswürdigen und nicht förderungswürdigen Pflegeeinrichtungen achten. Der Grund: Förderungswürdige Pflegeheime bieten ein geringeres Ausfallrisiko, denn bei diesen Einrichtungen springen die staatlichen Kostenträger ein, falls Heimbewohner die Kosten nicht (mehr) aufbringen können. Dabei treten sie gemäß § 1601 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) auch an die Angehörigen heran, die sich je nach Einkommen in unterschiedlicher Höhe an den Heimkosten beteiligen müssen. Diese Refinanzierung hat für Sie als Anleger denselben Effekt wie eine Mietgarantie. Ob eine Pflegeimmobilie förderfähig ist oder nicht, hängt davon ab, ob die gesetzlichen Vorgaben erfüllt sind – etwa hinsichtlich des Pflegepersonals.

Investieren Sie in eine nicht förderfähige Pflegeimmobilie, ist das Mietausfallrisiko somit höher, sofern der Betreiber keine Mietgarantie bietet. Zu diesen Objekten gehören beispielsweise Seniorenresidenzen oder Einrichtungen, die Betreutes Wohnen anbieten.

Wichtig: Wenn Sie in eine Pflegeimmobilie mit Fokus auf Betreutes Wohnen investieren wollen, sollten Sie beachten, dass es hierzu Angebote mit und ohne Pachtvertrag gibt. Ist letzteres der Fall, ist das Investment hinsichtlich des Aufwands und der Risiken mit dem Kauf einer Wohnung als Kapitalanlage bzgl. der Vor- und Nachteile vergleichbar (mehr dazu unter Punkt 5).

immoverkauf 24 Hinweis: Wer zahlt eigentlich die Pflegeheimkosten?

Die Betreiber von förderungswürdigen Pflegeheimen schließen Versorgungsverträge mit den Sozialversicherungsträgern ab. Diese sehen vor, dass die Versicherung gemäß des Pflegegrads der Bewohner die Pflegesätze zahlt. Diese liegen je nach Pflegegrad zwischen 125 (Pflegegrad 1) und 2.005 Euro (Pflegegrad 5). Da die Pflegeheimkosten in der Regel deutlich höher sind, kommen in der Regel Mehrkosten auf Pflegebedürftige zu. Dagegen können Sie sich über private Policen absichern. Wenn Sie Kinder haben, können Sie diese so von Unterhaltszahlungen für den Heimplatz frei halten.

8. Pflegeimmobilie und Steuern - das sollten Sie wissen

Wichtig ist auch, dass Sie sich mit dem Thema Abschreibung und Steuern befassen, damit Sie einschätzen können, wie hoch Ihre Mieteinnahmen nach Steuern ausfallen. Die steuerlichen Vorgaben entsprechen weitestgehend denen bei vermieteten Wohnungen, Sie können also jährlich zwei Prozent der Anschaffungskosten als Absetzung für Abnutzung (AfA) sowie die laufenden Kosten (Zinskosten, Grundsteuer, Renovierungskosten etc.) steuerlich geltend machen. Eine Besonderheit kommt gegenüber Eigentumswohnungen hinzu: So können Sie auch die Einrichtung des Pflegeappartements steuerlich geltend machen und über zehn Jahre abschreiben. Wollen Sie die Pflegeimmobilie später verkaufen, gilt wie beim Verkauf einer vermieteten Wohnung die Spekulationsfrist von zehn Jahren. Nach Ablauf dieser Mindesthaltedauer erhalten Sie den Wertzuwachs steuerfrei.

immoverkauf24 Hinweis: Steuerberater konsultieren!

Sie wollen wissen, wie sich der Kauf einer Pflegeimmobilie steuerlich für Sie auswirkt? Auf der sicheren Seite sind Sie, wenn Sie hierzu einen Steuerberater konsultieren!

9. Das Pflegeapartment als eigene Altersvorsorge nutzen – worauf muss ich achten?

Viele Privatinvestoren setzen auf eine Pflegeimmobilie als Investment, um so fürs Alter vorzusorgen. Das ist natürlich auch mit Seniorenimmobilien möglich – und bezieht sich vorwiegend auf den Aspekt der Geldanlage. Schließlich bietet eine gut bewirtschaftete Pflegeimmobilie die Chance auf eine Rendite, die mitunter höher ausfällt als bei einer anderen Immobilie als Kapitalanlage.

Hinzu kommt, dass Sie als Eigentümer bei der Belegung von manchen Betreibern bevorzugt werden. Sie können also über den Kauf dafür sorgen, dass sich im Alter die Chancen für einen Umzug in Ihr Wunsch-Pflegeheim oder in eines der Heime dieses Betreibers verbessern. Das gilt in der Regel auch für Ihre engsten Angehörigen.

Dass Ihr eigenes Apartment zum Wunschtermin frei ist – darauf können Sie sich jedoch nicht verlassen, auch wenn manche Vermittler damit werben. Denn die bei vermieteten Wohnungen bestehende Möglichkeit, Eigenbedarf geltend zu machen, haben Sie bei dieser Form der Geldanlage nicht.

10. Kurz für Sie zusammengefasst: Alle wichtigen Infos & Tipps im Überblick

Um es auf den Punkt zu bringen: Pflegeimmobilien sind vor allem für Kapitalanleger eine Option, die sich möglichst wenig um die Immobilie kümmern möchten. Die wichtigsten Aspekte beim Kauf einer Pflegeimmobilie auf einen Blick:

  • Langfristiger Mietvertrag mit dem Pächter: In der Regel werden mit den Betreibern Verträge mit einer Laufzeit von mindestens 20 Jahren abgeschlossen.
  • Indexmiete: Es ist üblich, dass die Miete an die Entwicklung der Lebenshaltungskosten gekoppelt ist (Indexmiete). Somit bieten Pflegeimmobilien einen eingebauten Inflationsschutz.

  • Bei förderfähigen Pflegeimmobilien -  Kein Mietausfallrisiko: Handelt es sich um eine förderfähige Pflegeeinrichtung, besteht für die Eigentümer kein Mietausfallrisiko, da staatliche Kostenträger einspringen, falls die Bewohner ihren Anteil an den Pflegeheimkosten nicht zahlen können.

  • Instandhaltungsrücklagen sind niedriger als bei Wohnungen: Da die Eigentümer ausschließlich für „Dach und Fach“ zuständig sind und der Betreiber für alle weitere Instandhaltungsmaßnahmen die Verantwortung übernimmt, sind geringere Instandhaltungsrücklagen als bei Eigentumswohnungen erforderlich.

  • Kein Eigenbedarf möglich, aber bevorzugte Belegung: Eigentümer von Pflegeimmobilien können zwar keinen Eigenbedarf geltend machen, werden aber in der Regel vom Betreiber bei der Platzvergabe bevorzugt berücksichtigt – allerdings gilt dies nicht für das betreffende Pflegeheim, sondern für alle Einrichtungen des Betreibers.

  • Wirtschaftlicher Erfolg hängt entscheidend vom Standort ab: Der Bedarf an Pflegeheimplätzen entwickelt sich regional sehr unterschiedlich. Eine genaue Standortanalyse ist daher wichtig, um die Chancen und Risiken bei der Investition einschätzen zu können.

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