Kostenlos anrufen
Ausgezeichneter Service von immoverkauf24 durch ausgezeichnet.org
Ausgezeichneter Service von immoverkauf24 durch trustpilot.com
Deutschland bestes Online-Portal in der Maklervermittlung

Immobilienanleihen – Chancen, Risiken & Tipps

Möchten Sie in Immobilien als Sachwerte investieren, gibt es viele Möglichkeiten. Eine Option ist die Kapitalanlage in Immobilienanleihen. immoverkauf24 erläutert, was Sie über diese Form der Geldanlage wissen müssen und klärt über Chancen & Risiken auf. 

1. Was sind Immobilienanleihen?

Unternehmen aus der Immobilienwirtschaft haben mehrere Möglichkeiten, sich Kapital zu verschaffen: Sie können Aktien ausgeben, Kredite aufnehmen oder Anleihen herausgeben (emmitieren). Bei letzteren handelt es sich um eine Unterform der Unternehmensanleihe, die auch als Hypothekenanleihe bezeichnet wird. Dafür, dass Anleger Anleihen eines Unternehmens zeichnen (=kaufen), erhalten sie während der vorab festgelegten Laufzeit eine Verzinsung, den so genannten Kupon. Diese fällt in der Regel umso höher aus, je niedriger die Bonität der Anleihe von Ratingunternehmen eingestuft wird. Damit sollen die Anleger für das erhöhte eingegangene Risiko entschädigt werden.

Die Besonderheit von Hypothekenanleihen: Sie sind mit Grundpfandrechten besichert. Kommt es zu einem Zahlungsausfall, berechtigt dies die Anleger dazu, die Immobilie zu verwerten, die mit der Anleihe finanziert werden soll. Das Grundpfandrecht ist allerdings nur dann für Sie hilfreich, wenn eine Besicherung im ersten Rang vorliegt. Bei so genannten Nachranganleihen gehen Sie als Anleger leer aus, falls das Vermögen nicht ausreicht, um auch die Ansprüche über den ersten Rang hinaus zu bedienen (siehe auch Punkt 4).

immoverkauf24 Hinweis: Anleihen sind nicht gleich Pfandbriefe

Immobilienanleihen sind nicht mit Hypothekenpfandbriefen zu verwechseln. Diese werden ausschließlich von Pfandbriefbanken herausgegeben und müssen grundsätzlich im ersten Rang besichert werden. Zudem darf die zugrundeliegende Immobilie lediglich mit maximal 60 Prozent des Beleihungswerts besichert werden. Beides trägt dazu bei, dass das Risiko überschaubar bleibt. Entsprechend niedrig ist die Verzinsung, die derzeit bei unter einem Prozent liegt.

Wollen Sie in eine Immobilienanleihe investieren, müssen Sie in der Regel die Mindestzeichnungssumme beachten, die üblicherweise innerhalb einer Spanne von 1.000 bis 5.000 Euro liegt. Die Laufzeit, für die der Zinssatz garantiert ist, beträgt in der Regel drei bis zehn Jahre, mitunter auch länger.

Rechenbeispiel: Immobilienanleihe des Konzerns „Deutsche Wohnen“

Laufzeit: bis zum 5.12.2036

Kupon: 1.7%

Das heißt: Bis 2036 erhält der Anleger garantiert 1.7% jährlich auf seine Investition.   

2. Warum ist eine Geldanlage in Immobilienanleihen sinnvoll?

Immobilienanleihen gelten als klassische Beimischung zu einem breit gefächertem Portfolio professioneller Anleger. Es ist sinnvoll, in mehrere Anlageklassen zu investieren und so die Risiken zu reduzieren. Konkret bedeutet das: Fallen die Aktienkurse und hält ein Anleger beispielsweise zu den Aktien auch Immobilienanleihen im Portfolio, so ist lediglich der Aktienanteil vom Kursverlust betroffen, die Immobilienanleihe muss deswegen aber nicht parallel an Wert verlieren. Noch breiter streuen können Sie Ihre Geldanlage, in dem Sie zusätzlich in Immobilienfonds oder Crowdinvesting investieren.

Je nach Anlageform liegt die Rendite bei Immobilien Investments bei 1,5 (offene Immobilienfonds) bis 6 Prozent (geschlossene Immobilienfonds), bei Immobilienanleihen hängt die Rendite stark von der Bonität des Emittenten (= Herausgebers) und der Besicherung ab (siehe auch Punkt 3). Und auch davon, ob Sie die Anleihe vor Ablauf der Laufzeit verkaufen und ob das Zinsumfeld sich nachteilig auf den Verkaufskurs auswirkt (siehe auch Punkt 6).

3. Welche Risiken birgt die Investition in eine Immobilienanleihe?

Kaufen Sie als Anleger eine Anleihe, gehen Sie das Risiko ein, dass das emittierende Unternehmen zahlungsunfähig wird und Sie Ihr eingezahltes Kapital sowie die Zinszahlungen nicht erhalten. Wie hoch dieses Risiko ist, können Sie zum einen aus den Bonitäts-Ratings der Unternehmen sowie der Anleihen ableiten. Üblich ist dabei die Bewertung durch die Ratingagenturen Standard & Poor’s, Moody’s oder Fitch mit A (Bestnote) bis D (schlechteste Bewertung). Anleihen mit einer Bewertung zwischen AAA und BBB gelten als Investment Grade-Anleihen, Papiere mit schlechterem Rating werden als High Yield- oder Hochzinsanleihen bezeichnet.

immoverkauf24 Hinweis:

Das Unternehmens-Rating muss nicht mit dem Rating der Anleihen identisch sein. So können Unternehmen mit guter Bonität auch Papiere mit hohem Risiko herausgeben – etwa in Form von Nachranganleihen.

Zum anderen gibt auch der Zinssatz Aufschluss über das Risiko. Je höher der Zinsaufschlag (auch als Credit Spread bezeichnet) gegenüber den als besonders sicher geltenden Staatsanleihen bester Bonität ausfällt, desto höher ist auch das Risiko, das Sie eingehen. Der Grund: Damit Anleger die Anleihe trotz hoher Risiken kaufen, müssen die Unternehmen sie mit hohen Zinsen entschädigen. Andernfalls macht es für Anleger keinen Sinn, in diese Papiere zu investieren.

immoverkauf24 Tipp: Beachten Sie das Zinsänderungsrisiko!

Sie sollten bei einem Investment in Immobilienanleihen auch das Zinsänderungsrisiko beachten (siehe auch Punkt 6). Dies besteht allerdings nur dann, wenn die Zinsen steigen und Sie die Anleihe vor dem Ende der Laufzeit verkaufen. In diesem Fall müssen Sie Kursverluste einkalkulieren.

 

4. Wie sicher sind Immobilienanleihen?

Immobilienanleihen

Eine pauschale Aussage dazu, wie sicher Immobilienanleihen sind, lässt sich nicht treffen. Dies liegt daran, dass es sowohl Anleihen mit vergleichsweise überschaubaren als auch solche mit sehr hohen Risiken gibt. Insbesondere wenn Sie auf ein möglichst geringes Ausfallrisiko Wert legen und Sicherheit für Sie an erster Stelle steht, sollten Sie sich nicht nur mit dem Rating des Herausgebers und der Immobilienanleihe, sondern auch mit der Besicherung und Mittelverwendungskontrolle befassen.

Wichtiges Kriterium für die Risikoeinschätzung: Der Besicherungsrang

Die Besicherung der Anleihe mit einem Grundpfandrecht klingt zunächst einmal nach einem überschaubarem Risiko. Allerdings trifft dies nur zu, wenn die Immobilienanleihe im ersten Rang besichert ist. Dies bedeutet, dass Sie zu den Gläubigern gehören, die im Fall der Zahlungsunfähigkeit zuerst bedient werden. Handelt es sich hingegen um eine Nachranganleihe, kann es passieren, dass Sie leer ausgehen, wenn das zu verwertende Vermögen nicht ausreicht, um die Ansprüche aller Gläubiger zu bedienen.

Indiz für transparente Emittenten: Die Mittelverwendungskontrolle

Ein zusätzliches Maß an Sicherheit bietet eine Anleihe, wenn der Treuhänder neben der Grundschuld auch die laufenden Mieteinnahmen verwahrt und eine so genannte Mietzession (= Abtretung der Mieteinnahmen) vereinbart wurde. Der Vorteil: Kommt es zu einem Zahlungsausfall, können Investoren auf die laufenden Mieteinnahmen des Emittenten zurückgreifen. Als Qualitätsmerkmal einer Immobilienanleihe gilt zudem eine transparente Mittelverwendung, die über die Mittelverwendungskontrolle durch unabhängige Unternehmen sichergestellt wird.

immoverkauf24 Hinweis:

Immobilienanleihen werden oftmals - gerade im Vergleich zu Immobilienaktien - als sichere Geldanlage beschrieben. Das trifft jedoch nicht automatisch auf jedes Papier zu, sondern gilt ausschließlich für Staatsanleihen bester Bonität wie zum Beispiel Bundesanleihen. Immobilienanleihen werden hingegen eher als risikobehaftet eingestuft.

5. Wie finde ich gute und rentable Immobilienanleihen?

Über Neuemissionen von Anleihen können Sie sich auf Finanzplattformen wie etwa Onvista.de informieren. Dort können Sie auch gezielt nach bereits begebenen Anleihen suchen und beispielsweise nach erstrangig oder nachrangig besicherten Papieren filtern.

Mit Ausnahme von Bondguide.de machen die Portale keine Angaben zur Bewertung der Anleihe, sondern nennen lediglich die Eckdaten zu den im Handel befindlichen Papieren - etwa die Laufzeit, den Kupon und den Besicherungsrang. Es ist daher ratsam, dass Sie sich genau über das Unternehmen informieren und auch das Rating der Unternehmen bei Ihrer Entscheidung berücksichtigen. Dabei ist es hilfreich, auch die aktuelle Verzinsung deutscher Staatsanleihen zu kennen. So können Sie besser einschätzen, wie hoch der Risikozuschlag für diese Anleihe ausfällt.

Da es beim Kauf von Anleihen auch sinnvoll ist, sich über die Zinsentwicklung zu informieren, reicht die Betrachtung des Unternehmens nicht unbedingt aus – zumindest dann nicht, wenn Sie eine Anleihe mit langer Laufzeit kaufen wollen. In diesem Fall sollten Sie auch das Zinsänderungsrisiko im Blick haben.

Haben Sie sich für eine bestimmte Anleihe entschieden, benötigen Sie noch ein Depot, um diese verwahren und handeln zu können. Dies können Sie bei Ihrer Bank, einer Direktbank oder einem Online-Broker eröffnen.

immoverkauf24 Tipp: Konsultieren Sie einen Experten

Trauen Sie sich die Beurteilung der Immobilienanleihen und des Zinsumfelds nicht zu, ist es ratsam, dass Sie einen Finanzberater konsultieren, der sich mit dem Thema auskennt.

6. Die Zinsen steigen – welche Auswirkungen hat das auf meine Anlage in Immobilienanleihen?

Kaufen Sie eine Immobilienanleihe und behalten Sie diese während der Laufzeit im Depot, erhalten Sie die fest vereinbarten Zinszahlungen. Ob die Zinsen zwischenzeitlich steigen oder nicht, ist dann für Sie unerheblich.

Anders sieht es aus, wenn Sie die Immobilienanleihe verkaufen und die Zinsen zwischenzeitlich gestiegen sind: Dann ist Ihre Anleihe für Käufer vergleichsweise unattraktiv, da sie mit Neuemissionen konkurriert, die einen höheren Kupon bieten. Das drückt auf den Kurs Ihrer Anleihe und Sie müssen beim Verkauf einen Verlust einkalkulieren. Umgekehrt wäre es bei sinkenden Zinsen: Dann ist Ihre Anleihe für Käufer interessanter als Neuemissionen mit geringerem Kupon.

immoverkauf24 Info: Laufzeit & Zins

Je länger die Laufzeit einer Immobilienanleihe ist, desto eher wirken sich zwischenzeitliche Zinsveränderungen unterm Strich auf Ihre Geldanlage in Immobilienanleihen aus. Zwar verbuchen Sie keinen Kursverlust, wenn Sie die Anleihe bis zum Ende der Laufzeit halten, doch Sie profitieren während dieser Zeitspanne auch nicht von den gestiegenen Zinsen. Profis setzen daher oftmals bevorzugt auf Papiere mit kurzer Laufzeit, wenn sie mit Zinserhöhungen rechnen.

7. Immobilienanleihen, Immobilienaktien & Immobilienfonds – was sind die Unterschiede?

Neben Immobilien Crowdinvestments bieten Immobilienanleihen, Immobilienaktien und Immobilienfonds die Möglichkeit, mit recht überschaubaren Summen in die Anlageklasse Immobilien zu investieren. Die wichtigsten Unterschiede der drei letztgenannten Anlageformen im Überblick:

  Immobilienanleihen Immobilienaktien Offene Immbilienfonds
Mindestanlagesumme 1.000 Euro 1 Aktie In der Regel 50 Euro, Sparpläne möglich
Haltedauer Maximal bis zum Ende der Laufzeit, Ausstieg ist vorher möglich beliebig Mindestens 24 Monate, Kündigungsfrist 12 Monate, Kündigungstermine beachten
Kosten Ggf. Depotgebühren, Kauf- und Verkaufsspesen Ggf. Depotgebühren, Kauf- und Verkaufsspesen Ggf. Depotgebühren, Ausgabeaufschlag (in der Regel 5 Prozent), jährliche Verwaltungsgebühren (in der Regel 0,5 bis 2 Prozent)
Wie wird investiert? Finanzierung von Immobilienprojekten des Unternehmens Indirekte Beteiligung am Immobilienportfolio des Unternehmens Indirekte Beteiligung am Immobilienportfolio des Fonds
Besteuerung   Dividenden gelten als Kapitaleinkünfte, Kursgewinne beim Verkauf ebenfalls. Es greift die Abgeltungssteuer Einnahmen werden auf Fondsebene mit 15 Prozent Körperschaftsteuer plus Solidaritätszuschlag besteuert. Ausschüttungen und Kursgewinne beim Verkauf gelten als Kapitaleinkünfte, auf die nach Überschreiten des Sparerfreibetrags* Abgeltungssteuer anfällt. Bei Fonds mit Fokus auf deutschen Immobilien sind 60 Prozent der Einnahmen freigestellt, bei Fonds mit Auslandsfokus 80 Prozent 
Welche Risiken gibt es?
  • Zinsänderungsrisiko: Steigen die Zinsen, sinkt der Kurs.
  • Ausfallrisiko: Bei Nachranganleihen kann es dann passieren, dass die Mittel im Fall einer Insolvenz des Unternehmens nicht ausreichen, um das eingezahlte Kapital und die Zinsen zurückzuzahlen. Anleger gehen in diesem Fall leer aus
Kursverluste sind möglich, die Dividenden können niedriger als in der Vergangenheit ausfallen Kursverluste sind möglich, Ausschüttungen können niedriger als in der Vergangenheit ausfallen
Wie hoch ist die Rendite? Hängt stark von der Bonität des Emittenten ab Renditeprognose hängt stark von den Unternehmen und der Marktentwicklung ab. Für US-Immobilienaktien lag die Rendite zwischen 1998 und 2018 im Schnitt bei 4,4 Prozent jährlich 1,5 bis 2,5 Prozent jährlich

*Der Sparerfreibetrag beträgt für Ledige 801 Euro, für Verheiratete 1.602 Euro.

8. Immobilienanleihen und Steuern – was ist dabei zu beachten?

Sowohl Kursgewinne als auch die Kuponzahlungen gelten als Kapitaleinkünfte und unterliegen somit der Abgeltungssteuer in Höhe von 25 Prozent plus Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer. Liegen die Erträge jedoch unter dem Sparerfreibetrag von 801 Euro für Ledige (Verheiratete: 1.602 Euro) und haben Sie einen Freistellungsauftrag erteilt, zahlen Sie keine Steuern auf Ihre Erträge aus einem Investment in Immobilienanleihen. Liegt kein Freistellungsauftrag vor, erhalten Sie die gezahlten Steuer im Rahmen der Einkommensteuererklärung zurück.

9. Zusammenfassung: Ist die Geldanlage in Immobilienanleihen für mich sinnvoll?

Ein Investment in Immobilienanleihen kommt für Sie infrage:

  • Wenn Sie keine 100%ig sichere Geldanlage suchen
  • Wenn eine Investition in Immobilienaktien aufgrund von Kursschwankungen für Sie zu riskant ist
  • Wenn Sie eine höhere Rendite als z.B. bei Immobilienfonds erhalten möchten aber auch das höhere Risiko nicht scheuen
  • Wenn Sie die Mindestanlagesumme von 1.000 EUR investieren möchten
  • Wenn Sie sich regelmäßig über den Kapitalmarkt informieren können

Von Vorteil ist es, wenn Sie das Geld möglichst während der gesamten Laufzeit nicht benötigen. So vermeiden Sie das Risiko, dass Sie in Zeiten steigender Zinsen zu einem ungünstigen Kurs verkaufen müssen.

Bewertung
  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5

Bewertung dieser Seite: 4.67 von 5 Punkten (3 Bewertungen)

Finden Sie diese Seite hilfreich? Geben auch Sie mit einem Klick auf die Sterne Ihre Bewertung ab.
(1 Stern: Wenig hilfreich, 5 Sterne: Sehr hilfreich)