Kostenlos anrufen
Ausgezeichneter Service von immoverkauf24 durch ausgezeichnet.org
Ausgezeichneter Service von immoverkauf24 durch trustpilot.com
Deutschland bestes Online-Portal in der Maklervermittlung

Tipps für Anleger: Worauf beim Immobilien-Investment zu achten ist

Zahlreiche Anleger, ob Profis oder Privatleute, entscheiden sich für ein Immobilien-Investment – und das aus gutem Grund: So bietet etwa der Kauf einer Wohnung als Kapitalanlage den Vorteil, langfristig solide Einnahmen aus der Vermietung zu generieren und gleichzeitig von einem Wertzuwachs zu profitieren – und das bei derzeit sehr attraktiven Finanzierungskonditionen.

Neben dieser Option stehen Anlegern jedoch diverse weitere Möglichkeiten des Immobilien-Investments offen. immoverkauf24 gibt einen umfassenden Überblick und zeigt, welche Form des Immobilien-Investments sich für wen besonders gut eignet.

1. Immobilien-Investments im Überblick

Immobilien-Investments ermöglichen die Kapitalanlage in unterschiedlichen Marktsegmenten, die sich hinsichtlich der Nutzungsart und Anlageform unterscheiden. Dabei besteht jeweils die Möglichkeit, entweder direkt oder indirekt zu investieren. Mehr über den Unterschied beider Investitionsformen finden Sie unter Punkt 2.

Direkte Immobilien-Investments lassen sich in folgende Assetklassen (Anlageklassen) unterteilen:

Wohnung als Kapitalanlage

Als Klassiker unter den direkten Immobilien-Investments im Marktsegment „Wohnimmobilien“ gilt die vermietete Eigentumswohnung. Bei sorgfältiger Auswahl und guter Verwaltung ist sie eine vergleichsweise sichere Anlageform.

Gewerbeimmobilien

Privatanleger investieren vorwiegend in Wohnimmobilien, professionelle Investoren setzen hingegen auch auf Gewerbeimmobilien – etwa Büros und Logistikflächen. Sie haben in der Regel eine bessere Rendite, jedoch meist auch ein höheres Risiko als eine Wohnimmobilie.

Pflegeimmobilien

Bei Pflegeimmobilien handelt es sich um Betreiberobjekte, bei denen sich ein Pächter um die Bewirtschaftung und Vermietung der Pflegeheimplätze kümmert.

Mikroappartements/ Studentenwohnungen

Mikroapartments sind in der Regel möbliert und richten sich beispielsweise an Berufspendler, die unter der Woche in einer anderen Stadt wohnen. Auch Studentenwohnungen gehören zu dieser Kategorie, allerdings ist die Zielgruppe hier fokussierter. Mikroapartmenthäuser und Studentenwohnheime gehören zur Kategorie der Betreiberimmobilien.

Mehrfamiienhäuser

Bei entsprechendem Budget kommen Mehrfamilienhäuser – oft auch als Zinshäuser bezeichnet – anstelle von einzelnen Eigentumswohnungen als Immobilien-Investment in Betracht. Der Vorteil: Das Mieterrisiko ist breiter gestreut, da der Investor mehrere Wohnungen vermietet. Auf der anderen Seite befinden sich bei dieser Anlageform alle Wohnungen in der gleichen Lage und sind somit von der Entwicklung dieser abhängig. Ggf. entsteht dadurch ein Klumpenrisiko.

Ein- und Zweifamilienhäuser

Ein- und Zweifamilienhäuser kommen ebenfalls für ein direktes Investment in Wohnimmobilien infrage, auch wenn der Schwerpunkt eher auf vermieteten Wohnungen liegt. Warum Häuser im Normalfall eher ungeeignete Immobilien-Investments sind, erfahren Sie auf unserer Seite: Haus vermieten.

Denkmalimmobilien

Denkmalimmobilien gehören ebenfalls zur Kategorie der Wohnimmobilien-Investments. Sie bieten die Besonderheit, dass andere steuerliche Regelungen gelten, die ein solches Investment bei guter Ausführung der Sanierungsarbeiten lukrativ machen können.

Auch für indirekte Investments stehen mehrere Assetklassen zur Wahl:

Immobilienaktien

Mit Immobilienaktien setzen Anleger auf Unternehmen, die auf dem Immobilienmarkt tätig sind – etwa als Wohnungsbaugesellschaft oder Projektentwickler. Diese Form des Immobilien-Investments ist am engsten mit dem Auf und Ab an den Börsen verknüpft.

Immobilienanleihen

Als Immobilienanleihen werden fest verzinste Wertpapiere bezeichnet, die in der Regel mit einem Grundpfandrecht besichert sind. Über diese Anleihen beschaffen sich Immobilienunternehmen Fremdkapital zur Finanzierung von Immobilienprojekten. Handelt es sich um Nachranganleihen, werden im Fall der Insolvenz zunächst die anderen Gläubiger bedient. Da hiermit ein höheres Risiko einhergeht, ist die Verzinsung höher als bei herkömmlichen Anleihen.

Immobilienfonds

Es gibt zwei Varianten: Offene und geschlossene Immobilienfonds.

  • Offene Immobilienfonds zeichnen sich durch ein gebündeltes Portfolio mit mehreren Immobilien aus, die Zusammensetzung hängt vom regionalen und sektoralen Anlageschwerpunkt ab: So gibt es Immobilienfonds mit Fokus auf Wohnimmobilien in Deutschland, aber auch solche, die weltweit vorwiegend in Büroimmobilien investieren. Anteile können nach einer Mindesthaltedauer von zwei Jahren mit einer Wartezeit von einem Jahr verkauft werden.
  • Geschlossene Immobilienfonds setzen in der Regel auf eine konkrete Immobilie und erfordern eine höhere Mindestanlagesumme in Form einer unternehmerischen Beteiligung in Höhe von mehreren Tausend Euro. Das Kapital ist üblicherweise mindestens zehn Jahre gebunden.
Crowdfunding in Immobilien / Crowdinvesting in Immobilien Beim Immobilien Crowdinvesting tun sich mehrere Investoren – auch als Crowd bezeichnet – zusammen, um in ein bestimmtes Immobilienprojekt zu investieren. Das geschieht in der Regel über die Finanzierung von Neubauprojekten mit Nachranganleihen, für die ein fester Zinssatz gezahlt wird. Es ist aber auch möglich, in Bestandsimmobilien zu investieren. Streng genommen erhält die Crowd beim Crowdfunding keine monetäre Vergütung für die Bereitstellung von Kapital, der Begriff wird jedoch häufig synonym zum Immobilien Crowdinvesting verwendet.

2. Welche Art des Immobilien-Investments ist für wen geeignet?

Ein Immobilien-Investment ist auf zweierlei Weise möglich – zum einen über eine direkte Investition wie etwa den Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage und zum anderen auf indirektem Weg, beispielsweise über einen offenen Immobilienfonds.

Für wen kommt ein direktes Immobilien-Investment infrage?

Ein direktes Immobilien-Investment eignet sich für Privatinvestoren, die mindestens zehn Jahre investieren wollen und ausreichend Eigenkapital zur Verfügung haben, um mindestens die Erwerbsnebenkosten und idealerweise auch 20 Prozent des Kaufpreises zu finanzieren. Der Anlagezeitraum ergibt sich aus der Spekulationsfrist beim Verkauf vermieteter Immobilien. Wer sie beachtet, streicht den Verkaufsgewinn (sofern er nicht der Besteuerung des gewerblichen Grundstückshandels unterliegt) steuerfrei ein. Die Anforderungen an das Eigenkapital ergeben sich wiederum aus Vergabepraxis der Banken für Immobilienkredite.

Da ein Immobilien-Investment auf direktem Weg mit administrativem Aufwand einhergeht – etwa, wenn der Mieter gekündigt hat und ein Nachmieter gesucht werden muss – eignet es sich eher für Anleger, die bereit sind und ausreichend Zeit haben, sich mit ihrer Investition auch zu befassen.

immoverkauf24 Tipp:

Sie können die Verwaltung einer Immobilie auch komplett in professionelle Hände geben. Hierfür fallen zwar Kosten an, doch Sie können sich auf diesem Weg den Aufwand rund um die Vermietung und Bewirtschaftung sparen.

Als problematisch für Direktinvestments in Immobilien gilt das sogenannte Klumpenrisiko. Viele Anleger halten eine einzige Immobilie als Kapitalanlage, die mitunter auch den einzigen Vermögenswert bildet. Entwickelt sich der Immobilienmarkt beziehungsweise die Investition ungünstig, kann der Anleger diese nachteilige Entwicklung seines Vermögens nicht mit anderen besser laufenden Investments in anderen Immobilien oder Anlageklassen auffangen.

Dieses Risiko wird jedoch durch den Vorteil des Fremdkapitalhebels mindestens teilweise aufgefangen, sofern der Darlehenszins niedriger als die Rendite ist. In diesem Fall - der angesichts der niedrigen Sollzinssätze nicht unwahrscheinlich sein dürfte -  erhöht sich die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital. Diesen Vorteil können sich Anleger ausschließlich über eine fremdfinanzierte Immobilie zunutze machen.

immoverkauf24 Tipp:

Weitere Informationen zum Thema finden Sie in unserem Beitrag zur Eigenkapitalrendite.

Für wen eignet sich ein indirektes Immobilien-Investment?

Ein indirektes Immobilien-Investment ist – mit Ausnahme der Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds - bereits mit geringen Einstiegssummen im dreistelligen Bereich möglich. Anleger müssen also nicht erst ausreichend Eigenkapital ansparen, um auf Immobilien als Kapitalanlage zu setzen. Und für geschlossene Immobilienfonds sind die Einstiegssummen im Vergleich zum Direktinvestment mit 5.000 bis 10.000 Euro ebenfalls vergleichsweise überschaubar.

Da mit indirekten Immobilien-Investments keine Verwaltungsaufgaben verbunden sind, kommen sie für Anleger infrage, die sich nicht zeitintensiv mit ihrer Kapitalanlage beschäftigen möchten. Zudem ist die Mindesthaltedauer weitaus kürzer als bei direkten Immobilien-Investments: So können Immobilienaktien jederzeit verkauft werden, bei offenen Immobilienfonds gilt in der Regel eine Mindesthaltedauer von zwei Jahren sowie eine Wartefrist von zwölf Monaten beim Verkauf.

Als Vorteil für diese Form des Immobilien-Investments wird die breitere Risikostreuung gesehen: Anders als bei der direkten Kapitalanlage in Immobilien beteiligen sich Anleger über Immobilienaktien oder Immobilienfonds an mehreren Objekten. Und beim Immobilien Crowdinvesting geht es zwar üblicherweise um die Beteiligung an einem einzigen Projekt, doch aufgrund der geringen Einstiegssummen sind mehrere Beteiligungen schon bei einem geringen Vermögen möglich. Daher können Anleger bei dieser Form der Immobilie als Kapitalanlage bereits mit vergleichsweise geringem Kapitaleinsatz ein Portfolio mit Fokus auf die Anlageklasse Immobilien aufbauen.

3. Immobilien-Investment ohne Eigenkapital – funktioniert das?

„Sie kaufen eine Immobilie und der Mieter zahlt die Finanzierung“ – sinngemäß bewerben viele Immobilienunternehmen ihre Angebote für Kapitalanleger. Und die Aussage trifft unter stimmigen Voraussetzungen ja auch mindestens teilweise zu. Was viele Anbieter jedoch gern verschweigen: In der Regel verlangen Banken von Kapitalanlegern - wie übrigens auch von Selbstnutzern - dass diese einen Teil des Kaufpreises über Eigenkapital finanzieren. Üblicherweise sind dies 20 Prozent des Kaufpreises einschließlich der Kaufnebenkosten.

Einen Unterschied gibt es in puncto Eigenkapital jedoch im Vergleich zur selbstgenutzten Immobilie: Während private Häuslebauer davon profiteren, möglichst viel Eigenkapital in ihre selbstgenutzte Immobilie einzubringen um so die Zinskosten niedrig zu halten, profitieren Kapitalanleger aufgrund der steuerlichen Abzugsfähigkeit der Zinsen sowie des Leverage-Effekts von einer hohen Fremdfinanzierungsquote. Dies gilt immer dann, wenn die Rendite der Immobilie höher als der Sollzins ausfällt – und das führt dazu, dass die Eigenkapitalrendite mit steigender Darlehenssumme zunimmt.

immoverkauf24 Tipp:

Lesen Sie auch unseren Beitrag zum Thema Eigenkapitalrendite und erfahren Sie, warum diese Kennziffer für ein Immobilien-Investment wichtig ist. Weitere Infos zur Finanzierung von Renditeimmobilien finden Sie in unserem Beitrag Kapitalanlage finanzieren.

4. Seminare, Bücher & Akademien – wie baut man Immobilienwissen auf?

Nicht erst seit Beginn des seit Jahren anhaltenden Kaufpreisanstiegs in den meisten Regionen wird das Thema Immobilien-Investment anhand von Vorträgen, Seminaren, Büchern und Akademien beworben. Das Problem dabei: Laien können vielfach nicht erkennen, ob das so vermittelte Wissen von neutralen Personen stammt – oder von solchen, die Immobilien-Investments verkaufen wollen. Und leider gibt es in diesem Marktsegment diverse schwarze Schafe, die Kapitalanlagen in Immobilien mit unseriösen Beispielrechnungen „schön“ rechnen.

Achtung!

Prüfen Sie Renditeberechnungen immer sorgfältig und stellen Sie kritische Fragen zu den zugrunde liegenden Eckdaten – beispielsweise zur Höhe der Mieten und der Kaufpreisentwicklung. In unserem Beitrag Rendite berechnen finden Sie weitere nützliche Infos zum Thema.

Es ist daher sinnvoll, sich nicht nur auf eine Informationsquelle zu verlassen und auch andere Kanäle zu nutzen – etwa ein Fachbuch zum Thema von einem anerkannten Autor. Ebenfalls hilfreich ist es, sich auch praktisch mit Immobilien zu beschäftigen – dabei hilft beispielsweise ein regelmäßiger Blick auf die Kaufpreisentwicklung und das Verfolgen der Nachrichten zum Thema Wohnungsmärkte und Mieten.

immoverkauf24 Tipp:

Sie spielen mit dem Gedanken, in Immobilien zu investieren? Unsere Experten beraten Sie gern – sowohl zu Direktinvestments wie vermieteten Eigentumswohnungen,  Mehrfamilienhäusern oder Pflegeheimen als auch zum indirekten Crowdinvesting über unseren Partner Exporo.

Bewertung
  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5

Bewertung dieser Seite: 4.67 von 5 Punkten (3 Bewertungen)

Finden Sie diese Seite hilfreich? Geben auch Sie mit einem Klick auf die Sterne Ihre Bewertung ab.
(1 Stern: Wenig hilfreich, 5 Sterne: Sehr hilfreich)