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Wohnungspreise in Deutschland 2019 / 2020 – kostenlos Preisspiegel herunterladen

Die Wohnungspreise stiegen 2019 weiter stark an: Die höchsten Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen waren in München zu finden, aber auch in günstigeren Regionen in Ostdeutschland stiegen die Immobilienpreise. Doch wird das auch 2020/2021 in Zeiten von Corona so bleiben? Ein Überblick über die bisherige Preisentwicklung von Eigentumswohnungen, die Ursachen sowie eine Prognose für die nächsten Monate.

immoverkauf24-Info: Auswirkungen der Corona-Krise auf die Wohnungspreise

Die folgenden Informationen beziehen sich auf Wohnungspreise & Preisentwicklung unter "normalen" Umständen. Die Corona-bedingten Beschränkungen des wirtschaftlichen und sozialen Lebens bringen voraussichtlich vorübergehend stagnierende oder leicht fallende Wohnungspreise mit sich. Mehr Informationen zur Corona-bedingten Preisenwicklung finden Sie im Abschnitt "Auswirkungen der Corona-Krise auf die Wohnungspreise" sowie auf den FAQs - COVID-19. Persönliche telefonische Beratung erhalten Sie unter 0800 – 100 42 15.

1. Wie hoch sind die Wohnungspreise in Deutschland?

Die Quadratmeterspreise für Eigentumswohnungen variieren je nach Region in Deutschland sehr stark. Jedoch verzeichneten mehr als 90 Prozent aller deutschen Landkreise und kreisfreien Städte einen Anstieg der Immobilienpreise im Vergleich zum Vorjahr, und damit 365 von 401 Kreisen und Städten. Besonders drastisch zeigte sich der Preisanstieg in den sieben größten Metropolen: 2019 lagen hier die Preise im 4. Quartal 9,5 Prozent höher als im Vorjahr (Statistisches Bundesamt).

Quadratmeterpreise für Wohnungen: die teuersten Städte in Deutschland

  Stadt Ø Preis pro m²
1. München 8.993
2. Frankfurt am Main 6.701
3.  Stuttgart 6.324
4. Potsdam 6.164
5.  Berlin 5.578
6. Hamburg 5.507
7. Düsseldorf 5.470
8. Erlangen 5.416
9. Regensburg 5.411
10. Freiburg 5.349
Quelle: Empirica / Statista

Generell liegen die Wohnungspreise in Ostdeutschland unter dem Niveau in Westdeutschland: So lag im Osten die Mehrzahl der insgesamt überschaubaren Zahl der Landkreise, die sinkende Immobilienpreise verzeichneten. Aber auch in einigen strukturschwachen Regionen in Rheinland-Pfalz und im Westen von Nordrhein-Westfalen sanken die Preise 2019 leicht um bis zu 5 Prozent. Gleichzeitig waren im Osten Deutschlands 2019 besonders deutliche Preissteigerungen zu verzeichnen: So stiegen die Preise etwa in Suhl, im Süden Thüringens, um bis zu 50 Prozent innerhalb eines Jahres.

Wer einen Immobilienverkauf oder Immobilienkauf anstrebt, sollte sich deshalb über das regionale Preisgefüge informieren.

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2. Wohnungspreise in Deutschland – Städte und Regionen im Vergleich

Wohnungspreise in den Metropolen

Der Preisindex für Eigentumswohnungen vom Statistischen Bundesamt (DESTATIS) zeigt, dass die Wohungspreise besonders in den sieben größten Metropolen Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen sind. Im 4. Quartal 2019 lagen die Preise hier im Schnitt 9,5 Prozent höher als im Vorjahreszeitraum. Zum Vergleich: Die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser stiegen im gleichen Zeitraum um „nur“ 6,5 Prozent. Seit 2015 stiegen die Wohnungspreise in den Metropolen im Schnitt um mehr als 50 Prozent, der Index lag im 4. Quartal 2019 bei 152,7 Punkten.

Preisindizes für Eigentumswohnungen - Städte und Kreise im Vergleich

Wohnungspreise in Großstädten (ohne Metropolen)

Die Wohnungspreise in kreisfreien Großstädten, darunter etwa Essen, Bremen, Hannover, Leipzig, Dresden oder Nürnberg, stiegen im Vergleich zum Vorjahr im Schnitt um 6,8 Prozent. Innerhalb von fünf Jahren verteuerten sich Eigentumswohnungen hier durchschnittlich um mehr als 30 Prozent, der Häuserpreisindex zeigte für das 4. Quartal 2019 132,8 Punkte an.

Wohnungspreise in städtischen Kreisen

Wohnungspreise in städtischen Kreisen wie etwa die Regionen um Münster, Wiesbaden oder Stuttgart verteuerten sich 2019 im Schnitt um 6,3 Prozent. Innerhalb von fünf Jahren stiegen die Preise um mehr als 25 Prozent (Preisindex 4. Quartal 2019: 125,7 Punkte). Städtische Kreise zeichnen sich dadurch aus, dass ein Bevölkerungsanteil von mind. 50 Prozent in Groß- und Mittelstädten lebt und es eine Einwohnerdichte von mind. 150 Einwohnern pro Quadratkilometer gibt. Das trifft auf fast alle Regionen in Nordrhein-Westfalen zu, auf die südliche Hälfte von Hessen sowie auf den Großteil von Baden-Württemberg.

Wohnungspreise in ländlichen Kreisen

Auch in ländlichen Kreisen stiegen die Preise von Eigentumswohnungen: In dichter besiedelten ländlichen Gebieten um 5,5 Prozent im Vergleich zum Vorjahr, innerhalb der letzten fünf Jahre im Schnitt um 30 Prozent (DESTATIS-Index = 130,3 Punkte im 4. Quartal 2019). In dünn besiedelten Gebieten lagen die Wohnungspreise 0,6 Prozent höher als im Vorjahr, innerhalb der letzten fünf Jahre stiegen sie hier durchschnittlich um rund 25 Prozent.

Wohnungspreisindex des Statistischen Bundesamtes (DESTATIS)

Der Immobilienpreisindex für Eigentumswohnungen von DESTATIS erfasst die Preissteigerungsrate von Wohnimmobilien innerhalb eines bestimmten Zeitraumes. Die Zahlen des Jahres 2015 gelten als Ausgangspunkt und erhalten den Wert 100. Die quartalsweise gemessenen Immobilienpreise sind auf diesen Wert bezogen und zeigen die Preisveränderung in Prozent.

Steht der Preisindex für Eigentumswohnungen in Großstädten im 4. Quartal 2019 also bei 132,8 Punkten, bedeutet das eine durchschnittliche Verteuerung der Wohnungen um 32,8 Prozent seit 2015.

Die Wohnungspreise der einzelnen Städte mit kostenlosem Preisspiegel finden Sie hier:

3. Auswirkungen der Corona-Krise auf die Wohnungspreise

Laut einer Analyse der Beratungsgesellschaft F + B hat sich die Corona-Krise bis zum April 2020 (noch) nicht auf die Mieten und Wohnungspreise ausgewirkt. So langen die Angebotspreise nach kurzen Schwankungen im April wieder auf dem Vorjahresniveau.

Bundesweit verzeichneten die Ökonomen einen weiteren Anstieg der Wohnungspreise: Während die Preise für Eigentumswohnungen im März durchschnittlich bei 3.700 Euro pro Quadratmeter lagen, kletterten sie Mitte April auf 3.800 Euro pro Quadratmeter.

Eine Auswertung der Angebotspreise von Eigentumswohnungen von empirica-systeme für das erste Quartal des Jahres 2020 zeigt bundesweit ein Wachstum der Wohnungspreise um 3,1 Prozent gegenüber dem Vorjahrszeitraum. Die Metropolen mit den höchsten Steigerungen bei den Wohnungspreisen:

  • Frankfurt am Main: +5,2 %
  • Köln: +4,4 %
  • Stuttgart: +2,5 %
  • München: +2,0 %
  • Berlin: +1,6 %
  • Hamburg: +0,2 %

In Düsseldorf stagnierten die Kaufpreise von Eigentumswohngen (-0,1 %).

Die bisher geringen Auswirkungen auf die Immobilienpreise sind darauf zurückzuführen, dass der Immobilienmarkt generell träge auf Veränderungen reagiert. Sollte ein Shutdown jedoch aufgrund einer weiteren Infektionswelle wiederholt werden, würde sich dies voraussichtlich auch deutlicher auf die Immobilienpreise auswirken: Mehr Menschen und Unternehmen wären von finanziellen Verlusten betroffen oder würden insolvent gehen, so dass die Nachfrage drastisch einbrechen könnte. Dies könnte dann auch zu sinkenden Preisen bei Eigentumswohnungen führen.

Grundsätzlich hoffnungsvoll kann Eigentümer jedoch die Prognose des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln e.V. (IW) zur Entwicklung des deutschen Immobilienmarktes in Zeiten von Corona stimmen. So gehen die Ökonomen davon aus, dass der Wohnungsmarktsektor besser durch die Krise kommt als andere Vermögenswerte. Dafür sprächen u.a. die kurz- und mittelfristige Stabilität der Mieten und die Zinsentwicklung (siehe auch: Wie die Corona-Krise den Mietmarkt beeinflusst

4. Lage, Ausstatung & Co.: Welche Faktoren beeinflussen die Wohnungspreise?

Maßgeblich für die Quadratmeterpreise von Eigentumswohnungen ist vor allem die Lage des Objekts: Ist sie begehrt, treffen viele Interessenten auf ein begrenztes Angebot und die Verkäufer können höhere Wohnungspreise durchsetzen. Das spiegelt sich auch in den Grundstückspreisen wieder. Generell gilt zwar, dass die Kaufpreise vor allem in den Metropolen stark gestiegen sind, doch innerhalb der Städte fallen die Wohnungspreise sehr unterschiedlich aus: In Hamburg etwa werden für Neubauwohnungen mit 50 Quadratmetern Wohnfläche in preiswerten Stadtteilen wie Billstedt durchschnittlich rund 120.000 Euro ausgerufen, in gefragten Nobelvierteln wie Uhlenhorst kann eine Wohnung dieser Größe auch gut und gerne 500.000 Euro und mehr kosten.

Neben der Lage haben auch folgende Faktoren Einfluss auf den Wohnungspreis:

  • Baujahr
  • Zustand der Wohnung und der gesamten Immobilie
  • Wohnfläche
  • Ausstattung
  • Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen, z. B. für seniorengerechtes Wohnen

Am teuersten sind zumeist Neubauwohnungen im Erstbezug. Allerdings kommen auf Wohnungskäufer – gute Bauqualität vorausgesetzt – in den ersten Jahren zunächst keine Sanierungskosten zu.

5. Wie wirken Marktentwicklung und Zinsniveau auf die Wohnungspreise?

  • Bauzinsen:

Die seit Jahren währende und Corona-bedingt weiter anhaltende Niedrigzinsphase macht den Immobilienkauf prinzipiell attraktiv: Für Selbstnutzer, weil sie eine günstige Baufinanzierung ermöglichen. Für private und institutionelle Anleger sind zudem andere Anlageformen wegen mangelnder Rendite weitegehend unattraktiv. Die dadurch erhöhte Nachfrage lässt die Wohnungspreise in die Höhe steigen. Würden die Bauzinsen deutlich steigen, würde das hingegen die Nachfrage senken und auch die Preise dämpfen.

  • Zuzug in Städte:

In fast allen Großstädten Deutschlands stiegen in den vergangenen Jahren die Einwohnerzahlen, während sie in Gesamtdeutschland stagnierten. Gründe für die (Re-)Urbanisierung sind Zuwanderung, aber vor allem auch Binnenwanderung, aufgrund besserer Berufsperspektiven in urbanen Gebieten. Auch das treibt die Nachfrage nach bezahlbaren Wohnungen, dessen Bestand sehr viel langsamer wächst als die Nachfrage, und damit die Immobilienpreise nach oben. 

  • Konjunktur:

Die gesamtwirtschaftliche Lage in Deutschland ist ein wichtiger Faktor für die Entwicklung der Wohnungspreise in Deutschland. Vor der Corona-Krise ging die Bundesregierung noch von einem wachsenden Bruttoinlandsprodukt (BIP) im Jahr 2020 aus. Diese Prognose ist nun hinfällig, vielmehr geht die Bundesregierung nun von einem gesamtstaatlichen Defizit von 7,25 Prozent des BIP aus.

Wohnungen bieten sich in Zeiten niedriger Zinsen nicht nur für die Eigennutzung, sondern auch als Kapitalanlage an: Zum einen lassen sie sich über günstige Wohnungskredite finanzieren, zum anderen gelten sie als inflationssichere Alternative für Anleger, die eine risikoarme Geldanlage suchen. Beides hat in den letzten Jahren zu einem Boom auf dem Wohnimmobilienmarkt geführt. Für den Wohnungsverkauf eine hervorragende Ausgangssituation, denn es lassen sich auch während der Corona-Krise sehr gute Preise erzielen.

Hinzu kommt: In der Regel wohnen Eigentümer langfristig günstiger als Mieter, da sie nach und nach Kapital aufbauen. Daher lohnt sich der Wohnungskauf auch bei hohen Wohnungspreisen, sofern Qualität und Lage der Immobilie stimmen. Ob Kauf oder Miete vorteilhafter sind, lässt sich anhand des immoverkauf24-Mietrechners einfach ermitteln.

6. Aktuellen Immobilienpreisspiegel anfordern

Um den aktuellen Preissspiegel für Ihre Region zu erhalten, füllen Sie einfach das unten stehende Formular aus. Befindet sich Ihre Wohnung in einer Großstadt, erhalten Sie die Informationen sofort. Bei kleineren Städten recherchieren wir individuell für Ihre Wohnlage das Preisniveau.

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