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Makler beauftragen Kosten

Wer einen Makler mit dem Immoblienverkauf oder der Vermietung einer Immobilie beauftragen möchte, fragt sich unweigerlich, ob die Maklerbeauftragung mit Kosten verbunden ist. Und: Wer muss eine mögliche Vergütung bezahlen? Der Verkäufer, der Käufer, der Vermieter, der Mieter? Was fordern Makler üblicherweise, was ist verhandelbar? Kann der Makler seinen Anspruch immer durchsetzen?

1. Fallen schon bei Beauftragung Kosten an?

Nein. Die Beauftragung eines Immobilienmaklers mit dem Verkauf oder der Vermietung ist für den Auftraggeber zunächst nicht mit Kosten verbunden. Der Grund: Ein Maklervertrag ist gemäß Bürgerlichem Gesetzbuch kein Dienstvertrag, d.h. der Auftraggeber schuldet dem Makler kein Entgelt für seine erbrachte Tätigkeit (siehe §652 BGB). Eine Vergütung fällt nur im Erfolgsfall an, selbst wenn der Immobilienmakler umfangreiche Leistungen erbracht hat.

2. Wer zahlt im Erfolgsfall wieviel an einen beauftragten Makler?

Normalerweise vereinbaren der Immobilienmakler und der Eigentümer bei Abschluss des Maklervertrags die Höhe der erfolgsabhängigen Vergütung (Maklerprovision).

Bei der Vermietung ist die Höhe der Vergütung auf maximal 2 Nettokaltmieten, zuzüglich Mehrwertsteuer, beschränkt. Die Provision war in der Vergangenheit fast immer vom Mieter zu entrichten. Ein Vermieter hat sich nur dann bereit erklärt, die Maklerprovision zu übernehmen, wenn sonst die Vermietung gefährdet wäre. Allerdings hat die Bundesregierung im Herbst 2014 beschlossen, dass ab Frühjahr 2015 das Bestellerprinzip eingeführt wird, nachdem künftig der Besteller des Maklers – d.h. in der Regel der Vermieter – den Makler auch zu bezahlen hat.

Beim Verkauf von Immobilien gibt es keine gesetzlichen Höchstgrenzen. Die Maklerprovision ist zwischen Auftraggeber und Immobilienmakler frei vereinbar. In der Regel beträgt sie inkl. Mehrwertsteuer zwischen 5% und 7% des tatsächlich erzielten Kaufpreises. Die tatsächliche Höhe richtet sich vor allem nach den in einem Bundesland üblichen Marktgepflogenheiten. Auch die Frage, wer die Maklerprovision bezahlt, ist in erster Linie davon abhängig, in welchem Bundesland sich die Immobilie befindet. In den meisten Bundesländern teilen sich Verkäufer und Käufer die Provision, d.h. jede Partei zahlt dem Makler 3,57% des erzielten Kaufpreises. In Bremen und Hessen (jeweils 5,95%), Hamburg (6,25%), Berlin und Brandenburg (7,14%) wird die Maklerprovision dagegen üblicherweise nur vom Käufer getragen.

3. Maklerprovision = Maklerkosten?

Sowohl Verkäufer, Vermieter, Käufer als auch Mieter beklagen sich häufig darüber, dass der Makler zu viel Geld verdient, d.h. dass das die erzielte Maklerprovision deutlich über seinen tatsächlichen Kosten liegt. Tatsächlich kann ein Makler gutes Geld verdienen wie dieses Beispiel verdeutlicht:

Maklerprovision (Verkaufspreis 200.000 Euro, 5% Provision)
10.000 Euro
Maklerkosten (geschätzt bei 6 Monaten Vermarktungszeit) 5.000 Euro
“Gewinn” Makler (Deckungsbeitrag vor Fixkosten) 5.000 Euro

Dabei wird häufig übersehen, dass ein Immobilienmakler auch hohe Fixkosten hat (z.B. Miete, Auto, Sekretariat, etc.) und auch Geld investieren muss, um einen Auftrag von einem Eigentümer zu erhalten. Dazu kommt, dass eine Provision hoch erscheinen kann, weil der Makler nur die Vertragspartner selbst, nicht aber die zuweilen große Anzahl von Interessenten an den Kosten beteiligen kann.

4. Wann ist die Provision verhandelbar?

Die Provision ist für einen Käufer gut verhandelbar, wenn ein Immobilienmakler eine Immobilie sonst nur schwer vermitteln kann. Lieber verzichtet ein Makler auf Provision als ganz leer auszugehen, z.B. weil der Maklervertrag ausläuft bevor ein Käufer gefunden werden konnte. Ebenfalls ist eine Maklerprovision für einen Käufer gut verhandelbar, wenn die Provision absolut gesehen sehr hoch ist und der Käufer schnell bereit ist ein Kaufvertrag zu unterschreiben.

Auch ein Verkäufer kann eine niedrige Verkäuferprovision aushandeln, wenn er ein für den Makler interessantes Objekt hat und befürchtet, der Eigentümer könnte einen anderen Makler beauftragen oder eine Eigenvermarktung starten. Im Vermietungsbereich sind Maklerprovisionen nur selten verhandelbar, da die Provision in der Regel gerade die Vermarktungskosten deckt.

5. Können Maklerkosten bei Nicht-Erfolg dem Eigentümer belastet werden?

Ja, aber nur, wenn eine Kostenbeteiligung bzw. ein konkreter Aufwendungsersatz vorher zwischen Eigentümer und Immobilienmakler vereinbart wurde. In der Praxis ist dies eher selten der Fall, kann aber vorkommen, wenn z.B. weil eine Immobilie sehr schwer zu vermarkten ist und der Makler nicht auf den Vermarktungskosten sitzen bleiben möchte. Laut der gängigen Rechtsprechung zählen nur die tatsächlich entstandenen Kosten zum Aufwendungsersatz, d.h. z.B. Insertionskosten, Telefonkosten, Fahrtkosten, Kopierkosten, etc. (vgl. OLG Karlsruhe NJW-RR 2003, 1426). Der Arbeitslohn zählt hingegen nicht zu den erstattungsfähigen Kosten, so dass ein Makler bei Nicht-Erfolg trotz Aufwendungsersatz in der Regel einen Verlust macht.

Bitte empfehlen Sie mir kostenlos und unverbindlich einen vertrauenswürdigen Makler aus meiner Region.

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