Gewährleistungsansprüche beim Immobilienverkauf

Eine gebrauchte Immobilie wird in der Regel “wie gesehen verkauft”, um den Eigentümer von Gewährleistungsansprüchen freizuhalten. Das gilt ganz besonders für den Immobilienverkauf von privat. Dabei wird im notariellen Kaufvertrag eine Klausel eingebaut wie “…der Verkauf erfolgt unter Ausschluss von Gewährleistungsansprüchen…der Verkäufer versichert, dass ihm keine Mängel bekannt sind…”

Ein umfassender Haftungsausschluss ist beim privaten Immobilienverkauf grundsätzlich zulässig und in vielen Fällen auch ratsam. Der Verkäufer sichert sich durch diese Klausel im Kaufvertrag wirtschaftlich ab, denn eine Gewährleistung könnten sich die wenigsten Privatpersonen aus finanzieller Sicht leisten. Gleichzeitig verpflichtet sich der Verkäufer aber auch, alle ihm bekannten Mängel an der Immobilie offen zu legen. Dazu gehört u.a. anhaltende Feuchtigkeit im Keller oder ein Leck im Öltank, das so nicht sichtbar ist. Sollte der Verkäufer dem Käufer den versteckten Mangel nicht offen legen, kann dies zur Rückabwicklung des Kaufvertrages führen und obendrein zu einer Schadensersatzklage.

Gewährleistungsanspruch geltend machen

In der Rechtsprechung hat sich durchgesetzt, dass der Immobilienverkäufer beim Hausverkauf oder
Wohnungsverkauf sehr wohl für Mängel haftet, wenn er diese bewusst verschwiegen hat und diese für einen Kaufinteressenten nicht erkennbar waren. Nach einem Urteil des BGH kann ein Käufer auch dann vom Kaufvertrag zurücktreten, wenn es sich nur um einen geringen Mangel handelt. Um ganz sicher zu gehen, sollte der Verkäufer alle ihm bekannten Mängel im Kaufvertrag auflisten und der Käufer sollte bei seiner Abschlussbesichtigung vor Kaufvertragsabschluss einen Bausachverständigen mitnehmen.