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Notaranderkonto
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1. Was ist ein Notaranderkonto?
Ein Notaranderkonto ist ein vom Notar treuhänderisch geführtes Konto, auf das der Käufer den Kaufpreis einzahlt. Der Notar gibt das eingezahlte Geld erst dann an den Verkäufer weiter, wenn alle Vertragsbedingungen des Kaufvertrages erfüllt sind. Mit Einzahlung auf das Anderkonto gehen Nutzen und Lasten auf den Käufer über, auch wenn er noch nicht im Grundbuch eingetragen ist. Das Notaranderkonto gilt als die sicherste Form der Kaufpreisabwicklung, denn erst wenn sichergestellt ist, dass der Käufer als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wird, überweist der Notar das Geld an den Verkäufer.
2. Wie läuft die Zahlungsabwicklung über ein Notaranderkonto?
- Nach notarieller Beurkundung des Kaufvertrags prüft bzw. schafft der Notar die Voraussetzungen zur Zahlung des Kaufpreises (Beantragung der Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt, Beschaffung der Löschungsbewilligungen für im Grundbuch eingetragene Belastungen, Verzichtserklärung für Vorkaufsrecht einholen).
- Sind alle Voraussetzungen erfüllt, wird der Käufer schriftlich über die Kaufpreisfälligkeit informiert.
- Der Käufer überweist den im Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreis auf das entsprechende Notaranderkonto.
- Der Verkäufer übergibt sodann die Immobilie an den Käufer und bestätigt dem Notar, dass er mit der Eigentumsumschreibung einverstanden ist.
- Daraufhin beantragt der Notar die Eigentumsumschreibung im Grundbuch, die Löschung bisheriger Belastungen und kehrt den Kaufpreis vom Notaranderkonto an den Verkäufer aus.
3. Notaranderkonto Kosten: Wie hoch? Wer zahlt?
Bei der Abwicklung über ein Notaranderkonto berechnet der Notar die Notarkosten gemäß des Gerichts- und Notarkostengesetzes. Die Höhe der Notarkosten richtet sich nach der Höhe der Auszahlungsbeträge, die über das Konto ausgekehrt werden (siehe auch GNotKG §3, GNotKG §34 Tabelle B).
Kostenbeispiele
| Auszahlungshöhe bis | Notargebühren |
| 10.000 € | 75 € |
| 50.000 € | 165 € |
| 260.000 € | 535 € |
| 500.000 € | 935 € |
Expertenrat Notartermin & Hauskauf
"Die Gebührenhöhe richtet sich nach dem Kaufpreis. Die Höhe ist aber kein fester Prozentsatz, sondern in einer Gebührentabelle festgelegt, die degressiv steigt. Bei höheren Kaufpreisen ist der prozentuale Anteil also geringer. Als grobe Faustformel kann man für Notar- und Grundbuchkosten ein Prozent einkalkulieren." (Mehr dazu...)
- Dr. Jan Hupka, Notar -
Die Notarkosten beim Immobilienverkauf werden üblicherweise vom Käufer getragen. Bezüglich der Kosten für ein Notaranderkonto kann im Kaufvertrag aber auch eine abweichende Regelung getroffen werden, z. B. dass sich Verkäufer und Käufer die Kosten teilen.
Um die Kosten für ein Notaranderkonto zu umgehen, wollen viele Käufer das Geld lieber direkt an den Verkäufer auszahlen. Auch Immobilienverkäufer bevorzugen immer häufiger die direkte Abwicklung, weil durch den Umweg über das Notaranderkonto zusätzlich Zeit verstreichen kann.
4. Direktzahlung die bessere Alternative zum Notaranderkonto?
Das Notaranderkonto wird beim Immobilienverkauf immer seltener in Deutschland eingesetzt. In Süddeutschland ist eine Direktzahlung durch den Käufer an den Verkäufer schon länger üblich und auch in Norddeutschland ist das Notaranderkonto auf dem Rückzug.
Ein Grund für die immer seltenere Nutzung von Anderkonten liegt in der Gesetzgebung. So schreibt das Beurkundungsgesetz vor (BeurkG, § 54a Absatz 2), das ein Notar ein Anderkonto nur noch einrichten darf,
- wenn ein „berechtigtes Sicherungsinteresse“ gegeben ist.
Im Klartext: Selbst wenn die Vertragsparteien gerne ein Notaranderkonto zur Abwicklung wünschen, kann sich der Notar dem Wunsch widersetzen, wenn er kein besonderes Sicherungsinteresse erkennt.
Ein berechtigtes Sicherheitsinteresse liegt beispielsweise vor,
- wenn der Verkäufer die Immobilie bereits vor offiziellem Übergabetermin und vollendetem Eigentumsübergang übergeben möchte. Zahlt der Käufer den Kaufpreis auf das Notaranderkonto ein, kann die Übergabe schneller erfolgen, weil der Kaufpreis schon hinterlegt ist.
- wenn ein Käufer die Immobilie durch mehrere Kreditinstitute finanziert. Durch das Notaranderkonto lassen sich die Zahlungen besser koordinieren und absichern.
- wenn die Immobilie sich in der Zwangsverwaltung befindet. Der Notar kann dem Gläubiger auffordern, sein Verfahren einzustellen, sobald der Kaufpreis auf dem Notaranderkonto eingegangen ist.
5. Wie funktioniert die Direktzahlung?
Wie bei einem Notaranderkonto muss der Käufer erst bezahlen, wenn alle Voraussetzungen zur Kaufpreiszahlung erfüllt sind und der Käufer vom Notar eine entsprechende „Fälligkeitsmitteilung“ erhalten hat.
Hat der Verkäufer die Immobilie finanziert, muss der Käufer zwei Direktzahlungen an unterschiedliche Konten vornehmen:
- Zahlung an das finanzierende Kreditinstitut des Verkäufers, damit das Restdarlehen abgelöst wird
- Zahlung an den Verkäufer über den Restbetrag zum Kaufpreis.
Tipp von immoverkauf24:
Wer als Verkäufer die Zahlung des Käufers trotz Direktzahlung abgesichert wissen will, kann vom Käufer eine Bankbürgschaft verlangen. Die Kosten für eine Bankbürgschaft sind deutlich geringer als die Einrichtung eines Notaranderkontos. Auch dem Sicherheitsbedürfnis der finanzierenden Bank des Verkäufers kann durch eine Bankbürgschaft entsprochen werden.
6. Fazit Notaranderkonto
Das Notaranderkonto ist im Verkaufsprozess die sicherste Variante für Verkäufer und Käufer.
Wichtige Vorteile des Notaranderkontos:
- Der Verkäufer kann sicher sein, dass er den Kaufpreis rechtzeitig und vor Eigentumsumschreibung erhält. Bei Nicht-Zahlung ist eine Rückabwicklung des Vertrags leichter möglich, da die Eigentumsumschreibung noch nicht begonnen hat.
- Der Käufer ist sicher, dass er Eigentümer der Immobilie wird, da der Verkäufer erst das Geld erhält, wenn die Eigentumsumschreibung in die Wege geleitet wurde.
- Die Bank des Verkäufers ist sicher, dass sie die eingetragenen Grundpfandrechte zur Kreditsicherung erst löschen muss, wenn sie ihren Kaufpreisanteil erhält.
Gegen das Notaranderkonto spricht:
- Notare dürfen das Notaranderkonto nur bei einem berechtigten Sicherungsinteresse eröffnen.
- Die hohen Kosten eines Notaranderkontos.
- Die meisten Transaktionen sind nicht so komplex bzw. problembehaftet, dass ein Notaranderkonto notwendig wäre, um einen sicheren Vermögensübergang zu gewährleisten.