Wohnflächenberechnung: Wohnfläche berechnen nach WoFlV

• Hausbau

In einem Bauantrag muss die Nutzungsart eines Gebäudes angegeben werden. Dabei entscheidet der Anteil der Wohnfläche darüber, ob es sich um ein Wohn- oder Nichtwohngebäude handelt. Bei einem Wohngebäude muss mindestens die Hälfte der Nutzfläche Wohnzwecken dienen. Die Berechnung der Wohnfläche ist außerdem Grundlage für die Kosten von Baugenehmigung und Bauwerk.

• Baufinanzierung

Bei einem Immobilienkauf gibt die Höhe der Wohnfläche der Bank Aufschluss über die Wirtschaftlichkeit des Kaufvorhabens. Dabei spielt der Wert der als Sicherheit hinterlegten Immobilie eine Rolle.

• Steuerliche Zwecke

Auch für verschiedene Steuern ist die Wohnflächenberechnung ein wichtiger Faktor und muss korrekt gegenüber den Behörden angegeben werden. Besonders bei der Grundsteuer bestimmt die genaue Wohnfläche die Steuerlast nach der Reform – größere Flächen führen zu höheren Sätzen. Ebenso relevant ist sie in der Einkommensteuer (Anlage V) für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, bei der Gewerbesteuer zur Trennung von Wohn- und Nutzfläche sowie für die Immobilienbewertung bei Erbschaftssteuer oder Schenkungssteuer.

• Versicherungen

Bei Gebäude- oder Hausratversicherungen ist die Größe der berechneten Wohnfläche entscheidend für die Festlegung der Versicherungssumme. Es gibt beispielsweise Modelle, bei denen der Wert des Hausrats über eine pauschale Versicherungssumme pro Quadratmeter bestimmt wird. 

Gerade bei der Wohnflächenberechnung im Dachgeschoss kommt es häufig zu Fehlern. Hier ist eine exakte Höhenmessung entscheidend, da sie den anrechenbaren Flächenanteil maßgeblich beeinflusst.

Wohnflächenberechnung nach DIN 277

Die Wohnflächenberechnung nach DIN 277 ist keine klassische Wohnraumberechnung, sondern eine Norm zur Flächenermittlung von Gebäuden insgesamt. Sie wird vor allem im gewerblichen Bereich, bei Neubauprojekten, Baugenehmigungen oder Wertermittlungen angewendet. Die DIN 277 unterscheidet zwischen Nutzfläche, technischer Funktionsfläche und Verkehrsfläche. Die eigentliche Wohnfläche ist hierbei nur ein Teil der Nutzfläche.

Anders als bei der WoFlV spielen Raumhöhen keine Rolle. Flächen im Dachgeschoss, unter Dachschrägen, Keller oder Dachböden können vollständig einbezogen werden. Auch Balkon oder Terrasse werden häufig zu 100 % angesetzt. Dadurch fällt die ermittelte Fläche meist größer aus als bei der Wohnflächenverordnung. 

Berechnung der Wohnfläche nach DIN 283

Obwohl die DIN 283 seit 1989 zurückgezogen wurde, wird sie in manchen Fällen noch verwendet, wenn zwei Parteien sich explizit auf ihre Anwendung zur Wohnflächenberechnung einigen. Die Besonderheit dieser Methode ist, dass sie keine Regelungen zu Terrassen, Garagen oder Heizungsräumen enthält.

Wohnflächenberechnung nach Zweiter Berechnungsverordnung (II. BV)

Die Zweite Berechnungsverordnung (II. BV) ist eine veraltete Methode der Wohnflächenberechnung und gilt als Vorgängerin der WoFlV. Sie wurde bis Ende 2003 angewendet und ist heute nur noch relevant, wenn die Wohnfläche vor dem 31. Dezember 2003 ermittelt wurde und seitdem keine baulichen Veränderungen vorgenommen wurden.

Inhaltlich ähnelt II. BV der WoFlV, unterscheidet sich jedoch in Details. So können Balkone oder Loggien mit bis zu 50 % angerechnet werden. Für bestehende Altverträge kann die Zweite Berechnungsverordnung weiterhin Bestand haben – bei Neuvermietungen oder Verkäufen empfiehlt sich jedoch eine aktuelle Wohnflächenberechnung nach WoFlV.

Grundsätzlich dürfen Eigentümer die Wohnfläche selbst berechnen. Wer rechtliche Sicherheit benötigt, etwa bei Streitigkeiten oder Rückforderungsansprüchen, sollte einen Sachverständigen beauftragen. Die Kosten für einen Gutachter zur Wohnflächenberechnung liegen meist zwischen 200 und 450 Euro, bieten jedoch eine belastbare Grundlage mit juristischer Relevanz. 

4. Wie unterscheidet sich die Wohnflächenberechnung nach WoFlV und DIN 277 in der Praxis?

Die Unterschiede der Wohnflächenberechnungen nach WoFlV und DIN 277 machen deutlich: Wohnfläche ist nicht gleich Wohnfläche. Teilweise kann eine Wohnung, die nach DIN 277 berechnet wird, um bis zu 40 Prozent größer ausfallen, als wenn die WoFlV angewandt wird. Während die WoFIV lichte Maße (Innenwände) misst, nutzt die DIN 277 Außenmaße und zieht Konstruktionsflächen ab. Zudem werden Balkone, Terrassen und Dachschrägen der Wohnfläche oft zu verschiedenen Anteilen angerechnet.

Am Beispiel einer Dachgeschosswohnung mit drei Zimmern, Küche und Bad sowie Balkon und zugehörigem Abstellraum im Keller lassen sich die Abweichungen der Wohnfläche in der jeweils berechneten Quadratmeterzahl besonders gut darstellen:

Anhand dieses Beispiels wird deutlich, wie unterschiedlich die Wohnfläche für ein und dieselbe Wohnung ausfällt, je nachdem, welche Methode der Wohnflächenberechnung verwendet wird. Als Eigentümer oder Vermieter sollten Sie deshalb korrekt dokumentieren, nach welcher Methode Sie die Wohnfläche ermittelt haben. Als Mieter wiederum kann es sich als lohnend erweisen, die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche zu überprüfen.

5. Wohnfläche berechnen: Wie nutze ich die Formel richtig?

Eine korrekte Wohnflächenberechnung ist für Vermieter unverzichtbar – sei es für den Mietvertrag, das Exposé, den Kaufvertrag oder eine Immobilienbewertung. Wer die Wohnfläche berechnen möchte, sollte dabei systematisch vorgehen und sich zunächst für eine Berechnungsmethode entscheiden. In der Praxis ist die Wohnflächenverordnung (WoFlV) der gängigste und rechtssicherste Standard. Sie legt verbindlich fest, welche Räume zur Wohnraumberechnung zählen und wie Sonderflächen zu bewerten sind. Mit der richtigen Formel und einem klaren Ablauf vermeiden Sie typische Fehler und stellen sicher, dass die Berechnung der Wohnfläche nachvollziehbar und belastbar ist.

Schritt-für-Schritt-Anleitung: Wohnfläche korrekt berechnen

1. Methode festlegen: Prüfen Sie zunächst, welche Methode gilt oder angewendet werden soll. In den meisten Fällen ist dies die Berechnung nach der WoFlV. Sie ist insbesondere bei Mietverhältnissen üblich und rechtlich anerkannt.
2. Räume erfassen: Ermitteln Sie alle Räume, die grundsätzlich zur Wohnfläche zählen, etwa Wohn- und Schlafräume, Küche, Bad, Flure sowie Abstellräume innerhalb der Wohnung. Zeichnen Sie idealerweise einen einfachen Grundriss, um die Übersicht zu behalten.
3. Sonder- und Außenflächen bewerten: Berücksichtigen Sie Besonderheiten wie Dachschrägen, Balkone oder Terrassen gemäß der Wohnflächenverordnung. Diese Flächen werden je nach Ausführung nur anteilig angerechnet.
4. Flächen addieren: Addieren Sie alle Räume unter Beachtung der anrechenbaren Teilflächen. Das Ergebnis ist die maßgebliche Wohnfläche.

In unserem Rechenbeispiel handelt es sich um die Wohnflächenberechnung einer 2-Zimmer-Dachgeschosswohnung mit Balkon.

• Ergebnis: Die Formel zur Berechnung der Wohnfläche führt in diesem Beispiel zu einer Wohnfläche von 50 Quadratmetern.

7. Welche Konsequenzen drohen, wenn die Wohnfläche falsch berechnet ist?

Eine fehlerhafte Wohnflächenberechnung ist kein bloßes Rechenproblem, sondern kann für Vermieter und Verkäufer von Immobilien erhebliche rechtliche und finanzielle Folgen haben. Wird die Wohnfläche im Miet- oder Kaufvertrag falsch angegeben, kann dies Ansprüche von Mietern oder Käufern auslösen. Besonders kritisch ist, dass bereits kleine Messfehler bei der Wohnraumberechnung zu relevanten Abweichungen führen können. Wer die Wohnfläche selbst ermittelt und dabei ungenau vorgeht oder die falsche Methode anwendet, setzt sich unnötigen Risiken aus.

Konsequenzen für Vermieter und Immobilienverkäufer:

• Mietminderung: Weicht die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % von der im Mietvertrag angegebenen Fläche ab, können Mieter die Miete mindern. Dies gilt unabhängig davon, ob der Fehler vorsätzlich oder unbeabsichtigt entstanden ist.

• Rückforderungsansprüche: Mieter können zu viel gezahlte Miete unter Umständen bis zu drei Jahre rückwirkend zurückfordern, sofern die Abweichung nachweisbar ist.

• Kaufpreisminderung oder Rückabwicklung: Beim Immobilienkauf bzw. Verkauf kann eine fehlerhafte Wohnflächenangabe zu einer Minderung des Kaufpreises führen. In Ausnahmefällen ist sogar eine Rückabwicklung des Kaufvertrags möglich, insbesondere bei erheblichen Abweichungen.

• Beweislastprobleme: Haben Eigentümer die Wohnfläche selbst gemessen, müssen sie im Streitfall darlegen, dass die Angaben korrekt sind. Ohne professionelle Dokumentation beim Messen der Wohnfläche ist dies oft schwierig.

Rechte von Mietern

Mieter haben bei einer fehlerhaften Wohnflächenangabe mehrere Optionen:

• Die Wohnfläche fachgerecht nachmessen lassen, idealerweise durch einen Sachverständigen

• Mietminderung verlangen, wenn die Abweichung mindestens 10 % beträgt

• Rückforderung zu viel gezahlter Miete geltend machen (bis zu drei Jahre rückwirkend)

• Unterstützung durch einen Mieterverein oder Fachanwalt in Anspruch nehmen

Wird hingegen festgestellt, dass die tatsächliche Wohnfläche größer ist als angegeben, dürfen Vermieter keine Nachforderung für die Vergangenheit stellen. Die größere Fläche kann jedoch bei künftigen Mieterhöhungen oder Betriebskosten berücksichtigt werden.

Handlungsmöglichkeiten für Käufer

Auch Käufer können bei einer fehlerhaften Wohnflächenangabe reagieren:

• Wohnfläche durch einen öffentlich bestellten Gutachter prüfen lassen

• Kaufpreisminderung verlangen, wenn die Abweichung erheblich ist

• In besonderen Fällen eine Rückabwicklung des Kaufvertrags prüfen lassen

• Rechtliche Beratung einholen, da Gerichte je nach Einzelfall unterschiedlich entscheiden

Entscheidend ist auch hier eine belastbare, fachlich korrekte Wohnflächenberechnung.

8. Nutzfläche, Wohnfläche, Grundfläche: Was sind die Unterschiede?

In vielen Wohnungsinseraten werden die Begriffe „Grundfläche“, „Nutzfläche“ und „Wohnfläche“ bunt durcheinandergewürfelt. Dabei gibt es eine klare Definition der jeweiligen Begrifflichkeiten, die sich von der Größe der Quadratmeterzahl ableiten lässt. Die Grundfläche ist dabei die größte Einheit, dann folgt die Nutzfläche und danach die Wohnfläche.

Grundflächen sind grundsätzlich die Flächen eines Gebäudes, die den Boden berühren. In höheren Stockwerken sind es die Flächen des Fußbodens.

Zur Nutzfläche zählen alle Räume in einem Haus oder einer Wohnung, die genutzt werden können. Sie müssen aber nicht unbedingt bewohnbar sein (z.B. Keller oder Dachboden).

Die Wohnfläche ist die Summe der anrechenbaren Grundflächen, die ausschließlich zu einer Wohnung gehören. Bei der Berechnung nach Wohnflächenverordnung (WoFlV) oder DIN-Normen ist die Raumhöhe entscheidend – insbesondere bei Dachschrägen –, weshalb Grundfläche und Wohnfläche nicht gleichzusetzen sind.