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Bausparvertrag 2019: die wichtigsten FAQs zum Bausparen

Die Deutschen gelten als ein Bausparer-Volk. Doch lohnt sich ein Bausparvertrag in der aktuellen Niedrigzins-Phase noch? Was ist zu beachten? Die wichtigsten 11 Fragen und Antworten rund um das Thema:

1. Was ist ein Bausparvertrag?

Definition:

"Bei einem Bausparvertrag schließt ein Anleger (Bausparer) mit einer Bausparkasse einen Sparvertrag ab – in der Regel mit dem Ziel, diesen einmal für eine Immobilienfinanzierung einzusetzen. Der Bausparer verpflichtet sich, Geld in den Bausparvertrag einzuzahlen. Im Gegenzug erhält er das Anrecht auf ein Bauspardarlehen, welches nach Erreichen eines vorher vereinbarten Bausparguthabens abgerufen werden kann.“

Bausparvertrag

Bereits bei Abschluss des Bausparvertrags wird im Vertrag u.a. festgelegt:

  • Zinssätze (Sparzins und späterer Darlehenszins)
  • Ansparzeit in Jahren
  • Anzusparendes „Mindestguthaben“
  • Tilgungszeit in Jahren
  • Mindestvertragsdauer
  • Bausparsumme
  • Abschlussgebühr

Durch die Festlegung aller Parameter bereits bei Vertragsabschluss, weiß der Sparer schon heute, wie sich seine Einzahlungen verzinsen und welchen Darlehenszins er später einmal erhalten wird.

immoverkauf24 Tipp:

Das abrufbare Bauspardarlehen darf nur zu Wohnzwecken eingesetzt werden. Klassischerweise fallen darunter der Grundstückskauf sofern ein Haus gebaut werden soll sowie der Kauf oder die Modernisierung von Immobilien für die eigene Nutzung. Über das Bausparguthaben kann jedoch frei verfügt werden. Evtl. erhaltene Boni – bzw. staatliche Fördergelder fallen dann jedoch weg. 

2. Wie funktioniert ein Bausparvertrag?

Beispiel: Sie möchten gerne in 5 Jahren bauen und 100.000 Euro des benötigten Kapitals durch einen Bausparvertrag aufbringen. Dann würden Sie den Bausparvertrag für eine Mindestlaufzeit von 5 Jahren und einer Bausparsumme von 100.000 Euro abschließen.

Einen Teil der 100.000 Euro müssen Sie selbst ansparen (Mindestguthaben), den Rest erhalten Sie als Bauspardarlehen von der Bausparkasse:

  • Bausparsumme = Mindestguthaben + Bauspardarlehen

Die Aufteilung der Bausparsumme kann zwar je nach Bauspartarif später noch geändert werden, sollte aber wohlüberlegt sein. Weitere Details diesbezüglich erfahren Sie unter Bausparsumme.

Nach Abschluss eines Bausparvertrags durchläuft dieser 3 Phasen:

1. Sparphase

Die Sparphase startet nach Vertragsabschluss und dauert bis Sie das vereinbarte Mindestguthaben angespart haben. Dieses beträgt, je nach konkretem Tarif, den Sie abschließen, zwischen 25 und 50% der Bausparsumme.

In der Sparphase wird monatlich der so genannte Regelsparbeitrag eingezahlt, der je nach Tarif zwischen drei und zehn Promille der Bausparsumme liegt. Die tatsächliche monatliche Sparrate kann jedoch vom Regelsparbeitrag abweichen: Zahlt man weniger, dann verlängert sich die Sparphase; zahlt man mehr, dann verkürzt sich die Sparphase. Auch Sonderzahlungen sind jederzeit möglich.

2. Zuteilungsphase

Ist das Mindestguthaben angespart, kann es noch einige Monate dauern bis eine „Zuteilung“ des Kapitals erfolgt. Unter Zuteilung versteht eine Bausparkasse den Zeitpunkt, ab dem der Bausparer sich das Guthaben sowie das Darlehen auszahlen lassen kann. Für die Zuteilung ist neben der Höhe des erreichten Sparguthabens vor allem die Spardauer entscheidend. Auch muss die sog. Bewertungszahl erreicht werden. Das Mindestguthaben, die Spardauer sowie die Höhe der Bewertungszahl werden im Bausparvertrag immer genannt.

3. Darlehensphase

Die Darlehensphase beginnt nach Auszahlung des Bauspardarlehens, das im Vergleich zum gängigen Annuitätendarlehen zügig getilgt wird. Üblich sind rund zehn Jahre. Die Tilgungsrate wird in Promille der Bausparsumme gerechnet, ihre Höhe hängt vom jeweiligen Tarif ab. Sondertilgungen und auch die vollständige Rückzahlung des Darlehens sind jederzeit möglich.

immoverkauf24 Info:

Die Bewertungszahl beim Bausparvertrag: Was ist das? Wie wird die Zahl berechnet? 

Da aufgrund des Solidarprinzips nicht jeder Bausparer zu seinem Wunschtermin sein Bauspardarlehen abrufen kann, wurde eine sogenannte „Bewertungszahl“ entwickelt, die die Reihenfolge der Zuteilung so „gerecht“ wir möglich steuern soll. Hat ein Bausparer die Mindestbewertungszahl erreicht, kann die Zuteilung erfolgen.

Da jede Bausparkasse die Berechnungsmethode zur Ermittlung der Bewertungszahl für sich festlegen kann, gibt es keine einheitliche Berechnungsformel. Den größten Einfluss auf den Zuteilungszeitpunkt haben das angesparte Guthaben inklusive Zinsen sowie die Anspardauer.

3. Wann ist ein Bausparvertrag zuteilungsreif? Kann ich den Zeitpunkt beeinflussen?

Leider gibt es im Bausparvertrag kein festgeschriebenes Datum zu dem die Zuteilung erfolgt. Die Bausparkassen sind sogar gesetzlich verpflichtet, einem Kunden kein konkretes Datum zu nennen. Der Grund dafür liegt im Prinzip des Bausparens selbst: Alle Bausparer bilden eine Solidargemeinschaft. Bei der Vergabe von Bauspardarlehen nutzt eine Bausparkasse die aktuellen Sparguthaben. Da die Bausparkasse nicht weiß, wie viele Menschen zukünftig einen Bausparvertrag, mit welchen Sparraten abschließen und wer, wann seinen Bausparvertrag ausgezahlt haben möchte, kann sie bei Vertragsabschluss kein konkretes Zuteilungsdatum garantieren.

Kriterien für die Zuteilungsreife

Für die Frage, ob und wann ein Bausparvertrag zugeteilt werden kann, sind die folgenden Kriterien ausschlaggebend:

  • Mindestguthaben erreicht?
  • Mindestlaufzeit eingehalten?
  • Mindestbewertungszahl erreicht? 

Eine Zuteilung erfolgt, wenn alle der genannten Kriterien erfüllt sind. 

Beispiel: Es würde nicht reichen, wenn Sie genug in den Bausparvertrag eingezahlt haben und damit Ihr Mindestguthaben erreicht haben, wenn Sie gleichzeitig noch nicht die Mindestvertragslaufzeit erfüllt haben.

Hinweis von immoverkauf24:

Sie können den Zeitpunkt der Zuteilung selber beeinflussen:

Wenn Sie möglichst schnell das Geld aus Ihrem Bausparvertrag abrufen möchten, sollten Sie hohe Spareinzahlungen in einem kurzen Zeitraum leisten. Und: je regelmäßiger Sie zahlen, desto eher erfolgt die Zuteilung. Die Bausparkasse informiert regelmäßig per Post, welche Bewertungszahl erreicht wurde und teilt auch automatisch mit, wenn der Bausparvertrag zuteilungsreif ist. Sollten Sie vor Zuteilung das Geld bereits benötigen, können Sie bei Ihrer Bausparkasse eine Zwischenfinanzierung erhalten.

4. Bausparvertrag auszahlen lassen? Weiter sparen? Was ist zu beachten?

Bausparvertrag

Sobald Ihr Bausparvertrag zuteilungsreif ist, haben Sie grundsätzlich 4 Möglichkeiten:

  1. Zuteilung annehmen – Bauspardarlehen beantragen: Sie erhalten das angesparte Guthaben inklusive Zinsen ausgezahlt und können das Darlehen sofort bzw. spätestens innerhalb eines Jahres abnehmen.
  2. Zuteilung verschieben – Darlehen später nutzen: Sie können eine Verschiebung der Zuteilung beantragen und nutzen das ansparte Guthaben und das Darlehen später.
  3. Auf Zuteilung verzichten – Guthaben auszahlen lassen: Verzichten Sie auf die Zuteilung können Sie sich Ihr Sparguthaben inklusive Zinsen auszahlen lassen.
  4. Auf Zuteilung verzichten – danach weitersparen: Sie können aber auch einfach weitersparen. Achtung: Verzichten Sie auf die Zuteilung erlischt der Anspruch auf die staatliche Förderung.

Fazit: Sie haben die freie Wahl, ob Sie ihr Guthaben zur Baufinanzierung oder zu anderen Zwecken einsetzen. Rufen Sie das Bauspardarlehen ab, muss dieses für wohnwirtschaftliche Zwecke eingesetzt werden.

Vorzeitige Auszahlung des Bausparvertrags

Auch eine vorzeitige Auszahlung des Bausparvertrags ist möglich. Der Haken: In der Ansparphase müssten Sie zunächst den Bausparvertrag kündigen und können erst im Anschluss an die Kündigungsfrist über Ihr Guthaben verfügen. Manche Bausparkassen sind auch bereit vor Ablauf der Kündigungsfrist das Geld auszukehren, verlangen dann aber eine Vorfälligkeitsentschädigung für die vorzeitige, nicht vertragskonforme Auszahlung. Und diese hat es in sich: 1% der Bausparsumme werden bei den meisten Kassen für jeden Monat fällig, den Sie früher aus dem Bausparvertrag herauskommen. Gekündigt werden muss die Gesamtsumme, eine Teilauszahlung des Bausparvertrags ist nicht möglich.

Achtung!

Eine vorzeitige Kündigung des Bausparvertrags – gerade in der Anfangsphase – ist mit hohen Verlusten verbunden. Die Guthabenzinsen reichen dann nicht aus, um die Abschlussgebühr und die Vorfälligkeitsentschädigung zu kompensieren. Auch erlischt der Anspruch auf den Bausparkredit. Wenn Sie vorher Geld benötigen, kann es sinnvoll sein, den Bausparvertrag zu beleihen (Punkt 8).

5. Abschlussgebühr Bausparvertrag: Welche Kosten fallen an?

Wer einen Bausparvertrag unterschreibt, wird zunächst einmal zur Kasse gebeten: Üblich ist ein Prozent der Bausparsumme, manche Anbieter verlangen aber auch bis zu 1,6 Prozent. Dieses Vorgehen hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Urteil auch gebilligt (Aktenzeichen IX ZR 3/10). Bausparer haben meist die Wahl, ob sie die Gebühr direkt zahlen wollen oder ob diese anfangs mit den laufenden Sparbeiträgen verrechnet werden soll.

immoverkauf24 Tipp:

Wichtig: Je nach Vertrag wird die Abschlussgebühr erstattet, wenn das zum Bausparvertrag gehörende Bauspardarlehen nicht genutzt wird.

Abschlussgebühr ist nicht gleich Darlehensgebühr

Das BGH hat entschieden: Eine Darlehensgebühr ist bei Auszahlung des Bauspardarlehens unzulässig. Somit dürfen Bausparkassen seit 2016 keine Darlehensgebühren mehr verlangen.

Agio statt Darlehensgebühr

Im Gegensatz zur Darlehensgebühr ist ein Agio (= Aufgeld oder Aufschlag) weiterhin möglich. Das Agio wird auf das Bauspardarlehen hinzugerechnet und erhöht somit die tatsächliche Darlehensschuld des Bausparers.

Beispiel: Das im Vertrag vereinbarte Agio beträgt 2% bei einer Bausparsumme von 100.000 EUR. 40.000 EUR spart der Kunde selber an, 60.000 EUR werden als Bauspardarlehen ausgezahlt. Das Agio beträgt somit 1.200 EUR (2% von 60.000 EUR) und die Darlehensschuld 61.200 EUR. Der Bausparer muss also 102% des Darlehens plus Zinsen zurückzahlen.

Bislang haben einige Bausparkassen Kontoführungsgebühren oder sog. Servicepauschalen erhoben. Die Landgerichte in Hannover und Koblenz haben jedoch entschieden, dass eine Erhebung von Gebühren in der Sparphase ebenso wie in der Darlehensphase unzulässig ist. Dies sind Urteile regionaler Landgerichte - ein Urteil des BGHs steht noch aus (Stand Juli 2019).

6. Bausparverträge im Vergleich: Zinsen & Tarife

In Deutschland gibt es derzeit 12 private Bausparkassen (wie z.B. wüstenrot) und 9 Landesbausparkassen, die meist als LBS bezeichnet werden. Da ist es gar nicht so leicht die richtige Variante für sich selber zu finden und einen Zinsvergleich anzustellen. Folgende Punkte bzw. Fragestellungen helfen Ihnen beim Vergleichen:

  • Zeitpunkt der Zuteilung: Benötigen Sie das Bauspardarlehen kurzfristig für z.B. eine geplante Modernisierung oder einen Immobilienkauf? Oder möchten Sie langfristig sparen (vielleicht für Kinder oder Enkelkinder)? Generell kann man sagen: Je länger die Sparphase andauert, desto günstiger ist der spätere Darlehenszins
  • Wie viel Euro können Sie monatlich sparen? Nutzen Sie unseren Haushaltsrechner um Ihr freies Einkommen zu ermitteln. Und entscheiden Sie dann, wie viel Prozent davon in einen Bausparvertrag einfließen können.
  • Vergleichen Sie die Guthabenzinsen, aber auch die späteren Darlehenszinsen: Bei jedem Bausparvertrag gibt es zwei Arten von Zinsen: Die Guthabenzinsen innerhalb der Sparphase sowie die Darlehenszinsen innerhalb der Darlehensphase. Bei einem Vergleich ist somit wichtig zu wissen, wo Ihr Fokus beim Bausparvertrag liegen soll: Möchten Sie sparen (Renditesparen) oder finanzieren (Darlehenssparen)? Oder möchten Sie offen lassen, ob Sie das Darlehen später abrufen werden (Optionssparen)? Je nach Fokus bieten die Bausparkassen ganz unterschiedliche Tarife an. So kann der Guthabenzins von 0 bis aktuell 2,4% variieren. Der Darlehenszins von 1 bis gut 4%. Und beim Optionssparen bieten erste Bausparkassen (z.B. Wüstenrot) keinen festen Guthabenzins mehr an, sondern koppeln diesen an die – aktuell sehr niedrige - Umlaufrendite, um noch günstige Darlehenszinsen anbieten zu können.
  • Achten Sie auf die Kosten: Wie hoch ist die Abschlussgebühr und kann diese sofort bezahlt werden oder wird sie mit den laufenden Sparzahlungen verrechnet? Gibt es weitere Kosten?
  • Bietet die Bausparkasse eine sog. Wahlzuteilung an? Heißt: Auf Wunsch kann das Bauspardarlehen früher zugeteilt werden. Dann erhöht sich jedoch die monatliche Tilgungsrate für das Darlehen.

Tipp von immoverkauf24:

Sie sollten den Tarif nicht zwingend danach wählen, welche Bausparkasse die günstigsten Darlehenszinsen bietet. Je niedriger der Kreditzins ist, den Ihnen eine Bausparkasse anbietet, desto schneller müssen Sie das Darlehen tilgen – die hohe Tilgungsbelastung ist für viele Darlehensnehmer aber nicht verkraftbar. Achten Sie auch auf den Zuteilungshorizont. Erhalten Sie das Darlehen nicht rechtzeitig, müssen Sie teuer zwischenfinanzieren. Tarife mit niedrigen Guthabenzinsen haben tendenziell lange Zuteilungshorizonte.

Sie sehen: Den besten Bauspartarif zu finden, ist nicht immer leicht und sehr individuell. Sprechen Sie Ihre Finanzierungswünsche am besten mit einem unabhängigen Finanzierungsberater. Unsere Finanzierungsexperten bei immoverkauf24 prüfen – kostenfrei & unverbindlich – ob bzw. in welcher Weise ein Bausparvertrag sich für Sie rechnet. Sie erhalten einen auf Ihre Bedürfnisse zugeschnittenen Vorschlag – auf Wunsch gern auch mehrere Varianten.

7. Wie kann ich einen Bausparvertrag kündigen? Wann darf die Kasse kündigen?

Bausparen

Wer einen Bausparvertrag abschließt, sollte sich dies gut überlegen. Denn ähnlich wie bei Lebens- und Rentenversicherungen kann ein vorzeitiger Ausstieg nachteilig sein.

Kündigung in der Sparphase

Grundsätzlich ist die Kündigung mit einer Frist von drei Monaten möglich und man erhält die angesparte Summe sowie die bis dahin angefallenen Guthabenzinsen ausgezahlt. Allerdings müssen bislang gezahlte Förderungen wie die Wohnungsbauprämie und Arbeitnehmersparzulage zurückgezahlt werden. Die Abschlussgebühr wird ebenfalls nicht erstattet.

Wer früher aus dem Vertrag aussteigen will und die Drei-Monats-Frist nicht einhält, muss eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Diese liegt bei einem Prozent der Bausparsumme für jeden Monat, der zu früh gekündigt wurde. Wer also sofort aus seinem Bausparvertrag aussteigen will statt die drei Monate Kündigungsfrist abzuwarten, müsste bei einer Bausparsumme von 50.000 Euro insgesamt 1.500 Euro an die Bausparkasse zahlen.

Tipp von immoverkauf24:

Wer eine Immobilie finanzieren will und einen Bausparvertrag besitzt, sollte durchrechnen, ob die Kündigung und der direkte Einsatz des Guthabens als Eigenkapital nicht günstiger sind.

Kündigung in der Darlehensphase

In der Darlehensphase kann ein Bausparvertrag jederzeit gekündigt werden, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Denn Sondertilgungen sind bei Bauspardarlehen beliebig möglich. Dies kann vorteilhaft sein, wenn unerwartet ein großer Betrag zur Verfügung steht. Da Bauspardarlehen hoch getilgt werden müssen, lässt sich so schnell monatlich mehr finanzieller Spielraum schaffen.

Warum werden Darlehensverträge von Bausparkassen gekündigt?

In den letzten Jahren haben diverse Bausparkassen vielen Kunden ihre für heutige Verhältnisse hoch verzinsten Altverträge gekündigt. Für die Anbieter stellen diese Verträge eine hohe Belastung dar, da sie die hohen Zinsen zahlen müssen, aber nur geringe Zinserträge erwirtschaften. Inwieweit die Kündigungen rechtlich zulässig sind, ist umstritten. Als zulässig gilt eine Kündigung, wenn der Bausparer die Bausparsumme vollständig angespart oder sogar überspart hat. Auch eine Kündigung von Verträgen, die mehr als 10 Jahre zuteilungsreif aber noch nicht voll bespart sind ist nach Urteilen des BGHs rechtsgültig.  

immoverkauf24 Info:

Bei Kündigungen von Bausparverträgen mit Treue- oder Zinsboni haben die Gerichte unterschiedlich entschieden. Hier kommt es auf die jeweiligen Bausparbedingungen und den Vertragszweck an. Lassen Sie in diesem Fall die Kündigung von z.B. einer Verbraucherzentrale überprüfen.

8. Wie flexibel ist ein Bausparvertrag? Kann ich ihn teilen, beleihen oder übertragen?

Bausparen ist eine sichere und gleichzeitig flexible Finanzierungs- bzw. Sparmöglichkeit. Sie locken zwar nicht mit hohen Guthabenzinsen, dafür aber mit Kontinuität und Sicherheit. Bausparkassen vergeben nur aus eingezahlten Spargeldern Darlehen an ihre Kunden. Durch dieses geschlossene System sind Bausparkassen von Schwankungen an den Finanzmärkten unabhängig. Zudem gibt es einen gesetzlichen Einlagenschutz. Dieser dient der Absicherung von privatem Vermögen im Falle einer Insolvenz der Bausparkasse. Seit 2010 sind 100% der Einlagen bis zu einem Maximum von 100.000 EUR pro Privatperson so geschützt.

Gleichzeitig bieten Bausparverträge eine hohe Flexibilität: Sonderzahlungen sind in der Ansparphase jederzeit möglich.  Auch sind Sondertilgungen in der Darlehensphase möglich - i.d.R. kostenlos und zu jedem Zeitpunkt. Die Tilgung kann je nach persönlicher Situation flexibel angepasst werden.

Auch die Bausparsumme kann flexibel verändert werden. Z.B. ist eine Erhöhung der Bausparsumme möglich, wenn ein höheres Darlehen als angenommen benötigt wird. Zu beachten ist dann, dass sich nachträglich auch die Abschlussgebühr erhöht und ein Differenzbetrag fällig wird. Ebenso wird sich die Zuteilung wahrscheinlich verzögern. Eine Reduzierung der Bausparsumme ist ebenfalls möglich – jedoch wird dann die gezahlte Abschlussgebühr nicht anteilig erstattet.

Einen Bausparvertrag zu teilen stellt eine weitere Möglichkeit dar. So erhält man aus der gleichen Bausparsumme zwei Verträge. Dies kann sinnvoll sein, wenn Teile des Bausparguthabens ausgezahlt werden sollen. Oder eine schnellere Zuteilung benötigt wird.

Ein Bausparvertrag kann auch beliehen werden. Dies kann sich lohnen, wenn Sie bereits ein Haus, eine Wohnung oder ein Baugrundstück gefunden haben, aber Sie den Bausparvertrag noch nicht nutzen können. Für den Fall des vorzeitigen Kreditbedarfs haben Sie zwei Möglichkeiten: 

  • Zwischenfinanzierung der Bausparsumme: Haben Sie das Mindestguthaben bereits angespart, müssen aber noch auf die Auszahlung des Bauspardarlehens warten, kann eine Zwischenfinanzierung in Höhe der abgeschlossenen Bausparsumme die richtige Lösung sein. Der Zwischenkredit wird dann zusätzlich zum bestehenden Bausparvertrag geschlossen, so dass in der Übergangsphase bis zur Auszahlung des Bauspardarlehens sowohl die Bausparrate als auch die Zinsen auf den Zwischenkredit zu zahlen sind. Der Zwischenkredit muss nicht laufend getilgt werden, sondern wird mit Auszahlung der Bausparsumme abgelöst.

    Sollten Sie das Mindestguthaben noch nicht ganz erreicht haben, kann der Zwischenkredit bis zur Erreichung des Mindestguthabens „aufgestockt“ werden. Dadurch kann der zusätzliche Kredit schon für Ihr Vorhaben genutzt werden und gleichzeitig der Bausparvertrag „aufgefüllt“ werden, damit dieser schneller zuteilungsreif wird. Ist der zusätzliche Kreditbedarf jedoch sehr groß und wird das Geld sehr schnell benötigt, kann auch ein Vorausdarlehen die bessere Lösung darstellen.

  • Vorausdarlehen – Bausparsumme als endfälliges Darlehen: Bei einem Vorausdarlehen kommen Sie sofort an das Geld. Im Vergleich zum klassischem Bausparprinzip – erst sparen, dann finanzieren – wird beim Vorausdarlehen bzw. Sofortdarlehen der Spieß umgedreht: Sie nehmen im Moment des Kreditbedarfs ein endfälliges Darlehen in Höhe der gesamten Bausparsumme auf. Parallel dazu zahlen Sie in den Bausparvertrag die Sparraten ein bis der Vertrag zuteilungsreif ist. Das Vorausdarlehen wird während der Laufzeit nicht getilgt, sondern erst wenn der Bausparvertrag zuteilungsreif ist. Nach Rückzahlung des Vorausdarlehens wird das eigentliche Bauspardarlehen – wie bei jedem Bausparvertrag sonst auch – ganz normal in monatlichen Raten zurückgezahlt.

immoverkauf24 Tipp:

Ein Bausparvorausdarlehen ist häufig sehr teuer (siehe auch Punkt 11). Selbst wenn Sie ein endfälliges Darlehen und ein Bauspardarlehen zu einem günstigen Zinssatz bekommen, kann der Effektivzinssatz hoch sein, da das Darlehen zunächst nicht getilgt wird und die Guthabenverzinsung des Bausparvertrags niedrig ist. Sprechen Sie mit Ihrem immoverkauf24 Finanzierungsberater, welche Finanzierungsvarianten sich bei vorzeitigem Kreditbedarf am besten rechnen. 

Sie benötigen den Bausparvertrag nicht mehr, da Sie nicht mehr bauen oder kaufen möchten? Dann können Sie den Vertrag auch auf nahe Verwandte übertragen. Der Begünstigte übernimmt den Vertrag mit allen Rechten und Pflichten und auch die staatlichen Prämien bleiben erhalten.

9. Wie fördert der Staat das Bausparen? Welche Förderung ist sinnvoll?

Der Staat unterstützt die Bildung von Wohneigentum, um Altersarmut zu vermeiden. Die folgende Tabelle zeigt, welche Prämien bzw. Zuschüsse der Staat beim Bausparen gewährt:

Staatliche Förderung beim Bausparen

 
Berechtigt
Förderbetrag/Jahr
Lohngrenze

Wohnungsbauprämie

Jeder ab 16 Jahre

45,06 Euro (Single)

25.600 Euro (Single)

   

90,11 Euro (Ehepaar)

51.200 Euro (Ehepaar)

Arbeitnehmersparzulage

Alle Arbeitnehmer

43 Euro (Single)

17.900 Euro (Single)

   

86 Euro (Ehepaar)

35.800 Euro (Ehepaar)

Wohnriester

Arbeiternehmer, Beamte

175 Euro pro Förderberechtigten

keine

   

300 Euro pro Kind (185 EUR für vor 2008 geborene Kinder)

 
       

Die Wohnungsbauprämie erhält, wer einen Bausparvertrag abschließt und mindestens 512 Euro jährlich (bzw. 1.024 EUR bei Ehepaaren) in den Bausparvertrag einzahlt. Weitere Infos finden Sie unter Wohnungsbauprämie.

Die Arbeitnehmerzulage kann in Anspruch nehmen, wer als Arbeitnehmer die vom Arbeitgeber gezahlten „vermögenswirksamen Leistungen (VL)“ für einen Bausparvertrag nutzen will (ca. 40 Euro im Monat, je nach Arbeitsvertrag).

Die Wohnriester-Förderung kann in Anspruch nehmen, wer als Arbeitnehmer einen Riester-Vertrag abschließt und die staatlichen Zulagen in den Bausparvertrag einzahlt. Weitere Details finden Sie unter Wohnriester.

Alle staatlichen Prämien bzw. Zulagen fließen in das anzusparende Mindestguthaben mit ein. Eine Auszahlung erfolgt aber frühestens nach Zuteilung des Bausparvertrags. Sie muss dann jährlich vom Bausparer schriftlich neu beantragt werden.

10. Wann lohnt sich ein Bausparvertrag und wann nicht? Vor- und Nachteile im Überblick

Ob ein Bausparvertrag noch sinnvoll ist und ob sich aktuell der Abschluss eines Bausparvertrags lohnt, kommt sicherlich meist auf die individuelle Situation an.

Die grundlegenden Vor- und Nachteile haben wir in folgender Tabelle aufgeführt:

Vorteile Nachteile
Sichere Anlageform (z.B. durch den Einlagenschutz) Zurzeit sehr niedrige Guthabenszinsen
Flexibilität in der Anspar- und Darlehensphase (Beispiele: Sonderzahlungen, Teilung, Übertragung u.ä.) Zeitpunkt der Zuteilung nicht sicher, da Bausparkassen keinen genauen Zuteilungszeitpunkt garantieren dürfen (Zuteilungszeitraum)
Sicherung von zurzeit sehr günstigen Darlehenszinsen im Voraus (sinnvoll für Anschlussfinanzierungen) Relativ hohe monatliche Spar- bzw. Darlehensraten
Boni-Ausschüttungen sind ggfs. möglich Hohe Abschlussgebühren
Staatliche Förderungen können genutzt werden  
Immobiliendarlehen ohne Grundschuld (bis 30.000 EUR) möglich (sog. Blankodarlehen)  
Nachrangdarlehen möglich  

11. Bausparvertrag vs. Immobiliendarlehen: Wann ist der Bausparvertrag sinnvoll?

Möchten Sie eine Wohnung oder ein Haus kaufen und voll finanzieren, dann ist eine komplette Finanzierung der Immobilie über einen Bausparvertrag sicherlich weniger sinnvoll. Anhand eines Beispiels möchten wir Ihnen dies verdeutlichen: 

  • Annahme: Kaufpreis = benötigstes Immobiliendarlehen = 325.000 EUR

Variante 1: Die komplette Finanzierung erfolgt über einen Bausparvertrag mit Hilfe eines Bausparsofortdarlehens. Der Kreditbetrag wird sofort ausgezahlt - die Rückzahlung dieses sog. Vorausdarlehens erfolgt jedoch erst nach Zuteilung des Bausparvertrags. In unserem Beispiel zahlt der Kunde jeden Monat 750 EUR als Sparleistung in den Vertrag. Gleichzeitig müssen monatlich 609,38 EUR Zinszahlungen (angenommener Sollzins von 2,25%) geleistet werden. Zinskosten insgesamt = 109.688 EUR. Die monatliche Gesamtbelastung beträgt somit: 1.359,38 EUR. 

Nach 15 Jahren wird der Bausparvertrag zuteilungsreif und das Bausparguthaben (= 750 EUR p.m. * 15 Jahre = 132.750 EUR zzgl. 0,10% Guthabenzinsen abzgl. 1% Abschlussgebühr = 130.290 EUR Bausparguthaben) wird als Sonderzahlung in den Kredit eingezahlt. Als Restschuld bleiben dann: 194.710 EUR

Nun zahlt der Darlehensnehmer monatlich 1.950 EUR Zinsen und Tilgung (Sollzins 2,25%). Das Bauspardarlehen ist nach 9 Jahren und 3 Monaten zurückgezahlt. Zinskosten in Höhe von 21.080,35 EUR sind in dieser Zeit entstanden. 

  • Gesamtkosten dieser Variante = 134.018,75 EUR

Variante 2: Die Finanzierung erfolgt über ein Annuitätendarlehen, welches mit 2% jährlich zurückgezahlt wird. Der Sollzins beträgt auch hier 2,25%, angenommen über die gesamte Darlehenslaufzeit. Bei gleicher monatlicher Belastung (in den ersten 15 Jahren 1.360 EUR, danach 1.950 EUR) zahlt der Darlehensnehmer Zinsen in Höhe von 99.841 EUR

Fazit: Die Gesamtkosten eines Bausparvertrags mit Sofortdarlehen sind um 34.177,75 EUR höher im Vergleich zum Annuitätendarlehen. ABER: Der Darlehensnehmer hat bei Variante 1 über die gesamte Laufzeit des Darlehens einen festen Darlehenszins. Dies ist bei einem Annuitätendarlehen nicht immer gegeben (Ausnahme: Volltilgerdarlehen

Wann ist ein Bauspardarlehen aber sinnvoll?

Am ehesten spielt der Bausparvertrag seine Stärken heute bei kleinen Darlehenssummen aus. So sind viele Banken nicht bereit, Immobilienkredite unter 50.000 Euro zu vergeben und Verbraucherkredite nur zu extrem hohen Zinsen zu haben. Bei Bausparkassen gehört es zum Tagesgeschäft auch kleinere Darlehen zu vergeben.

Je nach Darlehenssumme verzichten Bausparkassen auf den Eintrag einer Grundschuld als Sicherheit für die Darlehensvergabe. Meist liegt diese Grenze bei 30.000 Euro. Bei höheren Beträgen ist eine Bausparkasse bereit, ihr Grundpfandrecht in den Nachrang eintragen zu lassen ohne sich diesen Nachteil durch einen höheren Zinsaufschlag vergüten zu lassen. Daher kann ein Bauspardarlehen auch eine gute Alternative zu einem Nachrangdarlehen über eine Bank sein.

Auch als Ergänzung zur Immobilienfinanzierung kann sich der Abschluss eines Bausparvertrags lohnen. Zum Beispiel zur Sicherung der aktuellen niedrigen Kreditzinsen im Falle einer späteren Anschlussfinanzierung (Absicherung der Restschuld). 

Tipp von immoverkauf24:

Ein Bauspardarlehen ist eine interessante Option zur Finanzierung von Modernisierungsvorhaben, insbesondere wenn Sie Kosten und Zeitpunkt der Modernisierung gut abschätzen können. Auf diese Weise kann die Hauptfinanzierung einfach durch die Bausparfinanzierung ergänzt werden ohne dass die Bank im ersten Grundbuchrang einen Nachteil erleidet.

Besprechen Sie Ihre Finanzierung mit einem unserer Finanzierungsexperten und lassen Sie sich verschiedene Möglichkeiten aufzeigen. Nur so können Sie selbst entscheiden, ob und wann ein Bausparvertrag sinnvoll ist.

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