Vermietete Immobilie verkaufen: Haus & Wohnung mit Mieter erfolgreich veräußern

Eine vermietete Immobilie zu verkaufen, birgt einige Besonderheiten für Eigentümer und Käufer gleichermaßen. Dabei hängt Ihr Erfolg stark von der richtigen Strategie ab. Wer rechtliche Vorgaben, Mieterrechte und eine präzise Vorbereitung beachtet, kann ein Haus mit Mietern oder aber eine vermietete Wohnung rentabel verkaufen – ohne Komplikationen und für einen lohnenswerten Verkaufspreis.

Der Verkauf vermieteter Immobilien ist grundsätzlich möglich, denn bestehende Mietverhältnisse bleiben nach § 566 BGB vollständig bestehen. Käufer müssen den laufenden Mietvertrag übernehmen – mit allen Rechten und Pflichten. Für Vermieter bedeutet das: Sie können eine vermietete Immobilie verkaufen, sollten jedoch alle relevanten Unterlagen bereithalten und Interessenten transparent über das Mietverhältnis informieren, um einen reibungslosen Verkaufsprozess sicherzustellen.

Auch wenn die Immobilie vermietet ist, bleibt der Mieter durch den Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ rechtlich geschützt. Mietpreis, Nebenkostenregelungen und Kündigungsfristen gelten unverändert fort, und der Erwerber tritt automatisch in alle Vereinbarungen ein. Eigentümer sollten daher eine vollständige Dokumentation vorlegen können, das Gespräch mit dem Mieter suchen und den Verkaufsprozess professionell planen, um Missverständnisse oder Verzögerungen zu vermeiden. 

Welche vermieteten Immobilien können als Kapitalanlage verkauft werden?

Viele Eigentümer entscheiden sich dafür, eine vermietete Immobilie zu verkaufen, wenn sich die Rendite nicht mehr wie gewünscht entwickelt, eine Umschichtung des Vermögens sinnvoll erscheint oder Modernisierungsaufwand und Verwaltung zunehmend belasten. Auch steigende Zinsen oder veränderte Marktbedingungen können ein guter Grund sein, eine Anlageimmobilie zu verkaufen. Grundsätzlich lassen sich nahezu alle Immobilienarten vermietet veräußern – wichtig ist, die Besonderheiten der jeweiligen Nutzung zu berücksichtigen.

• Vermietetes Mehrfamilienhaus verkaufen

Ein vermietetes Mehrfamilienhaus lässt sich häufig als gesamtes Renditeobjekt an professionelle Investoren veräußern. Besonders attraktiv ist es, wenn die Mieteinnahmen stabil sind, die Instandhaltung nachvollziehbar dokumentiert ist und die Wohnungsgrößen der Nachfrage am Markt entsprechen. Wenn Sie ein Mehrfamilienhaus verkaufen, sollten Sie besonderen Augenmerk auf die Mietverträge legen, da hier gleich mehrere in den Besitz des Käufers übergehen – und diesen im Vorfeld überzeugen müssen.

• Vermietete Wohnung verkaufen

Eine Eigentumswohnung mit Mieter zu verkaufen, lohnt sich, wenn Käufer ein langfristiges Investment suchen. Vermietete Wohnungen werden oft zur Altersvorsorge erworben. Entscheidend sind daher vor allem eine marktgerechte Mietrendite und eine solide Mieterstruktur, damit Sie die Wohnung als Kapitalanlage verkaufen können. Ein seriöser erster Eindruck entsteht, wenn potenzielle Käufer sofort erkennen können, wie stabil das Mietverhältnis ist und welche Ertragsperspektiven die Wohnung bietet.

• Ferienhaus verkaufen

Ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung kann für Investoren, aber auch private Vermieter interessant sein, wenn eine gute Auslastung besteht und die Lage touristisch attraktiv ist. Je transparenter Sie Buchungen, Betriebskosten und Auslastungsstatistiken dokumentieren, desto leichter gelingt der Verkauf vermieteter Immobilien in diesem Segment. Möchten Sie ein Ferienhaus verkaufen, können Sie auch Ihre Inserate auf Portalen für Ferienunterkünfte zeigen – vor allem erfolgreiche Anzeigen mit vielen Klicks und Anfragen.

• Vermietete Gewerbeimmobilie verkaufen

Eine Gewerbeimmobilie zu verkaufen, ist vielfältig und hängt von der Art des Gewerbes sowie der Immobilie selbst ab. Häufig handelt es sich bei den Interessenten um Investoren, die auf planbare Mieteinnahmen setzen. Wichtig ist hier die Bonität des Mieters, wirtschaftliche Kennzahlen sowie die Laufzeit des Mietvertrags. Zu Gewerbeimmobilien gehören zum Beispiel:

• Hotel verkaufen
• Restaurant verkaufen
• Büro verkaufen
• Halle verkaufen
• Ladengeschäft verkaufen
• Supermarkt verkaufen
• Pflegeimmobilie verkaufen

Gemeinsam ist allen Immobilienarten, dass Käufer eine realistische Rendite in Relation zu Risiko, Zustand, Lage und Mietvertragsstruktur erwarten. Je klarer Verkäufer diese Faktoren aufbereiten, desto erfolgreicher gelingt der Verkauf vermieteter Immobilien.

An wen kann man ein vermietetes Haus oder eine vermietete Wohnung verkaufen?

Eigentümer haben mehrere Zielgruppen, wenn sie eine vermietete Wohnung oder ein Haus verkaufen möchten. Jede Gruppe verfolgt unterschiedliche Interessen, wodurch sich die Art der Vermarktung und die Prioritäten im Verkaufsprozess verändern. 

Der Verkauf von vermieteten Immobilien unterliegt klaren gesetzlichen Regelungen, die sowohl Vermieter als auch Mieter schützen sollen. Klare Rechte und Pflichten sind besonders wichtig, da bestehende Mietverhältnisse auch nach dem Verkauf einer vermieteten Immobilie weitergeführt werden müssen und Kündigungsmöglichkeiten gesetzlich eingeschränkt sind. Ob Sie ein bewohntes Haus oder eine vermietete Wohnung verkaufen, kann vertragliche Fristen und die Relevanz von einzelnen Dokumenten beeinflussen – beide Fälle stützen sich jedoch auf die gleiche Rechtsgrundlage. 

Beim Verkauf von vermieteten Immobilien ist eine vollständige und gut strukturierte Dokumentensammlung entscheidend, um den Wert der Immobilie nachvollziehbar darzustellen und potenziellen Käufern eine sichere Entscheidungsgrundlage zu bieten. Dokumente belegen Mieteinnahmen, Rechte und Pflichten des Mieters sowie den rechtlichen und baulichen Zustand des Objekts. Je vollständiger Ihre Unterlagen sind, desto einfacher lässt sich eine vermietete Wohnung verkaufen oder ein Haus mit Mieter übertragen.

Alle wichtigen Unterlagen für den Verkauf vermieteter Immobilien

• Aktueller Grundbuchauszug
• Vollständige Mietverträge inkl. aller Nachträge und Vereinbarungen
• Aktuelle Nebenkostenabrechnungen (mind. der letzten 2-3 Jahre)
• Nachweis der Mietzahlungen / Mieteinnahmen
• Übersicht über Betriebskosten & Bewirtschaftungskosten
• Energieausweis (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis)
• Wohnflächenberechnung oder Grundrisse
• Protokollierte Mängel, Instandhaltungsnachweise & Rechnungen
• Information zur Höhe und Verwendung der Mietkaution
• Letzte Mieterhöhungen inkl. Begründung
• Angaben zu Modernisierungen (mit Datum und Nachweisen)
• Angaben zu bestehenden Versicherungen (z.B. Wohngebäudeversicherung, Haftpflicht)
• Nachweise über aktuelle Wartungen (z.B. Heizungsanlage)

Spezifische Unterlagen für vermietete Eigentumswohnungen

• Teilungserklärung inkl. Aufteilungsplan
• Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen
• Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen der WEG
• Nachweis der Instandhaltungsrücklage
• Gemeinschaftsordnung
• WEG-Beschlusssammlung

Diese Unterlagen sind besonders relevant, wenn Sie eine Eigentumswohnung mit Mieter verkaufen, da Käufer genau wissen möchten, welche finanziellen Verpflichtungen und Rechte sie innerhalb der Eigentümergemeinschaft übernehmen.

Wer eine vermietete Immobilie verkaufen möchte, sollte den Verkaufsprozess strukturiert und rechtssicher planen. Da der laufende Mietvertrag bestehen bleibt, sind Transparenz, vollständige Unterlagen und eine klare Strategie besonders wichtig. Der folgende Ablauf zeigt Ihnen Schritt für Schritt, wie der Verkauf von vermieteten Immobilien professionell gelingt – von der Vorbereitung bis zur Übergabe an den Käufer.

• Schritt 1: Unterlagen vollständig zusammenstellen

Bevor Sie mit der Immobilienvermarktung starten, sollten Sie sämtliche Dokumente zusammentragen – darunter Mietverträge, Nebenkostenabrechnungen, Energieausweis, Grundbuchauszug, Wohnflächenberechnung und Unterlagen zu Instandhaltungen. Diese Informationen sind für Käufer entscheidend, da sie die Rendite und die rechtliche Situation des Mietverhältnisses bewerten müssen. Je vollständiger die Unterlagen, desto reibungsloser verläuft der Verkauf der vermieteten Immobilie.

• Schritt 2: Marktwert und Verkaufspreis realistisch berechnen

Für den Verkauf einer vermieteten Wohnung oder eines Hauses ist eine fachgerechte Wertermittlung unverzichtbar. Faktoren wie Miethöhe, Restnutzungsdauer, Mietvertragsgestaltung und mögliche Wertminderungen durch Vermietung fließen in die Bewertung ein. Ein realistischer Verkaufspreis erhöht Ihre Chancen, schnell geeignete Kapitalanleger zu finden. 

Natürlich möchten Sie bei dem Verkauf Ihrer vermieteten Immobilie einen guten Verkaufspreis erzielen. Nicht selten liegt genau hier der Nachteil im Vergleich zum Verkauf leerstehender Objekte. Ob es eine Wertminderung durch Vermietung gibt, hängt dabei stark von der Zielgruppe ab. Möchten viele Käufer die Immobilie selbst nutzen, erzielt eine leere Wohnung oder ein freies Haus meist höhere Preise als eine vermietete Immobilie. Beim Verkauf vermieteter Immobilien zahlen Selbstnutzer oft weniger, weil sie an das Mietverhältnis gebunden wären. Für Kapitalanleger hingegen ist eine bestehende Vermietung ein Pluspunkt – hier zählen vor allem Mieteinnahmen, Rendite und Risiko.

In der Praxis zeigen sich häufig Abschläge von rund 10 % bis 30 % gegenüber vergleichbaren leerstehenden Objekten, wenn Sie eine vermietete Eigentumswohnung verkaufen, die auch für Eigennutzer interessant wäre. Zeigt sich eine solche Wertminderung, haben Sie die Möglichkeit, Ihre Vermarktungsstrategie zu ändern und die Wohnung als Kapitalanlage zu positionieren. Dann zählt, wie attraktiv Mietvertrag, Lage, Zustand und Entwicklungsmöglichkeiten sind.

Was beeinflusst den Verkaufspreis einer vermieteten Wohnung oder eines Hauses?

Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung oder eines vermieteten Hauses bestimmen mehrere Faktoren die Höhe des Verkaufspreises, die sich zum Teil stark von den Kaufpreisfaktoren leerstehender Immobilien unterscheiden:

• Mieteinnahmen & Rendite: Höhe der Nettokaltmiete, Entwicklung in der Vergangenheit und Potenzial für künftige Mieterhöhungen sind zentrale Kriterien. Kapitalanleger kalkulieren anhand der Jahresnettokaltmiete und dem Kaufpreisfaktor, ob sich die Anlageimmobilie rechnet.

• Qualität und Dauer des Mietverhältnisses: Ein solventer, zuverlässiger Langzeitmieter wirkt wertstabilisierend und reduziert Leerstandsrisiken. Häufige Mieterwechsel, Mietrückstände oder rechtliche Auseinandersetzungen senken die Attraktivität und damit den erzielbaren Preis.

• Vertragsgestaltung & rechtliche Rahmenbedingungen: Staffelmieten, Indexmieten oder langfristige Mietverträge können den Wert steigern, weil sie für planbare Einnahmen sorgen. Umgekehrt können sehr niedrige, kaum steigerbare Bestandsmieten zu einer Wertminderung führen, wenn Sie eine vermietete Eigentumswohnung verkaufen.

• Lage, Zustand und Instandhaltungsstau: Wie bei jeder Immobilie beeinflussen Mikro- und Makrolage, Baujahr, energetischer Zustand und Modernisierungsstand den Verkaufspreis. Ein sanierungsbedürftiges Objekt mit begrenzten Mieten ist für Anleger deutlich weniger attraktiv.

• Nutzungsflexibilität & Sperrfristen: Besonders wichtig, wenn später Eigenbedarf eine Rolle spielen könnte: Kündigungsschutz, mögliche Kündigungssperrfristen oder Milieuschutzsatzungen wirken sich auf den Wert eines Hauses oder einer Eigentumswohnung mit Mieter aus.

• Marktsituation & Zinsniveau: Steigende Zinsen und ein schwächerer Immobilienmarkt beeinflussen Kaufbereitschaft und Renditeanforderungen von Anlegern. Wer eine Kapitalanlage verkaufen will, muss diese Rahmenbedingungen in der Preisfindung berücksichtigen oder den Verkaufszeitpunkt verschieben. 

Beim Verkauf vermieteter Immobilien spielen steuerliche Regeln eine zentrale Rolle, denn sie bestimmen, wie viel vom Gewinn tatsächlich übrig bleibt. Grundsätzlich unterliegen Gewinne aus dem Verkauf einer vermieteten Immobilie der sogenannten Spekulationssteuer, wenn zwischen Ankauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Die Frist beginnt und endet mit den Daten der notariellen Kaufverträge. Eine Steuerbefreiung ist möglich, wenn die Immobilie länger als zehn Jahre in Ihrem Besitz war oder wenn Sie die Wohnung im Verkaufsjahr und in den beiden Vorjahren selbst bewohnt haben. Auch bestimmte Verkaufsnebenkosten wie Notargebühren oder Maklerkosten können steuermindernd angesetzt werden, sofern die Spekulationssteuer anfällt.

Wer hingegen eine vermietete Wohnung verkaufen möchte, die er viele Jahre als Kapitalanlage gehalten hat, profitiert oft von einem steuerfreien Verkaufserlös nach Ablauf der Zehnjahresfrist. Während der Haltedauer und den damit verbundenen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung können Eigentümer zudem Abschreibungen und Werbungskosten steuerlich geltend machen. Beim Verkauf vermieteter Wohnungen sollten Sie dennoch prüfen, ob durch frühere Abschreibungen ein sogenannter „nachgelagerter Besteuerungseffekt“ entsteht. Dabei kann es passieren, dass die steuerlich geltend gemachten Abschreibungen den steuerpflichtigen Verkaufsgewinn erhöhen, weil sie den ursprünglichen Anschaffungspreis rechnerisch mindern.

Da steuerliche Details individuell sehr unterschiedlich sein können, empfiehlt es sich, vor dem Verkauf eine professionelle steuerliche Beratung einzuholen, um alle Gestaltungsmöglichkeiten optimal zu nutzen und rechtssicher zu handeln. 

Beim Verkauf vermieteter Immobilien fragen sich viele Eigentümer, ob ein Makler wirklich nötig ist. Grundsätzlich können Sie eine vermietete Wohnung oder ein Haus selbst verkaufen, wenn Sie Erfahrung, Marktkenntnis und genügend Zeit für Unterlagen, Organisation und Verhandlungen mitbringen. Ein eigenständiger Verkauf funktioniert gut, wenn die Immobilie übersichtlich ist, der Mieter kooperiert und die Nachfrage am Standort hoch bleibt. Herausfordernder wird es, wenn rechtliche Besonderheiten wie Sperrfristen bestehen oder die Immobilie gezielt als Kapitalanlage verkauft werden soll.

Ein spezialisierter, lokal erfahrener Immobilienmakler kann den Prozess deutlich erleichtern. Er ermittelt den passenden Verkaufspreis, bereitet Renditekennzahlen professionell auf und spricht gezielt geeignete Käufergruppen an. Zudem übernimmt er die komplette Vermarktung, führt Besichtigungen durch und klärt rechtliche Fragen zuverlässig. Besonders sinnvoll ist ein Makler, wenn wenig Zeit vorhanden ist oder wenn es sich um eine größere Anlageimmobilie handelt, bei der die Kommunikation mit Mietern sensibel erfolgen muss. Ein guter Makler sorgt dafür, dass der Verkauf sicher, effizient und stressfrei gelingt. 

Diese Checkliste hilft Ihnen dabei, den Verkauf einer vermieteten Immobilie strukturiert, rechtssicher und effizient zu planen. Sie eignet sich ebenso für Eigentümer, die eine vermietete Wohnung verkaufen möchten, wie für die Veräußerung eines Ein- oder Mehrfamilienhauses mit Mieter. Nutzen Sie die folgenden Punkte als Leitfaden, um alle Schritte von der Vorbereitung bis zur Übergabe zuverlässig abzuhaken.

Checkliste für den Verkauf vermieteter Immobilien

• Mieter frühzeitig informieren und ggf. freiwillige Mietaufhebungsvereinbarung prüfen
• Verkaufsunterlagen vollständig zusammenstellen
• Grundschuld prüfen und ggf. löschen lassen
• Nachbarn, Mitnutzer oder die Eigentümergemeinschaft informieren 
• Zielgruppe definieren und Vermarktungsstrategie wählen
• Ansprechendes Exposé erstellen, Immobilie inserieren und Anfragen bearbeiten
• Besichtigungstermine koordinieren
• Kaufpreisverhandlungen führen und Käufer wählen
• Kaufvertragsdetails klären (z.B. Mietkaution, Übergabetermin, mitverkauftes Inventar)
• Finanzierungsbestätigung des Käufers einholen
• Mieter offiziell über den Verkauf informieren und Mietzahlungen nach Eigentümerwechsel regeln
• Notartermin vereinbaren und Kaufvertrag unterzeichnen
• Geldeingang bestätigen und finanzielle Pflichten erfüllen
• Übergabe der Immobilie vorbereiten und durchführen
• Kautionskonto übertragen
• Versicherungen und Verträge umstellen
• Betriebskosten final abrechnen
• Eventuellen Veräußerungsgewinn steuerlich berücksichtigen 

Der Verkauf vermieteter Immobilien ist anspruchsvoller als der Verkauf leerstehender Objekte. Schwieriger wird es vor allem deshalb, weil bestehende Mietverhältnisse berücksichtigt werden müssen, rechtliche Rahmenbedingungen strenger sind und die Zielgruppe stärker eingegrenzt wird. Dennoch zeigt die Praxis: Wer strukturiert vorgeht, Transparenz schafft und die Immobilie passend zur Zielgruppe präsentiert, kann eine vermietete Immobilie verkaufen, ohne Einbußen hinnehmen zu müssen.

Eine professionelle Wertermittlung liefert realistische Preise, vollständige Dokumente schaffen Vertrauen, und eine durchdachte Vermarktung – idealerweise mit Renditekalkulationen – macht Ihre Immobilie für Kapitalanleger besonders attraktiv. Je klarer Sie aufzeigen, wie sich die Immobilie rechnet, desto stärker steigt die Nachfrage. Auch ein erfahrener Makler, der regelmäßig Wohnungen als Kapitalanlage verkauft, kann den Prozess mit seiner Erfahrung erheblich erleichtern. Am Ende gilt: Gut informiert, sorgfältig vorbereitet und strategisch vermarktet ist der Verkauf vermieteter Wohnungen und Häuser nicht unmöglich – er verlangt lediglich einen anderen Blickwinkel und eine präzise Umsetzung.