Wohnung & Haus verkaufen oder vermieten: Steuern, Vor- & Nachteile

Selbst eine an die Bank zu zahlende Vorfälligkeitsentschädigung spricht nicht gegen einen Verkauf. Diese fällt in der Regel an, wenn zu dem Haus ein Darlehen gehört, das vor weniger als zehn Jahren aufgenommen wurde. Ist jedoch geplant, von dem Verkaufserlös eine neue Immobilie zu kaufen, kann das Darlehen in Form eines sogenannten "Pfandtauschs" auf die neue Immobilie übertragen werden. Die Vorfälligkeitsentschädigung entfällt dann.

Haus vermieten oder verkaufen – wann kommt eher die Vermietung infrage?

Wie bereits erwähnt, stellt sich die Frage „Haus vermieten oder verkaufen?“ im Grunde genommen gar nicht. Die Vermietung eines Einfamilienhauses ist rein objektiv betrachtet immer die schlechtere Wahl, es gibt kaum Situationen, in denen man sich für die Vermietung eines Hauses entscheiden sollte. Nicht ohne Grund spielen Einfamilienhäuser im Bereich der professionellen Kapitalanlage keine Rolle! Einzige Ausnahme, die für eine Vermietung spricht: Wenn das Haus vermietet ist und die zehnjährige Spekulationsfrist noch nicht abgelaufen ist und Sie bei einem Verkauf Spekulationssteuer entrichten müssten. Um diese Steuer zu umgehen, können Sie das Haus (unter Umständen befristet) vermieten, um es nach Ablauf der Frist (frei verfügbar) zu verkaufen.

Wichtig in diesem Zusammenhang: Generell gilt, dass eine frei verfügbare Immobilie zu einem höheren Preis verkauft werden kann als eine vermietete Immobilie. Es klingt deshalb zunächst relativ einfach, das Haus befristet zu vermieten und abzuwarten, bis die Spekulationsfrist abgelaufen ist. Tatsächlich ist es aber sehr schwer, befristete Mietverträge rechtssicher abzuschließen. Zudem ist es speziell bei einem Haus nicht einfach, Mieter zu finden, die sich auf einen befristeten Mietvertrag einlassen. Mieter von Häusern sind zumeist Familien, die langfristig planen. 

Dennoch gibt es weitere Situationen, in denen sich Hausbesitzer bei der Frage „Verkaufen oder vermieten?“ für das Vermieten entscheiden. Diese sind beispielsweise:

• Die emotionale Komponente spielt für Sie eine wichtige Rolle. Das gilt insbesondere, wenn Sie Ihr Elternhaus geerbt haben, nicht darin wohnen können – etwa aufgrund der räumlichen Distanz –, aber sehr daran hängen. Eventuell wollen Sie sich auch die Möglichkeit offenhalten, das Haus zu einem späteren Zeitpunkt selbst zu bewohnen. Hier gilt aber das Gleiche wie weiter oben erläutert: Rechtssicher befristete Mietverträge sind eine Seltenheit und zudem schwer vermittelbar bei Mietinteressenten.
• Sie ziehen regelmäßige Mieteinnahmen einem einmaligen Verkaufserlös vor.

Wenn dies Ihre Motive für eine Vermietung sein sollten, sollten Sie die Sache aber noch einmal rational durchdenken. Ein Haus ist im Grunde nur für Selbstnutzer die passende Immobilie. Zur Vermietung eignet es sich denkbar schlecht – es sei denn, es ist nur eines von vielen anderen Objekten in Ihrem Immobilien-Portfolio und Sie legen auf eine hohe Mietrendite keinen großen Wert. Da dies aber eher selten vorausgesetzt werden kann, sollten Sie sich bei einem Haus immer eher für einen Verkauf entscheiden.

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Wohnung vermieten oder verkaufen – Argumente für einen Verkauf der Wohnung

In manchen Fällen kann es vorteilhafter sein, eine Wohnung nicht zu halten und zu vermieten, sondern sie komplett aufzugeben. Hier die häufigsten Gründe für einen Verkauf: 

• Sie wollen die laufenden Instandhaltungskosten sowie die zusätzlichen Ausgaben für größere Renovierungen nicht tragen – auch wenn diese geringer ausfallen als bei einem Einfamilienhaus.
• Der Zeitaufwand für die Verwaltung der Wohnung, die Mietersuche etc. kann mitunter ziemlich hoch ausfallen. Es ist zwar möglich, eine Sondereigentumsverwaltung für bestimmte Aufgaben (z. B. Mieter finden, Nebenkostenabrechnung erstellen) einzusetzen. Dafür fallen jedoch zusätzliche Kosten an.
• Die Immobilie kann stark abgenutzt werden, was einen Verkauf zu einem späteren Zeitpunkt erschweren könnte.
• Mietausfälle sind möglich, wenn Sie an einen unzuverlässigen Mieter oder gar einen Mietnomaden geraten. Sie sollten deshalb immer daran denken, für sich persönlich Rücklagen zu bilden. Auch auf den plötzlichen Tod des Mieters sollten Sie eingestellt sein.     
• Sie gehen davon aus, dass die Immobilienpreise in Ihrer Region zukünftig sinken könnten, weshalb Sie lieber jetzt den (hohen) Verkaufserlös erzielen möchten.
• Sie sind durch einen Verkauf unabhängiger, während Sie bei einer Vermietung in der Regel langfristig an einen Mieter gebunden sind und auch Ihr Kapital in der Immobilie gebunden ist. Diese Abhängigkeit macht sich vor allem bemerkbar, wenn Sie eine Wohnung vermieten und dann doch vorhaben, sie zu verkaufen. Es ist zwar möglich, eine vermietete Wohnung zu verkaufen, jedoch bedeutet dies Einbußen von bis zu 30 Prozent beim Verkaufserlös. Dieses Problem wiederum lässt sich mit befristeten Mietverträgen zwar umgehen, doch diese sind aufgrund des Mieterschutzes rechtlich häufig schwer umsetzbar. In diesem Sinne wäre es generell günstiger, die Wohnung erst gar nicht zu vermieten, sondern direkt zu verkaufen.

Wenn Sie eine Immobilie vermieten, liegt der steuerliche Vorteil bei kreditfinanzierten Immobilien vor allem in der Möglichkeit, Zinsen steuerlich geltend zu machen. Desweiteren lassen sich Werbungskosten von den Mieteinnahmen abziehen, wodurch Ihr zu versteuerndes Einkommen geringer ausfällt.

Selbst die Abnutzung Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses erweist sich bei vermieteten Immobilien über die AfA (Absetzung für Abnutzung) als positiv. Als Vermieter können Sie für Häuser, die nach 1924 errichtet wurden, einen Abschreibungssatz von zwei Prozent auf die Anschaffungskosten – also den Kaufpreis, von dem jedoch der Anteil für das Grundstück herausgerechnet werden muss – geltend machen, und zwar über 50 Jahre. Bei Immobilien, die vor 1924 entstanden, sind es 2,5 Prozent über 40 Jahre.

• Finanzen

Was den Verkauf einer Immobilie angeht, steht insbesondere die Tatsache im Vordergrund, dass Sie auf einen Schlag eine große Summe an Geld erhalten. Dieses Geld können Sie beliebig verwenden – etwa indem Sie eine neue Immobilie an Ihrem Wunschort erwerben, das Immobiliendarlehen für eine andere bereits erworbene Immobilie schneller abzahlen oder eine gänzlich andere Investition tätigen. Die Entscheidung liegt alleine bei Ihnen.

Vermieten Sie eine Immobilie, liegt der Vorteil vor allem in der fortwährend zu erzielenden Mietrendite. Sie spiegelt das Verhältnis der jährlichen Mieteinnahmen zum Kaufpreis der Wohnung oder des Hauses wider. Ein Wert von vier Prozent gilt hier gemeinhin als gut. Stimmen Art und Ausstattung der Immobilie sowie ihre Lage und weitere Rahmenbedingungen wie der Mietspiegel Ihrer Region, kann ein vermietetes Objekt eine inflationssichere Geldanlage sein. Allerdings sollten Sie die Mietpreisbremse sowie den in Berlin geltenden Mietendeckel in Ihre Kalkulation mit einbeziehen. 

Damit Sie wissen, um welche Summen es bei Ihrer Immobilie grundsätzlich geht, sollten Sie den Wert Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses kennen. Eine Immobilienbewertung ist deshalb unverzichtbare Grundlage für Ihre Entscheidung, ob Sie eine Immobilie verkaufen oder vermieten sollten. Ein von immoverkauf24 vermittelter Experte kann Ihnen bei der Wertermittlung helfen.

• Zeitaufwand

Lässt man einmal alle monetären Überlegungen beiseite, spielt bei der Entscheidung für oder gegen Verkauf oder Vermietung der Zeitfaktor ebenfalls eine gewichtige Rolle. Dabei liegt es auf der Hand, dass ein einmaliger Verkauf mit weitaus weniger Aufwand verbunden ist als eine dauerhafte Vermietung.

Hier sollten Sie jedoch wissen, dass Sie auch als Eigentümer nur einer einzigen vermieteten Wohnung einen Sondereigentumsverwalter mit der Hausverwaltung beauftragen können. Das verursacht zwar Kosten, erspart Ihnen aber alle anfallenden Arbeiten wie Koordination von Sanierungsarbeiten, Mietersuche oder Erstellung der Nebenkostenabrechnung.

Vergleichbares gilt auch für den Verkaufsprozess einer Immobilie. Er selbst kann zwar durchaus stressig sein und einige Monate in Anspruch nehmen. Entscheidet man sich jedoch für einen Verkauf mit Makler, erledigt dieser den Großteil der Arbeit. immoverkauf24 kann Ihnen dabei helfen, den passenden Immobilienmakler für Ihr Vorhaben zu finden.