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EnEV Energieeinsparverordnung

Um das Thema Energieeffizienz kommen weder Bauherren noch Immobilienkäufer und -verkäufer herum - zum einen, weil der Klimawandel die Menschen immer mehr für einen möglichst sparsamen Energieverbrauch sensibilisiert. Und zum anderen, weil auch der Gesetzgeber in Sachen Bauen und Sanieren ganz konkrete Forderungen an Immobilienbesitzer stellt. Letztere sind in der Energieeinsparverordnung - kurz: EnEV - definiert. Im Folgenden informiert immoverkauf24 über die wichtigsten Fakten, die Sie zum Thema EnEV kennen sollten.

1. Was ist die EnEV?

Energieeinsparverordnung

Vor der Einführung der Energieeinsparverordnung (EnEV) am 1. Februar 2002 gaben die Wärmeschutzverordnung (WschV) sowie die Heizungsanlagenverordnung (HeizAnlV) vor, worauf Gebäudeeigentümer in Sachen Energie zu achten haben. Dabei wurde lediglich berücksichtigt, wie viel Energie in einem Raum zur Verfügung gestellt wird.

Die EnEV hingegen umfasst auch Leitungsverluste, die in den Verbrauch eingerechnet werden. Sie dient zusammen mit dem Erneuerbare-Energie-Gesetz (EEG) dazu, bis zum Jahr 2050 einen klimaneutralen Gebäudebestand zu erreichen. Konkret: Bis dahin soll die Freisetzung von CO2 komplett vermieden oder kompensiert werden. Da rund ein Drittel des gesamten CO2-Ausstoßes sowie 40 Prozent des Energieverbrauchs von Gebäuden stammt, will die Bundesregierung auf diesem Weg Einsparpotenziale nutzen, um ihre Klimaschutzziele zu erreichen.

Dementsprechend beinhaltet die EnEV Anforderungen, die Gebäude in energetischer Hinsicht erfüllen müssen. Sie gibt die Standards vor, die für den Neubau oder die Sanierung von Bestandsgebäuden in den Bereichen Heizungs- und Klimatechnik sowie Wärmedämmung eingehalten werden müssen.

Ausgenommen von der Energieeinsparverordnung sind:

  • Gebäude, die weniger als vier Monate im Jahr beheizt werden
  • Gebäude, die eine durchschnittliche Innentemperatur von weniger als 19 Grad aufweisen
  • Betriebsgebäude, die langandauernd offen zu halten sind
  • Unterirdische Gebäude
  • Denkmalgeschützte Häuser
  • Betriebsgebäude, die für die Tierhaltung genutzt werden
  • Gewächshäuser
  • Traglufthallen, Zelte und ähnliche Bauten

Seit Einführung im Jahr 2002 wurde die EnEV mehrfach novelliert (siehe hierzu auch Punkt 7). Im Rahmen der Novelle zum 1. Mai 2014 wurden mehrere Vorgaben eingeführt, die es Käufern und Mietern von Immobilien erleichtern soll, den Energieverbrauch des Gebäudes einzuschätzen (siehe hierzu auch Punkt 6).

2. Welche Folgen hat die EnEV für den Immobilienverkauf?

Wenn Sie den Verkauf Ihrer Immobilie planen, betrifft die EnEV auch Sie, und zwar aus mehreren Gründen:

Energieausweis ist Pflicht

Die Energieeinsparverordnung schreibt vor, dass Sie einen Energiepass vorlegen müssen, wenn Sie eine Immobilie verkaufen wollen. Diese Energieausweis Pflicht entfällt nur dann, wenn es sich um ein denkmalgeschütztes Gebäude handelt oder die Nutzfläche weniger als 50 Quadratmeter beträgt. Sie sind sich noch unsicher, welche Art von Energieausweis Sie benötigen? Dann nutzen Sie im folgenden einfach unseren Konfigurator mit der Option Ihren Energieausweis direkt und komfortabel online abzufordern.

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Auskunftspflicht bei erforderlichen Modernisierungen

Haben Sie eine Immobilie gekauft, bei der laut EnEV Modernisierungsmaßnahmen vorgeschrieben sind und wurden diese Maßnahmen nicht durchgeführt, müssen Sie den Käufer darüber aufklären. Andernfalls könnte das Verschweigen dieses Sachverhalts als „arglistig“ ausgelegt werden. Rechtlich gesehen läge dann ein versteckter Mangel vor – mit der Folge, dass der Käufer eine Rückabwicklung des Kaufvertrags verlangen kann.

Energetischer Standard beeinflusst die Verkaufschancen

Wenn Sie eine Immobilie mit schlechtem energetischen Standard verkaufen wollen, kann dies schlimmstenfalls potenzielle Käufer abschrecken, da sie hohe Energiekosten und/oder hohe Folgekosten befürchten, falls sie nach dem Kauf eine Sanierung planen. Das ist zwar nicht neu, doch im Zuge der verschärften Diskussion um den Klimawandel und aufgrund der Energieausweispflicht werden Kaufinteressenten stärker als früher für das Thema sensibilisiert.

immoverkauf24 Tipp

Auf der sicheren Seite sind Sie als Verkäufer, wenn Sie vor Beginn der Verkaufsaktivitäten prüfen (lassen), ob Modernisierungen erforderlich sein könnten. Haben Sie einen Makler beauftragt, kümmert dieser sich um diesen Sachverhalt. Wenn Sie noch unsicher sind, wen Sie mit dem Verkauf Ihrer Immobilie beauftragen sollen, hilft Ihnen unsere kostenlose Maklerempfehlung.

3. Was hat es mit Primär- und Endenergiebedarf auf sich?

In der Energieeinsparverordnung tauchen die Begriffe Primärenergiebedarf und Endenergiebedarf häufig auf. Die Definitionen im Überblick:

Endenergiebedarf

Der Endenergiebedarf entspricht der Energiemenge, die unter den im Bundesdurchschnitt geltenden Wetterverhältnissen benötigt wird, um den Heizwärme- und Warmwasserbedarf zu decken. Die Verluste der Anlagentechnik werden dabei berücksichtigt. Die EnEV sieht einen Heizwärmebedarf von 40 bis 70 Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr (kWh/(m2*a) vor. Der Trinkwasserwärmebedarf wird üblicherweise pauschal mit 12,5 kWh/(m2*a) kalkuliert, was 23 Litern pro Tag und Person entspricht.

Primärenergiebedarf

Der Primärenergiebedarf wird ebenfalls in kWh/(m2*a) angegeben und beinhaltet zusätzlich zum Endenergiebedarf auch die Energieverluste, die durch Gewinnung, Umwandlung, Transport und Speicherung des Energieträgers entstehen. Sie werden anhand eines Primärenergiefaktors in die Berechnung einbezogen.

4. Welche Regelungen gelten für den Neubau?

Der Großteil der in der EnEV 2016 aufgeführten Vorgaben bezieht sich auf Neubauten und zielt darauf ab, dass bestimmte Grenzen für den jährlichen Primärenergiebedarf eingehalten werden müssen. So soll sichergestellt werden, dass die EU-Richtlinie für energieeffiziente Gebäude umgesetzt wird. Diese beinhaltet, dass Neubauten ab 2021 einem Niedrigstenergie-Standard entsprechen müssen.

immoverkauf24 Tipp

Wie die energetischen Anforderungen für die jeweiligen Bauteile konkret aussehen, können Sie in den tabellenförmigen Anlagen zur EnEV nachlesen.  

Energieeffizienz Schwedenhaus

Gegenüber der EnEV 2014 sieht die aktuell gültige EnEV 2016 vor, dass Neubauten nur noch 75 Prozent des Primärenergiebedarfs vergleichbarer Referenzgebäude aufweisen dürfen. Zusätzlich wurden die Anforderungen an die Gebäudehülle im Rahmen der jüngsten EnEV-Novelle um 20 Prozent verschärft.

Lediglich für Nichtwohngebäude, die mit einer Gebläse- oder Strahlungsheizung beheizt werden und deren Raumhöhe mindestens vier Meter beträgt, gelten die genannten Vorgaben nicht. Auch für in den warmen Jahreszeiten genutzte Ferien- und Wochenendhäuser, die weniger als ein Viertel der für den Ganzjahresbetrieb erforderlichen Energiemenge verbrauchen, gelten diese Regelungen nicht. Ebenfalls ausgenommen sind ungekühlte Gebäude.

immoverkauf24 Tipp

Da die EnEV-Anforderungen laufend verschärft werden, sollten Sie bei einem Neubau-Vorhaben anstelle der energetischen Mindestanforderungen lieber einen höheren energetischen Standard umsetzen. Fördermittel helfen Ihnen dabei, die Mehrkosten dafür zu stemmen. Das bietet gleich zwei Vorteile: Sie profitieren erstens von niedrigeren monatlichen Energiekosten und erhöhen zweitens die Verkaufschancen, falls Sie Ihr Haus später einmal veräußern wollen.

Gut zu wissen: Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) vergibt für den Bau besonders energieeffizienter Häuser im Rahmen des Förderprogramms 153 – Energieeffizient Bauen zinsgünstige Darlehen mit Tilgungszuschüssen. Letztere betragen fünf bis 15 Prozent der Darlehenssumme von maximal 100.000 Euro und fallen umso höher aus, je größer die Energieersparnis des Neubaus ist.

Im Rahmen der jüngsten EnEV-Novelle hat die Förderbank die Anforderungen an förderfähige Neubauprojekte erhöht: Reichte es bis dahin aus, mindestens den sogenannten KfW-Effizienzhaus 70-Standard zu erfüllen, müssen Neubauten nun mindestens dem anspruchsvolleren KfW-Effizienzhaus 50-Standard entsprechen, der in etwa dem energetischen Standard eines Drei-Liter-Hauses entspricht.

immoverkauf24 Tipp

Umfangreiche Informationen zu den Vergabebedingungen für die KfW-Darlehen sowie die aktuellen Zinskonditionen finden Sie auf der Website der Förderbank.

5. Welche Regelungen gelten für Bestandsgebäude?

Für Bestandsgebäude sieht die EnEV 2016 diverse Vorgaben hinsichtlich der energetischen Anforderungen vor. Die wichtigsten Vorschriften im Überblick:

  • Oberste Geschossdecke/Dach: Wird der Mindestwärmeschutz gemäß DIN 4108-2 nicht erreicht, muss die oberste Geschossdecke oder wahlweise das Dach gedämmt werden.
  • Sanierungsmaßnahmen: Wer mehr als ein Zehntel der Fassade seines Hauses saniert oder Fenster austauscht, muss die aktuellen Dämmvorschriften einhalten (Ausnahme: Streichen ohne Putz-Arbeiten).
  • Austausch von Heizkesseln, sofern diese älter als 30 Jahre sind (gilt nicht für Brennwertkessel, Niedertemperaturkessel und nicht bei Ein- und Zweifamilienhäusern, in denen der Eigentümer mindestens seit dem 1. Februar 2002 wohnt. Andernfalls sowie nach einem Eigentümerwechsel muss der Austausch innerhalb von zwei Jahren erfolgen).
  • Isolierung von Warmwasser- und Heizungsrohren (in unbeheizten Räumen)
  • Anbauten: Beträgt die neu geschaffene Nutzfläche mehr als 50 Quadratmeter, muss der Anbau die Vorgaben für Neubauten erfüllen (siehe Punkt 4).

Anders als bei Neubauten sind die EnEV-Anforderungen hinsichtlich des Austauschs oder der Nachrüstung bei Mehrfamilienhäusern verpflichtend, bei Ein- und Zweifamilienhäusern hingegen kommen sie nur dann zum Tragen, wenn der Eigentümer diese nicht bereits vor dem 1. Februar 2002 bewohnt hat. Andernfalls sind Hauseigentümer lediglich dann verpflichtet, die Anforderungen der EnEV 2016 zu erfüllen, wenn sie eine umfassendere Sanierung planen. Dabei gelten im Vergleich zu Neubauten weniger strenge Anforderungen an den Primärenergieverbrauch. Zertifizierte Energieberater unterstützen Bauherren dabei, die Vorgaben einzuhalten, die das Gesetz vorsieht.

immoverkauf24 Tipp

Sie planen die Sanierung Ihres Hauses und müssen darum auch die strengeren Vorgaben der EnEV 2016 berücksichtigen? Die KfW unterstützt Sie unter anderem im Rahmen des Programms 151 – Energieeffizient Sanieren Kredit sowie des Programms 430 – Energieeffizient Sanieren Investitionszuschuss dabei, die (Mehr-)Kosten zu finanzieren.

6. Energieausweispflicht und Bußgelder

Seit Inkrafttreten der EnEV 2014 am 1. Mai 2014 sind Vermieter und Verkäufer verpflichtet, Angaben zum Energieverbrauch der Immobilie im Exposé zu machen. Darüber hinaus sind sie verpflichtet, einen Energieausweis vorzulegen. Wie dieser erstellt wird und für welche Gebäude er benötigt wird, ist in Abschnitt 5 der EnEV geregelt.

Wer gegen diese oder andere Vorgaben der EnEV verstößt, begeht eine Ordnungswidrigkeit, die mit Bußgeldern von bis zu 50.000 Euro geahndet werden kann. Ob ein Verstoß vorliegt, wird unter anderem von Schornsteinfegern überprüft, die im Rahmen der regelmäßigen Feuerstättenschau auch darauf achten, ob die Heizungs- und Warmwasserleitungen vorschriftsmäßig gedämmt wurden und ob der Heizkessel den Vorgaben der EnEV entspricht. Werden die Vorgaben der EnEV nicht erfüllt, teilt der Schornsteinfeger dies mit und setzt eine Frist, um die Anforderungen nachträglich zu erfüllen.

7. Die EnEV 2016 in der Zusammenfassung

Enev 2016

Die Energieeinsparverordnung ist in sieben Abschnitte unterteilt und enthält insgesamt elf Anlagen zu den technischen Anforderungen an die Gebäudeteile:

  • Abschnitt 1: enthält allgemeine Vorgaben
  • Abschnitt 2: betrifft Neubauten
  • Abschnitt 3: hier sind die Vorgaben für Bestandsgebäude enthalten
  • Abschnitt 4: betrifft die technischen Anlagen (Heizungs-, Kühl- und Raumlufttechnik sowie die Warmwasserversorgung)
  • Abschnitt 5: hier sind die Vorschriften zum Energieausweis sowie Empfehlungen für die Verbesserung der Energieeffizienz definiert
  • Abschnitt 6: enthält gemeinsame Vorschriften und Angaben zu Ordnungswidrigkeiten
  • Abschnitt 7: umfasst die Schlussvorschriften

Seit Inkrafttreten am 1. Februar 2002 wurde die EnEV bereits mehrfach novelliert. Die wichtigsten jeweiligen Änderungen seit 2009 im Überblick:

EnEV 2009

Die Novelle im Jahr 2009 sah umfangreichere Neuerungen vor als die erste Überarbeitung zwei Jahre zuvor. Das Ziel: Ein um 30 Prozent reduzierter Heizungs-, Warmwasser- und Energiebedarf. Um dies zu erreichen, wurden folgende Vorgaben eingeführt:

  • Absenkung der Höchstgrenze des zulässigen Primärenergiebedarfs um 30 Prozent.
  • Wärmdämmpflicht für Dachböden (Ausnahme: Selbstgenutzte Immobilien mit höchstens zwei Wohneinheiten, von denen eine seit 1. Februar 2002 vom Eigentümer bewohnt wurde).
  • Verschärfung der energetischen Anforderungen an die Wärmedämmung von Neubauten um 15 Prozent.
  • Bei Neubauten: Verpflichtung, einen Teil des Energiebedarfs aus erneuerbaren Energien zu decken (kann durch Ersatzmaßnahmen ausgeglichen werden).
  • Verschärfung der energetischen Anforderungen bei Altbaumodernisierungen um 30 Prozent (für bauliche Änderungen an Fassade, Dach und Fenstern, die mindestens zehn Prozent des Gebäudes verändern).
  • Austauschpflicht für mehr als 30 Jahre alte Nachtspeicherheizungen in Mehrfamilienhäusern bis 2020 (bei mehr als sechs Wohneinheiten oder Nichtwohngebäuden mit mehr als 500 Quadratmetern Nutzfläche, Ausnahmen: Gebäude, die der WschV von 1995 entsprechen, wenn der Austausch unwirtschaftlich wäre, Gebäude, bei denen elektrische Speicherheizsysteme vorgeschrieben sind).
  • Strengere Kontrolle der Umsetzung von EnEV-Vorgaben (zum Teil durch Schornsteinfeger).
  • Einheitliche Bußgeldvorschriften bei Verstößen gegen die EnEV (werden als Ordnungswidrigkeiten geahndet).
  • Aufrüstpflicht für Klimaanlagen, die sich auf die Feuchtigkeit der Raumluft auswirken (automatische Be- und Entfeuchtungsregelung erforderlich).

EnEV 2013/EnEV 2014

Die am 11. Oktober 2013 vom Bundesrat beschlossene EnEV-Novelle wird vielfach als EnEV 2013, teils aber auch als EnEV 2014 bezeichnet, da sie am 1. Mai 2014 in Kraft trat. Im Rahmen der Novelle kamen weitere Änderungen hinzu:

  • Verpflichtende Vorlage des Energieausweises bei Vermietung und Verkauf von Wohnimmobilien.
  • Verpflichtende Angaben zur Energieeffizienz bei Immobilienanzeigen.
  • Austausch von mehr als 30 Jahre alten Heizkesseln innerhalb von zwei Jahren (Ausnahme: Seit 1. Februar 2002 selbstgenutztes Wohneigentum, Niedertemperatur-/Brennwertkessel).
  • Einführung von Bußgeldern von bis zu 50.000 Euro bei Verstößen gegen die EnEV.

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EnEV 2016

Die EnEV-Novelle zum 1. Januar 2016 sah keine weitere Verschärfung der Vorgaben für Bestandsgebäude vor, die Anforderungen an Neubauten wurden hingegen verschärft (siehe hierzu auch Punkt 5).

8. Welche Änderungen sind geplant?

Schon seit einigen Jahren wird über das Gebäudeenergiegesetz (GEG) - präzise: „Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Nutzung Erneuerbarer Energien zur Wärme und Kälteerzeugung in Gebäuden“ - diskutiert, mit dem Vorgaben der EU hinsichtlich der energetischen Standards von Gebäuden umgesetzt werden sollen und das bisher geltende Nebeneinander von EnEV 2016, Energieeinsparungsgesetz (EnEG) und Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) ablösen soll.

Zuletzt kam jedoch Bewegung in den festgefahrenen Gesetzgebungsprozess: Am  23. Oktober 2019 hat die Bundesregierung den GEG-Entwurf verabschiedet. Der Entwurf beinhaltet unter anderem Vorgaben für sogenannte Niedrigstenergiegebäude, die Anforderungen an Neubauten und Bestandsgebäuden bleiben wie im Koalitionsvertrag zwischen CDU und SPD vereinbart zunächst unverändert. 2023 soll das Gesetz gegebenenfalls angepasst werden und eine Verschärfung der Anforderungen wäre dann nicht ausgeschlossen.

Der GEG-Entwurf umfasst neben den bestehenden Anforderungen an Neubauten und Bestandsgebäuden folgende Punkte:

  • Verbot von Ölheizungen ab 2026 (Ausnahmen sind vorgesehen).
  • Verpflichtender Einsatz Erneuerbarer Energien bei der Wärmeerzeugung bei Neubauten.
  • Quartiersansatz: Energieeinsparwerte sollen pro Quartier erfasst werden, was eine Verrechnung der Verbrauchswerte von Neubauten und Bestandsgebäuden ermöglichen würde.
  • Verpflichtende Energieberatung für Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern bei Verkauf oder Erneuerung von Bauteilen.
  • Erweiterung des Energieausweises um Angaben zu den CO2-Emissionen des Gebäudes.

Wann das GEG in Kraft tritt, steht derzeit noch nicht fest, da die Zustimmung des Bundestags noch aussteht. Die Zustimmung des Bundesrats ist hingegen nicht erforderlich.

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