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Energieausweis-Pflicht – Verschärfte Regeln für Eigentümer

Wer eine Immobilie verkaufen oder vermieten will, benötigt einen Energieausweis und muss bereits im Exposé oder einem Immobilieninserat, spätestens jedoch bei der Hausbesichtigung das Dokument vorlegen sowie nach dem Immobilienverkauf im Original an den Käufer aushändigen. Alle wichtigen Infos zur Energieausweis Pflicht im Überblick.

1. Wann besteht für wen eine Energieausweis Pflicht?

Für Neubauten muss seit 2002 ein Energieausweis erstellt werden, dieser hat zudem Bestandteil der Unterlagen für den Bauantrag zu sein. Das gilt sowohl für Wohngebäude als auch für Gewerbebauten. Auch im Rahmen einer umfassenden energetischen Sanierung – etwa auf KfW-Effizienzhaus-Standard – wird ein Energieausweis erforderlich.

Energieeffizienzklassen

Vermieter können die Kosten für den Energieausweis nicht auf die Mieter umlegen, wer eine Eigentumswohnung besitzt, zahlt anteilig innerhalb der Eigentümergemeinschaft für den Energieausweis. Er hat zudem gegenüber der Gemeinschaft Anspruch auf Herausgabe des Energieausweises.

Wird ein Haus oder eine Wohnung verkauft oder vermietet, müssen die Interessenten unaufgefordert über die energetischen Kennzahlen des Gebäudes informiert werden (siehe hierzu auch Frage 4). Dies setzt voraus, dass ein Energieausweis vor dem Immobilienverkauf ausgestellt wurde. Bis dahin benötigen Eigentümer keinen Energieausweis. Langjährige Mieter haben keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter einen Energiepass ausstellen lässt.

Sie möchten eine Immobilie verkaufen und sind in der Pflicht einen Energieausweis vorzulegen? Lassen Sie sich einen Makler von immoverkauf24 empfehlen und Sie erhalten den Energieausweis kostenlos.

2. Welche Ausnahmen von der Energieausweis Pflicht gibt es?

Kleine Gebäude mit weniger als 50 Quadratmeter Nutzfläche sind von der Energieausweis Pflicht ebenso ausgenommen wie Baudenkmäler. Gleiches gilt für Ferienhäuser, Gebäude, die nicht regelmäßig beheizt oder gekühlt werden sowie Gebäude mit besonderer Nutzung (Ställe, Werkstattgebäude).

3. Wie wird die Energieausweis Pflicht bei Wohnungen/ Mehrfamilienhäusern umgesetzt?

Ein Energieausweis wird in der Regel immer für das gesamte Wohngebäude ausgestellt - auch wenn es um Eigentumswohnungen geht. Im zweiten Fall ist der Energieausweis somit Sache der Eigentümergemeinschaft.

Einen Sonderfall bilden gemischt genutzte Gebäude, die teils für Wohnzwecke, teils auch anders genutzt werden (Beispiel: Wohn- und Geschäftshaus mit Läden im Erdgeschoss). In diesem Fall muss jeweils ein Energieausweis für den Wohn- und Gewerbeteil des Gebäudes erstellt werden. Dominiert eine Nutzungsart beispielsweise sehr stark oder wird der Gewerbeteil mit Büros und somit eher wohnähnlich genutzt, sind Ausnahmen möglich. Auch Kanzleien oder Arztpraxen werden als wohnähnlich genutzt eingestuft.

4. Wie genau muss der Energieausweis vorgelegt werden?

Für Wohngebäude müssen bei Immobilienverkauf oder Vermietung seit Inkrafttreten der EnEV 2014 folgende Angaben zum energetischen Zustand gemacht werden, die sich dem Energieausweis entnehmen lassen:

  • Art des Energieausweises – Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis?
  • Auszug aus dem Energieausweis über den Energiebedarf bzw. Energieverbrauch in Kwh je Quadratmeter
  • Heizungsart
  • Baujahr
  • Energieeffizienzklasse (bei Energieausweisen ab 1. Mai 2014), bei älteren Ausweisen kann diese umgerechnet werden, dies ist jedoch nicht verpflichtend.

Interessenten ist der Energieausweis bei der Besichtigung der Immobilie vom Immobilienmakler oder Verkäufer gemäß § 16 Absatz 2 EnEV vorzulegen – und zwar auch ohne Aufforderung. Dies kann geschehen, indem dieser rechtzeitig vor Vertragsabschluss vorgelegt wird – etwa als Aushang bei der Besichtigung der Immobilie oder indem er den Interessenten per Post oder E-Mail zugeschickt wird. Interessenten ist das gesamte Dokument einschließlich der Modernisierungsempfehlungen vorzulegen.

Achtung!

Sie sind Immobilieneigentümer, haben bereits einen Energieausweis und planen den Verkauf oder die Vermietung? Prüfen Sie zunähst, ob er noch gültig ist – viele Ausweise sind mittlerweile mehr als zehn Jahre alt und haben damit ihre Gültigkeit verloren.

Zudem prüfen Notare bereits im Rahmen der Vorbereitung des Kaufvertrags, ob ein Energieausweis vorliegt und übergeben wird. Selbst wenn Käufer und Verkäufer auf die Vorlage des Energieausweises verzichten, sind mittlerweile immer weniger Notare bereit, den Kaufvertrag unter diesen Voraussetzungen zu beurkunden. Der Grund: Bei der Vorlagepflicht handelt es sich um eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung. Wurde der Kaufvertrag beurkundet, übergibt der Verkäufer dem Käufer den Energieausweis. Unterlässt der Verkäufer dies, drohen ihm seit dem 15. Mai 2015 hohe Strafen.

Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen und dabei nichts falsch machen? Informieren Sie sich ausführlich in unserem kosetenloser Ratgeber mit 25 Tipps zum Immobilienverkauf, wie Sie Ihre eigene Immobilie bestmöglich und fehlerfrei verkaufen.

Es hängt bei Wohngebäuden von der Anzahl der Verbrauchsabrechnungen, der Anzahl der Wohneinheiten, vom Jahr des Bauantrags und von den Anforderungen der 1. Wärmeschutzverordnung ab, ob Sie einen Bedarfsausweis oder einen Verbrauchsausweis erstellen lassen dürfen. Für Neubauten ist grundsätzlich ein Bedarfsausweis Pflicht.

5. Welche Energieausweis Pflicht besteht bei Nichtwohngebäuden?

In gewerblich genutzten Gebäuden muss der Energieausweis öffentlich gut sichtbar ausgehängt werden, sofern die Nutzfläche 250 Quadratmeter überschreitet und mit großem Publikumsverkehr einhergeht – beispielsweise Hotels, Banken oder Restaurants. Bei öffentlich genutzten Gebäuden wie Schulen, Rathäusern oder Behörden gilt dies seit Juli 2015 ab einer Nutzfläche von 250 Quadratmetern.

6. Welches Gesetz regelt die Energieausweis Pflicht?

Die Energieausweis Pflicht ergibt sich aus der Energieeinsparverordnung (EnEV), deren erste Fassung am 1. Februar 2002 in Kraft trat. Die aktuelle Fassung der EnEV wird auch als EnEV 2014 bezeichnet. Sie gilt seit dem 1. Mai 2014 und enthält umfangreichere Pflichten für Eigentümer beim Immobilienverkauf und bei der Immobilienvermietung.

7. Welche Behörde ist für die Energieausweise zuständig? – Hier Tabelle: Zuständige Behörden

Die Zuständigkeiten für Energieausweise sind in den Bundesländern unterschiedlich geregelt. Zumeist sind die unteren Bauaufsichtsbehörden oder die Bauordnungsämter der Kommunen oder der Kreise, in denen sich das Gebäude befindet, hierfür verantwortlich. Die zuständigen Anlaufstellen im Überblick für alle Bundesländer:

Bundesland zuständig
Baden-Württemberg Untere Bauaufsichtsbehörde
Bayern Untere Bauaufsichtsbehörde, Bezirksregierungen 
Berlin Bauaufsichtsbehörden
Brandenburg Untere Bauaufsichtsbehörden
Bremen Senator für Umwelt, Bau und Verkehr
Hamburg Oberste Bauaufsicht bei der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen
Hessen Untere Bauaufsichtsbehörden
Mecklenburg-Vorpommern Untere Bauaufsichtsbehörden, Anlaufstelle: Verbraucherzentrale
Niedersachsen  Untere Bauaufsichtsbehörden
Nordrhein-Westfalen Untere Bauaufsichtsbehörde
Rheinland-Pfalz ungeklärt
Saarland Untere Bauaufsichtsbehörde
Sachsen Landkreise und kreisfreie Städte
Sachsen-Anhalt Untere Bauaufsichtsbehörden
Schleswig-Holstein Untere Bauaufsichtsbehörden
Thüringen 

Thüringer Landesverwaltungsamt, Abteilung V Wirtschaft und Gesundheit, Referat 510 Handwerks- und Gewerberecht, Preisüberwachung

Quelle: Dena, Immoverkauf24

8. Mit welchen Strafen ist zu rechnen, wenn die Energieausweis Pflicht nicht beachtet wird?

Wer sich nicht an die Auflagen zur Energieausweis Pflicht hält, riskiert ein hohes Bußgeld. Händigt der Verkäufer den Energieausweise nach Vertragsabschluss nicht an den Käufer aus, kann für diese Ordnungswidrigkeit ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro verhängt werden.

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