Baufinanzierung: Wie man die Raten trotz hoher Zinsen niedrig hält

Innerhalb eines Jahres stiegen die Bauzinsen von unter einem Prozent auf bis zu 4 Prozent, wo sie sich aktuell auch halten. Ein Schock für viele Kaufwillige, denn Baufinanzierungen verteuerten sich deutlich. Über die Möglichkeiten, die monatlichen Raten auch in der aktuellen Zinssituation möglichst niedrig zu halten, klärt Baufinanzierungsexperte Dirk Lehnert vom BaufiTeam auf.

Was bedeutet die gestiegenen Zinsen für Finanzierungswillige?

Dirk Lehnert: Weniger Menschen trauen sich den Kauf bzw. die Finanzierung zu, die Zahl der Finanzierungsabschlüsse hat sich im letzten Jahr deutlich reduziert. Dabei ist der Wunsch nach einem Eigenheim nach wie vor groß. Viele glauben jedoch, im Rahmen der aktuellen Zinslandschaft nicht mehr finanzieren zu können.

Auch mit den aktuellen Zinsbedingungen ist der Immobilienkauf für Normalverdiener möglich und sinnvoll

Ist durch die Zinserhöhung ein Immobilienkauf vielen tatsächlich nicht mehr möglich?

Dirk Lehnert: Ein Immobilienkauf ist für Normalverdiener auch unter den jetzigen Bedingungen möglich und sinnvoll. Aber natürlich sind Finanzierungen seit dem vergangenen Jahr teurer geworden. Folglich sind höherpreisige Objekte, die Normalverdiener in den letzten Jahren dank der extrem niedrigen Zinsen finanzieren konnten, heute oft nicht mehr erschwinglich. Das sieht man auch an der Nachfrageverschiebung hin zu niedrigpreisigeren Objekten.

Ein Beispiel: Eine Familie mit einem Haushaltsnettoeinkommen von 4.500 Euro möchte ein Einfamilienhaus in Bremen im Wert von 700.000 Euro finanzieren. Sie verfügen über 175.000 Euro Eigenkapital. Anfang 2022, bei einem Zinsniveau von 1 Prozent, bedeutete das für die Familie monatliche Raten in Höhe von rund 1.500 Euro – die Finanzierung war also gut stemmbar. Nun, mit Zinsen von rund 4 Prozent, ist die monatliche Rate fast vier Mal so hoch, und der Kauf damit außer Reichweite geraten. Ein Objekt für etwa 400.000 Euro ist jedoch auch jetzt leistbar. Und natürlich lassen sich auch einige Stelleschrauben drehen, um die Zinskosten zu reduzieren.

Welche Möglichkeiten gibt es, eine Baufinanzierung günstiger zu gestalten?

Dirk Lehnert: Zunächst einmal sollten Interessenten auf die Makler oder Verkäufer zugehen und versuchen, den Kaufpreis herunterzuhandeln. Die Chancen, einen deutlichen Preisnachlass zu erreichen, sind derzeit wirklich gut. Die Immobilienpreise sinken vielerorts und besonders, wenn Eigentümer zeitnah verkaufen wollen oder müssen, sind Nachlässe von mindestens 10 Prozent drin. Sogar 20 bis 30 Prozent sind keine Seltenheit.

Eigenkapitalanteil erhöhen, damit die Zinsbelastung sinkt

Welche Mittel gibt es noch, die monatlichen Finanzierungsraten zu reduzieren?

Dirk Lehnert: Ein probates Mittel ist es, den Eigenkapitalanteil zu erhöhen. Deshalb rate ich meinen Kunden immer: Geht doch mal mit dem Klingelbeutel durch die Familie. Ich kann aus der Erfahrung meiner 20-jährigen Beratertätigkeit sagen, dass so in zwei Dritteln der Fälle Geld hinzukommt.

Außerdem frage ich meine Kunden nach Immobilienbesitz in der Familie. Wenn etwa die Eltern eine lastenfreie Immobilie besitzen, besteht die Möglichkeit, auf dieser eine zusätzliche Grundschuld einzutragen. Das bedeutet nicht, dass die Eltern zu Kreditnehmern werden. Sie stellen nur die Immobilie als Sicherheit zur Verfügung, sozusagen als Sprungbrett. Und das für einen begrenzten Zeitraum, etwa für den Zeitraum der ersten Zinsbindung von z.B. 10 Jahren. Und wenn die Anschlussfinanzierung ansteht, kann man die Haftung der Eltern beenden. 

Dagegen sträuben sich viele Kaufwillige zunächst einmal. Denn grundsätzlich besteht ja die Gefahr, dass bei Zahlungsunfähigkeit der Kreditnehmer die Banken Anspruch auf die elterliche Immobilie erheben. Dieses Risiko ist jedoch sehr gering. Denn zunächst einmal dient die finanzierte Immobilie als Sicherheit. Reicht das nicht aus, werden die Kreditnehmer alle anderen Mittel ausschöpfen, um den Worst Case zu verhindern. Daher kann ich meinen Kunden als auch deren Angehörigen guten Gewissens zu solch einem Vorgehen raten.

Gibt es Stellschrauben, die Kaufwillige häufig nicht bedenken?

Dirk Lehnert: Häufig halten Kaufwillige einen Teil ihres Kapitals für geplante Renovierungen zurück. Aber solche Renovierungen kann man mitfinanzieren und stattdessen mit dem Ersparten ebenfalls das Eigenkapital aufstocken. Der Vorteil: Dies verbessert den Beleihungsauslauf, also das Verhältnis zwischen Darlehenshöhe und Immobilienwert. Der Kreditbetrag bleibt letztlich gleich: Er reduziert sich durch das höhere Eigenkapital, erhöht sich aber um die gleiche Summe, die für die Renovierung aufgenommen wird. Gleichzeitig steigt der Wert der Immobilie, denn sie wird ja renoviert. Das wiederum erhöht die Sicherheit für die Banken und der Zinssatz geht etwas herunter.

Den Immobilienwert erhöhen können Käufer oder Käuferinnen außerdem durch Eigenleistung am Bau. Zum Beispiel verlegen sie das Parkett selbst oder übernehmen den Trockenbau. So können Sie 10.000 bis 15.000 Euro einbringen. So lässt sich der Zins nochmals in eine günstigere Stufe drücken.

Finanzierungskosten reduzieren: Vorsicht bei niedriger Tilgungsrate

Gibt es auch Mittel zum Senken der Finanzierungsrate, bei denen Sie vor Vorsicht raten?

Dirk Lehnert: Ja, beim Senken der Tilgungsrate. Die Mehrheit der Banken verlangen 2 Prozent Mindesttilgung, manche sogar etwas mehr. Es gibt aber eben auch bundesweit tätige Banken, die sich auf eine Tilgungsrate von 1,2 Prozent oder sogar nur 1,0 Prozent einlassen. Das ist zwar aus kaufmännischer Sicht nicht die beste Lösung, hilft aber dabei, die monatliche Rate erst einmal zu drücken. Jedoch kläre ich die Kunden immer auf: Eine niedrige Tilgungsrate bedeutet eine relativ hohe Restschuld am Ende der Zinsbindung. Sollten die Zinsen dann noch einmal höher liegen, etwa bei 7 Prozent, kann das wieder zu Schwierigkeiten bei der Anschlussfinanzierung führen. Deshalb rate ich in solchen Fällen dazu, in die Sondertilgung zu investieren oder parallel einen Bausparvertrag abzuschließen, um einen Puffer aufzubauen.

Noch weitere Tipps für Finanzierungswillige?

Dirk Lehnert: Für Kunden, die in und um Hamburg und Schleswig-Holstein suchen, sind die Mittel der Förderbanken besonders interessant. Die bis zu 100.000 Euro Kredit der KfW im Rahmen des Wohneigentumsprogramms erhalten Käufer bei Neubau oder Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum. Die Besonderheit in Hamburg und Schleswig-Holstein: Die Förderbanken stehen hier mit diesem Betrag im Grundbuch an der zweiten Rangstelle. Für die erstrangig finanzierende Bank sind deshalb diese 100.000 Euro quasi Eigenkapital. Weil das wiederum das Verhältnis von Immobilienwert und Eigenkapital verbessert, sinkt die Zinsbelastung.