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Tilgung von Darlehen & richtige Tilgungsrate wählen

Die Rückzahlung eines Immobiliendarlehens wird auch als Tilgung bezeichnet. Da es bei Baufinanzierungen um hohe Summen geht, ist die Tilgungsrate sowohl für die Bank als auch für den Kunden ein sehr wichtiger Aspekt. Erfahren Sie hier, welche Tilgungsmöglichkeiten es gibt und wie Sie Ihren optimalen Tilgungssatz finden. 

1. Was bedeutet Tilgung bei Immobiliendarlehen? 

Die Definition zur Tilgung lautet: "Das Zurückzahlen einer langfristigen Darlehensschuld in Form von Raten, die meist monatlich erfolgen". 

Mit der Tilgung beziehungsweise Tilgungsrate zahlen Sie somit Stück für Stück Ihren Immobilienkredit zurück. Nicht zu verwechseln ist die Tilgungsrate mit der Darlehensrate, denn diese besteht nicht nur aus der Tilgung: Hinzu kommen noch die Darlehenszinsen. Ihre Kreditrate besteht somit aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil. Die Tilgung wird im Darlehensvertrag vereinbart und für einen bestimmten Zeitraum festgelegt. 

2. Was heißt "anfängliche Tilgung"?

Die meist gewählte Darlehensart bei Immoblienfinanzierungen ist das Annuitätendarlehen. Hier steht in den Darlehensverträgen im Abschnitt für die Konditionen neben den Sollzinsen und der Zinsbindung auch der sogenannte "anfängliche Tilgungssatz". Doch was bedeutet "anfänglich"? Bei einem Annuitätendarlehen zahlen Sie jeden Monat eine gleichbleibende Darlehensrate. Wie schon im vorherigen Abschnitt erläutert, besteht diese Rate aus Zinsen und aus der Tilgung. Die Zinsrate reduziert sich im Laufe der Zeit, da sich diese immer an der Restschuld des Kredits richtet. Infolgedessen erhöht sich die Tilgungsrate sukkzessive. Aus einem anfänglichen Tilgungssatz von 2% können im Laufe der Zeit 4% Tilgung werden.

Beispiel:

Sie schließen ein Annuitätendarlehen in Höhe von 200.000 EUR zu einem Sollzins von 1,5% p.a. ab. Ihre Entscheidung fällt auf einen anfänglichen Tilgungssatz von 2% p.a.. Daraus ergibt sich eine Gesamtrate in Höhe von 583,33 EUR. Diese teilt sich zu Beginn auf in 250 EUR Zinsanteil und 333,33 EUR Tilgungsanteil. Nach 5 Jahren hat sich der Zinsanteil durch die Tilgung auf 224,73 EUR verringert und der Tilgungsanteil erhöht sich auf 358,60 EUR. 

Anhand eines Tilgungsplans können Sie den Tilgungsverlauf gut erkennen. 

3. Wie werden Tilgungsrate & Tilgungssatz berechnet? Mit Beispielrechnung

Jeder Darlehensnehmer möchte wissen, ob die monatlich zu zahlende Darlehensrate in das eigene Budget passt. Hierzu ist es gut zu wissen, wie sich die Tilgungsrate bzw. der Tilgungssatz berechnet. Wir zeigen es an einer Beispielrechnung eines Annuitätendarlehens: 

Beispielrechnung zur Tilgung eines Annuitätendarlehens:

Annahmen

  • Darlehenssumme: 200.000 EUR
  • Sollzins: 1,5%
  • gewünschte Monatsrate: 750 EUR

Rechenschritte

  • Aufteilung der Darlehensrate in Zins- und Tilgungsanteil zu Beginn der Laufzeit:
    • anfänglicher Zinsanteil: (200.000 EUR x 1,5%)/12 = 250 EUR p.m.
    • anfänglicher Tilgungsanteil: 750 EUR abzüglich 250 EUR = 500 EUR p.m
    • anfängliche Tilgung p.a. = 6.000 EUR
  • Anfänglicher Tilgungssatz in Prozent (Dreisatzrechnung): 
    • Darlehenssumme 200.000 EUR = 100% 
    • jährliche anfängliche Tilgung 6.000 EUR = x (Tilgungssatz)
    • x (Tilgungssatz) = (6.000 EUR x 100) / 200.000 
    • anfänglicher Tilgungssatz p.a. = 3%

Ergebnis

Bei einer Darlehenssumme in Höhe von 200.000 EUR und einer Wunschrate von 750 EUR im Monat zahlt der Darlehensnehmer bei einem Sollzins von 1,5% zu Beginn der Darlehenslaufzeit den Kredit mit einem anfänglichen Tilgungssatz in Höhe von 3% p.a. zurück. 

Selten genutzt werden sogenannte "Tilgungsdarlehen". Hier legen Sie die Tilgung als fixen monatlichen Zahlbetrag fest. Dieser Teil der monatlichen Kreditrate verändert sich nicht - jedoch reduziert sich auch hier der Zinsanteil im Laufe der Zeit. Im Gegensatz zum Annuitätendarlehen verringert sich somit die Gesamtrate. 

Nutzen Sie unseren Tilgungsrechner, um verschiedene Tilgungssätze durchzurechnen.  

4. Welche Möglichkeiten der Tilgung habe ich bei meiner Immobilienfinanzierung?

Sie haben als Darlehensnehmer verschiedene Möglichkeiten der Darlehenstilgung. Wir zeigen Ihnen hier die wichtigsten: 

  • Volltilgung: Annuitäten- oder Tilgungsdarlehen haben einen festgelegten Zeitraum, in welchem die Zinsen unveränderlich sind - die Zinsbindungsfrist. Meist zahlen Sie in diesem Zeitraum jedoch nicht das komplette Darlehen zurück. Ausnahmen bilden hier Volltilgerdarlehen. Dies bedeutet: Sie zahlen innerhalb der Zinsbindungsfrist den Kredit komplett zurück. Dementsprechend hoch ist dann auch die Tilgungsrate. 
  • Tilgungsaussetzung: Das Gegenteil von einem Volltilgungsdarlehen ist ein Kredit mit Tilgungsaussetzung, auch endfälliges Darlehen genannt. Hier zahlen Sie über einen vorher bestimmten Zeitraum nur die Darlehenszinsen. Die Tilgung erfolgt dann zum Schluss in einer Summe. Oft wird diese Form der Kreditrückzahlung bei Bauspardarlehen genommen. 
  • Tilgungsfreie Zeit: Sie können mit Ihrem Darlehensgeber einen Zeitraum bestimmen, in welchem Sie den Kredit nicht tilgen. In dieser Zeit zahlen Sie lediglich die Darlehenszinsen. Nach der tilgungsfreien Zeit zahlen Sie meist einen etwas höheren Tilgungsbetrag, damit die Laufzeit des Immobiliendarlehens noch akzeptabel ist. Sehr oft bietet die Kreditanstalt für Wiederaufbau Förderdarlehen mit einer tilgungsfreien Anfangszeit an. 
  • Tilgungssatzwechsel: Viele Kreditinstitute bieten Ihren Kunden einen oder zwei Tilgungssatzwechsel innerhalb der Zinsbindungsfrist kostenfrei an. Hier haben Sie dann die Möglichkeit, die Tilgung zu erhöhen oder zu reduzieren. Bei einer Reduzierung prüft die Bank jedoch Ihren Wunsch, damit die Kreditlaufzeit noch akzeptabel bleibt. 
  • Sondertilgung: Sondertilgungen sind außerplanmäßige Tilgungszahlungen. Diese werden meist kostenfrei angeboten. In der Regel sind 5% der Darlehenssumme als Sondertilgung pro Jahr möglich. 

immoverkauf24 Hinweis:

Der Tilgung kommt seit Inkrafttreten der Wohnimmobilienkreditrichtlinie im März 2016 eine noch größere Bedeutung zu: So sieht die Richtlinie vor, dass der Darlehensnehmer die Tilgung bis zum Rentenbeginn abgeschlossen haben muss, sofern die Rente nicht hoch genug ist, um daraus das Darlehen weiter tilgen zu können. Daher muss bei einer Finanzierungsanfrage seither auch die finanzielle Situation im Rentenalter dokumentiert werden.

5. Welcher Tilgungssatz ist sinnvoll - wir zeigen, auf Sie achten sollten!

Um die richtige Tilgungshöhe zu finden, sollte man mit einem Tilgungsrechner verschiedene Tilgungspläne erstellen und simulieren. Aus dem Tilgungsplan geht sowohl hervor, wie hoch die Restschuld am Ende der Sollzinsbindung ist (z.B. nach 10 Jahren) als auch der Zeitpunkt, zu dem das Darlehen komplett zurückgezahlt sein wird. Wurde bereits am Ende der Sollzinsbindung ein erheblicher Teil des Darlehens getilgt, spielt das Zinsänderungsrisiko nach Ende der Zinsfestschreibung keine große Rolle mehr und Sie können sich um eine gute Anschlussfinanzierung kümmern. 

Bedenken Sie: Je niedriger der Sollzins ist, desto länger ist die Laufzeit bis zur vollständigen Tilgung eines Annuitätendarlehens. Ein Beispiel: Bei gleichen Annahmen zur Zinsentwicklung nach Ablauf der Zinsbindung ergibt sich für ein Darlehen über 100.000 Euro und einem Tilgungssatz von einem Prozent ein großer Unterschied für zwei Zinsszenarien:

  1. Ein Annuitätendarlehen mit einem Sollzinssatz in Höhe von 5% p.a. wird nach etwa 36 Jahren komplett zurückgezahlt.
  2. Ein Annuitätendarlehen mit einem Sollzinssatz in Höhe von 1% p.a. wird jedoch erst nach etwa 69 Jahren komplett zurückgezahlt. 

Woran liegt das? Die Raten bleiben jeden Monat gleich. Da der Zinsanteil über die Jahre sinkt, steigt anteilig die Tilgung. Und je niedriger der Zinssatz ist, desto langsamer erhöht sich der Tilgungsanteil. Daher liegt die aktuelle von den Banken vorgegebene Mindesttilgung bei 2-3% p.a. und nicht mehr bei nur einem Prozent. 

Bei der Wahl der richtigen Tilgungsrate spielt auch das Alter eine Rolle. Da die Tilgung des Darlehens möglichst bis zum Rentenalter abgeschlossen sein sollte, gilt die Faustregel, dass der Tilgungssatz umso höher sein sollte, je älter die Darlehensnehmer sind.

Achten Sie bei der Tilgung auf Flexibilität: Die zügige Tilgung eines Immobiliendarlehens ist zwar sinnvoll, um schneller aus den Schulden zu kommen, doch das müssen Sie sich auch leisten können. Hier gilt es abzuwägen zwischen ausreichendem finanziellen Spielraum und der geplanten Laufzeit des Darlehens. Wer nicht sicher ist, wie sich die finanzielle Situation in den kommenden Jahren entwickelt, sollte beim Angebotsvergleich darauf achten, dass sowohl Sondertilgungen als auch Tilgungssatzwechsel zumindest innerhalb bestimmter Grenzen kostenlos möglich sind.

Finanzierungsangebote vergleichen & optimalen Tilgungssatz berechnen lassen

Lassen Sie sich bei der Wahl der für Sie passenden Tilgungsrate von einem Finanzierungsexperten beraten. Selbstverständlich ist die Beratung sowie die Erstellung der Finanzierungsangebote kostenlos & unverbindlich. 

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