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Tilgung und Tilgungssatz

Tilgung

Die Rückzahlung eines Darlehens wird auch als Tilgung bezeichnet. Ob diese planmäßig oder außerplanmäßig erfolgt, ist dabei unerheblich. Da es bei der Baufinanzierung um hohe Summen im sechsstelligen Bereich geht, ist die Tilgung sowohl für die Bank als Darlehensgeber als auch den Kunden als Darlehensnehmer ein wichtiger Aspekt. So achtet die Bank beispielsweise bei der Bonitätsprüfung darauf, ob der Darlehensnehmer in spe die Tilgung auch bewältigen kann. Daher steht am Anfang des Finanzierungsvorhabens der Kassensturz, um einzuschätzen, wie viel Geld monatlich für die Tilgung zur Verfügung steht. Das mit dem Rechner ermittelte freie Monatseinkommen kann teilweise oder ganz zur Erbringung der Zins- und Tilgungsleistung in Anspruch genommen werden.

Achtung!

Der Tilgung kommt seit Inkrafttreten der Wohnimmobilienkreditrichtlinie im März 2016 eine noch größere Bedeutung zu: So sieht die Richtlinie vor, dass der Darlehensnehmer die Tilgung bis zum Rentenbeginn abgeschlossen haben muss, sofern die Rente nicht hoch genug ist, um daraus das Darlehen weiter tilgen zu können. Daher muss bei einer Finanzierungsanfrage seither auch die finanzielle Situation im Rentenalter dokumentiert werden.

Tilgungsplan mit Tilgungsrechner erstellen

Um die richtige Tilgungshöhe zu finden, sollte man mit einem Tilgungsrechner verschiedene Tilgungspläne erstellen und simulieren. Aus dem Tilgungsplan geht sowohl hervor, wie hoch die Restschuld am Ende der Sollzinsbindung ist (z.B. nach 10 Jahren) als auch der Zeitpunkt, zu dem das Darlehen komplett zurückgezahlt sein wird. Wurde bereits am Ende der Sollzinsbindung ein erheblicher Teil des Darlehens getilgt, spielt das Zinsänderungsrisiko nach Ende der Zinsfestschreibung keine große Rolle mehr.

Zins- und Tilgungssatz geben die Laufzeit vor

Je niedriger der Sollzins ist, desto länger ist die Laufzeit bis zur vollständigen Tilgung eines Annuitätendarlehens. Bei gleichen Annahmen zur Zinsentwicklung nach Ablauf der Zinsbindung ergibt sich beispielsweise für ein Darlehen über 100.000 Euro und einem Tilgungssatz von einem Prozent ein großer Unterschied für zwei Zinsszenarien:

Zins Tilgung
5 Prozent:

nach 36 Jahren

1 Prozent:

nach 69 Jahren und sechs Monaten

Woran liegt das? Die Raten bleiben jeden Monat gleich – daher der Name Annuitätendarlehen. Da der Zinsanteil über die Jahre sinkt, steigt anteilig die Tilgung. Und je niedriger der Zinssatz ist, desto langsamer erhöht sich der Tilgungsanteil.

Auf Flexibilität bei der Tilgung achten

Die zügige Tilgung eines Annuitätendarlehens ist zwar sinnvoll, um schneller aus den Schulden zu kommen, doch das muss sich der Darlehensnehmer auch leisten können. Hier gilt es abzuwägen zwischen ausreichendem finanziellen Spielraum und der geplanten Laufzeit des Darlehens. Wer nicht sicher ist, wie sich die finanzielle Situation in den kommenden Jahren entwickelt, sollte beim Angebotsvergleich darauf achten, dass sowohl Sondertilgungen als auch Tilgungssatzwechsel zumindest innerhalb bestimmter Grenzen kostenlos möglich sind.

Welcher Tilgungssatz ist sinnvoll?

Die aktuell niedrigen Zinsen ermöglichen vielen Bauherren einen größeren Spielraum bei der Wahl des Tilgungssatzes. Dabei spielt auch das Alter eine Rolle. Da die Tilgung des Darlehens möglichst bist zum Rentenalter abgeschlossen sein sollte, gilt die Faustregel, dass der Tilgungssatz umso höher sein solle, je älter die Darlehensnehmer sind.

Üblicherweise wird die Tilgung aus den laufenden Monatsraten geleistet, bei so genannten endfälligen Darlehen erfolgt sie hingegen am Ende der Laufzeit mit der Auszahlungssumme aus einem Bausparvertrag oder einer Lebensversicherung. Für Haushalte mit schwankendem Einkommen kann es sinnvoll sein, den Tilgungssatz niedrig zu halten und zusätzlich Sondertilgungen vorzunehmen, wenn die Finanzlage über das vergangene Jahr besser war als vorhergesehen. Ein Beispiel zeigt die beiden Varianten:

Die jährliche Belastung für die Finanzierung soll bei 6 Prozent der Darlehenssumme liegen. Dies entspricht 500 Euro monatlich beziehungsweise 6.000 Euro jährlich.

Variante 1: Niedriger Tilgungssatz, hohe Sondertilgung

Variante 2: Hoher Tilgungssatz, keine Sondertilgung

Tilgungssatz 1 Prozent

Tilgungssatz: 5 Prozent

Monatsrate: 167 Euro = 2.004 Euro jährliche Belastung

Monatsrate: 500 Euro = 6.000 Euro jährliche Belastung

Sondertilgung aus Differenz 6.000-2.004 Euro = 3.996 Euro

keine Sondertilgung

Restschuld am Ende der Zinsbindung: 47.671 Euro

Restschuld am Ende der Zinsbindung: 47.436 Euro

Achtung: Wie die Tilgung erfolgt, ist im Darlehensvertrag geregelt: Gerät der Darlehensnehmer mit den Monatsraten in Verzug, kann die Bank eine Zwangsversteigerung der Immobilie einleiten. Eine schnellere Tilgung ist ebenfalls nicht unproblematisch: Erfolgt sie vor Ablauf der Zinsbindung, berechnet die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung für den entgangenen Zinsgewinn.

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