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Notartermin Hausverkauf: Was Immobilienkäufer und -verkäufer am häufigsten fragen

Immobilienverkauf 18.08.2020 Dr. Jan Hupka
Notartermin Hauskauf

Wer bestimmt beim Hauskauf eigentlich den Notar und wie läuft der Notartermin konkret ab? Die 10 wichtigsten Fragen zum Thema Hauskauf & Notar beantwortet der Hamburgische Notar Dr. Jan Hupka.

1. Wer bestimmt den Notar oder die Notarin beim Immobilienverkauf?

Dr. Jan Hupka: Eine feste Regel gibt es beim Immobilienverkauf nicht. Typischerweise sucht in der Praxis die Partei den Notar aus, die diesen auch bezahlen soll. Und das ist in der Regel der Käufer. Nur beim ersten Verkauf von Neubauwohnungen bestimmt meist der Verkäufer den Notar. Das ist durchaus auch im Sinne des Käufers, denn dann ist der Notar bereits mit dem ganzen Objekt betraut und kann somit Fragen besser beantworten als ein fremder Notar. Auch bei der Aufteilung von bestehenden Gebäuden in Eigentumswohnungen beurkundet oft der Notar die einzelnen Kaufverträge und wickelt sie ab, der die erforderliche Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung entworfen hat. Die Parteien können aber abweichende Regelungen treffen.

In der Regel bestimmt der Immobilienkäufer den Notar, beim Erstverkauf von Neubauwohnungen ist es der Verkäufer

Unabhängig davon, wer den Notar oder die Notarin aussucht und bezahlt, sind diese stets neutrale Berater beider Seiten, welche die Interessen und Belange sowohl vom Verkäufer als auch vom Käufer im Blick haben. Käufer- oder verkäuferfreundliche Notare darf es nicht geben.

2. Zu welchem Zeitpunkt kommt der Notar beim Hauskauf in Spiel?

Dr. Jan Hupka: Der Notar sollte erst eingeschaltet werden, wenn grundsätzlich Einigkeit über den Verkauf besteht und die Finanzierung im Wesentlichen geklärt ist. Denn mit dem Auftrag an den Notar, einen Kaufvertragsentwurf zu erstellen, fallen Gebühren an, die auch erhoben werden müssen. Daher sollte man keine Entwürfe ins Blaue anfordern, über deren Kosten später Streit entstehen kann. Andererseits ist es normal, dass bei Anforderung des Entwurfs noch nicht alle Details geklärt sind oder sich manche Frage erst stellt, wenn die Parteien den Entwurf vor Augen haben. Das macht aber nichts, denn der Notar kann hier oft bei der Beantwortung helfen und eine passende Formulierung vorschlagen.

3. Welche Aufgaben hat ein Notar beim Haus- oder Wohnungskauf?

Dr. Jan Hupka: Entgegen landläufiger Meinung liest der Notar nicht nur den Vertrag vor. Die Beurkundung ist nur der sichtbarste Teil der Tätigkeit des Notars. Bevor es dazu kommt, hat der Notar bereits den Text des Kaufvertrages erstellt, wobei er die Besonderheiten des Einzelfalls berücksichtigt (Angaben der Beteiligten, Daten aus dem Grundbuch, etc.). Der Notar verschickt sodann den Entwurf an alle Beteiligten und arbeitet etwaige Änderungswünsche nach Abstimmung unter den Parteien ein.

Im anschließenden Beurkundungstermin liest der Notar den Vertrag allen Beteiligten vor und erläutert ihn. Zudem klärt er alle Fragen der Beteiligten, denn schließlich sollen sie genau wissen und verstehen, was sie unterschreiben. Letzte offene Punkte können auch jetzt noch in den Vertrag eingefügt werden – was auch fast immer geschieht.

Der Notar schützt Verkäufer und Käufer und stellt sicher, dass sie keine ungesicherten Vorleistungen erbringen

Nach Unterzeichnung im Beurkundungstermin beginnt der Notar mit der Abwicklung des Vertrags, letzter Akt ist die Eintragung des Käufers als Eigentümer. Die Abwicklung ist wichtiger und aufwändiger als viele denken: Der Notar stellt dabei sicher, dass keine Seite eine ungesicherte Vorleistung erbringt. Der Käufer zahlt in der Regel erst, wenn die sog. Fälligkeitsvoraussetzungen vorliegen:

  • Wichtigste Voraussetzung ist die Eintragung der Auflassungsvormerkung, also die kostenpflichtige „Reservierung“ im Grundbuch. Die Vormerkung schützt den Käufer davor, dass er nach der Eigentumsumschreibung mit nachträglich im Grundbuch eingetragene Belastungen konfrontiert ist, denen er nicht zugestimmt hat. 
  • Zudem holt der Notar regelmäßig die Löschungsunterlagen der abzulösenden Bank des Verkäufers ein, denn der Käufer möchte ja ein unbelastetes Grundstück erwerben.
  • Weitere Voraussetzungen sind bei Grundstücken die Vorkaufsrechtsverzichtserklärung der Gemeinde oder Stadt, welche aber nur in besonderen Fällen ein solches Vorkaufsrecht hat. Bei Wohnungen muss zum Teil auch noch die Zustimmung des Verwalters der Wohnungseigentumsanlage eingeholt werden.

Der Notar informiert die Parteien über das Vorliegen der Fälligkeitsvoraussetzungen, woraufhin der Käufer den Kaufpreis direkt an den Verkäufer bzw. an dessen abzulösende Bank zahlt (sog. Direktzahlung).
Nach Bestätigung des Verkäufers, dass der Kaufpreis eingegangen ist, veranlasst der Notar die Eigentumsumschreibung im Grundbuch.

4. Welche Unterlagen sind für den Notar beim Hausverkauf notwendig?

Dr. Jan Hupka: Für die Erstellung eines Entwurfs benötigt der Notar zunächst nur einige grundlegende Informationen:

  • Persönlichen Daten der Kaufvertragsparteien (Name, Geburtsdatum und Anschrift)
  • Angaben zum Objekt (immer die Adresse, idealerweise aber auch bereits Grundbuchdaten, insbesondere das zuständige Gericht und die Blattnummer, Informationen über eine eventuelle Vermietung oder weitere Besonderheiten)
  • Den vereinbarten Kaufpreis.

Bei der Erstellung des Vertrags kommen häufig weitere Fragen auf. Dann fragt der Notar diese Informationen gezielt ab.
Die meisten Notare haben Vorbereitungsbögen für Immobilienkaufverträge (häufig auf der Homepage), in denen alle wichtigen Informationen enthalten sind.

5. Wie läuft der Notartermin beim Hauskauf konkret ab?

Dr. Jan Hupka: Nach Prüfung der Identität der Beteiligten anhand der Ausweise verliest der Notar den gesamten Vertrag und erklärt die einzelnen Regelungen. Der Umfang der Erklärungen kann dabei sehr unterschiedlich ausfallen:

  • Wenn es der erste Kauf ist, erläutert der Notar den Käufern typischerweise den Vertrag recht ausführlich.
  • Sind Verkäufer und Käufer „Profis“, die schon viele Objekte verkauft oder gekauft haben, muss der Notar ebenfalls den gesamten Vertrag verlesen, wird aber nur die Besonderheiten des Einzelfalls besprechen und auf Fragen eingehen.

6. Wie hoch sind die Notarkosten beim Haus- oder Wohnungskauf?

Dr. Jan Hupka: Die Notargebühren sind im Gerichts- und Notarkostengesetz genau vorgegeben und bei allen Notaren identisch. Gebührenvereinbarungen oder Rabatte sind unzulässig. Dafür ist der Notar aber viel günstiger, als die meisten Menschen glauben. Und vor allem machen die Notarkosten nur einen kleinen Bruchteil dessen aus, was für die Steuer und einen Immobilienmakler anfällt.

Bei höheren Kaufpreisen fällt der prozentuale Anteil der Notargebühren

Die Gebührenhöhe richtet sich nach dem Kaufpreis. Die Höhe ist aber kein fester Prozentsatz (wie etwa Grunderwerbsteuer oder Maklerprovision), sondern in einer Gebührentabelle festgelegt, die degressiv steigt. Bei höheren Kaufpreisen ist der prozentuale Anteil also geringer. Zudem kommt es auf die einzelnen Abwicklungsschritte beim Notar an: Vollzieht der Notar – wie üblich – auch den Vertrag? Hat er weitere Betreuungstätigkeiten?

Als grobe Faustformel kann man für Notar- und Grundbuchkosten ein Prozent einkalkulieren. Genauere Berechnungen erhält man etwa über über folgenen Notarkostenrechner oder natürlich direkt beim Notar.

7. Wer zahlt die Notarkosten beim Immobilienverkauf?

Dr. Jan Hupka: Die Notargebühren für den Kaufvertrag trägt normalerweise der Käufer. Die Kosten für die Löschung alter Grundschulden oder sonstiger Belastungen, die der Käufer nicht übernimmt, trägt in der Regel der Verkäufer.

Dies ist allerdings nur die übliche Regelung, von der die Parteien abweichen dürfen. Zum Beispiel bei schwer zu verkaufenden Immobilien könnte sich der Verkäufer bereit erklären, auch die Notargebühren zu tragen. Günstiger ist es aber auch in diesen Fällen, wenn der Kaufpreis reduziert wird und der Käufer die Kosten trägt. Dann sinken möglicherweise die Notargebühren.

Hinweis: Gegenüber dem Notar haften beide Seiten für die Notargebühren (und ebenso für die Grunderwerbssteuer). Es kommt aber nur äußerst selten dazu, dass eine Partei die Notargebühren zahlen muss, obwohl die andere Partei die Kosten intern übernommen hat.

8. Wie lange dauert es vom Notartermin bis zur Kaufpreiszahlung?

Dr. Jan Hupka: Nach der Beurkundung holt der Notar die angesprochenen Fälligkeitsvoraussetzungen ein. Wie lange dies dauert, hängt vom jeweiligen Einzelfall und der Schnelligkeit etwa von Banken oder Grundbuchamt ab.

Fehlende Vollmachten oder Erbscheine können den Abschluss des Kaufs deutlich verzögern

Als ebenfalls sehr grobe Faustformel sollte man mit vier Wochen zwischen Beurkundung und Kaufpreiszahlung rechnen. Manchmal geht es schneller, es kann aber auch länger dauern: Etwa, wenn der Verkäufer die Immobilie geerbt hat und noch nicht im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist bzw. der Erbnachweis (z.B. Erbschein) noch nicht vorliegt. Oder wenn etwa die Genehmigung des Betreuungs- oder Familiengerichts eingeholt werden muss, weil es z.B. ein erkrankter Verkäufer versäumt hat, in gesunden Zeiten eine Verkaufsvollmacht zu erteilen.

Der Notar wird nach der Erstellung des Entwurfs eine Einschätzung der Dauer geben können.

9. Wie lange dauert es vom Notartermin bis zum Grundbucheintrag?

Dr. Jan Hupka: Die Eintragung des Käufers als Eigentümer erfolgt in der Regel erst mehrere Wochen nach Beurkundung. Voraussetzung ist, dass der Kaufpreis und die Grunderwerbsteuer gezahlt wurden.

Viel wichtiger als die Eintragung als Eigentümer ist für den Käufer aber in der Regel die Übergabe der Immobilie, da damit auch der wirtschaftliche Übergang erfolgt. Mit Übergabe kann der Käufer die Immobilie nutzen (selbst bewohnen oder vermieten), trägt aber auch die mit der Immobilie verbundenen Kosten (z.B. Grundsteuer bei Häusern oder Hausgeld bei Wohnungen).

Ob sich die Eintragung als Eigentümer dann noch etwas verzögert, spielt praktisch keine Rolle mehr. Eine gute Nachricht ist hier der Erhalt einer Gerichtskostenrechnung: Dann ist die Eintragung nämlich bereits erfolgt. Vom Notar erhalten die Käufer dann zumeist noch einen aktuellen Grundbuchauszug, in dem sie als Eigentümer eingetragen sind.

10. Wann findet nach dem Notartermin die Hausübergabe statt?

Dr. Jan Hupka: Die Übergabe erfolgt typischerweise nach der Kaufpreiszahlung. Der Verkäufer möchte schließlich ebenso wenig wie der Käufer eine ungesicherte Vorleistung erbringen.

Wenn die Parteien eine sehr schnelle Übergabe wünschen und das Vorliegen der Fälligkeitsvoraussetzungen nicht abwarten wollen oder können, kann der Notar auch helfen: Dann erfolgt die Abwicklung über ein Notaranderkonto. Dabei wird der gesamte Kaufpreis vom Käufer auf ein nur für diesen Vertrag eingerichtetes Konto des Notars gezahlt. Dieser wickelt alle Zahlungen an abzulösende Gläubiger und den Verkäufer ab. Die Übergabe kann hier schon sehr schnell nach Beurkundung erfolgen, sobald das Geld sicher beim Notar liegt. Die Auszahlung erfolgt aber erst, wenn auch die Fälligkeitsvoraussetzungen wirklich vorliegen.

Der Notar darf das Anderkonto grundsätzlich nur einsetzen, wenn die Parteien ein berechtigtes Interesse daran haben. Zudem löst diese Treuhandabwicklung etwas höhere Kosten als die Direktzahlung aus. Bei einem Kaufpreis von z.B. 100.000 Euro betragen die Mehrkosten 325 Euro, entsprechend gut 0,3 Prozent. Bei höheren Werten fällt die Gebühr prozentual geringer aus (bei 1 Mio. Euro beläuft sie sich beispielsweise lediglich auf 0,2 Prozent des Kaufpreises).

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