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Bestellerprinzip, Grunderwerbsteuer, Energetische Sanierung: Was ändert sich in 2015?

Trends 15.01.2015 Kathleen Dornberger
Grunderwerbsteuer

Das Jahr 2015 hat gerade erst begonnen, doch mit dem Jahreswechsel sind einige Änderungen in Kraft getreten, die für Eigenheimbesitzer und auch Immobilienkäufer wichtig sind. Dazu zählen unter anderem die erneute Erhöhung der Grunderwerbsteuer in einigen Bundesländern, die Neuregelungen bei der energetischen Sanierung der eigenen Immobilie und das Bestellerprinzip sowie die sogenannte Mietpreisbremse.

Erhöhung der Grunderwerbsteuer in 2015

Seit dem 01.01.2015 ist es amtlich: die Bundesländer Nordrhein-Westfalen und das Saarland haben zum Jahreswechsel die Grunderwerbsteuer erneut erhöht. In beiden Bundesländern ist nun beim Erwerb einer Immobilie eine Steuer von 6,5 Prozent fällig. Mit der Anhebung des Steuersatzes verspricht sich die Landesregierung in NRW Mehreinnahmen von 400 Mio. Euro. Die Steuererhöhung im Saarland kam für viele Experten doch überraschend, da im kleinsten Bundesland der Republik gerade erst zum 01.01.2013 der Steuersatz auf 5,5 Prozent erhöht wurde.

Bestellerprinzip – Wer den Makler bestellt, bezahlt ihn auch!

Auf dem Immobilienmarkt dürfte vor allem die Einführung des Bestellerprinzips Mitte des Jahres für Veränderung sorgen. Mit dessen Implementierung ist eine Neu-Regelung der Vergütung des Maklers im Vermietungsbereich geplant. So sieht das Bestellerprinzip vor, dass Makler bei der Vermittlung von Mietobjekten vollständig vom Auftraggeber entlohnt werden. Getreu dem marktwirtschaftlichen Prinzip: wer bestellt, der zahlt.

Ein sehr einfaches und auch faires Prinzip – aber nur auf den ersten Blick, denn das Bestellerprinzip, wie es laut aktuellem Gesetzesentwurf geplant ist, führt dazu, dass grundsätzlich nur der Vermieter den Makler zu bezahlen hat und nicht zwangsläufig derjenige, der den Makler bestellt. Zudem sehen Immobilienexperten nach der Einführung des Bestellerprinzips das Problem, dass die Vermieter die Maklercourtage anschließend in Form von höheren Mieten oder Abschlagszahlungen an den Mieter weiter gegeben werden.

Der Zeitpunkt des Inkrafttretens des neuen Gesetzes zum Bestellerprinzip steht bisher noch nicht fest, da der Gesetzesentwurf noch von Bundestag und Bundesrat verabschiedet werden muss.

Mietpreisbremse – Mieten dürfen bei Neuvermietungen maximal 10 Prozent über ortsüblichen Vergleichsmiete liegen

In Großstädten und Ballungsgebieten sind die Mieten in den letzten Jahren enorm gestiegen, deshalb hat die Bundesregierung im Zuge des Mietrechtsnovellierungsgesetzes (MietNovG) eine Mietpreisbremse vereinbart. Mit Hilfe dieser Preisbremse sollen überzogene Preissteigerungen in begehrten Wohnlagen unterbunden werden. Das “betroffene” Gebiet, in dem die Mietpreisbremse gelten soll, wird durch die Länder auf 5 Jahre festgelegt.

Das entsprechende Gesetz zur Mietpreisbremse sieht vor, dass die Mieten bei einer Neuvermietung maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen dürfen. Da es aber nicht in allen Städten einen Mietenspiegel gibt, dürfte es für Vermieter schwierig sein, zu ermitteln, wie hoch sie die Miete ansetzen dürften.

Von der Mietpreisbremse ausgenommen sind wahrscheinlich Neubauten und Mieten nach umfangreicher Modernisierung. Unklarheiten gibt es hier noch bezüglich der Definition einer umfassenden Modernisierung. Als Richtwert gilt bisher, dass die Investitionskosten etwa ein Drittel eines vergleichbaren Neubaus umfassen müssten und die entsprechenden Baumaßnahmen die Struktur des Gebäudes betreffen. Viele Sanierungsvorhaben werden diesen Umfang aber sicher nicht erreichen und damit unterliegen die Mieten bei einer Neuvermietung auch hier der Mietpreisbremse.

Energetische Sanierung der eigenen Immobilie

Die Regierung hat sich beim Thema “Energie sparen” hohe Ziele gesteckt. Was dazu genau plant ist, wurde nun im “Nationalen Aktionsplan Energieeffizienz” (Nape) beschlossen. Der Aktionsplan sieht mehr Förderung für die Gebäudesanierung und steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten von Effizienzmaßnahmen vor. Die neuen Steueranreize sollen Hausbesitzer dazu motivieren eine energetische Sanierung anzugehen. Gleichzeitig wird aber die Steuerersparnis auf Handwerkerleistungen für Sanierungsmaßnahmen reduziert.

a) Steueranreize für energetische Gebäudesanierung

Immobilienbesitzer, die eine Sanierung von Dach, Fenstern, Hauswand oder Heizung planen, sollen künftig ein Zehntel der förderfähigen Kosten bei der Steuererklärung geltend machen können – verteilt über 10 Jahre. Beispiel: Ein Eigenheimbesitzer baut in 2015 eine neue Heizungsanlage im Wert von 10.000 Euro ein, dann könnte er ab 2016 1% (=100 Euro) zehn Jahr lang von der Steuer zurückbekommen. Für die steuerliche Absetzbarkeit sollen zwischen 2015 und 2019 jährlich 1 Mrd. Euro zur Verfügung gestellt werden.

b) Energieberatung vor Ort ausbauen

Die Beratung für die Durchführung von energetischen Sanierungsmaßnahmen soll verbessert werden, indem Energieberatungen vor Ort ausgebaut und ab März 2015 stärker gefördert werden. Künftig sollen 60 Prozent der Beratungskosten gefördert werden, statt wie bisher 50 Prozent.

c) Handwerkerleistungen sollen auf 15 % gekürzt werden

Momentan können Eigenheimbesitzer bei Handwerkerrechnungen für Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsarbeiten 20 % der Arbeitskosten einschließlich der Umsatzsteuer von der Steuer absetzen. Geplant ist, diese Steuerersparnis nun auf 15 % zu reduzieren. Damit könnten künftig maximal 900 Euro (vorher 1.200 Euro) für Handwerkerkosten geltend gemacht werden.

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