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Maklercourtage beim Immobilienverkauf & Vermietung

Ein Makler erhält nach erfolgreicher Vermittlung von Immobilien für seine Tätigkeit eine Maklercourtage. Wie hoch die Courtage ist und wer den Makler bezahlt, ist vor allem davon abhängig, ob es sich um die Vermietung einer Immobilie oder den Verkauf einer Immobilie handelt.

1. Maklercourtage: Welche Regelungen gelten bei der Vermietung?

Mit der Einführung des Bestellerprinzips gelten für die Vermietung neue gesetzliche Regelungen.

Seit dem 1.6.2015 gilt im Vermietungsbereich in Deutschland das sogenannte “Bestellerprinzip”, d.h. wer den Makler bestellt, der soll ihn auch bezahlen. Ziel des Gesetzes ist eine Entlastung der Mieter, die in der Vergangenheit zumeist die Maklercourtage bei Anmietung einer Wohnung bezahlen mussten.

Und tatsächlich müssen seit dem 1. Juni 2015 jetzt die Eigentümer einen Makler bezahlen, wenn sie ihn mit der Vermietung einer Immobilie beauftragen. Zwar gibt es Versuche von Maklern das Bestellerprinzip zu umgehen, indem sie sich von Mietern mit der Suche einer Wohnung beauftragen lassen, aber der Gesetzgeber hat schon angekündigt, das er Umgehungsmöglichkeiten nicht tolerieren wird.

immoverkauf24 Tipp

Ein Eigentümer muss sich jetzt entscheiden, ob er die Immobilie selbst vermietet, d.h. Anzeigen schaltet, Besichtigungstermine durchführt, einen Mietvertrag macht, Zählerstände abliest, etc. oder einen Makler beauftragt und die Kosten selbst trägt.

Welche Maklercourtage Höhe fällt bei Vermietung an?

Die Höhe der Maklercourtage ist bei der Vermietung auf maximal 2 Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer begrenzt. Hat ein Eigentümer eine teure, leicht zu vermietende Wohnung, kann er ggf. mit dem Makler vereinbaren, das er z. B. nur 1 oder 1,5 Nettokaltmieten für die Vermietungstätigkeit bezahlt. Allerdings bestehen die meisten Makler auf 2 Nettokaltmieten, da die Margen im Vermietungsbereich nicht besonders hoch sind.

  • Hinweis: Viele Eigentümer versuchen sich seit Einführung des Bestellerprinzips die Maklerkosten, die sie jetzt selber tragen müssen, vom Mieter “wiederzuholen”, in dem sie z. B. hohe Abstandszahlungen für das Inventar der Wohnung verlangen (z. B. für eine Einbauküche). Sollten sich diese Zahlungen als “überhöht” erweisen, kann der Gesetzgeber dies als eine Umgehung des Bestellerprinzips werten.

Alternative: Da die Vermietung nicht nur aufgrund der Einführung des Bestellerprinzips unattraktiver geworden ist, sondern auch aufgrund der Mietpreisbremse, wollen Eigentümer immer öfter Ihre Immobilie verkaufen – zumal die Immobilienpreise sich aufgrund der niedrigen Zinsen auf einem Höhepunkt befinden.

2. Wer zahlt die Maklercourtage beim Immobilienverkauf?

Beim Immobilienverkauf greift seit dem 23.12. letzten Jahres das Gesetz zur Neuregelung der Maklerprovision - das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“. Ziel des Gesetzes ist eine ausgewogene Verteilung der Maklergebühren auf Verkäufer und Käufer. Zweck ist, die von vielen als ungerecht empfundene einseitige Übernahme der Maklerprovision durch Käufern in einigen Bundesländern zu beenden. (siehe auch: aktuelle Verteilung der Maklerprovision)-

Bis Ende des letzten Jahres war die Verteilung der Maklercourtage abhängig von regionalen Gepflogenheiten. So konnte ein Immobilienmakler in Hamburg, Bremen, Berlin, Brandenburg und Hessen bei erfolgreicher Vermittlung eines Hauses oder einer Wohnung dem Käufer 100 Prozent der Maklercourtage in Rechnung stellen, auch wenn dieser nicht der Auftraggeber war.

Das neue Gesetz zur Teilung der Maklerprovision ist jedoch kein Bestellerprinzip, denn dieses sieht vor, dass die den Makler beauftragende Partei auch vollständig die Maklercourtage trägt. In der Praxis ab 2021 schließen jedoch tatsächlich beide Parteien einen Vertrag mit dem Makler ab. Seit dem 23.12.2202 sind drei Varianten von Provisionsvereinbarungen möglich:

  • 1. Der Makler vereinbart von vornherein eine Doppelprovision, schließt also einen Vertrag mit Verkäufer als auch Käufer ab. Dann sind Provisionsvereinbarungen nur in jeweils gleicher Höhe möglich: Verkäufer und Käufer tragen also jeweils 50 Prozent der Maklercourtage beim Wohnungs- oder Hauskauf. Geregelt ist das in § 656c BGB. Eine verpflichtende Reihenfolge zur Zahlung des jeweiligen Provisionsanteils gibt es nicht.

  • 2. Eine Partei, in der Regel der Verkäufer, schließt mit dem Makler einen Vertrag und verpflichtet sich zur Übernahme der Provision. Anschließend holt er sich jedoch einen Teil der Provision vom Käufer wieder bzw. er "wälzt" einen Teil der Kosten auf den Käufer ab (§ 656d BGB). In diesem Fall muss der Anteil des Verkäufers an der Maklercourtage jedoch mindestens so hoch sein, wie der des Käufers. Der Verkäufer muss zudem seinen Anteil der Maklerprovision zuerst zahlen. Erst wenn er dies z.B. durch Kontoauszug nachgeweisen hat, muss auch der Käufer zahlen.

  • 3. Nur eine Partei übernimmt die volle Provision des Maklers, denn auch nach der Änderung im letzten Jahr gibt keinen „Zwang" zur Doppelprovision. Zwei Varianten sind möglich:
  • Makler und Verkäufer vereinbaren eine reine Innenprovision, der Verkäufer zahlt also gänzlich die Courtage von z.B. sechs Prozent des Kaufpreises plus Mehrwertsteuer.
  • Auch eine reine Außenprovision ist zulässig, wenn der Käufer einen provisionspflichtigen Suchauftrag erteilt und der Makler zu diesem Zeitpunkt das spätere Kaufobjekt noch nicht akquiriert bzw. an der Hand hat hatte.

Bis zum Inkrafttreten des "Gesetzes über die Verteilung von Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ galt eine Übergangsfrist von sechs Monaten. Während dieser Zeit waren noch die alten Regelungen gültig: In Berlin, Bremen oder Hamburg zahlte so üblicherweise nur der Käufer die Courtage. Es handelte sich in diesen Bundesländern also um eine reine Käufercourtage, die auch als Außenprovision bezeichnet wird, da sie offen ausgewiesen wird. In den übrigen Bundesländern gab es in der Regel eine Mischung aus Käufercourtage und Verkäufercourtage. Entsprechend mussten sowohl Käufer als auch Verkäufer eine Courtage bei erfolgreichen Immobilienverkauf an den Makler bezahlen.

3. Wie hoch ist die Maklercourtage beim Immobilienverkauf?

Die Höhe der Maklercourtage wird anhand des Kaufpreises der Immobilie errechnet, d.h. je teurer ein Objekt veräußert wird, desto höher fällt die Courtage aus. Die Maklercourtage kann in Deutschland grundsätzlich frei verhandelt werden. Üblicherweise beträgt die Courtage bei Immobilienverkäufen zwischen 3 bis 6 Prozent des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer. Die Maklercourtage wird bei einem Hausverkauf oder Wohnungsverkauf in der Regel direkt nach dem Zustandekommen des Kaufvertrages fällig.

Seit dem Inkrafttreten des Gesetzes zur Neuregelung der Maklerprovision am 23.12.2020 teilen sich Verkäufer und Käufer in der Regel die Maklerprovision zu gleichen Teilen auf. Jedoch gibt es weiterhin keine gesetzlichen Vorgabe zur Höhe der Courtage und sie ist Verhandlungssache. So können Verkäufer und Makler etwa eine Maklerprovision von drei Prozent des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer vereinbaren oder aber zwei oder vier Prozent. Entsprechend hat der Käufer dann eine Courtage in gleicher Höhe zu zahlen.
Bis Ende letzten Jahres betrug die Höhe der Maklercourtage in Städten mit reiner Käufercourtage üblicherweise zwischen 5 und 7,14% des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer (Hamburg 6,25%, Bremen 5,95%, Berlin 7,14%). In den übrigen Bundesländern zahlten in der Regel sowohl Verkäufer als auch Käufer im Erfolgsfall 3,57% der Kaufpreises an Courtage (brutto) an den Immobilienmakler. Seit der Maklercourtage-Neuregelung ist eine solche Aufteilung weiterhin denkbar, jedoch muss sich die Höhe der Maklercourtage im Laufe der Anwendung des neuen Gesetzes wiederum auf ein marktübliches Niveau einpendeln.

4. Courtage Makler – was ist verhandelbar?

Immer wieder kommt es in der Praxis vor, dass Immobilienverkäufer oder Käufer über die Höhe der Maklercourtage mit dem Makler verhandeln. Ob ein Makler bereit ist, Abstriche bei seiner Courtageforderung zu machen, hängt von vielen Faktoren ab. Neben der Höhe des Kaufpreises spielt vor allem der erwartete bzw. der tatsächliche Verkaufsaufwand eine Rolle. Hat ein Makler sehr viel Arbeit mit einer Immobilie, ist er weniger kompromissbereit, als wenn der Verkauf sich leicht gestaltet.

Vor der Neuregelung der Maklercourtage Ende 2020 wurde besonders in den Bundesländern, in denen der Eigentümer üblicherweise eine Verkäufercourtage zu zahlen hatte, über die Höhe diskutiert. So war etwa ein Immobilienmakler in München eher bereit, auf einen Teil seiner Verkäufercourtage zu verzichten, als ein Makler in einer kleineren Stadt, weil die Immobilienpreise in München sehr hoch sind und der Wettbewerb unter den Maklern sehr stark ist. Wie sich das sogenannte Bestellerprinzip beim Immobilienkauf auf die Verhandelbarkeit der Maklergebühren auswirken wird, bleibt abzuwarten. 

Auch Immobilienkäufer können über die Höhe der Maklercourtage mit einem Immobilienmakler verhandeln. Allerdings sollten sie vorsichtig sein, wenn noch andere Interessenten die Immobilie unbedingt haben wollen. Der Makler könnte sonst geneigt sein, einen anderen Interessenten zu bevorzugen.

5. Makler beauftragen trotz Maklercourtage?

Zuweilen überlegen Eigentümer, ob sie eine Immobilie selbst vermarkten statt mithilfe eines Maklers zu verkaufen, um die Maklercourtage zu sparen. Dabei sollte berücksichtigt werden, dass eine Immobilie nicht automatisch zu einem höheren Preis verkauft werden kann, wenn sie ohne Makler angeboten wird. Der erzielbare Verkaufspreis einer Immobilie steht vor Vermarktungsbeginn genauso wenig fest wie die Nachfrage, die es im Rahmen einer professionellen Vermarktung zu erzeugen gilt.

Ein sehr guter Makler erreicht durch eine durchdachte und engagierte Vermarktung trotzt Maklercourtage den gleichen bzw. nicht selten auch einen höheren Verkaufspreis als der Privatverkäufer. Auch sind die Aufgaben eines Immobilienmaklers umfangreicher als manch Eigentümer vermutet bzw. selbst bereit ist zu leisten. Ein weiterer Vorteil des Maklers: Er kann die Bewerbung der Immobilie (z. B. Anzeigen schalten, Exposé gestalten, Galgen aufbauen etc.) günstiger als der Privatmann durchführen, trägt alle Kosten der Vermarktung und wird nur im Erfolgsfall entlohnt.

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