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Gesetzesänderungen und Preisauftrieb: Das erwartet Immobilieneigentümer in 2016

Trends 29.12.2015 Alexander Matzkewitz
Mietrecht

Nach Preisturbulenzen in 2015 sowie der Einführung neuer Gesetze (u.a.Bestellerprinzip, Mietpreisbremse, Meldegesetz) kommt der Immobilienmarkt auch 2016 in Deutschland nicht zur Ruhe. Mit den folgenden 7 Entwicklungen und Gesetzesänderungen sollten Immobilieneigentümer in 2016 rechnen.

1. Weiterer Anstieg der Miet- und Verkaufspreise 2016

Auch in 2016 werden die Immobilienpreise aller Voraussicht nach weiter steigen. Insbesondere in Großstädten und Ballungsräumen wird der „Nachfrageüberhang nach Mietwohnraum“ die Mietpreise weiter nach oben treiben, glaubt Lukas Siebenkotten, Direktor des Deutschen Mieterbunds. Auch bei den Verkaufspreisen gehen Experten von steigenden Preisen aufgrund „anhaltend niedriger Zinsen“ und „steigender Haushaltsnettoeinkommen“ aus. Commerzbank-Chefvolkswirt Jörg Krämer warnt schon jetzt: „In ein paar Jahren droht eine Blase, deren Platzen große wirtschaftliche Schäden verursachen kann.“

2. Mietpreisbremse ab 2016 in rund 300 Städten Deutschlands

Seit dem ersten Juni 2015 gilt in einigen Bundesländern die Mietpreisbremse, welche regelt, dass die Mietpreise bei Neuvermietung maximal bis zu 10% über der ortsüblichen Vergleichsmieten liegen dürfen. Diese Drosselung der Mietpreise gibt es derzeit in Berlin, Hamburg und Bremen, sowie in zahlreichen Städten der Bundesländer Nordrhein-Westfalen, Bayern, Rheinland-Pfalz, Baden-Württemberg, Hessen und Schleswig-Holstein. Geplant für 2016 ist eine Umsetzung des Gesetzes nun auch für Städte in Thüringen und Niedersachsen sowie in Brandenburg.

3. Neue Mietrechtsreform in 2016: Weitere Nachteile für Vermieter

Kaum haben Vermieter die letzten Gesetzesänderungen verdaut, plant Justizminister Heiko Maas (SPD) schon die nächsten Verschärfungen für Vermieter. So sieht der neueste Gesetzesentwurf unter anderem vor:
• Bei Modernisierungen dürfen Vermieter künftig nur noch 8% statt bisher 11% der Modernisierungskosten auf den Mieter umlegen dürfen.
• Zudem soll die Miete in einem Zeitraum von acht Jahren um nicht mehr als 50 Prozent steigen, dies entspricht maximal vier Euro je Quadratmeter.
• Zur Berechnung der Betriebskosten soll lediglich die tatsächliche Wohnungsgröße und nicht mehr die im Mietvertag angegebene Quadratmeterzahl herangezogen werden – bisher war eine Abweichung von bis zu 10% möglich.

4. Immobilienfinanzierung: Verschärfung der Kreditprüfung

Ab dem 21.3.2016 muss die „Wohnimmobilienkreditlinie“ der EU auch in Deutschland angewendet werden. Demnach müssen Banken noch genauer als bisher prüfen, ob Kunden wirklich kreditwürdig sind. Sollte ein Kreditinstitut nicht in der Lage sein, die Bonitätsprüfung ihrer Kunden nachzuweisen, kann der Kreditnehmer jederzeit seinen Kredit außerordentlich kündigen. Bereits gezahlte Zinsen müssen in diesem Falle von der Bank zurückerstattet werden. Durch die höheren Auflagen bei der Kreditvergabe wächst das Risiko für einen Immobilienverkäufer, das ein potentieller Käufer ausfällt, weil er keine Immobilienfinanzierung erhält.

5. Energiesparverordnung – höhere Anforderungen für Bauherren in 2016

Ab dem ersten Januar 2016 tritt im Rahmen der Energieeinsparungsverordnung (EnEV2014) die neue Stufe namens ,,EnEV 2016“ in Kraft. Von konkreten Änderungen sind bisher nur Neubauten betroffen. Angehende Bauherren müssen im neuen Jahr die Außenhülle des Hauses verstärkt dämmen, sowie auf effizientere Haustechnik achten. Das neue Haus darf nun nur noch 75 Prozent der bisherigen Primärenergie derzeitiger Richtlinien benötigen. Auch die Wärmedämmung des Gebäudes soll um 20 Prozent effizienter sein.

6. Kennzeichnungspflicht für Heizkörper

Dank der Ökodesign-Richtlinie der EU sollen alle Heizungen künftig ein Energielabel tragen, das die Energieeffizienz einer Heizung kennzeichnet. Wer in 2016 eine neue Heizung einbaut, muss eine Energieeffizienz von A, am besten sogar A++ nachweisen können. Das Energielabel, welches durch den Schornsteinfeger oder den Heizungsbauer vergeben wird, kann durchaus über den Wert einer Immobilie mitentscheiden und ihn im schlechtesten Falle mindern. Eigentümer, die Ihre Immobilie im nächsten Jahr verkaufen möchten, sollten darauf achten jene Kennzeichnung bereits jetzt zu besitzen.

7. Nachrüstung von Rauchmeldern – Frist läuft aus!

Wer neu baut oder umbaut ist in fast allen Bundesländern verpflichtet, die Bauten mit Rauchmeldern auszustatten. In einigen Bundesländern müssen ab 2016 aber auch Altgebäude mit Rauchmeldern nachgerüstet werden. So hatten Eigentümer in Bremen, Niedersachen und Sachsen-Anhalt bis zum 31.12.2015 Zeit zur Nachrüstung, in anderen Bundesländern läuft die Nachrüstpflicht erst Ende 2016 (NRW), 2017 (Bayern) bzw. 2018 (Thüringen) aus. Ausgenommen von der Nachrüstpflicht sind bisher Gebäude in Berlin und Brandenburg. Hier befindet sich die Änderung der Bauverordnung bisher nur in Planung.

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