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Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital – auch Vollfinanzierung genannt – ist der Bauzinsvergleich besonders wichtig, da eine größere Darlehenssumme als üblich benötigt wird. Durch den Vergleich lässt sich ein überdurchschnittlich hoher Spareffekt realisieren – aufgrund des hohen Darlehensvolumens. Hinzu kommt, dass der Sollzins bei einer Vollfinanzierung ohnehin höher als bei einer Normalfinanzierung ist. Der Grund: Banken lassen sich das Risiko, das sie bei einer Finanzierung ohne Eigenkapital möglicherweise das Darlehen nicht komplett zurückerhalten, über einen Zinszuschlag bezahlen. Damit sind Bauherren und Käufer erst recht gut beraten, sich einen Überblick über die Konditionen zu verschaffen.

Bauzinsvergleich: So viel Zinsen können Sie sparen

Wie sich der Unterschied zwischen einer Finanzierung mit und ohne Eigenkapital darstellt, zeigt folgendes Beispiel: Kauf einer Wohnung in Frankfurt, Kaufpreis 175.000 Euro, Nebenkosten inklusive Maklerprovision: 24.413 Euro. Darlehensbedarf: 200.000 Euro

  • Vollfinanzierung (kein Eigenkapital)

Darlehenssumme: 200.000 Euro, 3 Prozent Tilgung, 10 Jahre Zinsbindung

Bank A verlangt 1,3 Prozent, Bank B 1,4 Prozent (Stand 1. Juni 2016).

Zinsersparnis bei Bank A: 1.820 Euro.

  • Realkredit (Darlehenssumme bis 60 Prozent des Beleihungswerts)

Bei einem Beleihungswert von 90 Prozent des Kaufpreises (157.500 Euro) finanziert die Bank bis zu 94.500 Euro.

Bank A verlangt hierfür 1,2 Prozent, Bank B 1,3 Prozent.

Zinsersparnis bei Bank A: 856 Euro

Nicht jede Vollfinanzierung ist eine Finanzierung ohne Eigenkapital

Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Wie das Beispiel zeigt, müssen auch die Nebenkosten beim Immobilienkauf berücksichtigt werden. Wird lediglich der Kaufpreis ohne Eigenkapital finanziert, spricht man von einer 100-Prozent-Finanzierung. Werden auch die Nebenkosten finanziert, wird dies als 110-Prozent-Finanzierung bezeichnet – in Anlehnung an die Tatsache, dass die Kaufnebenkosten durchschnittlich 10 Prozent betragen. Je nach Bundesland können es aber auch bis zu 15 Prozent sein. Da das Risiko für die Bank umso höher wird, je größer die Darlehenssumme bezogen auf den Kaufpreis ausfällt, sind Vollfinanzierungen teurer als klassische Realkredite, wie Finanzierungen bis 60 Prozent des Beleihungswerts auch genannt werden.

Achtung: Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital birgt deutlich höhere Risiken für den Darlehensnehmer. Sie ist nur dann empfehlenswert, wenn die monatlichen Einnahmen sehr stabil sind – beispielsweise bei Beamten. Zudem sollte der monatliche finanzielle Spielraum großzügig bemessen sein, denn ohne Eigenkapital fehlt eine Rücklage für Kosten, die außer der Reihe anfallen. Nur so lassen sich etwaige umfangreiche Reparaturen im Haus bezahlen, ohne dass man in finanzielle Schwierigkeiten gerät.

Wie riskant eine Vollfinanzierung ist, hängt auch von der Lage und Qualität der Immobilie ab: Je besser Zustand und Lage, desto größer die Wahrscheinlichkeit, dass der Wert eher steigt als sinkt. Sollte die Finanzierung auf Dauer doch nicht zu stemmen sein, wäre zumindest gewährleistet, dass der Verkauf genug Erlös einbringt, um das hohe Darlehen damit zurückzuzahlen.

Ihnen fehlt Eigenkapital? So kann es trotzdem funktionieren!

Banken sind neuerdings seltener dazu bereit, eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital anzubieten. Dies hängt auch mit den strengeren Vorgaben der Wohnimmobilienkreditrichtlinie zusammen. Es gibt aber mehrere Möglichkeiten, dieses Dilemma zu umgehen. In manchen Fällen reicht vielleicht bereits eine aus, um die Finanzierung mit der Bank doch noch durchführen zu können:

1. Muskelhypothek

Wer handwerklich geschickt ist, kann über Eigenleistungen zumindest teilweise einen Ersatz für Eigenkapital in die Finanzierung einbringen. Alle wichtigen Informationen zu dieser Möglichkeit erhalten Sie unter Muskelhypothek.

2. KfW-Darlehen

Manche Banken akzeptieren Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW-Darlehen) als Eigenkapitalersatz. Nachfragen lohnt sich auf jeden Fall – so manches zunächst vielleicht nicht so attraktive Konditionsangebot einer Bank wird damit durchaus interessant. Hier finden Sie Informationen rund um KfW-Darlehen.

3. Privatdarlehen

Wer innerhalb der Familie oder unter Freunden auf finanzielle Unterstützung zählen kann, sollte prüfen, ob nicht ein Privatdarlehen als Ersatz für fehlendes Eigenkapital infrage kommt.

4. Weiterer Darlehensnehmer

Wenn bislang nur ein Darlehensnehmer für die Baufinanzierung berücksichtigt wurde, könnte die Hinzunahme eines zweiten Kreditnehmers helfen – sofern dieser über Eigenkapital verfügt. Alternativ könnte dieser dem Darlehensnehmer sein Geld über ein Privatdarlehen einbringen. Dies nennt man gesamtschuldnerischen Haftung.

5. Bürgschaft

Reicht die Bonität des Darlehensnehmers nicht aus, käme eine Bürgschaft einer solventen Person infrage. Allerdings ist eine Finanzierung ohne Eigenkapital und ohne ausreichende Bonität nicht zu empfehlen.

Tipp von immoverkauf24:

Um eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital darstellen zu können, muss der Finanzierungsberater manchmal auch "tricksen" – z.B. schauen, welche Bank mit welchen Haushaltskostenpauschalen rechnet, mit welchem Beleihungswert, etc. Lassen Sie sich von immoverkauf24 beraten, ob und wie eine Finanzierung ohne Eigenkapital gelingen kann.

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