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Reform der Grundsteuer: Bund und Länder haben sich auf Eckpunkte geeinigt

Steuer 11.02.2019 Annkathrin Johannesberg
Grundsteuerreform

Wohnen soll bezahlbarer werden – das ist ein Ziel von Bundesfinanzminister Olaf Scholz, dass er durch die Refom der Grundsteuer erreichen möchte. Am 1. Februar 2019 hat er sich mit den Finanzministern der Länder auf Eckpunkte für eine Neugestaltung der Grundsteuer geeinigt. Die Berechnung der Grundsteuer soll sich demnach bei Wohngrundstücken

  • am Wert des Grundstücks (Bodenrichtwert),
  • dem Alter des Gebäudes und 
  • bei vermieteten Gebäuden an den durchschnittlichen Nettokaltmieten 

orientieren. Ob sich mit dem neuen Modell Scholz' erklärtes Ziel erreichen lässt, ist noch unklar, denn es stehen bisher lediglich grobe Eckpunkte fest.

Die Landesfinanzminister haben sich auf ein werteabhängiges Modell geeinigt, bei dem Bodenrichtwert und Mieteinnahmen berücksichtigt werden.

Durchgesetzt hat sich damit ein werteabhängige Modell (WAM). Anders als das werteunabhängige Modell (WUM), bei denen die Grundsteuer ausschließlich auf Basis der Fläche von Grundstück und Gebäude ermittelt wird, berücksichtigt das werteabhängige Modell (WAM) auch den Bodenrichtwert und Mieteinnahmen.

Das ursprüngliche Grundsteuer-Modell von Scholz war auf viel Kritik gestoßen, weil es eine individuelle Besteuerung von Grundstücken und Gebäuden vorsah, bei der die jeweils individuelle Netto-Kaltmiete berücksichtigt werden sollte. Kritiker warnten vor einem immensen bürokratischen Aufwand und Klagefluten wegen einer Mehrbelastung von Eigentümern vor allem in gefragten Gegenden.

In der nun gefundenen Einigung soll stattdessen die Bemessungsgrundlage bei Wohngrundstücken an die durchschnittlichen Nettokaltmieten anknüpfen, die wiederum werden aus dem Mikrozensus des Statistischen Bundesamtes abgeleitet. Liegt die tatsächliche Miete jedoch unterhalb der Durchschnittsmiete, soll dies bei der Berechnung berücksichtigt werden.

Das Eckpunktepapier zur Grundsteuer stellt einen Minimalkonsens dar, viele Fragen sind weiterhin offen

Bei den ausgehandelten Eckpunkten handelt es sich jedoch lediglich um einen Minimalkonsens. Für eine abschließende Einigung müssen die bisher festgelegten Grundzüge weiter konkretisiert und durchgerechnet werden sowie weitere offene Fragen geklärt werden. Bis zum Ende dieses Jahres muss der neue Gesetzentwurf zur Grundsteuer jedoch von Bundestag und Bundesrat verabschiedet sein. Ohne anschließendes Gesetz läuft die bisherige Regelung Ende 2019 ersatzlos aus, da die Grundsteuer vom Bundesverfassungsgericht 2018 als verfassungswidrig eingestuft wurde. Das wäre ein finanzielles Desaster für die Kommunen. Neben der Gewerbesteuer ist die Grundsteuer deren wichtigste Einnahmequelle.

Die beteiligten Finanzminister loben das Eckpunkte-Papier als gutes Zwischenergebnis, jedoch haben sich auch schnell Gegner formiert, die das Modell kritisieren.

Einige Argumente der Befürworter:

  • Spekulanten, die Bauland brach liegen lassen, um in einigen Jahren einen höheren Preis dafür zu erzielen, könnten durch eine höhere Grundsteuer zur Bebauung motiviert werden.
  • Die Steuer wird von Befürwortern als gerecht gelobt, da die Höhe der Grundsteuer auch von dem Wert des Grundstücks abhängt (also eine Art Vermögenssteuer ist).
  • Grundstücke, die mit Mehrfamilienhäusern bebaut sind, dürften eine vergleichsweise geringe Grundsteuer erwarten, da sich der Steuersatz an der Grundstücksgröße orientiert und dieser auf mehrere Wohnparteien aufgeteilt wird.
  • Grundstückseigentümer in weniger gefragten Gegenden müssen evtl. niedrigere Abgaben zahlen.

Einige Argumente der Gegner:

  • Grundstückseigentümer würden eine zusätzliche Steuererklärung (Feststellungserklärung für Eigentümer von Häusern oder Wohnungen) einreichen müssen.
  • Das Arbeitsaufkommen bei den Steuerbehörden könnte deutlich steigen.
  • Die Grundsteuer könnte sich – insbesondere in Ballungsgebieten und in beliebten Wohngebieten – für Besitzer von Einfamilienhäuser deutlich erhöhen. Regulierend könnten zwar die Kommunen eingreifen, indem sie einen niedrigen Hebesatz wählen. Ob diese den Hebesatz jedoch tatsächlich deckeln, ist fraglich. Insbesondere finanzschwachen Kommunen gingen so dringend benötigte Einnahmen verloren.
  • Da die Steuer auf die Wohnnebenkosten umgelegt werden dürfen, würden die Mieten weiterhin steigen.

Die Neuordnung der Grundsteuer war nach einem Urteil des Bundesverfassungsgerichts vom 10. April 2018 notwendig geworden, da es die Steuer in der bisherigen Form als verfassungswidrig einstufte. Die Begründung: Die bisherige Bemessungsgrundlage, also der maßgebliche Wert für die Höhe der Grundsteuer, wurde zuletzt im Jahr 1964 und in Ostdeutschland im Jahr 1935 angepasst. Damit ist er nicht nur veraltet, sondern eben auch verfassungswidrig. Das Gericht stellte fest: „Das Festhalten des Gesetzgebers an dem Hauptfeststellungszeitpunkt von 1964 führt zu gravierenden und umfassenden Ungleichbehandlungen bei der Bewertung von Grundvermögen, für die es keine ausreichende Rechtfertigung gibt.“ Es verstoße damit gegen das Gleichheitsprinzip, das im Grundgesetz als sogenannter „Gleichheitssatz“ unter Artikel 3 Absatz 1 festgehalten ist.

Was ist die Grundsteuer?
Die Kommunen erheben eine Grundsteuer auf Grundbesitz – jeder Immobilieneigentümer in Deutschland muss sie zahlen. Die Steuer stellt eine der wichtigsten Einnahmenquellen für die Kommunen dar und wird u.a. für öffentliche Leistungen wie die Unterhaltung und Pflege von Stromnetzen, Schulen und Kindergärten sowie öffentliche Weg und Straßen eingesetzt. Ist ein Wohngebäude vermietet, kann der Vermieter die Grundsteuer über die Nebenkostenabrechnung auf seine Mieter umlegen.

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