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Ausblick 2019: Was Immobilienkäufer und -besitzer wissen müssen

Trends 16.01.2019 Claudia Lindenberg
Rückblick_Ausblick_2018_2019

Wie in jedem Jahr stehen auch 2019 Veränderungen an, die Immobilieneigentümer und solche, die es werden wollen, beachten sollten. Diese betreffen sowohl Änderungen im Bereich der Immobilienpreise, des Mietrechts, als auch die Kosten, die rund um die Immobilie anfallen. So stehen Kaufinteressenten beispielsweise vor der Frage, wohin Kaufpreise und Bauzinsen tendieren werden. Diese Frage ist auch für Verkäufer von Belang, da ihre Vorstellungen bezüglich des Verkaufspreises ebenfalls davon abhängen.

Die wichtigsten Themen des Jahres im Überblick:

Immobilienpreise: Anstieg moderat – Zinsentwicklung ist entscheidend

Die Immobilienpreise werden in 2019 voraussichtlich nur noch moderat steigen, immoverkauf24-Geschäftsführer Dr. Niels Jacobsen rechnet mit einem Wert von zwischen 3 - 5 % Preissteigerung, der sich auf die begehrten Metropolen bezieht. Grund für einen weiteren Anstieg der Immobilienpreise ist der vergangene Bauboom: Es konnte in vielen Städten weniger gebaut werden als geplant, die Auftragsbücher der Bauunternehmen sind noch voll und es besteht weiterhin hohe Nachfrage an Wohnraum in den deutschen Metropolen.

Höhere Preisanstiege können in begehrten Mittelstädten prognostiziert werden. Besonders im Süden ist das Preisniveau auch außerhalb von Großstädten wie München oder Stuttgart hoch und wird voraussichtlich eine dynamischere Aufwärtsentwicklung erleben als vergleichbare Vorstädte im Norden der Republik. 

Dreh- und Angelpunkt sind jedoch weiterhin die Zinsen für Immobiliendarlehen.

Der Grund: Bei niedrigen Zinsen können Kaufinteressenten vergleichsweise günstig finanzieren, was den Negativeffekt durch steigende Kaufpreise abschwächt. Steigen die Zinsen deutlich, würde sich dies wie eine Bremse auf das Kaufpreiswachstum auswirken.

Bauzinsen: immoverkauf24-Experten erwarten moderaten Zinsanstieg

Die Konditionen für Immobiliendarlehen dürften sich nach Einschätzung der Baufinanzierungs-Experten von immoverkauf24 in diesem Jahr moderat verteuern.

Aufgrund der Aussagen der EZB zur möglichen Stützung der Wirtschaft und Eindämmung der Inflation in der Eurozone, den Wechselwirkungen mit der amerikanischen Notenbankpolitik und den Marktgegebenheiten, gehen sie in den nächsten Monaten von einer eher seitwärts gerichteten Zinsentwicklung aus.

Im dritten und vierten Quartal wird es voraussichtlich aufgrund der oben genannten Rahmenbedingungen zu einem leichten Zinsanstieg kommen.

Für Bauherren und Immobilienkäufer bestehen somit gute Chancen, auch 2019 zu Konditionen zu finanzieren, die nach vor im langfristigen Vergleich attraktiv sind – auch wenn das Rekordtief von rund 0,7 Prozent für zehn Jahre Zinsbindung mittlerweile überschritten wurde und im Schnitt rund 1,3 Prozent verlangt werden. Damit bleiben Forward-Darlehen weiterhin eine Überlegung wert, wenn es um die Anschlussfinanzierung geht.

Bestellerprinzip beim Immobilienkauf

Geht es nach dem Willen von Bundesjustizministerin Katarina Barley (SPD), würde das Bestellerprinzip, das seit Mitte 2015 für die Vermietung gilt, künftig auch für den Immobilienverkauf gelten. Sie sieht darin eine Möglichkeit, Immobilienkäufer hinsichtlich der hohen Kaufnebenkosten zu entlasten. Diese sind insbesondere dort besonders hoch, wo die Maklercourtage ausschließlich vom Käufer gezahlt wird. Das ist beispielsweise in Hamburg und Berlin der Fall. Experten befürchten allerdings, dass Verkäufer die Kosten für die von ihnen zu zahlende Maklerprovision auf den Kaufpreis aufschlagen. Träfe dies zu, würde der Einspareffekt durch sinkende Maklerkosten von einer höheren Grunderwerbsteuer zumindest teilweise wieder aufgezehrt. Diese hängt von der Höhe des Kaufpreises ab. Inwieweit Barley mit ihrem Vorstoß vorankommt, bleibt abzuwarten. Interessenverbände hatten zuletzt mit vehementer Kritik auf den Vorschlag reagiert, darunter der Maklerverband IVD.

Nebenkosten: Preisanstieg für Strom, Gas und Öl erwartet

Die Kosten für Strom, Gas und Öl werden nach Einschätzung des Preisvergleichsportals Check24.de in diesem Jahr steigen. So haben nach Angaben der Portalbetreiber 316 Grundversorger eine Erhöhung der Gaspreise angekündigt. Für Heizöl erwartet Check24.de, dass die zuletzt gesunkenen Preise wieder anziehen könnten, da sich die OPEC-Staaten auf eine Begrenzung der Fördermenge geeinigt haben. Auch für Strom gehen die Check24.de-Experten von weiteren Preissteigerungen aus. Es ist daher ratsam, jeweils einen Anbietervergleich durchzuführen, um die Nebenkosten trotz der Preisanstiege in Grenzen zu halten.

Grundsteuer: Steht die Neuregelung bis Ende 2019 fest?

Auch 2019 dürfte die Diskussion um die Neugestaltung der Grundsteuer weitergehen, die in ihrer bisherigen Form vom Bundesverfassungsgericht als verfassungswidrig eingestuft wurde und bis Ende 2019 neu geregelt werden muss. Bislang stößt der von Bundesfinanzminister Olaf Scholz (SPD) geäußerte Vorschlag, künftig die Miete bei der Ermittlung der Grundsteuer zu berücksichtigen, in vielen Bundesländern auf Kritik. Zur Diskussion steht auch ein wertunabhängiger Ansatz in Form einer Flächensteuer. Diese wird beispielsweise von Bayern und Niedersachsen favorisiert. Am 14. Januar berät Scholz im Rahmen eines Spitzentreffens mit seinen Länderkollegen über die weitere Vorgehensweise.

Energieausweise: Die ersten Nachweise werden ungültig

Energieausweise sind seit 2008 Pflicht und zehn Jahre gültig. Somit werden die ersten Nachweise dieser Art nach und nach ungültig und müssen bei Hausverkauf spätestens erneuert werden. Dies ist wichtig für alle, die eine Immobilie vermieten oder verkaufen wollen. Der Grund: Käufer und Mieter haben Anspruch darauf, über den energetischen Zustand der Immobilie informiert zu werden.

Baukindergeld: Gehen Antragsteller bald leer aus?

Das bei Experten sehr umstrittene Baukindergeld wurde bislang von kaufwilligen Familien gut angenommen: Insgesamt rund 47.500 Familien haben die Förderung bis Ende 2018 beantragt, bleibt die Nachfrage so hoch, könnte es im Laufe des Jahres dazu kommen, dass die Fördermittel erschöpft sind und Antragsteller leer ausgehen. Der Grund: Es gibt keinen Rechtsanspruch auf das Baukindergeld. Die Förderung erfolgt nach dem Windhund-Verfahren und wird nicht aufgestockt, wenn die Mittel aufgebraucht sind.

Das Baukindergeld kann seit dem 18. September 2018 beantragt werden und steht Familien zu, deren zu versteuerndes Jahreseinkommen bei einem Kind unter 90.000 Euro liegt. Bei mehreren Kindern steigt die Einkommensgrenze um jeweils 15.000 Euro, die Förderung beläuft sich auf jährlich 1.200 Euro je Kind über einen Zeitraum von zehn Jahren. Gefördert werden Kauf- und Bauprojekte, für die bis Ende 2020 der Kaufvertrag abgeschlossen oder die Baugenehmigung erteilt wird.

Mietrecht: Wichtige Änderungen

Der Bundesrat hat am 14. Dezember 2018 den Mietrechtsänderungen zugestimmt, die im Rahmen des Mietanpassungsgesetzes (MietAnpG) vorgesehen sind. Es enthält folgende Neuerungen:

  • Die Modernisierungsumlage sinkt von elf auf acht Prozent. Vermieter können die Miete seit 01.01.2019 daher weniger stark erhöhen als bisher. Zudem darf die Miete innerhalb von sechs Jahren im Rahmen einer Modernisierung nur noch um höchstens drei Euro je Quadratmeter angehoben werden. Liegt die Miete unter sieben Euro je Quadratmeter, gilt eine geringere Kappungsgrenze von zwei Euro.
  • Schärfere Regelungen für Vermieter, die Mieter gezielt über Modernisierungen loswerden wollen: Für diese so genannten "Herausmodernisierungen" sollen künftig Bußgelder von bis zu 100.000 Euro verhängt werden können, da diese nunmehr als Ordnungswidrigkeit gelten.
  • Verschärfte Mietpreisbremse: Seit dem 1. Januar müssen Vermieter dem Mieter vor Abschluss des Mietvertrags über die Höhe der bisherigen Miete und etwaige Modernisierungsmaßnahmen informieren. Nur so kann er sich auf die Ausnahme berufen, die für umfassende Modernisierungen beziehungsweise eine Miete von mehr als 110 Prozent der Vergleichsmiete gilt. Informiert er den künftigen Mieter nicht, kann er sich nicht auf die Ausnahmeregelung berufen und ist an die Mietpreisbremse gebunden.
  • Neue Mietspiegel in vielen Städten: Seit Jahresbeginn gelten in vielen Städten aktualisierte Mietspiegel. Dies wirkt sich auch auf die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete aus, die für die Mietpreisbremse relevant ist.
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