Mieter kündigen: Wichtige Gründe & was Vermieter wissen müssen

Einen Mieter kündigen ohne Grund? So einfach ist es nicht, denn das deutsche Mietrecht stellt sich klar auf die Seite des Mieters. Umso wichtiger ist es, dass Vermieter die zulässigen Gründe, Fristen, formalen Vorgaben und Co. kennen, um Mieter wirksam zu kündigen. So führen Sie die Kündigung des Mietvertrages korrekt durch und vermeiden Stolpersteine, Widersprüche oder unnötige Verzögerungen.

Das deutsche Mietrecht schützt den Mieter. Seine Rechte sind deutlich stärker ausgeprägt als die des Vermieters. Einen Mieter zu kündigen ist nur bei berechtigtem Interesse des Vermieters möglich (siehe § 573 BGB).

Diese drei Grundlagen für ein berechtigtes Interesse des Vermieters, die Kündigung auszusprechen, werden in § 573 BGB aufgezeigt. Sie können folglich als offiziell gültig Gründe, einen Mieter zu kündigen, genannt werden:

1. Pflichtverletzung: Der Mieter verletzt seine Pflichten aus dem Mietvertrag schuldhaft und nicht unerheblich.
2. Eigenbedarf: Der Vermieter benötigt die vermieteten Räume selbst oder für Familienangehörige oder für Angehörige seines Haushaltes.
3. Wirtschaftliche Verwertung: Der Vermieter wird durch die Vermietung daran gehindert, das Grundstück in einem wirtschaftlich angemessenen Rahmen zu verwerten und würde durch die Vermietung erhebliche Nachteile erleiden.

Zahlungsverzug – die häufigste Pflichtverletzung

Kommt der Mieter seiner Zahlungsverpflichtung nicht nach, ist dies der häufigste Grund für eine fristlose Kündigung. Bereits ein Mietrückstand von zwei Monatsmieten oder ein Rückstand von mehr als einer Monatsmiete über zwei aufeinanderfolgende Monate hinweg berechtigt den Vermieter zur Kündigung. Auch Betriebskostenvorauszahlungen zählen dabei zur Miete.

Weitere Pflichtverletzungen als Gründe, um Mieter zu kündigen

Neben der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzug gibt es weitere Gründe, die Vermieter zu einer Kündigung des Mieters wegen Pflichtverletzung berechtigen. Darunter zählen:

• Unpünktliche Zahlung der Miete
• Unerlaubte Überlassung der Wohnräume an Dritte (z. B. Untermieter)
• Halten eines Haustiers ohne Erlaubnis
• Wiederkehrende Verstöße gegen die Hausordnung
• Unberechtigte Mietminderung
• Überbelegung der Wohnung
• Unterlassung von Gartenpflege oder Schönheitsreparaturen

Wichtig ist, dass der Vermieter im Falle einer Kündigung des Mieters den Kündigungsgrund zeitnah nennt. Verhält sich Ihr Mieter nicht wie im Vertrag vereinbart, sollten Sie sich eine Überlegungszeit von 2 Tagen bis 2 Wochen einräumen, um ihn abzumahnen bzw. zu kündigen. Liegen die Vorfälle, auf denen die Kündigung beruht, zum Beispiel mehr als 6 Monate zurück, so können sie nicht als Grund herangezogen werden (OLG München, Urteil vom 22. Februar 2001, Az: 3 U 5169/00).

Wenn Sie als Vermieter den Mietvertrag kündigen möchten, sind die Fristen in § 573c BGB geregelt. Mieter, die weniger als fünf Jahre in der Wohnung wohnen, können mit drei Monaten Frist gekündigt werden. Nach fünf Jahren steigt die Frist auf sechs Monate, nach acht Jahren auf neun Monate. Bei bestimmten Wohnsituationen – etwa möblierten Zimmern im selbstbewohnten Haus – gelten verkürzte Fristen, wenn die Kündigung bis zum 15. eines Monats erklärt wird.

Im Falle einer fristlosen Kündigung müssen Sie Ihrem Mieter eine Frist einräumen, binnen der er nach Erhalt des Kündigungsschreibens Zeit hat, die Wohnung zu räumen. Gesetzlich ist nicht festgelegt, wie lange die Frist sein muss. Mit einer Räumungsfrist von 14 Tagen sind Sie als Vermieter auf der sicheren Seite.

Berechnung der Kündigungsfrist und Besonderheiten

Die Kündigung muss dem Mieter schriftlich vorliegen. Maßgeblich für die Berechnung der Frist ist der Zugang des Schreibens, nicht das Absendedatum. Endet die Frist mit einem Monatsende, zählt der Zugang spätestens am dritten Werktag des Monats, damit die Kündigung für das Ende des übernächsten Monats wirksam ist.

Beispiel zur Frist bei Kündigung eines Mietvertrages

Möchten Sie Ihrem Mieter zum 30. September mit einer dreimonatigen Frist kündigen, muss ihm das Kündigungsschreiben spätestens am 3. Juli zugegangen sein. Liegt bereits ein langjähriges Mietverhältnis vor, verlängert sich die Frist entsprechend auf sechs oder neun Monate – abhängig von der Dauer des Mietverhältnisses.

Gleichzeitige Kündigung von Vermieter und Mieter

Während Vermieter zum Teil längere Fristen einhalten müssen, können Mieter in der Regel unabhängig von ihrer Wohndauer mit drei Monaten Frist kündigen. Nur in Sonderfällen wie befristeten Mietverhältnissen oder bei einem wirksamen Kündigungsausschluss gelten Abweichungen. Das bedeutet: Kündigen Mieter und Vermieter gleichzeitig, gilt für die Kündigung des Mietvertrags stets die längere gesetzliche Frist.

Wenn Sie als Vermieter einem Mieter kündigen möchten, müssen Sie bestimmte rechtliche Vorgaben einhalten. Die Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter ist nur wirksam, wenn sie schriftlich erfolgt und dem Mieter im Original zugeht – Fax oder E-Mail genügen nicht. Das Schreiben muss zudem vom Vermieter eigenhändig unterschrieben sein und dem Mieter rechtzeitig zugehen, damit die Kündigungsfrist gewahrt wird. Erst ab Zugang beginnt die Frist zu laufen.

Inhalte, die eine wirksame Kündigung enthalten muss:

• Angaben zum Mietobjekt: genaue Anschrift und Beschreibung der Wohnung
• Erklärung, dass der Mietvertrag gekündigt wird
• Gesetzlich zulässiger Kündigungsgrund (z. B. Eigenbedarf, Pflichtverletzung, wirtschaftliche Verwertung)
• Genaue Fristangabe, wann das Mietverhältnis endet
• Hinweis auf das gesetzliche Widerspruchsrecht des Mieters (§ 574 BGB)
• Eigenhändige Unterschrift aller Vermieter
• Optional: Angebot zu einem persönlichen Gespräch oder Hinweis auf mögliche einvernehmliche Lösungen

Auch wenn eine Abmahnung des Mieters rechtlich nicht immer zwingend erforderlich ist, sollten Vermieter diesen Schritt fast immer vor einer Kündigung des Mietvertrags gehen. Durch eine Abmahnung wird der Mieter ausdrücklich auf sein Fehlverhalten hingewiesen und erhält die Chance, dieses künftig zu vermeiden.

Besonders wichtig ist dies, wenn kleinere Vertragsverstöße vorliegen. Erst die Missachtung einer Abmahnung kann einem Fehlverhalten das notwendige Gewicht verleihen, um einem Mieter kündigen zu können. Ausnahmen gelten beim Zahlungsverzug – hier ist keine Abmahnung nötig.

In der Praxis empfiehlt sich stets eine schriftliche Abmahnung. Sie ist beweissicher und kann durch Zeugen oder Dokumentationen unterstützt werden. Wiederholte Abmahnungen erhöhen zudem die Chancen, dass eine spätere Kündigung vor Gericht auch tatsächlich Bestand hat.

Manchmal bleibt Vermietern keine Wahl: Wenn ein Mieter trotz Abmahnung sein Verhalten nicht ändert oder schwerwiegende Pflichtverletzungen begeht, müssen Sie als Vermieter den Mietvertrag kündigen – auch fristlos. Hier können Sie eine kostenlose Vorlage zur fristlosen Kündigung als Word- und PDF-Datei herunterladen.

Damit die Kündigung des Mietvertrags rechtssicher ist, müssen alle formalen Anforderungen eingehalten werden. Dazu gehört, dass alle Vertragsparteien (Mieter und Vermieter) im Schreiben genannt werden, der Grund zur Kündigung präzise angegeben und auf vorherige Abmahnungen verwiesen wird. Nur so vermeiden Sie Formfehler, die die Kündigung Ihres Mieters unwirksam machen könnten.

Vermieter dürfen einem Mieter kündigen, wenn sie die Wohnung für sich selbst, nahe Familienangehörige oder Haushaltsmitglieder benötigen. In § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist festgelegt, dass ein berechtigtes Interesse vorliegen muss, damit die Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter wirksam ist. Eine bloße Nutzung als Büro oder Lagerfläche reicht dafür nicht aus.

Damit eine Eigenbedarfskündigung rechtlich anerkannt wird, muss der Bedarf nachvollziehbar begründet sein – etwa wegen Familienzuwachs, Heirat, beruflicher Veränderung oder altersgerechtem Wohnbedarf. Wichtig ist außerdem, dass der angegebene Grund zur konkreten Wohnung passt. Andernfalls kann der Mieter der Kündigung widersprechen.

Vermieter sollten zudem beachten: Wird im gleichen Haus oder der Wohnanlage während der Kündigungsfrist eine vergleichbare Wohnung frei, muss diese dem Mieter angeboten werden. Nur so lässt sich die Kündigung des Mietvertrags wegen Eigenbedarf rechtssicher durchsetzen.

Viele Vermieter fragen sich, ob sie einem Mieter wegen Verkauf der Immobilie kündigen können. Grundsätzlich gilt: Der Verkauf allein ist kein zulässiger Kündigungsgrund. Der Käufer übernimmt den bestehenden Mietvertrag automatisch und wird zum neuen Vermieter.

Eine Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter ist nur möglich, wenn sich auf § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB berufen werden kann. Danach muss die Fortsetzung des Mietverhältnisses den Vermieter erheblich an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung hindern – etwa wenn die Wohnung nur mit großen Verlusten verkäuflich wäre. Diese Nachteile müssen Vermieter nachweisen können.

Wer seine vermietete Wohnung verkaufen möchte, sollte zudem prüfen, ob ein Vorkaufsrecht des Mieters besteht – in diesem Fall hat Ihr Mieter Vorrang. Alternativ kann auch eine „Auszugsprämie“ wirtschaftlich sinnvoll sein, die Ihren Mieter dazu veranlasst, das Mietverhältnis von selbst zu kündigen. In vielen Fällen ist es jedoch besser, die Immobilie mit Mietvertrag zu veräußern und einen erfahrenen Immobilienmakler einzuschalten.

Zieht ein Mieter nach ordentlicher bzw. fristloser Kündigung nicht aus der Wohnung aus, können Sie als Vermieter Räumungsklage einreichen. Diese ist vor dem Amtsgericht einzureichen, in dessen Stadt sich die Wohnung befindet. Ist die Räumungsklage erfolgreich für den Vermieter, wird ein Gerichtsvollzieher mit der Durchführung der Zwangsräumung beauftragt.

Auch wenn Sie als Vermieter einem Mieter kündigen, kann dieser in bestimmten Situationen Widerspruch einlegen. Grundlage ist § 574 BGB: Ein Härtefall liegt vor, wenn die Kündigung für den Mieter unzumutbare Folgen hätte. Das Mietverhältnis kann dann zeitweise fortgesetzt werden, auch wenn die Kündigung des Mietvertrags eigentlich wirksam ist.

Der Mieter muss dafür den Härtefall schriftlich geltend machen und begründen. Außerdem muss der Widerspruch spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist beim Vermieter eingehen. Versäumt der Mieter diese Frist, verliert er sein Recht, sich später vor Gericht darauf zu berufen. Wichtig ist zudem, dass Vermieter den Mieter im Kündigungsschreiben auf sein Widerspruchsrecht hinweisen – andernfalls gilt die Frist nicht.

Beispielfälle, in denen der Mieter den Härtefall geltend machen kann:

• Der Mieter findet keine Ersatzwohnung
• Der Mieter ist sehr alt
• Der Mieter ist krank (körperlich oder psychisch)
• Schwangerschaft einer Mieterin
• Kinder und Probleme bei Schul- oder Kindergartenwechsel
• Verwurzelung in der Wohngegend
• Bevorstehendes Examen
• Geringes Einkommen

Lassen Sie jeden Härtefall von einem Fachanwalt für Mietrecht prüfen, um die Erfolgsaussichten eines Vorgehens gegen den Widerspruch realistisch einzuschätzen.

Nicht jede Kündigung verläuft nach Standardschema. Es gibt Sonderfälle, die Vermietern mehr Flexibilität oder besondere Einschränkungen bringen können. Diese Situationen betreffen spezielle Vertragsarten oder besondere gesetzliche Regelungen und beeinflussen, wie Sie einem Mieter kündigen dürfen.

• Mieter kündigen nach Umwandlung in Eigentumswohnung

Wird eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und anschließend verkauft, kann der neue Eigentümer in seiner Rolle als Vermieter den Mietvertrag wegen Eigenbedarf kündigen. Dabei greift jedoch eine dreijährige Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB, die in manchen Kommunen sogar verlängert werden kann. Erst nach Ablauf dieser Frist können Vermieter eine Kündigung der Mieter aussprechen.

• Kündigung von befristeten Mietverträgen

Ein befristeter Mietvertrag endet automatisch nach Ablauf der vereinbarten Zeit. Eine ordentliche Kündigung ist hier nicht möglich. Wollen Sie den Mietvertrag als Vermieter kündigen, müssen wichtige Gründe wie Eigenbedarf oder wirtschaftliche Verwertung im Vertrag genannt sein.

• Kündigung bei Mietverträgen mit Kündigungsausschluss

Enthält der Mietvertrag einen Kündigungsausschluss, können weder Vermieter noch Mieter für einen bestimmten Zeitraum ordentlich kündigen. Dieser Ausschluss darf höchstens vier Jahre gelten. Erst danach ist eine Kündigung wieder möglich. Sonderkündigungsrechte, etwa bei einer Modernisierung oder Mieterhöhung, bleiben trotz Ausschluss bestehen.

• Mieter kündigen bei Vermietung einer Einliegerwohnung

Vermieten Sie eine Einliegerwohnung in einem Zweifamilienhaus und bewohnen die zweite Wohnung selbst, dürfen Sie dem Mieter kündigen, ohne ein berechtigtes Interesse nachweisen zu müssen (§ 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Dennoch müssen die gesetzlichen Kündigungsfristen eingehalten werden. So können Sie den Mietvertrag kündigen, ohne auf typische Kündigungsgründe angewiesen zu sein.

• Mieter kündigen bei Gewerbemietvertrag

Wenn Sie ein Gewerbe vermieten, gelten andere Regeln als im Wohnraum. Ein unbefristeter Gewerbemietvertrag kann mit einer Frist von sechs Monaten zum Ende eines Kalendervierteljahres gekündigt werden. Eine Eigenbedarfskündigung ist jedoch ausgeschlossen. Wollen Sie einem gewerblichen Mieter kündigen, prüfen Sie die individuellen Vertragsbedingungen sorgfältig, um rechtliche Sicherheit zu gewährleisten.

Wer als Vermieter einem Mieter kündigen möchte, sollte nicht nur die gesetzlichen Vorgaben kennen, sondern auch strategisch vorgehen. Eine transparente Kommunikation, gut dokumentierte Gründe, um Mietern zu kündigen und eine formell einwandfreie Kündigung des Mietvertrages erhöhen die Erfolgschancen für Vermieter erheblich. Ratsam ist außerdem, rechtzeitig alternative Lösungen wie Abmahnungen, Aufhebungsverträge, die Hilfe beim Umzug oder Gespräche anzubieten. So lassen sich Konflikte vermeiden und rechtliche Risiken minimieren. Wer diese Punkte beherzigt, ist bestens vorbereitet, eine Kündigung professionell und rechtssicher durchzusetzen.