Räumungsklage: Kosten, Dauer und Ablauf für Vermieter

Eine Räumungsklage ist ein gerichtliches Verfahren, mit dem Vermieter die Räumung einer Wohnung oder eines Hauses durchsetzen können, wenn ein Mieter nach einer wirksamen Kündigung nicht freiwillig auszieht. Sie wird in der Regel beim zuständigen Amtsgericht erhoben.

Vermieter können eine Räumungsklage einreichen, wenn alle außergerichtlichen Möglichkeiten ausgeschöpft sind und ein zeitnaher Rückerhalt der Immobilie erforderlich ist. Das Einklagen der Räumung sollte jedoch immer erst als letztes rechtliches Mittel dienen, wenn Gespräche und Mahnungen erfolglos bleiben.

Gesetzliche Grundlage der Räumungsklage und Mietrecht

Die rechtlichen Regelungen zur Räumungsklage finden sich in der Zivilprozessordnung (ZPO), insbesondere in § 940a ZPO. Sie betreffen vor allem Fälle, in denen eine einstweilige Verfügung auf Räumung möglich ist – etwa bei verbotener Eigenmacht, Gefahr für Leib oder Leben oder wenn ein Dritter ohne Mietvertrag die Wohnung nutzt. Auch bei Zahlungsrückständen darf die Räumung von Wohnraum durch einstweilige Verfügung angeordnet werden, wenn der Mieter einer Sicherungsanordnung (§ 283a ZPO) im Hauptsacheverfahren nicht Folge leistet. Vermieter sollten beachten, dass der Mieterschutz sehr ausgeprägt ist und Härtefälle – z. B. bei Krankheit oder Schwangerschaft – einer Räumung entgegenstehen können. Eine rechtliche Beratung vor dem Einreichen der Räumungsklage ist daher dringend zu empfehlen.

Beispiele für eine Räumungsklage

• Beispiel 1: Ein Mieter hat über mehrere Monate keine Miete gezahlt. Nach einer fristlosen Kündigung zieht er nicht aus. Der Vermieter entscheidet sich, eine Räumungsklage einzureichen, um den Räumungstitel zu erhalten. Das Gericht prüft den Mietrückstand, bestätigt die Kündigung und ordnet die Räumung an.

• Beispiel 2: Eine Wohnung wird wegen Eigenbedarfs gekündigt. Obwohl Sie dem Mieter kündigen und die Kündigungsfrist abgelaufen ist, weigert sich dieser jedoch auszuziehen. Als Vermieter reichen Sie eine Räumungsklage beim Amtsgericht ein. Nach erfolgreichem Verfahren setzt ein Gerichtsvollzieher die Räumung durch.

Eine Räumungsklage wird in der Regel eingereicht, wenn ein Mieter trotz wirksamer Kündigung nicht freiwillig auszieht und alle außergerichtlichen Versuche gescheitert sind. Als Vermieter können Sie eine Räumungsklage einreichen, wenn einer der folgenden Gründe vorliegt:

• Mietrückstände: Der Mieter hat über einen längeren Zeitraum keine Miete gezahlt und hat die vom Gericht festgelegte Sicherheit nicht geleistet.
• Eigenbedarf: Sie benötigen die Wohnung selbst oder für nahe Angehörige. Trotz Eigenbedarfskündigung sowie der abgelaufenen Kündigungsfrist ist der Mieter nicht ausgezogen.
• Vertragsverletzungen: Der Mieter verstößt wiederholt und schwerwiegend gegen den Mietvertrag oder die Hausordnung (z. B. unerlaubte Untervermietung, erhebliche Störungen).
• Verbotene Eigenmacht: Die Wohnung wird von einer Person genutzt, die keinen Mietvertrag hat.

Doch nicht immer ist eine Räumungsklage angebracht oder erfolgreich. Das Einklagen der Räumung wird beispielsweise abgelehnt, wenn Härtefälle vorliegen – etwa bei schwerer Krankheit, Schwangerschaft oder fehlender Ersatzwohnung. Auch formale Fehler in der Kündigung sowie das Entfallen des Kündigungsgrundes führen regelmäßig dazu, dass der Antrag erfolglos bleibt.

Der Ablauf einer Räumungsklage folgt festen rechtlichen Schritten. Zuständig ist stets das Amtsgericht am Ort der Immobilie. Vermieter sollten beim Einreichen einer Räumungsklage besonders auf korrekte Kündigungsgründe und Formvorschriften achten, um Verzögerungen oder eine Abweisung der Klage zu vermeiden.

Schritt-für-Schritt Ablauf einer Räumungsklage

1. Wirksame Kündigung: Am Anfang steht die schriftliche Kündigung mit einem gesetzlich anerkannten Grund, z. B. Zahlungsverzug oder Eigenbedarf. Die Kündigung muss formal korrekt sein und die gesetzliche Kündigungsfrist einhalten.
2. Auszugsfrist setzen: Zieht der Mieter nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht aus, können Vermieter eine zusätzliche schriftliche Frist setzen. Dies dokumentiert, dass der Mieter ausreichend Gelegenheit zum Auszug hatte.
3. Räumungsklage einreichen: Erfolgt weiterhin kein Auszug, kann die Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht eingereicht werden. In dringenden Fällen, etwa bei Gefahr für Leib oder Leben, ist auch ein Eilverfahren der Räumungsklage möglich.
4. Gerichtskostenvorschuss zahlen: Damit das Verfahren starten kann, muss der Vermieter den Gerichtskostenvorschuss leisten. Erst danach wird die Klage dem Mieter zugestellt.
5. Stellungnahme des Mieters: Der Mieter hat die Möglichkeit, auf die Klage zu reagieren. Reagiert er nicht, kann das Verfahren beschleunigt und ein schneller Räumungstitel erlassen werden.
6. Gerichtsverhandlung: Legt der Mieter Widerspruch ein, findet eine mündliche Verhandlung statt. Hier entscheidet das Gericht, ob die Kündigung und die Klage berechtigt sind.
7. Urteil und Rechtskraft: Wird der Klage stattgegeben, spricht das Gericht ein Räumungsurteil. Nach Ablauf der Rechtsmittelfrist (in der Regel vier Wochen) ist das Urteil vollstreckbar.
8. Zwangsräumung: Zieht der Mieter weiterhin nicht aus, beauftragt der Vermieter einen Gerichtsvollzieher. Dieser setzt die Zwangsräumung durch, oft verbunden mit der Einlagerung des Hausrats.

Bei dem Prozess einer Räumungsklage sind Sie nicht allein. Für Vermieter bietet immoverkauf24 ein spezielles Räumungsklage-Muster als kostenlosen Download, das Ihnen als Orientierung dienen kann. Bitte beachten Sie: Jedes Muster muss individuell an Ihren Fall angepasst werden. Arbeiten Sie mit einem Anwalt zusammen, nutzt dieser in der Regel eigene Vorlagen für das Einreichen einer Räumungsklage – ein Muster Ihrerseits ist in diesem Fall selten nötig.

Die Kosten einer Räumungsklage hängen vor allem vom Streitwert ab – dieser entspricht in der Regel der Jahreskaltmiete der Immobilie. Bei einer Monatsmiete von 500 € beträgt der Streitwert beispielsweise 6.000 €. Darauf basierend werden Gerichts- und Anwaltsgebühren nach festen Gebührentabellen berechnet. Für eine Räumungsklage können – abhängig vom Umfang des Verfahrens und eventuellen Zwangsräumungskosten – schnell mehrere tausend Euro anfallen. Grundsätzlich trägt zunächst der Vermieter die Kosten, kann diese bei Erfolg jedoch vom Mieter zurückfordern.

Typische Kosten einer Räumungsklage entstehen beispielsweise durch die folgenden Positionen. Die Beträge sind Durchschnittswerte und können je nach Streitwert, Region und Ablauf der Räumungsklage variieren.

Wie unterstützt eine Prozesskostenhilfe?

Wenn Sie als Vermieter die Kosten nicht tragen können, besteht die Möglichkeit, Prozesskostenhilfe zu beantragen. Voraussetzung ist, dass Ihre Klage Aussicht auf Erfolg hat und das Amtsgericht die Unterstützung bewilligt. Ist das der Fall, übernimmt der Staat ganz oder teilweise die Gerichts- und Anwaltskosten.

Spar-Tipps: Kosten bei der Räumungsklage senken

Obwohl einige Beträge fest verankert sind, können Vermieter auch bei einer Räumungsklage Kosten reduzieren – besonders bei den außergerichtlichen Kosten. Mit den folgenden Tipps können Sie legal Geld sparen, ohne Ihre Räumungsklage negativ zu beeinflussen:

• Kündigungsschreiben und Fristsetzungen selbst verfassen, um außergerichtliche Anwaltskosten zu reduzieren.
• Individuelle Honorarvereinbarung mit dem Anwalt treffen, die unter den gesetzlichen Gebühren liegt.
• Möglichkeit einer gütlichen Einigung prüfen, bevor Sie eine Räumungsklage einreichen – das spart Zeit und Geld.
• Bei hohem Streitwert können Sie über Rabatte oder Pauschalen verhandeln.

Die Dauer einer Räumungsklage kann stark variieren – in der Regel zwischen sechs und zwölf Monaten. In unkomplizierten Fällen, etwa bei einem Versäumnisurteil, ist ein Abschluss sogar nach rund zwei Monaten möglich. Komplexe Verfahren mit Gutachten oder umfangreicher Beweisaufnahme können sich hingegen bis zu zwei Jahre hinziehen.

Welche Faktoren beeinflussen die Dauer der Räumungsklage?

• Reaktion des Mieters (Versäumnisurteil möglich, wenn keine Antwort erfolgt)
• Art des Kündigungsgrundes (z. B. Eigenbedarfskündigung vs. Pflichtverletzung)
• Notwendigkeit von Gutachten oder Beweisaufnahmen
• Auslastung des zuständigen Gerichts
• Vollstreckungsaufwand nach dem Urteil (Zwangsräumung, Einlagerung, Schlosserarbeiten)
• Die Räumungsklage im Eilverfahren – wenn es schnell gehen muss

Das Räumungsklage-Eilverfahren ist eine beschleunigte gerichtliche Entscheidung, die nur in Ausnahmefällen zulässig ist – etwa wenn dem Vermieter ein erheblicher, nicht wiedergutzumachender Schaden droht (z. B. Verwahrlosung der Immobilie). Um ein solches Verfahren einzuleiten, muss zusammen mit dem Einreichen der Räumungsklage ein besonderer Antrag gestellt und die Dringlichkeit glaubhaft belegt werden.

Die Entscheidung im Eilverfahren fällt häufig innerhalb weniger Wochen und verkürzt den üblichen Ablauf deutlich. Allerdings sind die Anforderungen an Beweise höher und die Kosten einer Räumungsklage können durch zusätzlichen Aufwand für Schriftsätze und Anhörungen steigen. Ein standardisiertes Räumungsklage-Muster reicht hier in der Regel nicht aus – individuelle anwaltliche Formulierungen sind unerlässlich, um Erfolg zu haben.

Eine Räumungsklage kann scheitern, wenn der Räumungsanspruch entfällt. Ein solcher Anspruch besteht nur, solange der Mieter unrechtmäßig in der Immobilie verbleibt – etwa nach einer wirksamen Kündigung. Zahlt der Mieter jedoch während des Prozesses alle ausstehenden Mieten und eine mögliche Nutzungsentschädigung oder räumt die Wohnung freiwillig, erlischt dieser Anspruch.

Gerade bei sogenannten Mietnomaden kommt es vor, dass sie bei Nacht und Nebel verschwinden. In solchen Fällen droht, dass das Gericht die Klage abweist – und der Vermieter die Kosten der Räumungsklage selbst tragen muss. Wichtig: Ziehen Sie die Klage niemals selbst zurück. Stattdessen sollten Sie in Absprache mit Ihrem Anwalt die Hauptsache für erledigt erklären. So kann das Gericht je nach Reaktion des Mieters und Entscheidung die Kosten dennoch ganz oder teilweise dem Mieter auferlegen.

Bevor Sie eine Räumungsklage einreichen, sollten Sie alle außergerichtlichen Möglichkeiten ausschöpfen, um Zeit, Geld und Nerven zu sparen. Dazu gehören:

• Schriftliche Mahnung mit klarer Fristsetzung zum Auszug
• Persönliches Gespräch zur Klärung offener Punkte
• Vergleichs- oder Mediationsverfahren über einen neutralen Dritten
• Angebot einer einvernehmlichen Vertragsauflösung im Rahmen eines Mietaufhebungsvertrags, ggf. gegen Abstandszahlung

Gleich wirksame Alternativen zur Räumungsklage gibt es in der Praxis nicht. Nur ein rechtskräftiges Urteil kann im Rahmen des gesetzlich vorgesehenen Ablaufs eine Zwangsräumung ermöglichen. Außergerichtliche Einigungen sind jedoch oft schneller, günstiger und weniger belastend für beide Seiten – scheitern sie jedoch, bleibt die Räumungsklage das letzte Mittel.

Um die Erfolgschancen einer Räumungsklage zu maximieren, sollten Sie von Beginn an sauber dokumentieren: Mietvertrag, Mahnungen, Zahlungsrückstände und relevante Korrespondenz sind wichtige Beweise. Achten Sie darauf, dass Ihre Kündigung rechtlich einwandfrei ist – Formfehler können den gesamten Räumungsklage-Ablauf scheitern lassen. Wählen Sie einen erfahrenen Anwalt, der die Räumungsklage einreichen und strategisch begleiten kann.

• Unser Tipp: Prüfen Sie vorab die Bonität des Mieters, um das Prozesskostenrisiko realistisch einzuschätzen. Planen Sie außerdem selbst ausreichend Liquidität für mögliche Kosten der Räumungsklage sowie weitere Risiken bei der Vermietung ein. Gut vorbereitet, erhöhen Sie die Chancen auf ein schnelles und erfolgreiches Urteil deutlich.