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Was tun bei Tod des Mieters?

Alle wichtigen Vermieter-Informationen auf einen Blick

Eigentümer, die eine Wohnung vermieten oder ein Haus vermieten, werden manchmal mit einer besonderen Situation konfrontiert: dem Tod des Mieters.

1. Was passiert mit dem Mietvertrag nach Tod des Mieters, wer zahlt die Miete?

Der Mietvertrag endet nicht automatisch nach Tod des Mieters. Gibt es weitere im Mietvertrag eingetragene Mieter, so wird das Mietverhältnis mit ihnen fortgeführt, außer sie machen von ihrem außerordentlichen Kündigungsrecht mit gesetzlicher Frist Gebrauch.

Gibt es keinen weiteren Mieter oder sind alle Mieter verstorben, so müssen Erben und eventuell für den Mieter in das Mietverhältnis eingetretenen Personen die Miete weiterhin zahlen. Wer mit dem Mieter zusammen in der Wohnung gelebt hat, hat ein Recht darauf, die Wohnung zu den bisherigen Konditionen zu übernehmen. Für dieses Eintrittsrecht gilt die Reihenfolge:

  1. Ehegatte oder Lebenspartner die im gleichen Haushalt leben
  2. Kinder des verstorbenen Mieters, die im gleichen Haushalt leben
  3. Weitere Familienmitglieder oder Mitbewohner, die mit dem Mieter im gleichen Haushalt lebten

Die im Mietvertrag vereinbarten Zahlungen für Miete und Nebenkosten sowie Mietrückstände oder Kosten für die Entrümpelung der Wohnung sind Nachlassverbindlichkeiten, die aus dem Erbe gezahlt werden müssen. Hierfür müssen die Erben jedoch nicht mit ihrem Privatvermögen einstehen. Sie können ihre Haftung auf den Nachlass beschränken. Generell sollten Erben schnell handeln und innerhalb von sechs Wochen nachdem sie von der Erbschaft erfahren haben das Erbe ggf. ausschlagen. Nach Ablauf der Frist ist dies nicht mehr möglich.

2. Wie ist die Kündigungsfrist nach Tod des Mieters?

Die eintrittsberechtigten Personen und Erben können innerhalb einen Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters erfahren haben, dem Vermieter erklären, dass sie die Wohnung bzw. das Haus nicht übernehmen möchten. Anderenfalls treten sie automatisch in das Mietverhältnis ein. Eine Anpassung des Mietvertrages ist nicht erforderlich.

Tipp von immoverkauf24:

Auch der Vermieter hat ein Sonderkündigungsrecht. Dies allerdings nur gegenüber den Erben, nicht den Eintrittsberechtigten gegenüber. Befindet sich die Wohnung oder das Haus in beliebter Lage bzw. Region und könnte man eine weitaus bessere Miete erzielen oder der Immobilienverkauf ist die beste Lösung, so muss der Vermieter schnell handeln und von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Im schlimmsten Fall ziehen Erben des Vermieters zu den günstigen, geerbten Mietkonditionen ein. Das Sonderkündigungsrecht besteht einen Monat nachdem der Vermieter vom Tod des Mieters erfahren hat.

3. Tod des Mieters, wer räumt die Wohnung?

Die Erben übernehmen auch die Pflichten des Mieters, sind also für Entrümpelung, Renovierung nach Auszug und Zahlung von Miete und Nebenkosten verantwortlich. Haben die Erben den Mietvertrag fristgerecht gekündigt, so müssen sie zum Ende die Wohnung geräumt übergeben.

Gibt es keine Erben oder bleiben diese unbekannt, so wird vom Gericht ein Nachlasspfleger eingesetzt. Wenn auch dieser keinen Erben findet, erbt das Land, in dem der verstorbene Mieter seinen letzten Wohnsitz hatte. Ist der Nachlass dann überschuldet, bleibt der Vermieter auf den Kosten der Haushaltsauflösung und Renovierung sowie Forderungen der Nebenkostenabrechnung sitzen.

4. Wer erhält nach Tod des Mieters die Mietkaution?

Die Mietkaution ist nach Tod des Mieters, sofern der Mietvertrag nicht von Eintrittsberechtigten oder Erben übernommen wird, an die Erben auszuzahlen. Dies gilt allerdings nur, wenn es keinen Anspruch des Vermieters auf einen Anteil oder gar die gesamte Kaution gibt. Forderungen können zum Beispiel aufgrund von Mietrückständen oder nicht gezahlten Nebenkostenabrechnungen entstehen. Die Erben haben andererseits Anspruch auf ein eventuelles Guthaben aus der Nebenkostenabrechnung. Letztendlich übernehmen die Erben hier die Rechte und Pflichten des Erblassers.

5. Was sagt das Mietrecht nach Tod des Mieters?

Das BGB liefert mit den Paragrafen zum Mietrecht die gesetzliche Grundlage für den Umgang mit dem Tod des Mieters. § 563 regelt das Eintrittsrecht bei Tod des Mieters, hier unter Punkt 1 beschrieben. Es schützt Menschen, die mit dem verstorbenen Mieter in einem Haushalt gewohnt haben davor, aus der Wohnung ausziehen zu müssen. § 564 behandelt die Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Erben sowie die außerordentliche Kündigung. Mehr erfahren Sie unter Punkt 2 auf dieser Seite sowie unter www.gesetze-im-internet.de/bgb/__563 und www.gesetze-im-internet.de/bgb/__564.

6. Nach Tod eines Mieters verkaufen oder wieder vermieten?

Tipps Hausverkauf

Der Tod eines Mieters bedeutet für den Vermieter, dass er, sofern niemand das Mietverhältnis übernimmt, eine freie Immobilie zur Verfügung hat. Wer schon länger über den Wohnungsverkauf nachgedacht hat, darf einen wahrscheinlich deutlich höheren Verkaufspreis erwarten, als dies bei einer vermieteten Immobilie der Fall ist. Auch die Miete wird in der Regel nach Tod des Mieters höher anzusetzen sein.

Vermieter, die noch darüber nachdenken die Immobilie neu zu vermieten oder zu verkaufen, sollten gut abwägen, welche Lösung für sie rentabler ist.

Eigentümern einer freien Wohnung wird empfohlen sich von den immoverkauf24-Experten beraten zu lassen, welche Lösung nach dem Tod des Mieters für sie die bessere ist. Eine professionelle Ermittlung der erzielbaren Miete sowie eine kostenlose Immobilienbewertung für den Verkauf, sind der erste Schritt auf dem Weg zur Entscheidung. Unter Einbeziehung Ihrer persönlichen Anforderungen und Pläne wird ausgearbeitet, ob Verkauf oder Vermietung in Frage kommen. Unsere kompetenten Makler unterstützen Sie dann bei dem von Ihnen gewünschten Vorhaben.

immoverkauf24 Tipp:

Sollten Sie ein Haus vermietet haben, so empfiehlt sich nach Tod des Mieters beinahe in jedem Fall der Verkauf. Die Vermietung von Einfamilienhäusern ist keine gute Geldanlage und lohnt sich in den seltensten Fällen.

Wir empfehlen Ihnen kostenlos und unverbindlich einen geprüften Makler. Jetzt Maklerempfehlung anfordern!

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