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Tilgungsplan erstellen & Muster als PDF zum Download!

Die Erstellung eines Tilgungsplans ist wichtig für die richtige Planung Ihrer Immobilienfinanzierung. Wir erklären, auf welche Fragen Tilgungspläne Antworten geben und wie Sie selber einen Zins- und Tilgungsplan erstellen. Inkl. Muster als PDF zum Download! 

1. Was ist der Tilgungsplan?

Aus dem Tilgungsplan geht hervor, wie sich Zinsen & Tilgung eines Darlehens über die Laufzeit voraussichtlich entwickeln. Tilgungspläne werden von den Banken in Tabellenform erstellt und sind gem. Art. 247 § 6 Abs. 1 Nr. 4 EGBGB zwingender Bestandteil von Darlehensverträgen. So haben Sie als Darlehensnehmer einen Überblick über den Verlauf Ihres Immobilienkredits, den Sie i. d. R. über mehrere Jahrzehnte zurückzahlen. Ein Tilgungsplan kann den Darlehensverlauf monatlich oder jährlich darstellen. 

2. Welche Informationen gibt Ihnen der Tilgungsplan?

Folgende Informationen gibt Ihnen der Tilgungsplan: 

  • Die Höhe der zu zahlenden Rate, aufgesplittet in Zinsanteil und Tilgungsanteil: Bei einem Annuitätendarlehen z. B. bleibt die Darlehensrate gleich (= Annuität). Anhand des erstellten Tilgungsplans können Sie erkennen, wie sich die jeweiligen Anteile innerhalb der Rate verschieben. Anders sieht es bei einem Tilgungsdarlehen aus. 
  • Der Tilgungsplan informiert über die Höhe der Restschuld des Immobiliendarlehens im jeweiligen Jahr sowie zum Ende Ihrer gewählten Zinsbindungsfrist.
  • Der Zins- und Tilgungsplan zeigt die Höhe der Zinskosten, die Sie bis zum Ende der Zinsbindung voraussichtlich gezahlt haben.
  • In einem berechneten Tilgungsplan sehen Sie die voraussichtliche Laufzeit, die Sie benötigen um Ihr Baudarlehen komplett zurückzuzahlen. Diese Angabe ist jedoch meist fiktiv, da die gesamte Darlehenslaufzeit über die gewählte Zinsbindung hinausgeht (Ausnahmen bilden hier Volltilgerdarlehen). 
  • Am Ende eines Tilgungsplans stehen die voraussichtlichen Gesamtkosten Ihrer Immobilienfinanzierung. Auch diese Angabe ist - mit Ausnahme von Volltilgerdarlehen - nur ein angenommener Wert, da die Konditionen für die Zeit nach der Zinsbindung noch nicht bekannt sind. 

Wie schon erwähnt, entspricht ein Tilgungsplan nur dann dem tatsächlichen Darlehensverlauf, wenn es sich um ein Volltilgerdarlehen handelt, das am Ende der Zinsbindung vollständig zurückgezahlt ist. Dann ist bereits von vornherein klar, dass sich der Sollzins über die Laufzeit nicht verändert. Erstreckt sich die Laufzeit Ihrer Baufinanzierung hingegen beispielsweise über 25 Jahre und werden 15 Jahre Zinsbindung gewählt, erfolgt die Berechnung nach 15 Jahren anhand eines fiktiven Sollzinssatzes. Dieser kann jedoch erheblich von dem tatsächlichen Zins abweichen, mit dem Sie später Ihre Anschlussfinanzierung realisieren. 

Zur Veranschaulichung stellen wir Ihnen zwei Tilgungspläne als PDF zum Download zur Verfügung: Der erste enthält die Angaben zu einem Annuitätendarlehen, der zweite von uns erstellte Tilgungsplan enthält die Angaben zu einem Tilgungsdarlehen. 

3. Welche Angaben werden für die Erstellung von Tilgungsplänen benötigt?

Tilgungsplan erstellen

Um einen Tilgungsplan zu erstellen, benötigen Sie nur wenige Angaben: 

  • Die Höhe der Darlehenssumme
  • Das Datum der kompletten Kreditauszahlung: Eine Tilgung des Darlehens sowie die Zinsbindungsfrist beginnt erst nach Vollauszahlung des Kredits. 
  • Höhe des Sollzinses p. a.: Die Berechnung der Zinsen richtet sich nach dem Sollzins, daher führt eine Angabe von Effektivzinsen zu Fehlberechnungen. 
  • Dauer der Zinsbindungsfrist
  • Höhe der anfänglichen Tilgung: Tilgungspläne werden i. d. R. für Annuitätendarlehen oder Ratenkredite erstellt. Hier bleibt die monatliche/jährliche Gesamtrate konstant, der Anteil der Tilgung verändert sich jedoch.

4. Selbst einen Tilgungsplan erstellen - wie geht das?

Natürlich können Sie für Ihre Baufinanzierung einen Tilgungsplan selber erstellen. Große mathematische Vorkenntnisse sind nicht erforderlich. Einfacher und schneller geht es jedoch mit kostenfreien Online-Rechnern. Nutzen Sie hier gerne unseren Tilgungsrechner

Möchten Sie Ihren Tilgungsplan selber erstellen, dann können Sie dies anhand folgender Rechenschritte tun:

  1. Berechnung der jährlichen Annuität (= Rate): Hierzu benötigen Sie die Höhe der Sollzinsen sowie die Höhe der anfänglichen Tilgung. Folgende Formel können Sie nutzen: Darlehensbetrag x (Sollzins + Tilgung)/100 = Annuität. Die Annuität bleibt während der gesamten Zinsbindung gleich. 
  2. Berechnung der Restschuld: Bilden Sie hierzu die Differenz aus dem noch bestehendem Darlehensbetrag und der jeweilig gezahlten Tilgung: Darlehensbetrag - Tilgung = Restschuld
  3. Berechnung der jährlichen Zinszahlungen: Im ersten Jahr können Sie hier die Darlehenssumme zugrunde legen. Für die folgenden Jahre müssen Sie jedoch die jeweilige Restschuld zur Berechnung heranziehen, da Sie immer nur auf diese Zinsen zahlen: (Darlehensbetrag bzw. jeweilige Restschuld x Sollzins)/100 = Zinsanteil. 
  4. Berechnung der jährlichen Tilgungsleistungen: Reduzieren Sie hier die Darlehensrate um die jeweiligen Zinszahlungen: Annuität - Zinszahlungen = Tilgungsanteil 

Beispielrechnung zum Tilgungsplan eines Annuitätendarlehens:

Annahmen: Annuitätendarlehen mit einem Darlehensbetrag in Höhe von 150.000 EUR; Sollzinsen: 1,5%, anfängliche Tilgung: 2%, Auszahlungsdatum des vollständigen Kreditbetrags: 1.1.2020

Berechnung für das Jahr 2020: 

  • Annuität für 2020: 150.000 EUR x (1.5 + 2)/100 =  5.250 EUR
  • Zinsanteil für 2020: (150.000 EUR x 1,5)/100 = 2.250 EUR
  • Tilgungsanteil für 2020: 5.250 EUR - 2.250 EUR = 3.000 EUR
  • Restschuld zum Jahresende: 150.000 EUR - 3.000 EUR = 147.000 EUR

Berechnung für das Jahr 2021: 

  • Annuität für 2021: Wie im Jahr 2020 = 5.250 EUR
  • Zinsanteil für 2021: (147.000 EUR x 1,5)/100 = 2.205 EUR
  • Tilgungsanteil für 2021: 5.250 EUR - 2.205 EUR = 3.045 EUR
  • Restschuld zum Jahresende: 147.000 EUR - 3.045 EUR = 143.955 EUR

Berechnung für das Jahr 2022: 

  • Annuität für 2022: Wie in den Vorjahren = 5.250 EUR
  • Zinsanteil für 2022: (143.955 x 1,5)/100 = 2.159,33 EUR
  • Tilgungsanteil für 2022: 5.250 EUR - 2.159,33 EUR = 3.090,67 EUR
  • Restschuld zum Jahresende: 143.955 - 3.090,67 = 140.864,33 EUR

Sie sehen, dass die manuelle Erstellung von Tilgungsplänen komplex und zeitintensiv werden kann. Gerade wenn es um Vergleiche von verschiedenen Finanzierungsszenarien geht. Wir empfehlen Ihnen daher die Nutzung unseres Online-Rechners. So können Sie schnell & einfach direkt vergleichen. 

5. Warum ist der Tilgungsplan so wichtig für die Planung der Immobilienfinanzierung?

Der Zins- und Tilgungsplan ist ein wichtiger Bestandteil eines Darlehensvertrags, da er Ihnen eine gute Übersicht über Ihre Immobilienfinanzierung gibt. Wichtige Informationen sind z. B. die Höhe der Zinskosten sowie die Restschuld des Darlehens am Ende Ihrer Zinsbindungsfrist. So können Sie rechtzeitig Ihre Anschlussfinanzierung planen. Doch einen Tilgungsplan berechnen hilft Ihnen auch bei einem Vergleich von verschiedenen Kreditangeboten oder bei der Wahl der richtigen Ratenhöhe. Ebenso können Sie anhand eines Tilgungsplanes sehen, wie sich die Zahlung einer Sondertilgung auf die Zinskosten und auf die Laufzeit des Kredits auswirken kann. Die wichtigste Funktion von Tilgungsplänen ist jedoch die übersichtliche Darstellung des Darlehensverlaufs über die meist jahrzehntelange Laufzeit der Baufinanzierung. 

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