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Umschuldung Haus – So optimieren Sie Ihre Baufinanzierung!

Ihr Hauskredit bzw. Immobilienkredit läuft noch, aber es steht in nächster Zeit eine Anschlussfinanzierung an? Sie möchten weniger Zinsen zahlen oder die Darlehenssumme bzw. Darlehensbedingungen anpassen? Dann sollten Sie über eine Umschuldung nachdenken.

1. Was ist eine Umschuldung?

In der Baufinanzierung ist von Umschuldung oder Umfinanzierung die Rede, wenn ein Baudarlehen abgelöst und durch ein neues ersetzt wird – in der Regel bei einer anderen Bank. KEINE Umschuldung liegt vor, wenn ein bestehendes Darlehen bei der aktuellen Bank mit gleichen Darlehensbedingungen verlängert wird (= Prolongation).

Gründe für eine Umschuldung können sein:

  • Die Zinsen beim aktuellen Darlehen sind sehr hoch und sollen durch eine Umschuldung gesenkt werden.
  • Kreditsumme soll im Rahmen der Umschuldung erhöht oder gesenkt werden.
  • Monatliche Rate soll dem aktuellen Ausgabeverhalten angepasst werden.
  • Zeitraum, bis Darlehen zurückgezahlt ist, soll verkürzt oder verlängert werden.
  • Änderung der Darlehensnehmer gewünscht, z.B. bei Tod, Scheidung, neuer Partner, etc.

Ziel der Umschuldung

Eine Umschuldung hat immer das Ziel die aktuellen Darlehensbedingungen aus Sicht des Darlehensnehmers zu verbessern. Eine Umschuldung ist eine ausgezeichnete Gelegenheit, das bestehende Darlehen den eigenen Wünschen und Vorstellungen anzupassen – und dabei noch viel Geld zu sparen.

Tipp von immoverkauf24:

Wer in finanziellen Schwierigkeiten steckt, sollte sich sowohl über die Möglichkeiten einer Umschuldung informieren als auch über einen Immobilienverkauf nachdenken. Und danach in Ruhe entscheiden, was die beste Lösung ist.

2. Wann ist der beste Zeitpunkt für eine Umschuldung?

Neben persönlichen Umständen, die eine vorzeitige Umschuldung rechtfertigen können, wird der ideale Zeitpunkt für eine Umschuldung vor allem durch die noch verbleibende Darlehenslaufzeit bis Ende der Sollzinsbindung bestimmt.

  • Ende Zinsbindung in mehr als 5 Jahren

In diesem Fall ist eine Umschuldung nur in wenigen Ausnahmefällen möglich und empfehlenswert. Ein Grund wäre ein Hausverkauf, bei dem eine Bank verpflichtet ist, Sie aus dem Darlehensverhältnis zu entlassen.

ABER Achtung: Bei jeder vorzeitigen Kündigung des Darlehensverhältnisses durch den Darlehensnehmer ist die Bank berechtigt, eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung zu erheben. Die Höhe der Entschädigung richtet sich nach der Höhe des Zinsschadens den die Bank durch die entgangenen Zinseinnahmen erleidet. Sie ist umso höher, je länger das Darlehen noch gelaufen wäre und je niedriger der aktuelle Darlehenszins gegenüber dem vereinbarten Sollzins liegt. Endet die Zinsbindung erst in über 5 Jahren, dann ist die Belastung aus der Vorfälligkeitsentschädigung schnell so hoch, dass eine Umschuldung nicht in Frage kommt.

  • Ende Zinsbindung in 1 bis 5 Jahren

In diesem Zeitraum macht es auf jeden Fall schon einmal Sinn, die aktuellen Hypothekenzinsen genau zu beobachten und sich eine Meinung über den weiteren Verlauf zu bilden. Sie können auch schon ein Forward-Darlehen abschließen, um sich die aktuell niedrigen Zinsen für die Anschlussfinanzierung zu sichern. Dafür wird allerdings eine Zinssicherungsprämie fällig, die noch auf den Darlehenszins aufgeschlagen wird. Diese ist umso höher, je länger die feste Zinsbindung noch läuft. Sollten die Zinsen bis zum Beginn Ihres neuen Darlehens steigen, bleibt Ihnen dank des Forward-Darlehens der niedrige Zins erhalten. Das Forward-Darlehen ist geeignet, wenn man von steigenden Zinsen ausgeht bzw. auf jeden Fall Planungssicherheit haben möchte.

  • Ende Zinsbindung innerhalb der nächsten 12 Monate

In diesem Fall müssen Sie nicht erst das Prolongationsangebot Ihrer Bank abwarten, sondern sollten sich schon einmal über die möglichen Kreditangebote am Markt informieren. Eine Umschuldung Ihres Darlehens ist problemlos möglich. Die meisten Banken stellen das neue Darlehen bis zu 6 Monate kostenfrei bereit, bei manchen ist auch eine gebührenfreie Bereitstellung von bis zu 12 Monaten möglich.

Tipp von immoverkauf24:

Unabhängig von der im Darlehensvertrag geregelten Zinsbindung steht dem Darlehensnehmer nach 10 Jahren ein Sonderkündigungsrecht des Vertrags zu (§ 489 I Nr. 2 BGB), OHNE dass eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Sind Sie z.B. im 12. Jahr einer Finanzierung, mit einem garantierten Darlehenszins für 15 Jahre, müssen Sie nicht noch 3 weitere Jahre warten, sondern können die Umschuldung sofort angehen ohne eine Vorfälligkeitsgebühr (Vorfälligkeitszinsen) zahlen zu müssen.

3. Umschuldung Rechner & Vergleich – So viel sparen Sie!

Mit einer Umschuldung lassen sich durchaus mehrere tausend Euro sparen, denn bei den hohen Summen, um die es bei der Immobilienfinanzierung geht, machen sich schon kleine Zinsunterschiede deutlich bemerkbar. Um die Einspareffekte zu berechnen, sollten Sie unterschiedliche Angebote vergleichen. Zum einen können Sie ein Prolongationsangebot bei Ihrer bisherigen Bank als Vergleichsbasis einholen. Zum anderen können Sie durch Vergleichsportale wie immoverkauf24 andere Kreditangebote miteinander vergleichen. Beispiel: Schon bei 0,1% Zinsunterschied, einer Darlehenssumme über 100.000 Euro und einer Zinsbindungsdauer von 10 Jahren, ergibt sich eine Ersparnis von 1.000 Euro.

Geben Sie einfach die Zinsunterschiede in unseren Umschuldungsrechner ein und berechnen die Ersparnis:

  1. 1 Vorhaben
  2. 2 Eckdaten
  3. 3 Persönliches Angebot
Ihr Vorhaben:
Sollzinssatz Angebot 1

Sollzinssatz Angebot 2

Zinsdifferenz

Darlehenssumme

Gewünschte Sollzinsbindung

Jetzt Ersparnis berechnen

4. Lohnt sich die Umschuldung des Baukredits?

Für die meisten Darlehensnehmer sind mögliche Einspareffekte im vierstelligen Eurobereich bereits genug Anreiz, um eine Umschuldung vorzunehmen. Die Umfinanzierung kann sich aber auch aus anderen Gründen lohnen:

Passgenauere Darlehenskonditionen

Eine Umschuldung ist auch dann eine Überlegung wert, wenn die sonstigen Konditionen bei der bisherigen Bank mittlerweile nicht mehr so gut zu den aktuellen Bedürfnissen passen. Wurde bei Abschluss des Darlehensvertrags beispielsweise noch kein Wert auf hohe Sondertilgungen oder eine hohen Tilgungssatz gelegt, kann dies mittlerweile anders sein. Da die Darlehensverlängerung aber ausschließlich den Sollzins betrifft und ansonsten alle Konditionen unverändert bleiben, kann ein Bankwechsel sinnvoll sein.

Tipp: Ist der Zinssatz des neuen Darlehens niedriger als der bisherige Zinssatz, können Sie den Tilgungsanteil erhöhen ohne dass gleichzeitig die monatliche Rate steigt. Sie bezahlen das Darlehen dadurch schneller ab. Alternativ könnten Sie den Tilgungssatz unverändert lassen und haben bei unveränderter monatlichen Rate mehr Geld zur freien Verfügung.

Höhere Darlehenssumme möglich

Während bei einer Prolongation lediglich die Restschuld weiterfinanziert werden kann, ist es bei einer Umschuldung auch möglich, eine höhere Darlehenssumme zu finanzieren. Dies kann sinnvoll sein, wenn zwischenzeitlich Renovierungsarbeiten an der Immobilie anstehen. Werden hierfür beispielsweise zusätzlich 15.000 Euro benötigt und beträgt die Restschuld 100.000 Euro, kann die Umschuldung für 115.000 Euro beantragt werden. Eine Prolongation hingegen wäre nur für 100.000 Euro möglich.

Tipp von immoverkauf24:

Eine höhere Darlehenssumme kann auch sinnvoll sein, wenn im Rahmen der Umschuldung – bei vorzeitiger Darlehenskündigung – eine Vorfälligkeitsentschädigung zu entrichten ist und diese nicht aus Barmitteln bestritten werden kann. Zwar führt eine höhere Darlehenssumme bei ansonsten gleichen Bedingungen zu einer höheren monatlichen Rate, allerdings kann die Rate auch trotz erhöhter Schulden sinken – vorausgesetzt der Zinssatz des neuen Darlehens ist deutlich niedriger als beim alten Darlehen.

5. Kosten-Nutzen-Vergleich bei Umschuldung

Mit welchen Kosten oder Nachteilen ist eine Umschuldung verbunden?

  • 1. Höherer Aufwand

Bei einer Umschuldung durchläuft der Darlehensnehmer bei einer Bank den gleichen Prozess wie bei der Erstfinanzierung. Das heißt, der Darlehensnehmer muss sowohl Angaben zu seinen Einkommens- und Vermögensverhältnissen machen als auch zur Immobilie selbst. Meistens ist dies jedoch etwas weniger aufwändig als bei der Erstfinanzierung, weil viele Darlehensnehmer noch von der Erstfinanzierung die Unterlagen zur Immobilie haben und lediglich den aktuellen Stand Ihrer persönlichen Finanzsituation dokumentieren müssen.

Der Aufwand wird häufig überschätzt. Die Finanzierungsberater von immoverkauf24 sagen Ihnen genau, was aus Sicht einer Bank relevant ist und was nicht. Eine vollständige Liste der üblichen Dokumente finden Sie auch unter Checkliste Unterlagen. Manchmal sind auch nicht alle Angaben notwendig. Rechnet beispielsweise die von Ihnen ausgewählte Bank mit Haushaltskostenpauschalen (machen die meisten Banken), müssen Sie keine detaillierten Angaben zu Ihren Lebenshaltungskosten machen. So oder so: immoverkauf24 nimmt Ihnen gerne die Arbeit ab - von der Einholung der Angebote, der Vorbereitung des neuen Darlehensvertrags bis zur vollständigen Abwicklung des Prozesses.

  • 2. Zusätzliche Kosten für die Darlehensumschreibung

Eine Umschuldung bringt es mit sich, dass auch Änderungen im Grundbuch vorgenommen werden müssen. So muss beispielsweise die Grundschuld wahlweise von der alten an die neue Bank abgetreten werden oder – je nach Bank sogar die Löschung der alten und der Eintrag einer neuen Grundschuld veranlasst werden. Teils übernimmt die neue Bank diese Kosten für Notar und Grundbuchamt, da sie ein Interesse hat, den Darlehensnehmer als neuen Kunden zu gewinnen. Teils muss der Darlehensnehmer diese Kosten aber auch selbst tragen. Diese müssen beim Angebotsvergleich selbstverständlich berücksichtigt werden. Üblicherweise liegen die Kosten bei ca. 0,2% des Grundschuldbetrags.

Faustformel: Es reicht schon einen Konditionsvorteil von 0,1% pro Jahr, um durch die Umschuldung einen deutlichen Einspareffekt zu erzielen, in der Regel ergeben sich auch schon bei einem Unterschied von 0,05% erste finanzielle Vorteile. Der Grund: Die Kosten für die Umschreibung fallen nur einmal an, die finanzielle Ersparnis dagegen Jahr für Jahr.

Voraussetzung ist dabei immer, dass eine Vorfälligkeitsentschädigung vermieden werden kann, d.h. das Erstdarlehen bis Ende der Zinsbindung fortgeführt wird. Im Falle einer vorzeitigen Kündigung müssen die Einspareffekte eines niedrigeren Darlehenszinses der Vorfälligkeitsentschädigung gegenübergestellt werden. Nur wenn die Spareffekte höher als die Vorfälligkeitsgebühren sind, lohnt sich der vorzeitige Ausstieg aus dem aktuellen Darlehen.

Eine Umschuldung hat gute Erfolgschancen, wenn der Darlehensnehmer zum Zeitpunkt der Umschuldung keine negative Schufa hat und die monatliche Rate nach Umschuldung bedienen kann.

Tipp von immoverkauf24:

Je höher die Restschuld zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung ist, desto eher sollte eine Umschuldung in Betracht gezogen werden. Hier macht sich ein Zinsvorteil deutlicher bemerkbar als bei kleineren Summen, so dass der Aufwand sich unterm Strich lohnen dürfte. D.h. eine Umschuldung lohnt sich eigentlich immer, wenn das Darlehen noch lange läuft, noch eine hohe Restschuld offen ist und je größer die Differenz zwischen jetzigem und neuem Darlehenszins ist.

6. Darlehen umschulden – Wie ist der Ablauf? 8-Punkte-Checkliste!

Nach Ablauf der Sollzinsbindung ist weder die Bank noch der Kunde an einer Fortsetzung des Darlehensverhältnisses gebunden. Prüfen Sie, was für Sie das Beste ist – ganz einfach mit unserer Checkliste.

8 Punkte Checkliste Umschuldung:

  • Eckdaten bestehende Baufinanzierung ermitteln
  • Wann läuft die Sollzinsbindung aus? Vorzeitig Forward-Darlehen abschließen?
  • Spätestens 6-9 Monate vor Ablauf Angebote durch Vergleichsportal einholen
  • Portal vergleicht für Sie die aktuellen Konditionen der jetzigen Bank mit neuen Angeboten
  • Von Finanzierungsexperten beraten lassen – günstiges Angebot auswählen
  • Darlehensvertrag mit gewünschter Kreditsumme unterschreiben
  • Die neue Bank informiert die bisherige Bank über den Wechsel
  • Am Tag der Umschuldung löst die neue Bank das alte Darlehen ab
  • Alle Zahlungsströme laufen jetzt über die neue Bank
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