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Vorfälligkeitszinsen bei Hausverkauf - wie berechnen?

Vorfälligkeitszinsen

Die Vorfälligkeitszinsen entsprechen dem Zinsschaden, den eine Bank dadurch erleidet, dass sie den Darlehensnehmer vorzeitig aus dem Darlehensvertrag entlässt. Ein Zinsschaden entsteht immer dann, wenn der bei Darlehensabschluss vereinbarte Nominalzins höher ist als der Zins zum Zeitpunkt der Kündigung. Wurde beispielsweise 2011 ein Darlehen mit einem Sollzins von 3,77 Prozent abgeschlossen und beträgt der Zins derzeit 0,8 Prozent müsste die Bank bei einer vorzeitigen Kündigung auf den größten Teil ihrer Einnahmen verzichten. Die Ermittlung des Zinsverschlechterungsschadens ist sehr komplex.

So werden die Vorfälligkeitszinsen berechnet:

Es gibt zwei Methoden, den Zinsverschlechterungsschaden zu ermitteln. Bei der Aktiv-Aktiv-Methode wird unterstellt, dass die Bank das Geld aus der vorzeitigen Tilgung des Darlehens wieder neu verleihen würde – im vorherigen Beispiel zu 0,8%, d.h. um fast 3 Prozentpunkte weniger als zuvor. Beim Aktiv-Passiv-Verfahren hingegen wird angenommen, dass die Bank mit dem vorzeitig erhaltenen Geld Hypothekenpfandbriefe kauft, um den Zinsschaden zu kompensieren. In der Regel fällt der Schaden dann noch größer aus, da Hypothekenpfandbriefe praktisch keine Rendite abwerfen. Auf letzterem Verfahren basieren die gängigen Vorfälligkeitsrechner im Internet.

Achtung: Bei der Berechnung der Vorfälligkeitszinsen müssen Sondertilgungen auch dann berücksichtigt werden, wenn sie gar nicht geleistet wurden – und zwar in voller Höhe und über die gesamte Zinsbindungsfrist. Nicht immer wird dies korrekt berechnet und der Vorfälligkeitszins fällt dann deutlich höher aus. Daher empfiehlt es sich generell, beim Konditionenvergleich für die Anschlussfinanzierung auf hohe Sondertilgungsmöglichkeiten zu achten.

So setzt sich die Vorfälligkeitsentschädigung zusammen

Die Vorfälligkeitszinsen spiegeln den Zinsschaden der Bank wider. Darüber hinaus sind weitere Kostenpositionen zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung zu berücksichtigen, d.h. zur Berechnung der Gebühr, die der Darlehensnehmer aufgrund der vorzeitigen Kündigung an die Bank bezahlen muss.

Restschuld bei Kreditablösung 100.000 Euro
Restlaufzeit Darlehen 2 Jahre
Nominalzins 4,0 %
Wiederanlagezins 0,5 %
Höhe monatliche Rate 1.000 Euro

Die Vorfälligkeitszinsen müssen noch um Kosten korrigiert werden:

Vorfälligkeitszinsen 6.420 Euro
- Risikoersparnis 90 Euro
- Ersparnis Verwaltungskosten 200 Euro
+ Bearbeitungsgebühr 100 Euro
Vorfälligkeitsentschädigung 6.230 Euro

Das Beispiel zeigt, dass vor allem die Vorfälligkeitszinsen die Vorfälligkeitsentschädigung bestimmen. Aber die Bank muss von den Zinsen noch die "Risikoersparnis" (Bandbreite zwischen 0,01 und 0,1 Prozent pro Jahr) abziehen, weil ein gekündigtes Darlehen nicht mehr ausfallen kann. Auch eingesparte Verwaltungskosten müssen in Abzug gebracht werden. Dagegen ist die Bank berechtigt bis zu 300 Euro Bearbeitungsgebühr für die vorzeitige Beendigung des Darlehens zu berechnen.

Vorfälligkeitszins korrekt berechnet? Entschädigung überprüfen lassen!

Die Vorfälligkeitsentschädigung bei Hausverkauf kann sehr hoch ausfallen, wenn:

  • das Darlehen noch lange läuft
  • die Restschuld bei Kündigung noch hoch ist
  • der Zinsunterschied bei Abschluss – und Kündigungszeitpunkt groß ist

In der Vergangenheit haben Banken die Vorfälligkeitszinsen und die Entschädigung nicht immer korrekt berechnet. Die Tücke liegt dabei oft im Detail. Sie möchten die Berechnung überprüfen lassen? Senden Sie uns die Berechnung per E-Mail an: info@immoverkauf24.de bzw. rufen Sie uns an: 0800 – 100 42 15. Wir machen den Gegencheck – kostenlos!

Lohnt eine Umschuldung trotz Vorfälligkeitszins?

Aufgrund der aktuell niedrigen Zinsen wäre eine Umschuldung eines laufenden höher verzinsten Darlehens für viele Darlehensnehmer sehr attraktiv, doch zum einen muss die Bank einer vorzeitigen Kündigung ohne triftigen Grund wie dem Hausverkauf oder einer Scheidung nicht ohne weiteres zustimmen. Und zum anderen muss ermittelt werden, ob die Zinsersparnis nicht durch die Vorfälligkeitszinsen wieder aufgezehrt wird.

Wer nachrechnen will, braucht folgende Informationen:

  • Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung
  • Zinskosten bei aktuellen Konditionen bis zum Ende der Zinsbindung des bisherigen Darlehen.

Ist die Zinsersparnis höher als die Vorfälligkeitsentschädigung, lohnt sich die vorzeitige Kündigung.

Widerrufsjoker: Frist ist abgelaufen

Aus dem Schneider war bislang, wer zwischen 2002 und 2010 einen Darlehensvertrag mit fehlerhafter Widerrufsbelehrung unterschrieben hat. Hier war bis Juni 2016 ein Widerruf möglich – mit der angenehmen Begleiterscheinung, dass nicht nur die Darlehenskündigung ohne wichtigen Grund möglich war, sondern auch keine Vorfälligkeitszinsen zu zahlen waren. Im Rahmen der seit März 2016 geltenden Wohnimmobilienkreditrichtlinie wurde das bisher unbefristete Widerrufsrecht jedoch zeitlich begrenzt und kann nicht mehr in Anspruch genommen werden.

Tipp von immoverkauf24:

Wer eine Immobilie verkauft und sofort eine neue erwirbt, kann prüfen, ob sich die Übertragung des Darlehens auf die neue Immobilie rechnet. Dies ist generell jedoch nur möglich, wenn die neue eine mindestens ebenso hohe Sicherheit für die Bank wie die bisherige Immobilie darstellt. Alternativ wäre auch eine Übernahme des bisherigen Darlehens durch den neuen Käufer denkbar. In der Praxis scheitert die Übernahme aber entweder daran, dass dieser sich nicht auf den alten Zins und die Laufzeit einlassen möchte oder aber die Bank der Übertragung nicht zustimmt, z.B. aus Gründen der Bonität des Käufers.

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