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Prolongation - wie sie funktioniert inkl. Vor- und Nachteile

Nach zehn Jahren steht bei vielen Immobilieneigentümern die Anschlussfinanzierung an, weil die Zinsbindung ausläuft. Sie haben dann verschiedene Möglichkeiten, die sogenannte Restschuld weiter zu finanzieren. Einen besonders bequemen Weg bietet die Prolongation. Ob dieser auch immer der günstigste ist und was es bei der Prolongation zu beachten gilt, erläutert Ihnen Immoverkauf24.

1. Was ist eine Prolongation?

Prolongation

Definition:

"Als Prolongation wird die Fortführung der Immobilienfinanzierung bei der bisherigen Bank bezeichnet. Das Wort leitet sich aus dem lateinischen Begriff „prolungare“ ab, übersetzt: Verlängern." 

Das Procedere ist denkbar einfach: Spätestens rund drei Monate vor Ablauf der Sollzinsbindung macht die finanzierende Bank ein unverbindliches Konditionenangebot. Der Darlehensnehmer kann dies einfach annehmen – und muss dann nichts weiter unternehmen. Doch ist das auch sinnvoll? Klar ist: Die Prolongation bietet eine bequeme Möglichkeit der Anschlussfinanzierung. Doch sie kann mitunter teuer werden, wenn kein Konditionenvergleich vorgenommen wurde. Denn die Bank macht keineswegs immer das beste Angebot am Markt – im Gegenteil: Viele Banken wissen sehr wohl, dass manche Kunden sich nicht um ein besseres Angebot bemühen.

2. Was sind die Vor- und Nachteile einer Prolongation?

Bevor die Entscheidung für eine Prolongation oder eine Umschuldung getroffen wird, gilt es, die Vor- und Nachteile dieser Option für die Anschlussfinanzierung gründlich zu überprüfen und gegeneinander abzuwägen: 

Vorteile der Prolongation Nachteile der Prolongation
Bequeme Abwicklung:
Für die Prolongation spricht auf jeden Fall die einfache Handhabung. Man muss sich um nichts kümmern, der Darlehensvertrag bleibt bestehen, lediglich die Zinsen werden angepasst.
Höherer Sollzins:
Oftmals spekulieren die Banken auf die Bequemlichkeit ihrer Kunden und unterbreiten für die Anschlussfinanzierung ein Angebot mit schlechteren Konditionen, als dies bei Neukunden der Fall wäre.
Keine erneute Prüfung von Bonität und Immobilie:
Ein entscheidender Vorteil besteht zudem darin, dass keine erneute Bonitätsprüfung stattfindet. Die Bank hat ja bereits ihre Erfahrungen mit dem Darlehensnehmer gemacht und weiß, dass er pünktlich die Darlehensraten zahlt. Auch die Immobilie wird nicht erneut einer Prüfung unterzogen.
Kein zusätzliches Geld möglich:
Wird zusätzlich Geld benötigt, um Modernisierungsarbeiten vorzunehmen, können diese bei der Umschuldung über eine höhere Darlehenssumme finanziert werden. Die Prolongation ist hingegen nur für die Restschuld möglich.
Es fallen keine zusätzlichen Kosten an:
Für die Prolongation spricht außerdem, dass keine Kosten im Zusammenhang mit dem Darlehen anfallen, denn an der im Grundbuch eingetragenen Grundschuld muss nichts geändert werden.
Weitere Konditionsnachteile:
Wer sein Darlehen einfach bei seiner bestehenden Bank verlängert ohne Konkurrenzangebote zu vergleichen, kann über einen schlechten Darlehenszins hinaus weitere Nachteile erleiden. So kann es sein, dass eine andere Bank Ihnen nicht nur günstigere Zinsen bietet, sondern auch eine höhere Sondertilgung oder einen Tilgungssatzwechsel

3. Ab wann sollte man sich um eine Prolongation kümmern?

Banken unterbreiten ihren Baufinanzierungskunden üblicherweise automatisch rund drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung ein Prolongationsangebot. Da eine Umschuldung als Alternative mitunter Zeitaufwand erfordert, sollte das Angebot möglichst schon eher angefordert werden. So bleibt genug Zeit, um in Ruhe Alternativen zu prüfen und eine Umschuldung in Betracht zu ziehen. Dies ist auch deshalb sinnvoll, weil eine Umschuldung auch mit einer längeren Bearbeitungszeit der Banken einhergehen kann, bis Sie eine Finanzierungszusage erhalten. Denn anders als bei der Prolongation ist bei der Umschuldung eine erneute Bonitätsprüfung erforderlich.

Tipp von immoverkauf24:

Auch wenn Sie eher zu einer Prolongation tendieren, weil die Abwicklung so einfach ist: Kümmern Sie sich um die Anschlussfinanzierung und holen Sie weitere Angebote ein. So haben Sie die Möglichkeit, mit der Bank bessere Konditionen für die Prolongation zu verhandeln. Dies lohnt sich auch dann, wenn sich Ihre finanzielle Situation und/oder die Qualität Ihrer Immobilie aufgrund einer Modernisierung deutlich verbessert hat.

4. Wie läuft eine Prolongation ab?

Die Prolongation erfolgt ganz unkompliziert: Die finanzierende Bank macht ein Konditionenangebot und setzt eine Frist zur Annahme. Diese beträgt in der Regel 14 Tage. Wer sich für das Angebot entscheidet, muss ansonsten nichts unternehmen, denn die Bank kennt ihren Kunden bereits und verzichtet daher üblicherweise auf eine erneute Bonitätsprüfung. Auch die Immobilie wird nicht erneut einer Prüfung unterzogen.

Tipp von immoverkauf24:

Die Prolongation ist auch im Rahmen eines Forward-Darlehens möglich. Sprechen Sie Ihre finanzierende Bank einfach an, wenn Sie ein solches Angebot wünschen. Sie wird dann ein Prolongationsangebot erstellen, das - je nach Zeitraum bis zum Ende der Zinsbindung - einen Forward-Aufschlag auf den Sollzins enthält.

5. Prolongationsrechner: Angebote vergleichen & Zinsen sparen

Prolongation - Vergleichen & sparen

Keine Frage: Eine Prolongation ist verlockend einfach. Dennoch ist jeder Darlehensnehmer gut beraten, Angebote anderer Banken einzuholen. Mit unserem Prolongationsrechner ist dies unkompliziert möglich. Sie sehen auf den Cent genau, wie hoch das Einsparpotenzial bei verschiedenen Finanzierungsangeboten ausfällt.

Mit unserem Angebotsvergleichsrechner können Sie direkt ermitteln, wie viel Sie mit einer Umschuldung gegenüber einer Prolongation sparen können. 

6. Vergleich Prolongation vs. Umschuldung – wie viel kann ich sparen?

Die Spanne, in der die verschiedenen Finanzierungsangebote der Banken liegen, ist erheblich: So variieren die Zinsen für zehn Jahre Zinsbindung aktuell zwischen rund 0,7 und 1,6 Prozent (Stand 14. Juni 2019). Bezogen auf eine Anschlussfinanzierung von beispielsweise 200.000 Euro lassen sich je nach Angebot tausende Euro an Zinsen einsparen. Dabei gilt: Die Zinsersparnis kann umso höher ausfallen, je höher die Restschuld ist.

Ein Beispiel veranschaulicht das Einsparpotenzial: Angenommen, die Bank bietet eine Prolongation zum

  • Sollzins von 1,2 Prozent an,
  • die Restschuld beläuft sich auf 200.000 Euro,
  • als Darlehensrate werden 1.000 Euro gewünscht.

Ergibt der Angebotsvergleich, dass eine andere Bank die Umschuldung mit einem Sollzins von 1,0 Prozent anbietet, lassen sich mit einem Bankwechsel bei zehn Jahren Zinsbindung 3.200 Euro einsparen (Stand 14. Juni 2019). Für die Umschuldung fallen je nach Bank zwar noch Grundbuchkosten von rund 400 bis 700 Euro an, aber unterm Strich lohnt der Wechsel in diesem Fall

Info von immoverkauf24:

Manche Banken übernehmen bei einer Umschuldung die damit verbundenen Grundbuch- und Notarkosten. In diesem Fall profitieren Sie vom ungeschmälerten Zinsvorteil.

7. Habe ich eine Widerrufsfrist bei dem Prolongationsangebot?

Bei neu abgeschlossenen Darlehensverträgen gilt eine 14-tätige Widerrufsfrist, innerhalb derer der Darlehensnehmer vom Vertrag zurücktreten kann. Bei Prolongationsangeboten gilt diese Frist jedoch nicht. Der Grund: Es handelt sich nicht um einen neuen, sondern einen bereits bestehenden Darlehensvertrag, der lediglich verlängert wird. In diesem Fall ist keine erneute Widerrufsfrist vorgesehen.

Eine Ausnahme gibt es allerdings: Wurde die Prolongation über ein Fernabsatzgeschäft, also nicht persönlich mit einem Berater vereinbart, sondern beispielsweise via E-Mail abgewickelt, muss die Bank den Kunden über sein Widerrufsrecht bei Fernabsatzgeschäften informieren. Unterlässt sie dies, kann dieser Kunde den Vertrag kündigen und die Bank wechseln, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen.

8. Kann man auch ein KfW-Darlehen prolongieren?

Läuft die Sollzinsbindung bei einem Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) aus, ist eine Prolongation möglich - allerdings nicht mehr zu geförderten Konditionen. 

Daher ist auch bei Darlehen der KfW ein Angebotsvergleich mit anderen Finanzierungsanbietern sinnvoll. Doch Ihre Wahl ist oftmals eingeschränkt, denn meist besteht zusätzlich zum KfW-Darlehen ein zweites Immobiliendarlehen bei einer Bank. Da die KfW selber nur eine Zinsbindungsfrist von 10 Jahren (selten auch 15 Jahre) anbietet, läuft die Zinsbindung des Hauptdarlehens noch weiter. Dann ist eine Umfinanzierung der Restschuld des KfW-Darlehens nur bei der hauptfinanzierenden Bank möglich. 

Tipp von immoverkauf24:

Planen Sie die Anschlussfinanzierug des KfW-Darlehens sorgfältig und wählen Sie eine neue Zinsbindung deckungsgleich zum Hauptdarlehen. 

Beispiel: Das Hauptdarlehen hat eine Sollzinsbindung von 15 Jahren, der KfW-Kredit von 10 Jahren. In 10 Jahren sollte die Restschuld der KfW über nur 5 Jahre weiterfinanziert werden. So können Sie dann beide Immobilienfinanzierungen gemeinsam umschulden und können Ihre Anschlussfinanzierung möglichst frei wählen.

9. Meine Restschuld vom Darlehen ist geringer als 50.000 Euro – gibt es Alternativen?

Immobiliendarlehen werden üblicherweise ab eine Summe von 50.000 Euro angeboten. Liegt die Restschuld zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung unter diesem Betrag, wird es daher schwierig, die Finanzierung im Rahmen der Umschuldung über ein klassisches Annuitätendarlehen fortzuführen. Eine Prolongation stellt hingegen kein Problem dar.

Es gibt aber auch die Möglichkeit, im Rahmen der Anschlussfinanzierung auf ein Privatdarlehen, Modernisierungskredit oder ein Bauspardarlehen umzusteigen. Stehen ohnehin Modernisierungsarbeiten an, kann eine Umschuldung mit erhöhter Darlehenssumme eine weitere Option darstellen. Beträgt die Restschuld beispielsweise 40.000 Euro, kann auf 50.000 Euro aufgestockt werden.

Tipp von immoverkauf24:

Bei Ihnen steht die Anschlussfinanzierung an und es ist absehbar, dass die Summe von 50.000 Euro unterschritten wird? Unsere Finanzierungsberater informieren Sie gern über die verschiedenen Möglichkeiten sowie über deren Vor- und Nachteile.

10. Die Zinsbindungsfrist ist abgelaufen und noch keine Anschlussfinanzierung abgeschlossen – was nun?

Die Zinsbindung endet und es ist noch keine Anschlussfinanzierung abgeschlossen? In diesem Fall läuft der Darlehensvertrag mit der bisherigen Bank weiter – allerdings als variables Darlehen und nicht mit einem festen Sollzins über eine bestimmte Zinsbindungsfrist. Dies kann sich je nach Zinsumfeld als nachteilig erweisen – nämlich dann, wenn das Zinsniveau nach Ablauf der Zinsbindung steigt. In diesem Fall wäre es sinnvoller gewesen, zuvor die Anschlussfinanzierung über eine Prolongation, eine Umschuldung oder ein Forward-Darlehen festzuzurren.

Tipp von immoverkauf24:

Da sich die Fortführung des Darlehens mit variabler Verzinsung als nachteilig erweisen kann, sollten Sie auf Nummer Sicher gehen und sich rechtzeitig um die Anschlussfinanzierung kümmern (siehe Frage 3).

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