Steuer bei Hausverkauf, Wohnungsverkauf & Grundstücksverkauf

Damit beim Hausverkauf bzw. Wohnungsverkauf keine Steuer anfällt, muss der Eigentümer die Immobilie seit Bauende bzw. Kauf ausschließlich selbst bewohnt haben. Bei Vermietung der Immobilie gilt jedoch ein Mindestbesitz von 10 Jahren, damit keine Spekulationssteuer anfällt. Oder: Die Immobilie wird mindestens im Verkaufsjahr und den beiden Kalenderjahren davor eigengenutzt.

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Sie möchten Ihr Haus verkaufen und fragen sich, ob ein möglicher Gewinn steuerfrei ist?

Von dieser grundsätzlichen Regelung können Sie in der Praxis jedoch relativ häufig abweichen. Der Grund: Die Spekulationsfrist beim Immobilienverkauf beträgt wie bei allen Grundstücksgeschäften 10 Jahre.

Der mögliche Gewinn aus dem Verkauf eines Hauses oder einem Wohnungsverkauf ist demnach nicht zu versteuern, wenn zwischen Anschaffung bzw. Herstellung der Immobilie und deren Veräußerung mindestens 10 Jahre liegen. Ausschlaggebend ist das Datum der Beurkundung der jeweiligen Kaufverträge.

Auch innerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren kann der Hausverkauf steuerfrei sein. Entscheidend ist die Selbstnutzung der Immobilie.

Folgende Fälle lassen sich dabei unterscheiden:

Fall 1: Sie haben die Immobilie komplett selbst genutzt

Es fällt keine Einkommensteuer oder Spekulationssteuer ab, wenn Sie die Immobilie durchgehend selbst bewohnt haben (§ 23 EStG).

Fall 2: Sie haben die Immobilie teilweise selbst genutzt

Dieser Fall ist ebenfalls steuerfrei, wenn Sie die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben. Dies gilt auch für angebrochene Kalenderjahre.

Hier ein Beispiel:

Sie haben eine Immobilie im Februar 2020 gekauft und ab März 2022 bis Dezember 2024 selbst bewohnt, bevor im Januar 2025 der Verkauf erfolgte.

Die Regelung gilt auch, wenn Sie eine Zweitwohnung oder ausschließlich selbstgenutzte Ferienwohnung verkaufen.

Was gilt als Eigennutzung?

Der Gesetzgeber versteht unter eigenen Wohnzwecken, dass das Haus durch Sie selbst bzw. durch Ihre Familie bewohnt wird. Zur Familie gehören steuerlich gesehen aber nur Ihre Kinder und auch nur, solange Sie noch Kindergeld beziehen. Eine Nutzung von anderen Verwandten führt in der Regelung zur Besteuerung des Wertzuwachses im Verkaufsfall.

Sonderfall: Verkauf innerhalb der Familie spart nur Grunderwerbsteuer

Weitere Sonderregelungen gelten ebenfalls bei einem Hausverkauf innerhalb der Familie. Wird das Haus an ein Kind verkauft oder an den Ehepartner, entfällt für diese die Zahlung der Grunderwerbssteuer. Doch Achtung: Sollten Sie Ihre Immobilie nicht selbst bewohnt haben und noch innerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren an Ihre Kinder oder den Ehepartner verkaufen, müssen Sie die Gewinne trotzdem versteuern.

Wie viel Steuern Sie beim Immobilienverkauf zu entrichten haben, hängt von folgenden Faktoren ab:

• Höhe des Wertzuwachses (der Veräußerungsgewinn)
• Ihr persönlicher Einkommensteuersatz

War das Haus oder die Wohnung vermietet, vermindern die in der Vergangenheit gegenüber dem Finanzamt geltend gemachten Abschreibungen die Anschaffungskosten.

Dafür gelten folgende Sätze:

Der folgenden Tabelle können Sie entnehmen, wie die Steuer beim Hausverkauf berechnet wird (vermietetes Haus):

Bitte beachten Sie, dass bei den vorangestellten Angaben zur Besteuerung unterstellt wurde, dass es sich bei Ihrem Hausverkauf um einen Vorgang der privaten Vermögensverwaltung handelt.

Wenn Sie regelmäßig Immobilien veräußern bzw. sogar drei oder mehr Objekte in fünf Jahren, gelten die Bestimmungen des gewerblichen Grundstückshandels (§15 EStG).

Verkaufen Sie eine Immobilie mit Verlust, können Sie diesen steuerlich nur eingeschränkt nutzen.

Laut § 23 Einkommensteuergesetz (EstG) gilt:

• Ausgleich nur mit Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften: Etwa aus einem anderen Immobilienverkauf innerhalb der Spekulationsfrist oder aus vergleichbaren Geschäften.

• Kein Ausgleich mit anderen Einkünften: Sie können den Verlust also nicht nutzen, um Ihre zu versteuernden Einkünfte aus Arbeit, Vermietung oder Kapitalerträgen zu senken.

• Verlustrücktrag: Verluste können maximal ein Jahr zurückgetragen werden (§ 23 Abs. 3 Satz 8 EStG). Haben Sie also im letzten Jahr eine Immobilie mit Gewinn verkauft, dürfen Sie einen Verlust im aktuellen Jahr rückwirkend gegenrechnen.

• Verlustvortrag: Nicht verrechnete Verluste können unbegrenzt in Folgejahre vorgetragen werden, bis passende Gewinne entstehen (§ 23 Abs. 3 Satz 9 EStG).

Wenn Sie eine Immobilie erben, übernehmen Sie die Spekulationsfrist vom Erblasser. Das bedeutet zum Beispiel: Hatte der Erblasser eine vermietete Immobilie seit über 10 Jahren in seinem Besitz, sind Sie bei einem Verkauf von der Spekulationssteuer befreit.

Hat der Erblasser die Immobilie seit Anschaffung bzw. Fertigstellung oder im Jahr des Vererbens sowie in den letzten zwei Kalenderjahren zuvor selbst genutzt, sind Sie ebenfalls von dieser Steuer befreit.

• Achtung: Die eventuelle Erbschaftssteuer ist separat zu entrichten und wird davon nicht berührt.

Ob sich ein Hausverkauf lohnt, sollten Sie immer individuell unter Berücksichtigung der eigenen persönlichen Situation entscheiden. Zudem ist es wichtig, dass Sie das aktuelle Marktgeschehen und die Entwicklung der Immobilienpreise in Ihrer Region prüfen.