Hauspreise: Aktuelle Hauspreisentwicklung in Deutschland 2026

Wer ein Haus verkaufen oder kaufen möchte, sollte sich zunächst über die aktuellen Hauspreise und deren Entwicklung in der jeweiligen Region informieren. Verkäufer erhalten dadurch eine erste Einschätzung des möglichen Verkaufspreises, während Käufer besser beurteilen können, ob der Hauskauf mit Eigenkapital, Einkommen und Finanzierung realistisch ist.

1. Wie ist die aktuelle Entwicklung der Hauspreise in Deutschland?

Die Entwicklung der Hauspreise in Deutschland zeigt seit 2023 eine deutliche Trendwende, die sich bis 2026 fortsetzt. Nach dem starken Rückgang in den Jahren 2023 und 2024 hat sich der Markt inzwischen stabilisiert. 2025 folgte die erste Erholung – ein Trend, der sich 2026 bestätigt, wenn auch auf moderatem Niveau. Aktuell steigen die Hauspreise weiter leicht an. Im ersten Quartal 2026 lagen sie etwa 1,4 % über dem Vorjahr und 0,3 % über dem Vorquartal. Damit setzt sich die positive Entwicklung aus 2025 fort, bleibt jedoch deutlich unter der Dynamik früherer Boomjahre.

Die Entwicklung der Hauspreise verläuft jedoch nicht einheitlich. Zuletzt verteuerten sich Neubauten um 2,1 %, während Bestandsimmobilien um 1,2 % zulegten. Gewinner dieses Aufwärtstrends sind Einfamilienhäuser im Bestand, denn hier stiegen die durchschnittlichen Hauspreise pro qm um 2,9 % gegenüber dem Vorjahr. Zudem herrschen auch in 2026 starke regionale Unterschiede zwischen Hauspreisen in deutschen Großstädten und ländlichen bzw. entwicklungsschwachen Gebieten.

Statistik für Hauspreise: DESTATIS Preisindex für Ein- und Zweifamilienhäuser

Der Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamts (DESTATIS) für Ein- und Zweifamilienhäuser macht den deutschlandweiten Anstieg der Hauspreise 2026 sowie die regionalen Unterschiede deutlich: 

Wie genau sind Statistiken zum Hauspreis in Deutschland?

Statistiken zu Hauspreisen in Deutschland liefern eine wichtige Grundlage, sind jedoch nur bedingt realistisch. Sie basieren meist auf Durchschnittswerten oder Angebotspreisen und können regionale Unterschiede sowie individuelle Objektmerkmale nur ingeschränkt abbilden. Für eine fundierte Bewertung sollten daher immer die aktuelle Marktlage 2026 und objektspezifische Faktoren wie Lage, Zustand und Nachfrage berücksichtigt werden.

2. Was sind die durchschnittlichen Hauspreise pro qm in 2026?

Die Hauspreise spiegeln die Stabilisierung des Immobilienmarktes in Deutschland 2026 wider, unterscheiden sich jedoch je nach Objektart und Datengrundlage deutlich. Ein einzelner durchschnittlicher Hauspreis pro qm greift daher zu kurz. Für eine realistische Einordnung lohnt sich die Differenzierung nach Einfamilienhäusern sowie Zwei- und Mehrfamilienhäusern und nach Bestand und Neubau. Aktuell liegen Bestandshäuser bei etwa 2.867 bis 3.055 Euro pro qm, Neubauhäuser bei 3.920 bis 4.369 Euro. Damit sind neue Einfamilienhäuser im Schnitt deutlich teurer als Bestandsobjekte, wobei Lage und Zustand weiterhin entscheidend bleiben.

3. Wie unterscheiden sich die Hauspreise nach Bundesland?

Die Hauspreise nach Bundesland unterscheiden sich auch 2026 erheblich. Ausschlaggebend sind vor allem Wirtschaftskraft, Bevölkerungsentwicklung, Baulandangebot, Infrastruktur und die Nähe zu Metropolen. Im Hauspreise-Vergleich reicht die Orientierungsspanne von rund 2.150 bis 2.850 Euro pro qm in Sachsen-Anhalt bis etwa 5.400 bis 6.150 Euro pro qm in Hamburg. Generell liegen Neubauten preistechnisch meist über dem Bestand.

Der durchschnittliche Hauspreis eines Bundeslandes liefert nur einen groben Überblick über den Preis, der für ein einzelnes Haus erzielt werden kann. Innerhalb eines Bundeslandes können die Immobilienpreise für ein Haus zwischen Großstadt, Speckgürtel und ländlichem Raum erheblich voneinander abweichen. Auch Baujahr, Energieeffizienz, Grundstücksgröße, Zustand und Ausstattung beeinflussen die tatsächlichen Hauspreise pro qm stark. 

4. Welche Hauspreise gelten in den größten Städten Deutschlands?

Auch die Hauspreise in Deutschlands größten Städten unterscheiden sich 2026 deutlich. Unter den sieben Metropolen ist München mit 8.710 bis 10.682 Euro pro qm am teuersten, Berlin mit 4.849 bis 6.423 Euro pro qm am günstigsten. Verantwortlich sind vor allem Baulandknappheit, lokale Kaufkraft, Bevölkerungsentwicklung, Neubauangebot und die Attraktivität einzelner Wohnlagen. Auch innerhalb jeder Stadt sind die Unterschiede groß.

Hauspreise im Vergleich: So stark wirken regionale Unterschiede

• Der Hauspreise-Vergleich zeigt München als deutlichen Ausreißer nach oben: Selbst Bestandshäuser kosten dort durchschnittlich mehr als Neubauten in vielen anderen Städten Deutschlands. Mit Abstand folgen Stuttgart, Hamburg und Frankfurt am Main. Berlin weist unter den sieben Metropolen die niedrigsten Hauspreise pro qm auf, obwohl einzelne begehrte Stadtteile erheblich teurer sein können.
• Auch die Preisentwicklung verläuft uneinheitlich. Während die Hauspreise aktuell besonders in Hamburg steigen und sich in Berlin vor allem Neubauten überdurchschnittlich verteuern, liegen in Frankfurt am Main sowohl Bestands- als auch Neubauangebote geringfügig unter dem Vorjahresniveau. Ein hoher durchschnittlicher Hauspreis bedeutet also nicht automatisch auch die stärkste Preissteigerung.
• Für die konkreten Immobilienpreise eines Hauses sind neben der Stadt vor allem Stadtteil, Grundstück, Baujahr, Gebäudezustand, Energieeffizienz und Mikrolage entscheidend. Die regionalen Unterschiede der Hauspreise in Deutschland setzen sich deshalb innerhalb der Metropolen auf kleinräumiger Ebene fort. 

Hauspreise pro qm in deutschen Metropolen und Großstädten 2026

Weitere Hauspreise einzelner Städte finden Sie auf folgenden Seiten:

5. Wie kann ich den Hauspreis berechnen?

Um den Hauspreis zu berechnen, können Eigentümer den regionalen Quadratmeterpreis als Ausgangspunkt verwenden. Dafür sollte der Vergleichswert möglichst aus kürzlich verkauften, ähnlichen Häusern in derselben Lage stammen. Inserierte Angebotspreise sind weniger aussagekräftig, weil sie nicht den tatsächlich vereinbarten Verkaufspreisen entsprechen. Bei der Berechnung des Hauspreises können Sie wie folgt vorgehen:

1. Ermitteln Sie die korrekte Wohnfläche des Hauses.
2. Recherchieren Sie die regionalen Hauspreise pro qm für vergleichbare Objekte.
3. Berücksichtigen Sie Lage, Grundstück, Baujahr, Zustand,
4. Energieeffizienz und Ausstattung, um Zu- bzw. Abschläge festzusetzen.
5. Ziehen Sie notwendige Sanierungs- und Modernisierungskosten ab.

Der Quadratmeterpreis eines Hauses enthält üblicherweise bereits einen durchschnittlichen Grundstücksanteil. Der Bodenwert sollte daher bei dieser vereinfachten Berechnung nicht zusätzlich addiert werden.

Vereinfachte Formel zur Hauspreisberechnung

• Schritt 1: Vorläufiger Hauspreis = Wohnfläche × bereinigter Vergleichspreis pro qm
• Schritt 2: Geschätzter Marktwert = vorläufiger Hauspreis ± Zu- und Abschläge − absehbare Instandsetzungskosten

Für selbstgenutzte Einfamilienhäuser ist meist das Vergleichswertverfahren geeignet. Fehlen ausreichend vergleichbare Verkäufe, kann das Sachwertverfahren eingesetzt werden. Dabei werden Bodenwert und Gebäudesachwert ermittelt und anschließend an die Marktlage angepasst. Das Ertragswertverfahren eignet sich vor allem für vermietete Immobilien, bei denen die erzielbaren Mieteinnahmen den Wert bestimmen.

Beispiel: Hauspreis berechnen für ein Einfamilienhaus

Ein durchschnittliches Haus in Hamburg kostet im zweiten Quartal 2026 rund 5.409 Euro pro Quadratmeter. Für ein Einfamilienhaus mit 140 Quadratmetern Wohnfläche ergibt sich folgende Orientierung:

• Schritt 1: 140 m² × 5.409 €/m² = rund 757.300 Euro

Liegt das Haus in einer überdurchschnittlichen Mikrolage, könnte beispielhaft ein Zuschlag von fünf Prozent angesetzt werden. Besteht gleichzeitig ein abzuziehender, geschätzter Modernisierungsbedarf von 60.000 Euro, ergibt sich:

• Schritt 2: 757.300 Euro × 1,05 − 60.000 Euro = rund 735.200 Euro

Der beispielhaft berechnete Preis des Einfamilienhauses beträgt damit etwa 735.000 Euro. Ein bundesweiter oder städtischer durchschnittlicher Hauspreis liefert jedoch nur eine erste Orientierung. Für einen realistischen Angebotspreis müssen die konkreten Merkmale des Hauses und aktuelle lokale Verkaufsfälle im Rahmen einer Hausbewertung berücksichtigt werden.

6. Welche Prognose gibt es für Hauspreise in den kommenden Jahren?

Die Prognose für Hauspreise in Deutschland deutet für Ende 2026 und 2027 auf weitere moderate Zuwächse hin. Marktbeobachter erwarten für die Hauspreise im Durchschnitt rund drei Prozent Wachstum pro Jahr bis 2028. Damit könnte das Preisniveau von 2022 bereits 2027 wieder erreicht werden. Sinkende Neubautätigkeit, hohe Baukosten und knapper Wohnraum stützen die Hauspreise pro qm, während Finanzierungskosten und schwaches Wirtschaftswachstum stärkere Sprünge begrenzen.

Langfristig könnte die Entwicklung der Hauspreise zudem noch stärker von regionalen Faktoren abhängen. Während der bundesweite Durchschnitt ein moderates Wachstum zeigt, entwickeln sich einzelne Regionen sehr unterschiedlich. In wirtschaftsstarken Städten und ihrem Umland treiben hohe Nachfrage, Zuzug und begrenztes Angebot auch zukünftig die Preise deutlich stärker nach oben. In ländlichen oder strukturschwächeren Regionen hingegen wirken Abwanderung und geringere Kaufkraft dämpfend, sodass Hauspreise stagnieren oder sogar sinken können. Mit mehr Vorsicht ist in Zukunft vor allem der durchschnittliche Hauspreis für Deutschland zu betrachten. Dieser bildet nur einen Mittelwert ab und verdeckt dadurch die teils erheblichen regionalen Unterschiede. 

7. Wovon hängen die Hauspreise ab?

Die Hauspreise hängen von zahlreichen Faktoren ab. Diese zu kombinieren und auszuwerten, führt zur realistischen Festsetzung eines Hauspreises. Hier finden Sie die wichtigsten Faktoren im Überblick:

• Grundstückspreise
• Größe des Hauses
• Größe des Grundstücks
• Lage der Immobilie
• Zustand der Immobilie
• Energieverbrauch
• aktuelles Zinsniveau
• Nachfrage am Markt

Während sich viele Faktoren wie zum Beispiel Grundstücksgröße und Zinsniveau auch von einem Laien berücksichtigen lassen, so ist der Knackpunkt für einen Hauspreis die aktuelle Kaufbereitschaft am Markt. Diese lässt sich nur von einem aktiven Sachverständigen einschätzen, der weiß, welche vergleichbaren Häuser zu welchen Preisen veräußert wurden.