Haus an Kind verkaufen: Das gilt beim Hausverkauf innerhalb der Familie

Viele Eltern wollen rechtzeitig regeln, was mit ihrem Haus nach ihrem Tod oder bei einem Umzug in ein Pflegeheim geschieht. Oftmals fällt die Wahl auf die „klassischen“ Varianten Verschenken oder Vererben. Doch es gibt noch einen dritten Weg: Sie können zu Lebzeiten ihre Immobilie an eines der Kinder verkaufen. Die Entscheidung dafür hat gleich mehrere finanzielle Vorteile:

• Wenn an den Sohn oder die Tochter verkauft wird, muss keine Grunderwerbsteuer entrichtet werden (§ 3 Grunderwerbssteuergesetz)
• Die Eltern erhalten auf einen Schlag das notwendige Geld, um in eine altersgerechte Wohnung zu ziehen oder das Pflegeheim zu finanzieren.
• Es fällt generell keine Erbschafts- oder Schenkungssteuer an.
• Das Elternhaus bleibt in der Familie bzw. geht garantiert an die gewünschte Person.
• Die neuen Besitzverhältnisse sind rechtzeitig und unmissverständlich notariell beurkundet, so dass auch Konflikte unter den Kindern nach dem Tod der Eltern so gut wie ausgeschlossen sind.

Darüber hinaus entscheiden sich manche Eltern dafür, ihr Haus an eines der Kinder zu verkaufen, wenn die Schenkungs-Freibeträge bereits ausgeschöpft sind oder sie die Immobilie bewusst aus dem Erbe herausnehmen möchten, etwa weil sie gezielt nur eine Person damit bedenken wollen.

Es gilt jedoch einige Dinge beim Hausverkauf innerhalb der Familie zu beachten. So sollten Sie etwa den Versuch unterlassen, die Immobilie weit unter Wert zu verkaufen. Hintergrund: Der Verkauf könnte dann vom Finanzamt als getarnte Schenkung gewertet werden, die unter Umständen anders besteuert wird. Auch wenn Sie als Eltern sich ein lebenslanges Wohnrecht einräumen lassen, müssen Sie einige Dinge berücksichtigen. Mehr zu diesen Themen unter Punkt 4 und Punkt 5.

Es ist also in jedem Fall angebracht, genau über den Verkehrswert des Hauses im Bilde zu sein. Hilfe bei der Immobilienbewertung erhalten Sie von den Experten, die Ihnen immoverkauf24 vermitteln kann. So gehen Sie sicher, den richtigen Wert für Ihr Haus festzulegen. Sie erhalten außerdem eine umfassende Beratung, welche weiteren Optionen es über das Thema „Hausverkauf innerhalb der Familie“ hinaus gibt.

Als Immobilienbesitzer haben Sie mehrere Möglichkeiten, Ihr Eigentum an die nachfolgenden Generationen zu übertragen. So ist ein Verkauf denkbar, aber auch eine Schenkung oder eine Erbschaft. Wir sagen Ihnen, was hinter den einzelnen Varianten steckt und wie sie sich im Wesentlichen voneinander unterscheiden.

Hausverkauf innerhalb der Familie: 

Wenn Sie beispielsweise Ihr Haus an Ihr Kind verkaufen möchten oder überlegen, Ihre Immobilie an Ihren Ehepartner zu verkaufen (etwa im Falle einer bevorstehenden Scheidung), gelten fast die gleichen Regelungen wie bei einem Hausverkauf an eine fremde Person, Sie müssen also die Kosten für den Grundbucheintrag und den Notar entrichten. Der große Unterschied ist jedoch, dass bei einem Verkauf an Verwandte ersten Grades sowie beim Hausverkauf unter Eheleuten keine Grunderwerbsteuer anfällt. Diese kann je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises betragen.

Falls Sie planen, Ihr Haus unter Wert zu verkaufen, um Ihr Kind finanziell etwas zu entlasten, ist jedoch besondere Vorsicht geboten. Der Kaufpreis darf zwar günstiger ausfallen als er eigentlich laut Immobilienbewertung wäre, jedoch darf er nicht zu günstig sein. Das Finanzamt vermutet dann einen Schein-Verkauf, der eigentlich eine Schenkung ist. Mehr dazu weiter unten.

Schenkung

Sie besitzen eine Immobilie und wollen schon zu Lebzeiten Ihren Nachlass regeln? Dann ist auch eine Schenkung an Ihr Kind eine Überlegung wert. Zwar müssen wie bei einem Hausverkauf auch eine kostenpflichtige notarielle Beurkundung sowie ein kostenpflichtiger Eintrag in das Grundbuch erfolgen, weitere Kosten gibt es aber nicht – zumindest dann nicht, wenn Sie sich an die Schenkungs-Freibeträge halten.

Diese Freibeträge liegen

• für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner bei 500.000 Euro,
• für Kinder und Stiefkinder (sofern die Eltern miteinander verheiratet sind) bei 400.000 Euro und
• für Enkel bei 200.000 Euro.

Werden diese Freibeträge jedoch überschritten, fällt eine Schenkungssteuer an. Das gilt auch, wenn die Wohnfläche der Immobilie größer als 200 Quadratmeter ist. Bei Einhaltung dieser Vorgaben, ist eine Schenkung aber ein guter Weg, den Immobilienbesitz schon zu Lebzeiten steuerfrei zu übertragen – mit einem weiteren Vorteil: Die Freibeträge für Kinder, Ehegatten und Enkel können anders als bei der Erbschaftssteuer alle zehn Jahre genutzt werden, so dass der Besitz in mehreren Schenkungsraten steuerfrei übergeben werden kann. Vor allem bei großem Vermögen macht sich dieser Vorteil bemerkbar – jedoch nur dann, wenn der Erblasser rechtzeitig mit der Nachlassplanung beginnt und er den Freibetrag tatsächlich mehrmals nutzt.

Erbschaft

Ein Haus zu vererben ist die wohl klassischste Nachlassregelung. Hierbei legen Sie als Immobilienbesitzer in der Regel per Testament fest, was mit Ihrem Eigentum nach Ihrem Tod geschieht. Der wesentliche Unterschied zur Schenkung und zum Hausverkauf ist somit, dass die Regelung nicht bereits zu Lebzeiten greift, sondern erst zu einem späteren Zeitpunkt. Für Immobilienbesitzer, die Wert darauf legen, dass ihr Haus als sichere Altersvorsorge für sie selbst dient, ist deshalb eine Erbschaft die wohl beste Entscheidung.

Darüber hinaus ist es für das Erstellen eines Testaments nicht erforderlich, dass ein Notar hinzugezogen wird. Das Schriftstück kann auch handschriftlich verfasst sein, so dass hier keine Kosten anfallen. Eine Immobilien-Schenkung hingegen muss immer notariell beurkundet sein. Was die Freibeträge angeht, gibt es zwischen der Schenkungs- und Erbschaftssteuer so gut wie keine Unterschiede.

Allgemein lässt sich sagen: Wenn Sie als Eltern Ihr Haus an Ihr Kind verkaufen, fallen in der Regel dieselben Kosten an wie für einen Hausverkauf an eine dritte Person – mit Ausnahme der Grunderwerbsteuer. Diese schlägt nicht unwesentlich zu Buche, je nach Bundesland liegt sie bei 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises. Es macht also eine Menge aus, wenn diese Steuer beim Hausverkauf an Kinder entfällt. Auch die Kosten für einen Makler können Sie von der Ausgabenliste streichen, da Sie bei einem Hausverkauf innerhalb der Familie ja keinen Käufer mehr suchen müssen.

Veranschlagt werden müssen hingegen in jedem Fall:

• Notar- und Grundbuchkosten
• Kosten für Energieausweis

Möglicherweise können außerdem folgende Kosten anfallen:

• Spekulationssteuer

Verkaufen Sie Ihr Haus gewinnbringend, erhebt der Fiskus darauf Einkommenssteuer, die sogenannten Spekulationssteuer. Sie entfällt jedoch, wenn Sie Ihre Immobilie seit Erwerb durchgehend selbst bewohnt haben, Ihre vermietete Immobilie seit mindestens zehn Jahren besitzen und dann erst verkaufen oder Sie bei einer zuvor erfolgten Vermietung im Jahr des Verkaufs und in den zwei vorhergehenden Jahren das Haus selbst bewohnt haben.

• Vorfälligkeitsentschädigung

Wenn Sie ein Bankdarlehen zur Baufinanzierung aufgenommen haben, aber diesen Kredit bei Hausverkauf vorzeitig kündigen, entgehen der Bank Zinseinnahmen. Die Vorfälligkeitsentschädigung gilt der Bank diesbezüglich als Ersatz. Ist das Bankdarlehen für Ihr Haus aber bereits abgezahlt, entfällt die Vorfälligkeitsentschädigung.

• Kosten für Wertgutachten zur Wertermittlung

Eine Immobilienbewertung ist zwar nicht verpflichtend, jedoch grundsätzlich zu empfehlen, damit Sie einen reellen Kaufpreis für Ihr Haus ermitteln. immoverkauf24 kann Ihnen helfen, den richtigen Experten für eine Immobilienbewertung zu finden. Der Experte wird Sie außerdem kostenlos und unverbindlich beraten, welche weiteren Optionen es für Sie hinsichtlich der Zukunft Ihrer Immobilie geben könnte.

Wenn Sie innerhalb der Familie Immobilien unter Wert verkaufen wollen, ist das zwar grundsätzlich möglich. Schließlich ist nirgendwo festgelegt, wie teuer ein bestimmtes Haus zu sein hat. Sie sollten jedoch wissen, dass es sich dabei um einen schmalen Grat handelt. Zunächst einmal gilt es zu klären, welche Motive es überhaupt gibt, sein Haus unter Wert zu verkaufen. So möchten viele Eltern auf diese Weise zum einen ihre Kinder ganz allgemein finanziell so wenig wie möglich belasten, zum anderen lassen sich die Kosten für Notar- und Grundbuchamt senken, da sie auf Grundlage des Kaufpreises berechnet werden.  Wie bereits mehrfach betont, kann ein zu geringer Preis vom Finanzamt jedoch als versteckte Schenkung angesehen werden.

Beispiel: Wenn das Haus einen Verkehrswert von 600.000 Euro hat, können Sie es nicht ohne Weiteres für 150.000 Euro an Ihr Kind verkaufen. Bei einer regulären Schenkung läge der Freibetrag bei 400.000 Euro, so dass Sie eigentlich Schenkungssteuer entrichten müssten. Das Finanzamt würde in diesem Fall die Differenz zwischen Kaufpreis und eigentlichem Immobilienwert berechnen, den Vorgang als Teilschenkung einstufen und darauf eine Schenkungssteuer erheben. 
Wenn Sie dasselbe Haus unter Wert an Ihren Enkel verkaufen würden, würde die Diskrepanz sogar noch deutlicher ausfallen. Der Freibetrag für eine Schenkung an Enkel liegt nur bei 200.000 Euro.

Es gibt jedoch einige Möglichkeiten, den Wert Ihres Hauses auf legale Weise zu senken. So können Sie sich als Verkäufer ein Wohnrecht oder Nießbrauchrecht einräumen lassen. Diese Rechte drücken den Kaufpreis, da eine bewohnte bzw. vermietete Immobilie einen geringeren Marktwert hat als eine frei verfügbare. Auch können Sie vom Notar im Kaufvertrag festlegen lassen, dass Sie für den Verkauf eine finanzielle Gegenleistung von Ihrem Kind erhalten, beispielsweise um die Miete in einer anderen Wohnung oder die Kosten für ein Pflegeheim zu bezahlen.

Als Eltern sollten Sie bedenken, dass Sie Ihr Haus an Ihr Kind nur dann zu Lebzeiten verkaufen sollten, wenn Ihre Altersvorsorge gesichert ist. Dabei gibt es unterschiedliche Möglichkeiten, die das garantieren:

• Sie verwenden den Verkaufserlös für die Immobilie dafür, die Kosten für ein Pflegeheim zu bezahlen.
• Sie verkaufen das Haus an Ihre Kinder, lassen sich aber ein lebenslanges Wohnrecht oder Nießbrauchrecht einräumen, so dass Sie keine neue Bleibe suchen müssen.
• Sie legen im Kaufvertrag fest, dass Sie für Ihr Haus keine einmalige Zahlung, sondern eine Ratenzahlung in Form einer Rente von Ihren Kindern erhalten. Diese regelmäßigen Zahlungen erfolgen bis an Ihr Lebensende. Eine solche Leibrente können Sie aber auch von einem Dritten erhalten.

Welches Modell für Sie am passendsten ist, hängt ganz von Ihrer individuellen Situation und Ihren persönlichen Wünschen ab. Um aber überhaupt eine fundierte Entscheidung treffen zu können, sollten Sie wissen, was Ihre Immobilie grundsätzlich wert ist. Eine Immobilienbewertung bildet deshalb auch bei einem Hausverkauf innerhalb der Familie die unverzichtbare Basis. Nur wenn Sie die Fakten kennen, können Sie abwägen, was das beste Modell für Sie ist. Unterstützung erhalten Sie dabei von einem Experten, der Sie umfassend berät – auch darüber, ob Sie vielleicht auch einen ganz anderen Weg gehen und das Haus möglicherweise an eine dritte Person verkaufen. immoverkauf24 kann Ihnen kostenlos und unverbindlich helfen.