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Wertsteigerung von Immobilien: Berechnung, Tipps & Prognose

Sie besitzen ein älteres Haus zur Eigennutzung oder eine Wohnung als Kapitalanlage und möchten wissen, was es mit der Wertsteigerung Ihrer Immobilie auf sich hat und wie Sie die Wertentwicklung beeinflussen können? immoverkauf24 informiert Sie, wovon die Wertentwicklung einer Immobilie abhängt und welche Maßnahmen zur Wertsteigerung einer Immobilie sinnvoll und möglich sind. 

Das Wichtigste in Kürze

  • Die Wertentwicklung einer Immobilie hängt von verschiedenen Faktoren ab, die Sie als Eigentümer nur teilweise selber beeinflussen können.
  • Ist der Wiederverkaufspreis der Immobilie höher als der Kaufpreis inklusive eventueller Modernisierungskosten, dann spricht man von einer Wertsteigerung.
  • Wer plant seine Immobilie zu verkaufen, der überlegt oftmals, ob mit gewissen Sanierungsmaßnahmen der Wert vor dem Verkauf erhöht werden kann. Nutzen Sie dafür auch unseren Sanierungsrechner

1. Wertsteigerung einer Immobilie berechnen - Definition & Formel

Die Definition des Begriffs "Wertsteigerung" bei Immobilien lässt sich zunächst anhand einer Formel kurz und einfach erklären: 

  • Marktgerechter Verkaufspreis - (Kaufpreis + getätigte Modernisierungskosten) = Wertsteigerung der Immobilie

Ihr Haus oder Ihre Wohnung ist also zum Verkaufszeitpunkt mehr wert, als zum Zeitpunkt des Kaufs. Allerdings handelt es sich in diesem vereinfachten Beispiel um eine Wertsteigerung ohne Beachtung der Inflationsrate und ohne Beachtung der Wertminderungen durch Abnutzung. Richtigerweise muss der Wertzuwachs durch die Anzahl der Besitzjahre geteilt werden. Davon wiederum muss die jährliche Inflationsrate abgezogen werden. Und auch die Alterswertminderung muss pro Jahr berücksichtigt werden (seit der ImmoWertV linear): 

  • Altersabschlag = Alter der Immobilie / Gesamtnutzungsdauer x 100%

In den letzten Jahren machen viele Eigenheimbesitzer in Deutschland die Erfahrung von hohen Wertzuwächsen ihrer Häuser und Wohnungen. Seit dem Jahr 1990 sind die Immobilienpreise kontinuierlich gestiegen - Ausnahmen bilden wenige Regionen Deutschlands im vorwiegend ländlichen Raum. Ein Grund für Wertsteigerungen von Immobilien sind zum einen eine hohe Nachfrage verbunden mit attraktiven Bauzinsen

Die Wertentwicklungen von Immobilien nennen sich auch "Zeitwert" oder international "fair value". Da sich der Zeitwert von Immobilien anhand von verschiedensten Faktoren ermittelt und auch individuell zu betrachten ist, kann dieser nicht in einer Tabelle fest vorgegeben werden. 

2. Wovon hängt die Wertentwicklung meiner Immobilie ab?

Der wichtigste Faktor für die Wertentwicklung Ihrer Immobilie ist die Lage. Ein Einfamilienhaus gleichen Baujahres, Größe und ähnlicher Ausstattung kann einen geringeren Marktpreis erzielen, als das Haus in sehr guter und nachgefragter Lage. Auf diesen Faktor haben Sie als Immobilieneigentümer keinen Einfluss. Berechnet wird der Wert der Lage - also des Grund und Bodens - mit Hilfe des Bodenrichtwertes. Die jeweiligen Gutachterausschüsse ermitteln diesen alle 2 Jahre. 

Ebenso hängt der Wert Ihrer Immobilie vom Baujahr, der Grundstücksgröße, der Ausstattung, der Bausubstanz, der Infrastruktur, der Haustechnik und dem energetischen Standard ab. Zusammengefasst: Den größten Einfluss auf die Wertentwicklung einer Immobilie hat die Mikrolage: Gibt es eine gute Infrastruktur mit Schulen, Kindergärten sowie Läden für den täglichen Bedarf? Wie sieht der Anschluss an den öffentlichen Nahverkehr aus? 

Aus all diesen Faktoren setzt sich der marktgerechte Verkaufspreis zusammen. Zusätzlich spielt natürlich auch das aktuelle Verhältnis zwischen Nachfrage und Angebot eine große Rolle. 

3. Kann ich den Wertzuwachs meiner Immobilie beeinflussen?

Sie als Eigentümer haben nur bedingt Einfluss auf die Wertsteigerung Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung. Die Lage, die Infrastruktur und auch die Ausrichtung (Nord- oder Südausrichtung) des Grundstücks können Sie nicht steuern. Auch das Baujahr können Sie im Nachgang nicht mehr ändern.

Doch durch eine regelmäßige Pflege der Immobilie und des Grundstücks, laufende Instandhaltungsmaßnahmen und eventuell auch energetische Sanierungsmaßnahmen können Sie den Wertsteigerung Ihrer Immobilie positiv beeinflussen. 

immoverkauf24 Hinweis: Lassen Sie Ihre Immobilie vom Experten bewerten!

Sprechen Sie rechtzeitig vor einem geplanten Verkauf mit einem Immobilienmakler und lassen Sie Ihre Immobilie von einem Profi bewerten. Denn nur ein Immobilienexperte mit Erfahrung führt Sie durch einen optimalen Verkaufsprozess und kann Ihnen so eine Menge Geld sparen. Unser gut geschultes Kundenserviceteam berät Sie hierzu kostenlos & unverbindlich!

4. Altes Haus sanieren vor dem Verkauf - welche Maßnahmen sind sinnvoll?

Sie haben ein älteres Haus geerbt oder gekauft und möchten dieses nun zum bestmöglichen Preis verkaufen? Durch bestimmte Renovierungs- beziehungsweise Modernisierungsmaßnahmen kann ein Wertzuwachs Ihrer Immobilie berechnet werden. Jedoch sollten die Maßnahmen in Ihr Budget sowie zum Marktumfeld passen.

Maßnahmen, die die Immobilie gepflegt erscheinen lassen, sind immer sinnvoll. Natürlich sollten auch Schäden behoben werden, da diese den Immobilienwert stark mindern können. Auch der Zustand der Heizung, des Daches sowie der Fenster sind für Käufer wichtig. Wir nennen Ihnen einige Beispiele sinnvoller Sanierungsmaßnahmen und welche Immobilien-Wertsteigerung Sie erwarten können

  • Anstrich der Außenfassade
  • Putz- und Malerarbeiten (mögliche Wertsteigerung: 10 bis 15 Prozent)
  • Beseitigung von Schadstoffen (mögliche Wertsteigerung: bis 20 Prozent)
  • Erneuerung der Haustechnik wie zum Beispiel der Heizung (mögliche Wertsteigerung bis 25 Prozent)
  • Energetische Maßnahmen wie zum Beispiel Verbesserung der Dämmung und Erneuerung der Fenster (mögliche Wertsteigerung bis 25 Prozent) 
  • Modernisierung des Badezimmers (mögliche Wertsteigerung bis zu 10 Prozent)

Wir empfehlen: Bevor Sie mit der Modernisierung starten, sprechen Sie am besten mit einem Immobilienexperten. Dieser kann Ihnen eine fachgerechte Einschätzung geben, welche Maßnahmen in Ihrem Fall wirklich sinnvoll sind und welche den Zeitwert Ihrer Immobilie positiv beeinflusst. 

Unser Sanierungsrechner kann Ihnen einen Anhaltswert zu möglichen CO2-Einsparungen, Wertsteigerung und Kosten nennen:

immoverkauf24 Hinweis: Fördermittel nutzen

Gerade für Sanierungen im energetischen Bereich gibt es einige Fördermittel, die Sie ausschöpfen können. Informieren Sie sich, ob für Sie Förderkredite oder Zuschüsse der KfW infrage kommen oder ob Ihr Bundesland oder Ihre Kommune Ihre Maßnahmen unterstützen. 

5. Welche wertsteigernden Maßnahmen sollte ich vor einem Verkauf nicht durchführen?

Viele Immobilienbesitzer stecken vor dem Immobilienverkauf zu viel Geld in Modernisierungsmaßnahmen und können diese Investitionen beim Verkauf nicht wieder reinholen. Daher sollte sich das Umfeld und bereits zum Verkauf angebotene ähnliche Immobilien angeschaut werden. Auch eine Analyse der Zielgruppe ist hilfreich: Möchten Sie zum Beispiel ein Einfamilienhaus in ländlicher Lage verkaufen, dann spricht Ihre Immobilie eher Familien an, deren Budget keine luxuriös sanierte Immobilie zulässt. Eine Luxus-Modernisierung ist dann meist nicht empfehlenswert. Planen Sie hingegen den Verkauf einer Penthouse-Wohnung in direkter Citylage kann eine sehr umfangreiche und teure Modernisierung zum Luxus-Appartement passend sein, da die Zielgruppe hier Kapitalanlegern und sehr gut verdienenden Eigennutzern entspricht. Hier gilt es daher vorher gut abzuwägen, welche Maßnahme zur Wertsteigerung der Immobilie tatsächlich führen und welche nicht.

Auch rein optische Maßnahmen sind oft gut gemeint - aber weniger sinnvoll zur Wertsteigerung der Immobilie. Der Einbau einer neuen Einbauküche kostet Sie als Eigentümer sehr viel Geld. Hier ist es aber recht schwierig, einen wirklich objektiven Geschmack zu treffen, der die meisten Interessenten wirklich anspricht. Eine Modernisierung des Badezimmers ist hier dienlicher. 

Wichtig ist, dass die von Ihnen durchgeführten Maßnahmen in Ihren Kostenrahmen passen und die Immobilie noch immer einen marktgerechten Verkaufspreis erzielen kann und somit nicht zu stark vom Marktumfeld abweicht. Investieren Sie eher in energetische Maßnahmen und weniger in die reine Optik. Dennoch sollte das zu verkaufende Haus oder die Wohnung gepflegt wirken und keine Schäden aufweisen. Weitere Informationen finden Sie auf unserer Seite zur Altbausanierung

immoverkauf24 Tipp:

Oft kann es sinnvoller sein, in ein umfangreiches Energiegutachten zu investieren als in die Maßnahmen selber. Beauftragen Sie einen Energieberater, so dass er Ihnen einen 5-Jahres-Plan erstellt, welchen Sie an die Interessenten weitergeben können. So sehen die potenziellen Käufer direkt, welche Maßnahmen in welchen Zeiträumen sinnvoll sind und können das Budget selber einteilen. 

In einigen Fällen kann es auch empfehlenswerter sein, ein sehr altes Haus auf einem schönen Grundstück nicht mehr zu sanieren und als "Grundstück mit Abrissimmobilie" anzubieten. Aufgrund der Knappheit von Bauplätzen in vielen Regionen sind auch solche Immobilienangebote mit Altbau stark gefragt. Klassische Bauplätze sind im Vergleich zu älteren Grundstücken mit einem Altbestand kleiner und auch nicht notwendigerweise günstiger. Daher suchen viele Bauherren gerade nach Grundstücken mit einem Abrisshaus. Möchten Sie einen solchen Altbau verkaufen, dann sollten Sie vorab prüfen, ob und wie eine Neubebauung Ihres Grundstücks möglich ist. Sprechen Sie daher vorab mit dem Bauamt und schauen Sie in den Bebauungsplan. Denn dort ist für die meisten Grundstücke genau festgelegt, wie das Grundstück neu bebaut werden darf. 

6. Immobilienverkauf in ferner Zukunft - sollte ich jetzt schon tätig werden?

Definitiv können Sie als Eigenheimbesitzer schon direkt nach dem Kauf viel tun, um den Wert Ihrer Immobilie zu erhalten. Eine laufende Instandhaltung und Pflege ist für die Werterhaltung zwingend notwendig. Auch regelmäßige Wartungen der Haustechnik wie zum Beispiel der Heizung gilt es zu beachten. Auftretende Schäden sollten natürlich möglichst sofort behoben werden. Wenn Sie rechtzeitig etwas Zeit und Geld in die laufende Pflege und Instandhaltung Ihrer Immobilie stecken, können Sie sich vor großen und notwendigen Maßnahmen zum Zeitpunkt des Verkaufs schützen. 

Gerade in Zeiten hoher Energiepreise ist es ratsam, sich über Sanierungsmaßnahmen zu informieren, die den Energiebedarf der Immobilie reduzieren. Dies steigert nicht nur den Wert der Immobilie, sondern schont das eigene Portemonnaie, da sich die Investitionskosten relativ schnell amortisieren. Zudem können Zuschüsse bei der KfW beantragt werden, wenn bestimmte Vorgaben eingehalten werden und eine Sanierung zu einem Energieeffizienzhaus erfolgt. 

immoverkauf24 Tipp:

Legen Sie rechtzeitig - am besten bereits direkt nach dem Kauf des Eigenheims - regelmäßig einen bestimmten Geldbetrag für die laufenden Instandhaltungsmaßnahmen und gegebenenfalls notwendigen Reparaturen zur Seite. Ein Betrag in Höhe von 7-10 EUR pro Quadratmeter Wohnfläche pro Jahr wird oft als Anhaltswert genannt. 

7. Wie entwickelten sich die Werte von Immobilien in den letzten 20 Jahren?

Die Wertentwicklung von Häusern und Wohnungen ist in den letzten 20 Jahren stark angestiegen. Besonders in Großstädten wie zum Beispiel Berlin, Hamburg, München und Stuttgart stiegen die Immobilienpreise in den letzten 20 Jahren um über 100 Prozent. Sieht man sich den sogenannten "empirica-Immobilienindex" an, dann erkennt man einen starken Anstieg der Wertentwicklung von Immobilien seit etwa 10 Jahren. Der Immobilienindex wurde 2004 auf 100 festgelegt. Im dritten Quartal 2022 lag dieser bei 188 (Quelle: statista.de).

Unsere Grafik zeigt Ihnen die Wertentwicklung der letzten Jahre genauer. Grund für den Wertanstieg sind die schon seit langem niedrigen Darlehenszinsen für Immobilienfinanzierungen, sowie die aktuelle demografische Situation und die Wohnraumknappheit in einigen Städten. Auch der Wandel zu immer kleineren Haushalten führt zu einem Anstieg der Nachfrage und so zu einer Wertsteigerung von Immobilien. 

Liniendiagramm_Wertsteigerung_Immobilien_2004_bis_2022

8. Wie wirken sich Inflation und hoher Energieverbrauch auf die Wertentwicklung von Immobilien aus?   

Immobilien mit einem hohen Energiebedarf verlieren zurzeit stärker an Wert. Kaufinteressenten legen aufgrund der aktuellen Lage am Energiemarkt hier verstärkt den Fokus auf energiesparende Immobilien. Auch die Art der Heizenergie- und Stromgewinnung spielt verstärkt eine Rolle: Die Nachfrage nach Immobilien, die erneuerbare Energien wie zum Beispiel Photovoltaik nutzen, steigt in den letzten Monaten an. 

9. Die Wertentwicklung von Immobilien in den nächsten Jahren - wie sehen die Prognosen aus?

Experten prognostizierten bis zu Beginn des Jahres 2022 einen weiteren Anstieg der Immobilienpreise bis etwa 2030 - trotz der Covid19-Pandemie. Viel stärken Einfluss auf den Immobilienmarkt haben die aktuelle Krisensituationen aufgrund des Kriegs in der Ukraine und die darauf folgenden hohen Energiepreise und Inflationsrate. Wie sich der Immobilienmarkt in Deutschland in den nächsten 10 Jahren entwickeln wird, lässt sich nun schwierig vorhersagen. Zudem kann keine einheitliche Prognose gegeben werden: Immobilien in ländlichen und strukturschwachen Regionen könnten stärker von sogar sinkenden Immobilienpreisen betroffen werden; im Ruhrgebiet, Ostdeutschland und Saarland beispielsweise sinken die Immobilienpreise. Bei Immobilien in Metropolen könnten hingegen die Preise konstant bleiben und eventuell sogar noch weiter steigen.

10. Haus vor dem Verkauf wertsteigernd herrichten - unsere Tipps für eine optische Aufwertung!

Auch wenn die zu verkaufende Immobilie gepflegt erscheint und modernisiert wurde gibt es viele Möglichkeiten, wie Sie als Verkäufer Ihre Immobilie optisch und ohne viel Aufwand aufwerten können. Mit dem sogenannten Home Staging können Sie Ihre Immobilie für den Verkauf herrichten. Folgende Tipps sollten Sie beim optischen Herrichten beachten: 

  • Helle Räume: Helle Räume wirken freundlicher und moderner. Helle Vorhänge vor den Fenstern können zum Beispiel eine große Wirkung erzielen.
  • Weniger ist mehr: Achten Sie darauf, dass die Räume nicht zu voll gestellt sind und entfernen Sie gegebenenfalls Mobiliar.
  • Der erste Eindruck zählt: Achten Sie auf einen gepflegten Außenbereich. Ein gemähter Rasen, das Entfernen von Unkraut sowie ein sauberer Eingangsbereich haben eine große Wirkung.
  • Entpersonalisieren Sie die Räume: Entfernen Sie persönliche Gegenstände wie zum Beispiel Fotos oder religiöse Gegenstände. Denn viele Kaufinteressenten werden durch diese unterbewusst beeinflusst. 

Ein gut gemachtes Homestaging kann zwar einige hundert Euro kosten, jedoch verkürzt sich oftmals die Verkaufsdauer und auch der Verkaufspreis kann sich um etwa 10-15 Prozent erhöhen. 

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Sie möchten den aktuellen Wert Ihrer Immobilie erfahren, um eine mögliche Wertsteigerung Ihrer Immobilie zu berechnen? Sprechen Sie mit unseren Experten und lassen Sie sich unverbindlich beraten. Bei Bedarf vermitteln wir Ihnen eine kostenlose Immobilienbewertung direkt vor Ort. 

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FAQ Wertsteigerung Immobilie:
Wie sehen die Prognosen für Wertanstiege bei Immobilien aus?

Wie sich der Immobilienmarkt in Deutschland in den nächsten 10 oder 20 Jahren entwickeln wird, lässt sich auf Grund der aktuellen Krisensituationen und hohen Preisanstiegen schwierig vorhersagen. Zudem kann keine einheitliche Prognose gegeben werden: Immobilien in ländlichen und strukturschwachen Regionen könnten stärker von sogar sinkenden Immobilienpreisen betroffen werden.

Kann ich den Wertzuwachs meiner Immobilie beeinflussen?

Sie als Eigentümer haben nur bedingt Einfluss auf die Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung. Fixe Faktoren, wie zum Beispiel die Lage, die Infrastruktur und auch die Ausrichtung (Nord- oder Südausrichtung) des Grundstücks sowie das Baujahr können Sie selber nicht steuern. Durch geeignete Schönheits- und Repaturmaßnahmen können Sie jedoch den Wert Ihrer Immobilie erhalten.