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Wertsteigerung von Immobilien -Was lohnt sich? Mit Rechenbeispiel!

Sie besitzen ein älteres Haus zur Eigennutzung oder eine Wohnung als Kapitalanlage und möchten wissen, was es mit der Wertsteigerung Ihrer Immobilie auf sich hat? immoverkauf24 informiert Sie, wovon die Wertentwicklung einer Immobilie abhängt und wie Sie die Wertsteigerung durch Sanierung selber beeinflussen können. 

1. Wertsteigerung einer Immobilie berechnen - Definition & Formel

Die Definition des Begriffs "Wertsteigerung" im Immobilienbereich lässt sich zunächst anhand einer Formel kurz und einfach erklären: 

  • Marktgerechter Verkaufspreis - (Kaufpreis + getätigte Modernisierungskosten) = Wertsteigerung der Immobilie

Ihr Haus oder Ihre Wohnung ist also zum Verkaufszeitpunkt mehr wert, als zum Zeitpunkt des Kaufs. Allerdings handelt es sich in diesem vereinfachten Beispiel um eine Wertsteigerung ohne Beachtung der Inflationsrate und ohne Beachtung der Wertminderungen durch Abnutzung. Richtigerweise muss der Wertzuwachs durch die Anzahl der Besitzjahre geteilt werden. Davon wiederum muss die jährliche Inflationsrate abgezogen werden. Und auch die Alterswertminderung muss pro Jahr berücksichtigt werden (seit der ImmoWertV linear): 

  • Altersabschlag = Alter der Immobilie / Gesamtnutzungsdauer x 100%

Aktuell machen viele Eigenheimbesitzer in Deutschland die Erfahrung von hohen Wertzuwächsen ihrer Häuser und Wohnungen - Ausnahmen bilden wenige Regionen im vorwiegend ländlichen Raum. Ein Grund für die Wertsteigerungen sind die hohe Nachfrage aufgrund der aktuell sehr niedrigen Bauzinsen. Zudem ist eine Investition in sogenanntes "Betongold" zurzeit wesentlich attraktiver als die Geldanlage in andere Sparformen. 

Die Wertentwicklungen von Immobilien nennen sich auch "Zeitwert" oder international "fair value". Da sich der Zeitwert anhand von verschiedensten Faktoren ermittelt und auch individuell zu betrachten ist, kann dieser nicht in einer Tabelle fest vorgegeben werden. 

2. Wovon hängt die Wertentwicklung meiner Immobilie ab?

Der wichtigste Faktor für die Wertentwicklung Ihrer Immobilie ist die "Lage, Lage, Lage". Ein Einfamilienhaus gleichen Baujahres, Größe und ähnlicher Ausstattung kann einen geringeren Marktpreis erzielen, als das Haus in sehr guter und nachgefragter Lage. Auf diesen Faktor haben Sie als Immobilieneigentümer keinen Einfluss. Berechnet wird der Wert der Lage - also des Grund und Bodens - mit Hilfe des Bodenrichtwertes. Die jeweiligen Gutachterausschüsse ermitteln diesen alle 2 Jahre. 

Ebenso hängt der Wert Ihrer Immobilie vom Baujahr, der Grundstücksgröße, der Ausstattung, der Bausubstanz, der Infrastruktur, der Haustechnik und dem energetischen Standard ab.

Zusammengefasst: Den größten Einfluss auf die Wertentwicklung einer Immobilie hat die Mikrolage: Gibt es eine gute Infrastruktur mit Schulen, Kindergärten sowie Läden für den täglichen Bedarf? Wie sieht der Anschluss an den öffentlichen Nahverkehr aus? 

Aus all diesen Faktoren setzt sich der marktgerechte Verkaufspreis zusammen. Zusätzlich spielt natürlich auch das aktuelle Verhältnis zwischen Nachfrage und Angebot eine große Rolle. 

3. Kann ich den Wertzuwachs meiner Immobilie beeinflussen?

Sie als Eigentümer haben nur bedingt Einfluss auf die Wertsteigerung Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung. Die Lage, die Infrastruktur und auch die Ausrichtung (Nord- oder Südausrichtung) des Grundstücks können Sie nicht steuern. Auch das Baujahr können Sie im Nachgang nicht mehr ändern. Doch laufende Instandhaltungsmaßnahmen und regelmäßige Pflege der Immobilie und des Grundstücks sowie ein passender Verkaufszeitpunkt und ein gut ausgeführter Verkaufsprozess können den Wert bzw. den erzielten Verkaufspreis Ihrer Immobilie positiv beeinflussen.

immoverkauf24 Hinweis: Lassen Sie Ihre Immobilie vom Experten bewerten!

Sprechen Sie rechtzeitig vor einem geplanten Verkauf mit einem Immobilienexperten und lassen Sie Ihre Immobilie von einem Profi bewerten. Denn nur ein Immobilienprofi mit Erfahrung führt Sie durch einen optimalen Verkaufsprozess und kann Ihnen so eine Menge Geld sparen. immoverkauf24 berät Sie hierzu kostenlos & unverbindlich!

4. Altes Haus renovieren vor Verkauf - was lohnt sich und was nicht?

Sie haben ein älteres Haus geerbt oder gekauft und möchten dieses nun zum bestmöglichen Preis verkaufen? Durch bestimmte Renovierungs- beziehungsweise Modernisierungsmaßnahmen kann ein Wertzuwachs Ihrer Immobilie durchaus erzielt werden. Jedoch sollten die Maßnahmen in Ihr Budget sowie zum Marktumfeld passen. Maßnahmen, die die Immobilie gepflegt erscheinen lassen sind immer sinnvoll. Natürlich sollten auch Schäden behoben werden, da diese den Wert stark mindern können. Auch der Zustand der Heizung, des Daches sowie der Fenster sind für Käufer wichtig. Wir nennen Ihnen einige Beispiele sinnvoller Sanierungen und welche Wertsteigerung Sie erwarten können

  • Anstrich der Außenfassade
  • Putz- und Malerarbeiten (mögliche Wertsteigerung: 10 bis 15%)
  • Beseitigung von Schadstoffen (mögliche Wertsteigerung: bis 20%)
  • Erneuerung der Haustechnik wie zum Beispiel der Heizung (mögliche Wertsteigerung bis 25%)
  • Energetische Maßnahmen wie zum Beispiel Verbesserung der Dämmung und Erneuerung der Fenster (mögliche Wertsteigerung bis 25%) 
  • Modernisierung des Badezimmers (mögliche Wertsteigerung bis zu 10%)

Wir empfehlen: Bevor Sie mit der Modernisierung starten, sprechen Sie am besten mit einem Immobilienexperten. Dieser kann Ihnen eine fachgerechte Einschätzung geben, welche Maßnahmen in Ihrem Fall wirklich sinnvoll sind und welche den Zeitwert Ihrer Immobilie positiv beeinflusst. 

immoverkauf24 Hinweis: Fördermittel nutzen

Gerade für Modernisierungsmaßnahmen im energetischen Bereich gibt es einige Fördermittel, die Sie ausschöpfen können. Informieren Sie sich, ob für Sie Förderkredite oder Zuschüsse der KfW infrage kommen oder ob Ihr Bundesland oder Ihre Kommune Ihre Maßnahmen unterstützt. 

Welche wertsteigernden Maßnahmen sollte ich vor einem Verkauf nicht durchführen?

Viele Immobilienbesitzer stecken vor dem Verkauf zu viel Geld in Modernisierungsmaßnahmen und können diese Investitionen beim Verkauf nicht wieder reinholen. Daher sollte sich das Umfeld und bereits zum Verkauf angebotene ähnliche Immobilien angeschaut werden. Auch eine Analyse der Zielgruppe ist hilfreich: Möchten Sie zum Beispiel ein Einfamilienhaus in ländlicher Lage verkaufen, dann spricht Ihre Immobilie eher Familien an, deren Budget keine luxuriös sanierte Immobilie zulässt. Eine Luxus-Modernisierung ist dann meist nicht empfehlenswert. Planen Sie hingegen den Verkauf einer Penthouse-Wohnung in direkter Citylage kann eine sehr umfangreiche und teure Modernisierung zum Luxus-Appartement passend sein, da die Zielgruppe hier Kapitalanlegern und sehr gut verdienenden Eigennutzern entspricht. Hier gilt es daher vorher gut abzuwägen, welche wertsteigernden Maßnahmen wirklich sinnvoll sind. 

Auch rein optische Maßnahmen sind oft gut gemeint - aber weniger sinnvoll. Der Einbau einer neuen Einbauküche kostet Sie als Eigentümer sehr viel Geld. Hier ist es aber recht schwierig einen wirklich objektiven Geschmack zu treffen, der die meisten Interessenten wirklich anspricht. Eine Modernisierung des Badezimmers ist hier dienlicher. 

Wichtig ist, dass die von Ihnen durchgeführten Maßnahmen in Ihren Kostenrahmen passen und die Immobilie noch immer einen marktgerechten Verkaufspreis erzielen kann und somit nicht zu stark vom Marktumfeld abweicht. Investieren Sie eher in energetische Maßnahmen und weniger in die reine Optik. Dennoch sollte das zu verkaufende Haus oder die Wohnung gepflegt wirken und keine Schäden aufweisen. 

immoverkauf24 Tipp:

Oft kann es sinnvoller sein, in ein umfangreiches Energiegutachten zu investieren als in die Maßnahmen selber. Beauftragen Sie einen Energieberater, so dass er Ihnen einen 5-Jahres-Plan erstellt, welchen Sie an die Interessenten weitergeben können. So sehen die potenziellen Käufer direkt, welche Maßnahmen in welchen Zeiträumen sinnvoll sind und können das Budget selber einteilen. 

In einigen Fällen kann es auch empfehlenswerter sein, ein sehr altes Haus auf einem schönen Grundstück nicht mehr zu sanieren und als "Grundstück mit Abrissimmobilie" anzubieten. Aufgrund der Knappheit von Bauplätzen in vielen Regionen sind auch solche Immobilienangebote mit Altbau stark gefragt. Klassische Bauplätze sind im Vergleich zu älteren Grundstücken mit einem Altbestand kleiner und auch nicht notwendigerweise günstiger. Daher suchen viele Bauherren gerade nach Grundstücken mit einem Abrisshaus. Möchten Sie einen solchen Altbau verkaufen, dann sollten Sie vorab prüfen, ob und wie eine Neubebauung Ihres Grundstücks möglich ist. Sprechen Sie daher vorab mit dem Bauamt und schauen Sie in den Bebauungsplan. Denn dort ist für die meisten Grundstücke genau festgelegt, wie das Grundstück neu bebaut werden darf. 

5. Immobilienverkauf in ferner Zukunft - sollte ich jetzt schon tätig werden?

Definitiv können Sie als Eigenheimbesitzer schon direkt nach dem Kauf viel tun, um den Wert Ihrer Immobilie zu erhalten. Eine laufende Instandhaltung und Pflege ist für die Werterhaltung zwingend notwendig. Auch regelmäßige Wartungen der Haustechnik wie zum Beispiel der Heizung gilt es zu beachten. Auftretende Schäden sollten natürlich möglichst sofort behoben werden. Wenn Sie rechtzeitig etwas Zeit und Geld in die laufende Pflege und Instandhaltung Ihrer Immobilie stecken, können Sie sich vor großen und notwendigen Maßnahmen zum Zeitpunkt des Verkaufs schützen. 

immoverkauf24 Tipp:

Legen Sie rechtzeitig - am besten bereits direkt nach dem Kauf des Eigenheims - regelmäßig einen bestimmten Geldbetrag für die laufenden Instandhaltungsmaßnahmen und gegebenenfalls notwendigen Reparaturen zur Seite. Ein Betrag in Höhe von 7-10 EUR pro Quadratmeter Wohnfläche pro Jahr wird oft als Anhaltswert genannt. 

6. Wertsteigerung von Immobilien in den letzten 10 Jahren - welche Prognose sehen die Experten?

Die Wertentwicklung von Häusern und Wohnungen ist in den letzten 10 Jahren stark angestiegen. Besonders in Großstädten wie zum Beispiel Berlin, Hamburg, München und Stuttgart stiegen die Preise für Immobilien in den letzten 10 Jahren über 100%. Grund hierfür sind die schon seit langem sehr niedrigen Darlehenszinsen für Immobilienfinanzierungen, sowie die aktuelle demografische Situation und die Wohnraumknappheit in einigen Städten. Auch der Wandel zu immer kleineren Haushalten führt zu einem Anstieg der Nachfrage und so zu einer Wertsteigerung von Immobilien. 

Experten prognostizieren einen weiteren Anstieg der Immobilienpreise bis etwa 2030 - wenn die Baukreditzinsen weiterhin auf so niedrigem Niveau bleiben. Allerdings gilt diese Prognose nicht bundesweit. Es gibt durchaus Regionen in Deutschland in denen die Wertentwicklung von Immobilien stagniert oder sogar sinkt. Dies ist in ländlichen oder strukturschwachen Gebieten der Fall. Im Ruhrgebiet, Ostdeutschland und Saarland zum Beispiel sinken die Immobilienpreise. 

Nähere Informationen zu den aktuellen Immobilienpreisen in Deutschland finden Sie auf unserer Seite Immobilienpreise

7. Wie wirkt sich die Corona-Pandemie auf die Wertentwicklung von Immobilien aus?  

Zu Beginn der Covid19-Pandemie zeigten sich viele Immobilieneigentümer besorgt und meinten, dass die Krise die Wertentwicklung Ihrer Immobilie negativ beeinflusst. Doch aktuell (Stand September 2020) sehen die Immobilienexperten keine Tendenz zu Preisverlusten im Immobilienbereich. Da die Kreditzinsen weiterhin niedrig sind und die Nachfrage das Angebot in guten Lagen übersteigt wird sich die aktuelle Preislage im Bereich der Wohnimmobilien nicht groß ändern. Bei Gewerbeimmobilien wie zum Beispiel Büros, Gastronomie und Einzelhandel hingegen wirkt sich die Corona-Krise negativ aus, da aufgrund der Kontaktbeschränkungen viele Unternehmen Kosten einsparen und Gewerbeimmobilien abstoßen müssen. Trotz Corona werden die Preise für Häuser und Wohnungen aber weiterhin leicht ansteigen. 

immoverkauf24 Info: Der Liegenschaftszins

Der Liegenschaftszins beschreibt das Risiko von Immobilien an verschiedenen Standorten und je nach Assetklasse. Ein kleiner Liegenschaftszins bedeutet niedriges Risiko. Gewerbeimmobilien haben einen höheren Liegenschaftszins als Wohnimmobilien, da hier das Risiko des verlustreichen Weiterverkaufs höher ist.

8. Haus vor dem Verkauf wertsteigernd herrichten - unsere Tipps für eine optische Aufwertung!

Auch wenn die zu verkaufende Immobilie gepflegt erscheint und modernisiert wurde gibt es viele Möglichkeiten, wie Sie als Verkäufer Ihre Immobilie optisch und ohne viel Aufwand aufwerten können. Mit dem sogenannten Home Staging können Sie Ihre Immobilie für den Verkauf herrichten. Folgende Tipps sollten Sie beim optischen Herrichten beachten: 

  • Helle Räume: Helle Räume wirken freundlicher und moderner. Helle Vorhänge vor den Fenstern können zum Beispiel eine große Wirkung erzielen.
  • Weniger ist mehr: Achten Sie darauf, dass die Räume nicht zu voll gestellt sind und entfernen Sie gegebenenfalls Mobiliar.
  • Der erste Eindruck zählt: Achten Sie auf einen gepflegten Außenbereich. Ein gemähter Rasen, das Entfernen von Unkraut sowie ein sauberer Eingangsbereich haben eine große Wirkung.
  • Entpersonalisieren Sie die Räume: Entfernen Sie persönliche Gegenstände wie zum Beispiel Fotos oder religiöse Gegenstände. Denn viele Kaufinteressenten werden durch diese unterbewusst beeinflusst. 

Ein gut gemachtes Homestaging kann zwar einige hundert Euro kosten, jedoch verkürzt sich oftmals die Verkaufsdauer und auch der Verkaufspreis kann sich um etwa 10-15% erhöhen. 

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Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen und den aktuellen Marktwert erfahren? Sprechen Sie mit unseren Experten und lassen Sie sich unverbindlich beraten. Bei Bedarf vermitteln wir Ihnen eine kostenlose Immobilieneinwertung direkt vor Ort. 

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